福州万科建筑规划设计任务书

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福州万科建筑

福州万科房地产项目

规划设计任务书

江苏万科房地产置业有限公司

目 录

1.项目概况 ......................................................................... 2

2.规划设计的基本原则 ......................................................... 5

3.规划设计要求................................................................... 8

4.设计成果要求..................................................................12

福州万科建筑

1 项目概况

1.1 项目区位及用地范围

本项目位于福州市新浦区东部,新浦——连云的必经之路,是新浦区的东大门。 且处于新浦区行政中心规划的所在地。

图01项目区位图

1.2 项目用地特点

项目规模:203亩,长约770米,宽约220米。

用地性质:

以海连东路凌州路交叉点为圆心,半径220米以内用地为城市绿化广场用途。 半径220-320米以内用地为商业、金融、办公用地;

其余为居住用地。

技术经济指标:

商业用地R<3.5,绿地率>20%,筑密度<40%;居住用地R<2.5,绿地率>35%,密度<20%。人均公共绿地>1.5M2。

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1.3 项目用地范围

新墟路

图02 地块示意图

东至:海连东路

南至:居民区及部分企业用地

西至:陇海东路

北至:凌州路

1.4 道路交通

东侧:海连东路

路宽60米,东西双城连接的必然通道,货运车占主要比例,车速较快。道路对面是露天的原材料市场,将来作为商业和居住的开发用地。

南侧:居民区

有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。

西侧:陇海东路

路幅20米规划道路,尚未建成,现状是民房。

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北侧:凌州路

现状路宽8米,规划拓宽至60米,计划两年内建成。

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2 规划设计的基本原则

2.1 项目定位

2.1.1 项目定位:

立足于新浦东北部将来形成的城市副中心的区域中心位置上,并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体,在福州地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区,倡导家的温情和对生活的热爱。 和谐东方,馨然之所。

高品质体现在以下几个方面:

社区文化——共享的、和谐的生活理念

社区感——利用凌州广场,以及通过建设社区内部主景观,来营造优质的可参与的公共空间,增强社区氛围

高性价比的产品——高端的形象,中档的价格,适中的面积,较低的总价,创新的户型(各式空中院落和阳光花房)

双能双本社区——强调智能与节能,注重以人为本、以文为本。

通过以上方面,形成立足主流之外的差异化。

2.1.2 社区形象描述 :

春暖花开、阳光明媚、空气清新;

离尘不离城,即可以享受城市的繁华,又可以和自然和谐共生;

居住在一起的人,都有相同的对人生世相的看法,洗尽铅华,热爱家庭、邻里和睦,保持一颗自然宁静的心;

在这里,没有压力,没有喧嚣、没有烦燥,只有和谐、浪漫、温馨、健康……

2.2 产品设计

2.2.1 产品设计原则——在控制成本的前提下,体现高品质

设计时要考虑整体成本 区分关键区域和常规区域投入的差异性,启动期的成本略高于后期

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采用低成本半地下生态车库 减少做不必要的高投入配套;会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设

置公众参与性强的活动项目,如羽毛球、网球、篮球等

2.2.2 住宅设计原则

建筑套型进深不宜超过12米。套型设计,在有条件的情况下,应当考虑

增设书房(工作室)、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。

套型功能分区设计应明确合理,设置和布局,既要满足功能上的要求,也要

满足使用便利和卫生的要求,设计时应合理、有效地组织各功能区块,注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。 当有四个以上居住空间时,必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日

照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。

起居室尺度:使用面积≥20 m2,开间≥4.2m;使用面积≥17 m2,开间≥3.9m;

使用面积≥14 m2,开间≥3.6m。

住宅的卫生间,至少应有一间的使用面积不应小于4.5 m2,设2个及以上卫

生间时,使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小,共用卫生间面积宜大。

合理安排各空间的序列,减少交通面积,提高使用效率,组织好公共空间和私

密空间的关系,避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。

注重户型设计的特色化,引入新的设计元素,做适度的产品创新(不要求做

全面的创新)。例如,设置部分入户花园,采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融,多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式,作为空中别墅。 充分考虑设计细节,诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等,

