基于经济全球化下的城市营销理论与战略模式研究——对乌鲁木齐城市营销发展模式的思考

城市营销,城市品牌

新疆大学

硕士学位论文

基于经济全球化下的城市营销理论与战略模式研究——对乌鲁

木齐城市营销发展模式的思考

姓名：孙靖帮

申请学位级别：硕士

专业：企业管理

指导教师：王志坚

20070601

城市营销,城市品牌

摘要

２１世纪是城市的世纪，社会城市化、经济全球化、资源区域化、产业聚集化使城市竞争越来越白热化，而城市吸引力将是２１世纪不可多得的稀缺资源。所以一个以提升城市形象及其竞争力的城市营销时代已经来临。

“城市营销”作为一种全新的城市经营理念，越来越受到理论界和实际工作者的重视。“城市营销”是首先在发达国家起源并流行的概念，是指将城市视为～个企业，利用市场营销理念和方法管理城市，把投资者、旅游者和居住者当作顾客或消费者，把城市软、硬环境当作“城市产品”，按照企业市场营销管理的制度和方法，改进“城市产品”的生产和服务，了解、满足顾客需求，吸引顾客消费更多的“城市产品”，使城市更多地获取有益的跨国、跨区域资源，增加城市创造价值的能力，提高城市综合竞争力。“城市营销”已经成为世界各城市之间抢夺资源和谋求发展的重要手段。

我国的一些城市在不同时期曾产生过某些带有模糊营销色彩的现象，大多是由于历史沿革和自然环境的作用自发而形成的，或由于宏观经济体制使然，没有从城市品牌管理的高度进行统筹规划、科学设计和主动进行城市营销活动，基于这样的条件，本文试图对城市营销作一个全面系统的阐述，希望能为城市政府在进行城市营销活动时提供有益的参考作用，以促进我国城市的快速、健康发展，不断提高城市的竞争力。

本文根据营销学的一般原理，分析了城市营销市场的组成，阐述了城市营销的基本方法和流程，并结合边疆乌鲁木齐城市的实际，运用营销的思维和方法，从战略的角度分析乌鲁木齐的资源优势，通过整合和创造乌鲁木齐各种优质城市资源，塑造城市的核心竞争力，使乌鲁木齐作为一个知名品牌在国内外打响，确立在中国乃至整个世界中的地位。关键词：经济全球化，城市营销，战略，鸟鲁木齐

城市营销,城市品牌

Ａｂｓｔｒａｃｔ

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本人声明，所呈交的学位论文系本人在导师指导下独立完成的研究成果。文中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果，也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成果。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。

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本学位论文属于：

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（请在以上方框内打“４”）

论文作者签名：孙｛畚糯导师签名：砺鸯日期：２口一年ｓ月妇日日期：如＿７年箩月－日

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第一章绪论

１．１研究背景和意义

２０世纪９０年代以来，科学技术日新月异，经济全球化突飞猛进，人类开始了一个全球化竞争的新时代。竞争不仅仅停留在企业层次，而且扩大到城市层次。随着全球竞争、经济转型、技术变化和政府权利的转移等因素的变化，很多城市面临金融缺口、失业率上升、特色丧失的危机，导致人口外迁、投资减少和收入下降。例如，美国５０个州的２／３和其中的３／４多的约５０００多个城市都在遭遇财政危机（ＲｉｃｈＭｉｌｌｅｒ，１９９１），这种收支上的失衡导致了城市经济的衰退。欧洲作为现代工业文明的起源其城市问题的出现更具普遍性，英格兰的北部、法国的西部、意大利的南部的很多城市都出现了危机，造成了整个区域的经济衰退。发展中国家的城市同样遇到类似的问题，１９８８年巴西最大城市里约热内卢宣布城市破产，而更多的发展中国家的城市则面临“黎明前的黑暗”，难以突破现有的发展瓶颈，而在现有的环境中又受到。不进则退”的威胁。

