南安市基准地价更新技术报告20080124

南安市土地定级与基准地价更新

技术报告

南安市国土资源局 泉州仁达房地产评估有限公司 二 ○ ○ 七 年 十二 月

目 录

前 言 .............................................................................................. 1 第一部分 南安市土地级别与基准地价更新工作报告 .................. 3

第一章 工作依据、目的和任务 .............................................. 3 第二章 工作程序和内容 .......................................................... 7 第三章 工作成果和工作体会 ................................................ 13 第二部分 南安市市区土地级别与基准地价更新技术报告........ 16 第一篇 土地定级技术报告 .......................................................... 16 第一章 南安市概况 ...................................................................... 16

第二章 土地定级技术路线和方法 ................................................ 25 第三章 资料调查收集与整理 ........................................................ 30 第四章 地价区片的划分 ................................................................ 36 第五章 样点地价的测算分析 ........................................................ 42 第六章 区片平均地价的测算 ........................................................ 61 第七章 土地级别的初步划分 ........................................................ 63 第八章 土地级别的更新与调整 .................................................... 65 第九章 土地级别更新成果的整理 ................................................ 70

第二篇 基准地价更新技术报告 .................................................. 72

第一章 基准地价更新的基本思路 ................................................ 72 第二章 级别基准地价的初步评估 ................................................ 77 第三章 商服用地主街路线价评估 ................................................ 81 第四章 住宅用地区片价评估 ........................................................ 86 第五章 基准地价的确定 ................................................................ 88 第六章 基准地价水平分析 ............................................................ 96 第七章 基准地价修正体系的建立 .............................................. 102 第八章 基准地价专题地图编制 .................................................. 131

第三篇 地价动态监测体系的完善 ............................................ 135

1

第一章 地价动态监测体系完善的必要性 .................................. 135 第二章 地价动态监测点的补充 .................................................. 136 第三章 地价动态监测体系的应用 .............................................. 142

第三部分 南安市乡镇土地级别与基准地价更新技术报告.... 143 第一篇 土地定级技术报告 ........................................................ 143

第一章 南安市乡镇概况 .............................................................. 143 第二章 资料调查收集与整理 ...................................................... 156 第三章 地价区片的划分 .............................................................. 159 第四章 样点地价的测算分析 ...................................................... 161 第五章 土地级别的更新与调整 .................................................. 168 第六章 土地级别更新成果的整理 .............................................. 172

第二篇 基准地价更新技术报告 ................................................ 173

第一章 基准地价更新的基本思路 .............................................. 173 第二章 级别基准地价的初步评估 .............................................. 175 第三章 商服用地主街路线价评估 .............................................. 181 第四章 基准地价的确定 .............................................................. 189 第五章 基准地价水平分析 .......................................................... 200 第六章 基准地价修正体系的建立 .............................................. 210 第七章 基准地价专题地图编制 .................................................. 239

第四部分 基准地价的应用方案 .............................................. 241 第一篇

土地级别和基准地价成果 ........................................... 241

第一章 土地级别范围说明 ............................................................ 241 第二章 基准地价成果 .................................................................. 244

第二篇 基准地价成果应用说明 ................................................ 249

第一章 基准地价的表现形式和内涵 .......................................... 249 第二章 基准地价的修正系统 .................................................... 251 第三章 基准地价应用的有关事项 .............................................. 264

2

前 言

土地具有不同于一般商品的特殊性，如位置固定性、数量有限性、使用长久性、个别性、保值增值性等。正是由于土地具有位置的固定性和个别性等特性，决定了土地市场是一个不完全市场，土地市场具有较弱的可替代性、高度的垄断性、较强的计划性和较差的流动性及中介性等特点，因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格，在特定的时间和特定的价格范围内，只有少量的买主和卖主土地市场容易形成垄断。再是土地市场常受到政府政策法规的影响，也常常因为政策的不可预见的变化，而变得扑朔迷离，不可捉摸，同时地价水平也受到很大影响。另外，还有许多阻碍土地价格合理形成的因素，比如在地价判断中要求有专业的知识和经验。种种的迹象都表明土地基准地价更新评估是十分必要的。

基准地价更新评估能调控土地市场，适应土地市场的动态发展。由于土地供给的无弹性，地产随着社会经济的发展和土地市场的发育不断增值，土地的效用、相对稀缺性和有效需求等多项价格因素经常处于高速变化之中，为了能从宏观上把握地价水平的变化规律，分析监测土地局部变化所引起的土地级别和基准地价的变化，控制土地供应量、制定地价政策，有必要适时对基准地价的评估进行更新。

基准地价更新评估能促进国有土地资产的保值增值。由于土地供给总量的相对有限性，土地需求的日益增加，土地效用的不断增大，使土地资产具有保值、增值的特性，而基准地价主要是依据土地当时的现实收益来确定的，因此它不能反映地价的动态变化。为此，根据土地市场的变化适时更新基准地价，为土地使用权的出让、转让、入股等地价评估提供及时的、反映现时收益的基准地价标准，以促进国有土地资产的保值增值。

