一份完美的沙盘说辞应具备楼盘的哪些内容

沙盘讲解

一份完美的沙盘说辞应具备楼盘的哪些内容

针对初次来的客户

1.对沙盘进行总体介绍

2. 简要介绍开发商情况（有雄厚实力，口碑好等融入卖点）

3.项目所处地理位置（可以在沙盘里指出）

4. 周边配套设施（车站、学校、商场、医院等）

5. 交通环境（公交线路、地铁、飞机场、火车等便捷交通）

6. 房屋户型（主推户型，结合客户需求融入卖点）

7. 房屋外部情况（外立面、施工进度）

8. 房屋内部情况（融入卖点）

9.结合顾客需求，重点说明其升值空间

1.了解客户需求户型

2.在沙盘上指出所在位置，结合周围环境融入卖点

3.让客户满意，促成交易（可以带着去看下现场）

一般来说都是从大到小介绍

方位、交通、环境、配套、小区内的状况、园林、风格、会所、户型……

像这样顺序说下来，让人听起来很清晰就是好的说词

一、项目规划

二、产品解述

１.产品位置 ２.产品配套 ３.建筑单体 ４.产品户型 ５.产品设备 ６.产品规划 ７.区内交通 ８. 产品价格 ９.产品结构 １０.使用年限 １１.产品面积 １２.产品分摊 １３.物业管理

三、环境介绍

四、社区配套及其他

五、卖点解述

六、本案优劣势

销售标准说词

一、项目规划

发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规

划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色

二、产品解述

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1、产品位置：项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布

2、产品配套：小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展

3、建筑单体：建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……

4、产品户型：分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节

5、 产品设备：设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量

6、产品规划：主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路

7、区内交通：人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速

8、产品价格：开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修

9、产品结构：结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能

10、使用年限：各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值

11、产品面积：功能、大小、合用性、经济性、紧凑度

12、产品分摊：分摊部位、分推率、分摊构成

13、物业管理：物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准

三、环境介绍

1. 绿化：绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模

2. 日照：规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照

3. 通风：朝向、主导风向、垂直气流、平面气流

4. 节能：采暖系统、保温材料、外墙能耗

5. 隔音：噪声、隔音能力及措施、声源控制

6. 私密性：视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离

四、 社区配套及其他

1. 优惠措施：价格优惠、赠品

2. 开发商：开发商、实力介绍、信誉介绍

3. 付款方式：待定

4. 施工管理：待定

5. 施工进度知会：待定

6. 合作单位：其他合作单位、设计单位、管理单位

五、 项目卖点解述

1. 品牌

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2. 强强联合

3. 市场形象与定位（市场形象、目标市场）

4. 区位价值（区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通）

5. 创新（产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新）。

本报记者 谢嘉明 文/图

新的一年已经来临，今年南宁楼市走向如何？会呈现什么变化？这是众多购房者关心的话题。记者邀请业内人士，围绕户型设计、营销手段、价格策略等方面，对市场进行分析并作出展望

“袖珍户型”可能会增多

关键词：户型

背景：2010年南宁楼市出现建筑面积23平方米的小户型。在一些楼盘，开发商主动加大中小户型的开发力度，70平方米的两房、90平方米的三房悄然增多

“户型是楼市开发的一个晴雨表，可以折射出市场走向。”南宁金岸房产营销策划公司副经理方升平介绍，国家出台调控措施后，一些规划要求90平方米以下户型面积要占总开发面积70%以上的楼盘（业界称90/70楼盘），开发的中小户型明显增多，有的所占比例已经远远超过70%。

方升平认为，这是市场细分的结果。随着房价的上涨，南宁购房者的购房压力加大，总价小的中小户型受到市场欢迎。而一些高端消费人群也趋向购买大户型，使得开发商可以针对不同的市场需求进行产品开发。

据了解，南宁有不少开发商在户型设计上下功夫，今年一些面市的楼盘在户型设计上可以给购房者新感觉。有的楼盘小户型面积约20平方米，但户型采取错层设计，6米高的室内花园可让购房者搭建小阁楼，使用面积比现在一些同面积的户型大。

“袖珍户型”还会小到多少？业内人士认为，今年在一些市中心、成熟地段开发的楼盘，小户型面积将会在20平方米以下。不过，由于开发商赠送面积、控制公摊率，小户型房子也显实用。

广西宏力房地产开发公司策划部经理江文华认为，以前业界普遍把面积超过130平方米以上的户型定义为大户型（国家定义是144平方米以上为大户型）。去年下半年以来，南宁楼市120平方米以上的户型市场消化慢，100~110平方米的户型相对畅销。他认为，业界对大户型面积的心理定义应当再降低10平方米，今年楼盘设计的120平方米以上户型会有所减少。

点评：楼盘对户型设计要求的提高，可能会引发设计市场的分化。目前，南宁不少楼盘都重金请知名设计企业设计户型，开发商增加设计投入，对中小设计企业来说既是挑战也是机遇。

“主题营销”逐渐受到重视

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关键词：营销

背景：主题品鉴会、楼盘推介会、投资说明会 在外省一些城市，楼盘已经不再是简单地在售楼部卖房，而是以种种活动来带动销售。去年，南宁有个别楼盘对此进行了尝试

日前，记者参加了南宁一楼盘举行的活动。开发商在售楼部里摆上名贵珠宝让参观者品鉴，闭口不提房子，这种相对纯粹的楼盘活动让人耳目一新。

“市场在变，购房者的心态在变，如果楼盘再以传统的方式卖房，就跟不上时代的步伐了。”业内人士曲炜介绍，随着房价的上涨，购房者出手更谨慎，这迫使开发商转变观念，在营销方式上突破。举办主题活动，对目标人群进行有的放矢营销，效果就会好很多。