竞争的结果使城市的地位发生着巨大的变化，逐渐成为各种市场交换关系的汇集点，人流、商流、物流、资金流、信息流都是城市间争夺的目标。城市已不仅仅是一个地区政治、文化的中心，更是经济和社会繁荣的发动机。放眼世界，各种不同规模与功能的城市都竞相把自己发展为不同范围内的生产要素（特别是资本）集聚与流动的中心．城市竞争的挑战，需要城市树立新的城市发展观念，主动出击，吸引更多的投资者和旅游者等目标群体的注意，从而获取各种有益的资源和生产要素，使城市经济迅速发展，城市综合竞争力提高，进而在城市竞争中力拔头筹。城市发展观念的转化使城市营销的概念浮出水面。

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北美国家的城市营销概念始于２０世纪３０年代美国南部各州城市对生产价值的追求，起初的目标比较单一，即吸引工厂企业、扩大本地就业，鼓吹自己可以提供比其他城市更好的商业环境，实施低成本战略。２０世纪７０．＿８０年代，因国家经济衰落，工厂企业等在选择地点时具有了更多的议价能力，开始对城市消费价值的高低“选肥拣瘦”，城市之间竞争加剧，营销目标开始体系化，对投资商、旅游者、出口促销等给予整体考虑，进行较系统、科学、有针对性的城市营销。

我国城市营销概念的运用是近两年的事。随着ＷＴＯ过渡期的结束，标志着我国经济的发展已经融入到世界经济全球化的大潮之中，我国的城市将面临着更加激烈的挑战。为了吸引目标群体的注意，获得较多的要素和资源，取得竞争的优势，上海、北京、杭州、苏州、大连、青岛、成都、西安和昆明等大城市纷纷加入城市营销行列，塑造城市形象和品牌，强调和宣传其城市特色。

城市营销兴起的热潮不是偶然的现象，而是世界经济发展不可逾越的一个阶段，是城市之间竞争的必然产物。面对激烈的国内外竞争，实施城市营销是城市发展最有效的制度、手段和方法。然而，城市营销不是一个简单的过程，它强调根据城市在竞争中的强项和弱项，以及面临的机遇和威胁，确定它的目标市场（包括目标人口、目标产业、目标区域），并针对目标市场进行城市特色的创造、包装和行销的过程，其内涵极为丰富。目前，城市营销手段的运作在我国还处在初级阶段，在很多地方决策者的意识中还未成为一种明晰概念。相比之下，欧美发达国家的城市营销不仅具有数十年甚至上百年的丰富经验，而且己形成了一套相对完整的理论。因此，通过对城市营销的研究，可以为国内城市的发展提供国外丰富的理论成果和实践经验。

正是基于以上背景和原因，对城市营销进行研究具有极其重要的理论价值和广泛的现实意义。２

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１．２城市营销国内外研究现状

１．２．１国内城市营销理论研究现状

在国内，城市营销作为城市经济发展问题在理论界刚被重视起来，直接对城市营销进行研究尚在起步阶段．目前，国内研究学者主要有三种提法．

一是“城市经营”观点。主要代表人物刘文俭（青岛市委党校副教授）、江曼琦（南开大学）．他们认为，“城市经营”概念成立，主要基于城市政府所应承担的职能，城市是重要的国有资产等管理者，因此经营城市体现城市政府转变观念的思想。是研究“经营城市”规律的科学。

二是“经营城市”观点．主要代表人物吴先满（江苏社科研究所）、王照环（吉林省委）等。他们认为，经营城市的物质内容实际上就是经营城市的物质对象，把经营意识贯穿到城市规划、发展、建设、管理的全过程。经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的资本、人力资本及其相关延伸资本（如道路、广场冠名权）等进行集聚、重组与运营，从而获得收益。吴先满提出经营城市具有二重属性，即商业利益性和社会公益性，二者要兼顾和结合。

三是“城市营销”观点。主要代表人物杨开忠（北京大学）、倪鹏飞（中国社科院）。他们认为，城市的发展要想高效地激活城市内部的各种因素，并要拥有持久地吸引和吸纳外部资源的生命力，就必须依赖一种有组织的、目标明确的城市营销理念及其实施战略，要求有关部门把城市自身的规划设计、城市发展、城市管理与城市营销的理念有机结合起来，积极地尽可能地把城市营销的各个层面融汇在城市建设和管理之中，或通过多种途径和形式使城市营销的理念为城市的管理者、组织和机构、城市居民所接受，并有效地加以实旋。提出包括城市环境、产品、服务、人文氛围和形象宣传等５个基本