提高建筑品质。

住宅设计的朝向要求;福州人对朝向很敏感,要求卧室朝南,两卫较佳。设计以景观利用为主要原则,实现资源利用最大化。高层结构,最大限度满足户型的方正和通透性

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设计方案中应提出具体的智能与节能措施,例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。

产品设计的创新不限于以上方案,规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值,实现产品设计的多角度创新。

2.2.3 以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景,提升服务品质

设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案,室外景观环境布置应做到与实际相协调,符合当地自然条件,服务于人性化人居,实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升,满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合,点、线、面结合,观赏性与参与性结合,形成良好的特色环境 园林分组团建设 分组团构成的主题生态园林,开放式与半开放式的庭院空间设计,既能

提供邻里交往的空间,又满足人们感观功能的需求 注重节点营造,营造不同风格主题的Demo(样本)庭院,未来可以赋予

每个院落特殊的气质与文化,体现场所精神,界定居民的归属感,此外,

推售时分期较易辩识 园林规划设计决定后期的维护成本,应偏重设计本身,要考虑施工和日

后维护的成本,尽量少设硬铺,多设软铺,避免大水面、昂贵植物等 休闲空间注重参与性,布置街灯、椅子、小品等

道路交通 无论方案的主入口设在何处,沿海连东路处,该地块的东南角必须设置

一进入居住区的入口,以保证启动区开发建设的需要。 地块南侧现有一条通向外部的通道,在总体规划设计时须加以利用。 人行道不一定要对称,可以把某一边宽度做足些,做出街区的感觉 上下班是直的,给老人孩子玩的路最好是弯的 车行道路无须太宽,曲径通幽,并可降低车速

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在道路上建立缘石坡道、设立盲道 在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施

停车场

为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境,以保证整个社

区的高品质形象,设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室

内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时,宜采用半地下、地面

停放等低成本造价方式解决停车位问题。

注重居民停车后回到居所的便利性;车库的设计要考虑到分期建设的要

求,降低施工影响

室外娱乐设施 设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所 由于福州的天气和居民的爱好,无须设置游泳池

2.2.4 公寓部分

具有功能弹性、可组合的、单元式的、可商可住的居家型小户公寓/商务

公寓

2.2.5 建筑群体组合

建筑群体组合应具有相对的整体性,形成良好的群体形象及完整的外部

空间形态的同时,尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间

应有明显界限,以保证其居住区的私密性,同时又要考虑住户进入公共

活动区的便捷性

2.2.6 处理好与周边环境的关系

在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下,合理设计视线与各

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种流线,达到对外部环境资源的有效利用与阻隔,注意阻隔不良因素对

小区的影响(如临路噪音等)以及自身与环境相互协调的目的

2.2.7

建筑单体 建筑立面造型要求特点鲜明、时尚,突出个性和内涵,并有一定的超前

意识。风格宜以现代为主,注重色彩,建筑用材与建筑造型的融合,以

及地、面、窗、台的协调。 避免影响外立面的主要因素:水管、空调等 屋顶设计的原则:要突出屋顶的标识感,但要考虑建设成本,以及由于

屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装 临路建筑立面的处理要注重设计,投入较多,达到极强的昭示性和形象

推广力;部分可考虑灯光处理(需考虑成本),增加标识感,树立区域

中心形象;社区内部建筑的里面可标准化处理

规划设计应充分考虑以上项目定位,着力打造项目的核心竞争力

2.2.8 分期开发

本项目将分期开发建设,分期的原则是先住宅后商业,分期开发的顺序为沿海连东路,地块东南角向西、向北依次开发。规划设计时应考虑分期开发的因素,尽可能地保证每一期有一个景观中心。先期注重提升项目整体品质及形象,后期实现最大价值。启动区容积率应低于整体容积率,建议在2.0左右。启动区面积建议控制在7万M2左右。要考虑中心主景观区能够在启动区实施的可能性。在启动区建议不考虑集中地下停车。

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3 规划设计要求

3.1 总体要求

设计依据:

本设计任务书 本项目建设用地规划条件通知书 福州市总体规划 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。

3.1.1 用地性质

总体用地性质:

住宅、商业办公

3.1.2 总用地面积与建筑规模

总体用地面积为135312平方米

3.1.3 产品类型

居住区产品

居住区住宅以11(或11+1)层和18(或18+1)层为主,高度以不超过18层(或18+1)为易。在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下,居住区建筑容积率尽可能达到2.5的要求。

商业区产品

商业区内的商业建筑以区域商业中心为主,辅以少量为区内配套的社区

邻里商业,社区邻里商业面积控制在1500M2左右。社区邻里商业要满

足分期开发的要求而独立建设。

商业区内的高层建筑(主楼)外立面要求商业化,内部功能需偏向于商

住(公寓)。商业区内建筑的内部使用功能要求在外部规划不变或少变的

情况下,尽可能多地满足不同物业类型的使用要求。

商业区内商业建筑以不超过2层为宜。商业区内建筑容积率可根据实际

情况确定,建议为2.5—3.0

配套产品

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居住区内需配建6班幼儿园一所,面积约1500M2。幼儿园的位置须考

虑面向城市开放而不影响小区。

社区会所面积约1500M2,位置可考虑跨区域(居住区和商业区)布置,

或和邻里商业结合一并考虑。

其他配套,如配电、煤气调压、消防值班、物业管理等,按相关规定要

求配建,不得漏项。

3.1.4 建筑密度

住宅不大于20%,商业不大于40%。

3.1.5 绿化率

绿地率>20%(商业),>35%(居住);人均公共绿地>1.5m2 。

图04项目分期开发示意图(仅供参考)

3.1.6 相关说明

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3.1.6.1 本项目住宅将进行分期开发(包括启动区在内共分四—五期):考虑市场接受度,以12层的小高层物业启动,同时在一期推出1~2栋18层试探市场,一期容积率在2.0左右;在项目后期,小高层物业成为市场普及的物业类型,增强了18层左右的高层物业的市场成熟度,并且从预期利润最大化、有效降低建筑密度、分摊土地成本等角度,后期将基本是18层左右的高层物业;整体容积率2.5左右。

3.1.6.2 高层(18层)物业分布相对集中,形成相对独立的片区;少量几栋18层物业坐落于主景观轴附近,与12层物业形成高低错落有致。

3.1.6.3 商铺和公寓后期开发。

3.1.6.4 设计方案需考虑小区分期开发与建设,每期有相对的完整性和各自的卖点。一期开发的成本略高于后期,树立形象,推动销售。

3.2 产品配比

启动区户型比

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注:比例为套数的比例,面积为该套型的建筑面积,含公摊、阳台等,即销售面积。

阳台为封闭阳台。(下表同)

整个项目户型比

公寓:

公寓面积控制在40~110平方米,40~60平方米的一房(占20%左右),60~80平方米的两房(占40%左右),80~110平方米的两房(占40%左右)

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4.1 彩色规划总平面图一份,比例1:500

4.2 规划方案设计文本15本,规格为A3幅面,内容至少包括:

4.2.1 设计说明,表达规划设计构想,设计意向;

4.2.2 现状分析(地形、交通、植物);

4.2.3 规划总平面图;

4.2.4 日照分析图;

4.2.5 交通分析图(道路与停车场);

4.2.6 规划结构分析图;

4.2.7 配套设施布置分析图;

4.2.8 景观分析图;

4.2.9 视线分析图;

4.2.10 总体剖面图;

4.2.11 道路及竖向设计图;

4.2.12 管线综合设计图

4.2.13 小区管理模式分析图;

4.2.14 产品选型设计,要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图,包括立面材料与说明;

4.2.15 配套公建设计,包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图,色括立面材料与说明;

4.2.16 其它节点(如居住区入口、会所入口等)的详细设计;

4.2.17 表现部分:总体鸟瞰图,组团景观,沿街部分立面,沿小区主轴景观,院落景观,入园广场,商业,公共活动区等;

4.2.18 项目综合技术经济指标表

4.2.19 分期技术经济指标表

4.2.20 户型面积分布表

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4.3 A0、A1规格展示图板一套

4.4 所有内容的电子文件(光碟)两份。

本文来源:https://www.bwwdw.com/article/e06i.html

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