据了解，今年南宁一些楼盘已经有意向和一些会所、球会、商会合作，进行主题营销，触角已经伸出区外。青秀区一楼盘人士介绍，他们计划在“五一”前到外省举行投资说明会，邀请与会的基本都是有投资意向的人士。他们把近年来南宁楼市的变迁、发展进行说明，对现状进行剖析，让与会人士进行判断。为了显示公允，他们还邀请理财师进行讲解。“我们的着重点不是推介房子，而是推介南宁的投资机会”。 南宁一楼盘品牌较好，受到不少购房者的关注，该楼盘有关人士介绍，他们计划采取主题营销的方式进行销售。这些有购买意向的人士，都是此前经过多次活动联系、接触上的，他们认为，这种有针对性的营销，效果会比“撒网捕鱼”式营销更理想。

据了解，这些采取主题营销的楼盘，售价都较高。正因为面对的是“塔尖人群”，楼盘花的营销工夫较大。

点评：如果说传统销售方式是“一对N”销售，那么主题营销就是“一对一”销售。这种营销变革，在高端楼盘率先发起，随着时间的推移，可能会向中端楼盘转移。

中心楼盘价值二次发现

关键词：板块

背景：2010年11月前后，南宁多次成功举行土地交易会，一些地块以高价成交。根据楼面地价测算，有的地块楼盘售价将在1万元/平方米以上

南宁楼市各板块中，凤岭板块、柳沙半岛板块、心圩江板块在去年较活跃，一些楼盘的价格涨幅超过20%。去年年底多宗土地高价成交，引发业界对今年楼市开发热点板块的猜想。

有的购房者认为，南宁开发外东环，五象新区会成为今年楼市开发的热点板块。但是，一些业内人士介绍，五象新区一些楼盘刚进行地块开发，按开发进度看，最快要一年以后才面市，所以今年五象新区楼市交易还不会太活跃。凤岭南楼盘开发已经接近尾声，凤岭北有多个楼盘在今年下半年面市，随着南宁火车东站的开工建设，凤岭北将成为楼市开发的标杆板块。

江文华认为，中心板块楼盘由于受土地供应的影响，有一段时间开发影响度略逊于其他板块。但是，去年不少开发商开发加快，中心楼盘面市增多，今年上半年就有不下20个楼盘面市，这使得中心楼盘交易

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活跃起来。

据了解，今年面市的中心楼盘，既有超过40层的高层建筑，也有占地20亩的“大盘”，这样的供货量是往年少见的。由于房产品种比以前丰富，再加上闹市区成熟的配套，将吸引大批购房者关注。

元旦期间，记者走访南宁部分中心楼盘，发现前来咨询的购房者，基本是居住在同地段的人群。在桃源路一楼盘，购房者张先生说，他在桃源路工作、生活了近20年，对这一带较熟悉，不想到其他路段居住，就算楼盘售价稍贵也想在这里买房。

一些业内人士认为，去年年底南宁多宗土地顺利成交，对中心楼盘的售价也有一定带动作用。目前，一些中心楼盘的楼面地价比城市外围的楼盘低，随着外围楼盘的开发，中心楼盘的价值将二次迸发。 点评：今年，在园湖路、双拥路、北湖路、古城路、东葛路、中山路、北大路、桃源路等路段，都将有新盘面市。中心楼盘房子放量供应，对楼市的影响值得关注。

价格将在高位震荡

关键词：售价

背景：2010年11月，南宁商品房均价首度破“七”。12月，仅在青秀区售价1万元/平方米以上的楼盘就不下8个

“国家不断出台房地产市场调控政策，现在是不是购房的好时机？”不少购房者都有此疑问。

方升平认为，去年出台的调控政策效果不明显，今年国家还会出台楼市调控政策。调控的内容主要是针对投机性购房，可能会对房产转让、交易税费等环节进行调控。由于投资性需求在去年11月、12月已经得到释放，估计房价在今年1月、2月会逐渐回落，但在3月之后又有小幅攀升，走势是呈“V”形震荡。 业内不少人士认为，今年南宁的楼市价格，在很大程度上受几个标杆楼盘的影响，如果这几个楼盘走势好，价格就可以在1万元/平方米筑底，否则就会下滑。位于南湖畔的某楼盘，业界预测均价在1.5万元/平方米以上；位于东盟商务区的某楼盘，业界预测均价在2万元/平方米左右。这两个楼盘可能在今年开盘，它们的销售业绩将对南宁楼市形成直接影响。

曲炜介绍，2010年年底南宁不少楼盘的售价比2009年年底上涨了20%，售价上涨透支了市场购买力，今年房价上涨的速度不可能比去年快。此外，国家进一步加强楼市调控，在政策的引导下市场将渐趋理性，所以今年房价涨幅有5%已属不易。

记者了解到，南宁有的楼盘销量放慢，但售价仍没有降低，开发商在观望市场行情，以定夺下一步营销策略。这部分摇摆不定的楼盘，可能是楼市价格率先松动的突破口。

点评：在楼市走向未明的情况下，购房者买房最好选择抗跌性较强的楼盘。讲信誉、重信用的开发商开发的品质楼盘；容积率低居住适宜的楼盘；周边生活配套好的楼盘，抗市场风险能力都较好。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/dzd1.html