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内容。

１．２．２国外城市营销理论研究现状

在国外，对城市营销的理论研究是从土地入手的。政府对土地资源的有效、合理和高绩效的运作，经济学家、生态学家、地理学家、城市规划学家等均对此表示了极大的关注，其中很多成果已达到相当深度。Ｅｌｙ．ＲＴ（１９４０）的《土地经济学原理》、Ｒａｔｃｌｉｆｆ．ＲＵ（１９４９）的《城市土地经济学》、Ｆｉｓｈｅｒ，ＥＭ和Ｆｉｓｈｅ，ＲＭ（１９５４）的《城市不动产》等早期成果对本国及外国的城市土地经营产生过重要影响。

威廉姆（ＷｉｌｌＪａｍ，１９７８）和伦纳德（１ｅｏｎａｒｄ，ｔ９８２）试图把城市经营定义为一个研究主题或是一种研究框架，针对如何对城市经营过程进行整合的问题进行研究。

２０世纪８０年代以后，发达国家对发展中世界的援助方式发生了一些交化，先前以基础设施项目为主的援助方式受到质疑，援助资金逐渐转向制度能力建设而非先前的重点工程项目，体现了发达国家对发展中国家城市管理制度干预过程的变化。邱吉尔（Ｃｈｕｒｃｈｉｌｌ，１９８５）研究城市经营和城市发展问题；柏克（Ｂａｋｅｒ，１９８９）提出城市经营是复杂系统；莎玛（Ｓｈａｒｍａ，１９８９）把城市经营界定为一系列指导城市范围内社会、物质和经济发展的行为，是为保证基本服务的必要供应而采取的干预方式；罗科迪（Ｒｏｋｏｄｉ，１９９１）的观点与此相同。两人都认识到城市经营对城市运作结果的战略性职责。理查森（Ｒｉｃｈａｒｄｓｏｎ，１９９３）则提供了三种测试城市经营是否成功的方法。

在城市经营提出后的２０多年的发展历程中，城市经营的内涵被逐渐充实，但一直缺少一个整体的定义。麦基尔认为城市经营的含义应该建立在两个简单的基础目标之上，首先是规划，其次是城市地方政府的合理定位。

２０世纪９０年代，西方学者菲利普 科特勒（Ｋｏｔｌｅｒ）对欧洲等发达国家４

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城市高速发展后出现的城市问题进行研究，他认为城市间彼此存在竞争，城市社会问题增加，如城市土地流失问题，高速发展的城市化使土地和劳动成本上涨，传统产业向城市外迁移，城市人口生活水平差异拉大，城市失业较普遍，包括城市税收短缺、城市犯罪增加，以及都市设计与规划滞后等问题．对高速发展中城市存在的一系列问题，科特勒认为城市问题增多，迫使城市政府必须通过运用营销手段来经营城市、管理城市。城市营销举措包括政府行为中的城市基础建设服务，改善城市投资环境，同时还包括改变城市人的传统价值观，提高城市市民的品质，建立全新的与城市形象推广相一致的新价值观．具有全新价值观与社会责任意识的营销，也是城市营销的一种表现和城市营销的特殊性所在。

菲利普 科特勒所谓的。地方营销”就是将地方视为企业，将地方的资源和未来视为产品，分析它的内部和外部环境，以及它在全球性竞争中的强项与弱项，以及面临的机遇和威胁，确定它的目标市场，包括目标人口、目标产业以及目标区域，并针对目标市场进行创造、包装和营销的过程。由于“地方”是一个含义丰富的概念，所以，“地方营销”只能是不同地理空间营销的共性概括，不能表现城市营销的特殊性。

１．３城市营销研究目的、内容及方法

１．３．１研究目的

本论文借鉴、吸收国内外有关城市营销理论成果，对城市营销理论及其运作模式构建作了详细深入的研究和分析。

全球化的竞争不仅意味着竞争范围的国际化、竞争领域的全面化、竞争程度的激烈化，还意味着竞争主体的多层化、竞争方式的复杂化。历史发展要求所有经济决策者必须和企业一样，通过营销争夺“顾客”，获取优势，实