基准地价更新评估还能提高土地的综合效益。一方面，由于土地使用者对土地的需求量是建立在对土地价格有支付能力的基础上的，这样通过不断地更新基准地价，对不同性质、不同用途的土地采取不同的地价政策，就可以使不同部门土地需求结构趋向于土地利用规划所规定的土地使用结构或适应于社会经济发展对土地使用结构的新要求。另一方面，通过对基准地价的更新评估，利用地价

1

杠杆的调节作用，改善土地空间布局的混乱现象，提高土地利用集约度，使各种功能的土地获得最佳区位效益，达到土地空间布局的优化配置。

南安市上一轮基准地价更新的时间是2004年11月，距今已有两年半。在这段时间内，南安市社会经济取得飞速发展，市区规模进一步扩大，市区基础设施不断加大投入；土地区位条件和城市规划条件都发生了明显变化；土地的有关法律和政策有所修改；土地市场状况和土地价格状况均发生了明显变化，土地使用权出让、转让、租赁、抵押等各项经济活动均取得较大发展，房地产市场中的租赁、抵押、交易、合作等经济活动更为活跃等等。诸多现象都表明原先基准地价已不再适应当前复杂的土地环境了。

鉴于南安市对基准地价的现实需要和福建省有关修订基准地价的要求，南安市国土资源局和泉州仁达房地产评估有限公司合作开展了2007年度南安市基准地价的评估工作。

南安市市区土地定级与基准地价更新工作是严格遵循国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)的规定，充分结合南安市市区的实际情况而进行的。在工作中，既严格遵守土地定级估价的基本原则和作业规范，又注意吸收和借鉴先进的理论和方法，确保土地定级估价成果在科学性和实用性，定性分析与定量分析，宏观评估与微观估价，现状评估与动态监测等方面相统一。

本次市区的土地定级与基准地价更新工作，从2007年6月开始至2007年11月底结束，历时六个月。工作中，土地定级与基准地价更新工作小组得到了南安市人民政府、南安市国土资源局，以及相关部门与科研单位领导、专家、学者及个人的大力支持和帮助，在此深表谢意。

由于编者水平有限，时间仓促，报告中不妥之处敬请领导和同行专家批评指正。

南安市土地定级与基准地价更新工作小组

二○○七年十二月

2

第一部分 南安市土地级别与基准地价更新工作报告

第一章 工作依据、目的和任务

第一节 工作依据和目的

一、项目背景

土地级别确定和基准地价评估是国土资源管理的重要基础性工作。其成果对加强土地资产管理，规范土地市场秩序，引导土地利用，进行土地补偿，预防和惩处土地违法违纪行为均具有重大意义。因此，必须保持基准地价成果的合法性、科学性、合理性和现实性。

随着南安市社会经济的飞速发展、市区规模的进一步扩大、市区基础设施的不断投入、土地区位条件和城市规划条件的明显变化，以及土地法律、政策的修改，土地市场状况和土地价格状况均发生了明显变化，为了适应加强土地市场管理和土地资产管理的要求，重新确定土地级别和基准地价，完善土地价格体系，就显得十分必要和紧迫。同时，根据《福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知》（闽国土资综【2007】45号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）、《国土资源厅关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发【2006】307号）精神，需要完成基准地价更新工作，及时调整土地级别。因此，按照福建省国土资源厅、泉州市国土资源局的部署和《南安市人民政府关于开展新一轮全市城镇土地级别和基准地价修订更新工作的通知》的要求，南安市国土资源局和福建泉州仁达房地产评估有限公司合作，开展新一轮南安市土地定级与基准地价评估工作。

二、工作依据

1、法律、法规与政策依据

（1）中华人民共和国土地管理法； （2）中华人民共和国城市房地产管理法；

3

（3）中华人民共和国土地管理法实施条例； （4）中华人民共和国城市规划法；

（5）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；

（6）《国土资源厅关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》； （7）福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法； （8）福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法； （9）福建省国有土地使用权挂牌交易管理办法。 2、技术规范类依据

（1）城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）； （2）城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）； （3）国土资源部城市地价动态监测体系技术规范。 3、规范性文件类依据

（1）福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知；

（2）南安市人民政府办公室关于开展新一轮全市城镇土地级别和基准地价修订更新工作的通知。

4、资料类依据

（1）南安市统计年鉴（2003，2004）； （2）南安统计月报（2006年12月）； （3）南安市城市总体规划；

（4）原南安市国土资源局、福建大地评估咨询有限公司合作完成的《南安市市区土地定级与基准地价评估报告》；

（5）南安市国土资源局收费项目及标准、行政事业性收费项目及标准； （6）南安市人民政府关于南安市2005、2006、2007年度城市建设用地征地补偿、安置有关问题的说明；