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现发展。人类已经开始进入营销主导的新时代。作为一种全新的城市管理框架，“营销城市”的理念在全球范围内迅速传播。

持续性的城市营销战略，不仅能提升城市竞争力，而日能开启具有高附加价值的城市发展之路（如图１—１所示），使城市发展进入良性循环。因此，通过持续性城市营销战略培育和提升城市竞争力，成为城市在区域性竞争乃至全球性竞争中有一席之地的重要手段。

城市营销持续性城市营销

城市有吸引力

新产业进驻、工作机会增加、

生活质量诱人城市营销消除

城市发展带来

居民及观光客流入新公司及投资流入的潜在危机ｃ

房地产价格上

涨、基础设施

紧张、社会需

房地产价格上涨

基础设施紧张

社会需求上升求上升

城市增加税收

图１—１：籍由营销嵌入的城市竞争力及城市发展机理

２１世纪，全球的发展将主要依赖于数以百万计的生机勃发的城市的增长，国家的竞争突出表现为城市的竞争。随着中国加入ＷＴＯ，中国城市在全球范围内面临着空前的挑战，全球化，工业化、城市化、市场化和信息化使６

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中国各城市陷入全方位的竞争之中．面对激烈的国内外竞争，每个城市都要抓住机遇，聚集人流、物流、资金流和信息流，获取竞争上的优势，实现城市的脱颖而出和展翅高飞。实施城市营销是达到目的的最有效的制度、手段和方法。科学的城市营销是一套复杂的程序，其内涵丰富、结构完整、理念新颖。城市经营者需要认真地研究和学习其理论，结合城市经营实践，才能赶上时代竞争的节奏。

１．３．２研究内容和方法

本文对城市营销理论及其战略模式构建的研究主要分为因章展开：第一章阐述了当前形式下城市营销研究的背景和现状，在对国内外城市营销理论研究成果评述的基础上，提出论文的研究目的、内容；第二章是与内容有关的一些概念，从认识论的角度探讨了城市营销的过程和实质，给出了城市营销内涵。第三章就是从方法论的角度研究城市营销的战略，如城市形象营销战略、品牌战略等。第四章是结合实际对边疆城市乌鲁木齐城市营销的实证研究，把理论充分应用到实践，以提供相关性的思考。

本文从国内外城市营销发展现状入手，以市场营销学、区域经济学、政府经济学的基本理论为指导，采用系统分析、实证分析与规范分析相结合、定性分析与定量分析相结合、个案分析与归纳分析相结合、比较分析的研究方法，系统研究城市营销的基本理论如城市营销主体与客陬城市战略定位、城市营销的基本模式、城市营销策略选择、具有操作性的城市营销方法等。７

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第二章城市营销内涵及一般原理

２．１城市营销基本内涵

“城市营销”，英文叫，“ＭａｒｋｅｔｉｎｇＣｉｔｙ”。其用的比较早、且广泛被使用的概念来源于美国西北大学教授、市场营销学权威菲利普 科特勒的“场所营销”的定义，是这样表达的：将（地区）场所视为一个市场导向的企业，将地区未来发展远景确定为一个吸引人的产品，借此强化地方经济基础，主动营销地区特色，更有效率地满足与吸引既有的和潜在的目标市场（主要包括产业、投资者、定居人口、观光客与会议人士等）。但是，由于“场所”的实质是实施管理的地理空间，它可以是产业地域，也可以是省、市、县等各级行政地理单元，甚至可以是国家。所以“场所营销”是不同地理空间营销的共性概括，难以表现城市营销的特殊性。我们认为，城市营销是场所营销中最具有现实意义的一种具体形式。所谓城市营销，应是指城市营销者在经济全球化的背景下从城市消费者的需求出发，通过分析城市在区域、国家、全球竞争中的优势和劣势来确定城市的目标市场，把城市整体作为产品对外推销，以此吸引城市消费者并满足其需求的一系列活动的总和。城市整体，是城市感官识别系统、行为识别系统、理念识别系统的有机统一体，是城市物质文化、精神文化的有机统一体，也是城市硬环境、软环境的有机统一体。城市营销必须体现市场需求导向和市场竞争驱动两条基本原则，以城市消费者的需求为出发点和中心，也就是利用市场营销的理念和方法管理城市，从而促进城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高。所以，具体来看，城市营销的涵义应该包括下面几点的内容。