（7）南安市城市总体规划（调整）（2001——2020）； （8）南安市学校基本情况报表； （9）南安市拆迁安置个案；

（10）南安市公交线路基本情况报表； （11）南安市工业用地供地情况表；

4

（12）南安市旅游景点及宾馆、酒店情况报表； （13）南安市建设用地现行收费标准；

（14）南安市国土资源局收费项目及标准、行政事业性收费项目及标准； （15）南安市2004年以来城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况公示表；

（16）南安市交通局工作情况； （17）南安市自来水公司工作情况； （18）南安市供电公司工作情况。

三、工作目的

土地定级与基准地价更新的主要目的是为了科学管理和合理利用市区土地，调整与优化土地利用结构，合理配置土地资产；强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地市场的培育和发展；为市区土地有偿使用提供合理的土地级别、价格标准；加强土地资产管理，防止土地资产流失，保证国家土地所有权在经济上得以实现；为有关部门制订规划、计划，为现代企业制度改革等提供土地经济依据。本次土地定级与基准地价更新的具体目的如下：

1、满足政府宏观调控土地市场、培育和发展土地市场的需要

南安市市区土地市场较为活跃，土地出让、转让、出租、抵押等活动比较频繁。通过土地定级估价工作，有利于政府定期公布土地级别、基准地价，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理的政策和法规；有利于政府合理地确定土地使用权出让价格和实施对土地市场的有效管理，从而促进土地市场的培育和发展。

2、满足国民经济有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要

土地是重要的生产资料。在维护我国土地公有制，实行土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊的商品，在建设社会主义市场经济活动中，必须强化管理。通过土地定级估价工作，为国民经济有关部门，综合平衡用地计划，合理配置土地资产提供土地等级和土地价格的基础数据。

3、满足征收土地使用税费的需要

5

征收土地使用税费是调节土地利用和土地效益收益、防止国有土地资产流失及保证国家所有权在经济上得以实现的一种重要手段。

4、满足企业产权制度改革的需要

企业产权制度改革是经济体制改革重要的组成部分，是建立社会主义市场经济的重要内容。企业产权制度改革必然涉及到许多企业土地资产的评估和处置等问题。本次土地定级估价工作将为市区企业产权制度改革，显化土地资产，进行土地资产处置提供土地价格基础资料。

第二节 工作任务

一、土地定级

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）的要求，结合南安市活跃的土地市场现状，采用地理信息系统技术和SPSS统计技术，采取“以价定级”的思路，完成南安市市区土地定级工作。

二、基准地价更新

按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的要求，采用计算机辅助技术，在市区土地定级的基础上，结合市场交易资料，完成基准地价更新工作，形成市区新的基准地价体系和基准地价修正体系，建立市区基准地价更新信息系统。

三、地价动态监测体系的完善

按照《城市地价动态监测体系技术规范》要求，结合上一轮土地定级与基准地价更新工作中动态监测点的选取情况，根据南安市经济发展需要，采用计算机辅助技术，进一步完善地价动态监测体系。

6

第二章 工作程序和内容

第一节 准备工作

一、组织准备

根据泉州市国土资源局下发的《泉州市国土资源局关于切实做好2007年基准地价修编工作的通知》的要求，南安市人民政府响应号召，办公室专门发出《南安市人民政府关于成立南安市地价委员会的通知》，成立了以陈荣法市长为主任委员，刘志平常务副市长为副主任委员，市政府办公室、市监察局、国土资源局、财政局、规划建设局、物价局等相关部门领导为成员的工作领导小组，负责协调各部门的配合工作，领导小组下设办公室，办公室挂靠在南安市国土资源局资产科。泉州仁达房地产评估有限公司成立以王小光为组长，公司业务骨干为成员的技术组，确保能对遇到的技术难题进行及时、妥善解决。在南安市国土资源局工作人员和泉州仁达房地产评估有限公司的技术人员的领导下，主要进行技术方案的制定、业务培训和外业调查指导、质量检查、资料验收、数据处理、图件编绘、信息系统的建立和调试，各种报告的编写与成果的分析应用等工作。

二、经费准备

本次市区基准地价更新所需经费由南安市国土资源局自筹。

三、业务准备

1、业务学习

组织工作人员学习国家标准《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、国土资源部《城市地价动态监测体系技术规范》和南安市人民政府公布的《2004年度南安市基准地价成果及成果应用说明》以及《南安市市区土地定级与基准地价评估报告》。通过这些技术文件的学习，使工作人员较快的掌握了开展本项工作的基本思路和技术方法。

2、前期资料准备

（1）收集了2004年完成的《南安市市区土地定级与基准地价评估报告》。

7

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/e0q7.html