１．城市营销的出发点是发挥城市的整体功能，它应该包括城市的政治功能、经济功能、社会功能、文化功能。市政当局一定要明白城市营销小仅是８

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以经济发展为目的的社会活动，它兼顾了一个城市的政治稳定，人民健康的生活、经济发展、文化的继承与发展和社会资源合理的配置等诸多方面综合性的社会管理活动。看一个城市是否营销成功就是看这个城市整体形象、整体竞争力是不是提高了。所以，城市整体功能的发挥是城市营销的立足点和出发点。

２．城市营销的方式是整合营销的方式。整合营销是一种从接受者的角度考虑全部营销过程的方法，它包括五种传播工具，（１）广告；（２）销售促迸；（３）公共关系与宣传；（４）人员推销；（５）直接销售。城市营销者只有通过这些方式，才能不断扩大城市的影响力，才能提升城市的风格和个性化形象，才能打造出一个品牌城市。

３．城市营消的内容是提升整体城市的内在能力。它是城市各种资源的整体集合．具体而言，城市内在能力主要指城市自然资源．（包括自然景观和土地矿产等资源）、城市人文环境、城市政府素质（包括政府效率、政府廉洁度以及公务员形象等）、城市基础设施。而对于城市营销者来说就是通过一些有意识的、具体的营销活动把这些内容有步骤、系统的传达给受众目标，从而提高城市的知名度和美誉度．

４．城市营销的目的就是把城市。卖”给“城市的购买者”．为什么要进行城市营销，一方面是基于城市竞争的出现，各大小城市由上级政府计划性地分配资源到自己相互竞争有限地资源，营销作为有力地手段就应运而生了：另一方面，各城市为了更好地发挥本地经济、提升区域竞争力，开始主动地采用了营销原理运作城市经营。所以，城市营销的目的绝不是简单停留于对一个城市的介绍，其更深远的意义在于带动城市形象的提高以及区域经济的腾飞。

５．城市营销的性质是一种综合的社会管理活动或过程。它通过城市规划、城市建设、城市管理、城市形象宣传以及城市忠诚度的培养等一系列的社会９

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管理活动来实现的，这些活动要求城市的每一人都要积极参加进来，相互协调运作，充分发挥城市整体功能，进而以最小的成本达到最好的效果。

２．２城市营销主客体的界定

城市营销作为城市发展的一种新理念、新模式和新机制，其主客休的界

定具有十分重要的意义，这关系到城市营销能否有效实旌。

２．２．１城市营销的主体

城市营销的主体的界定也就是要明确有谁来营销城市，按照菲利普 科

特勒的观点，城市营销的主要行为者是：当地行为者（其中又分为公共部门行为者和私人部门行为者）。因为不管是从城市的自然属性来看，还是从社会属性来看，它应该属于国家所有、全体公民即市民所有，政府既是国家的代表，也是人民（市民）的代表。所以，营销城市主体自然属于当地政府。

城市营销活动实际上意味着城市政府要改变以往对城市管理活动的一种

行为方式的变革，其核心思想就是使高度集中的管理模式变为一种相对灵活以市场为基础的有计划、有步骤、系统的经营管理模式。

城市营销是一项宏大的工程，也只有政府才能承担起这样的重任。政府

是城市发展的领导者、城市建设的组织实施者、城市国有资产所有权的代表者、城市基础设施和沉淀资产的主要投资者。这就决定了城市政府在城市营销中应做好规划工作、领导工作、指挥工作、实施以及协调工作。

城市的发展虽说有其自身的发展规律，但主宰城市的主要动力是社会经

济发展的客观规律。特别是在目前全球快速发展的今天，每个城市面对的竞争对手不将只是当地周围的城市或是区域内的城市，而是要直接或『甘Ｊ接地参与到全球范围内的城市竞争的行列之中。竞争的残酷性决定城市的发展必须１０

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要有一个强有力的管理、决策集团，而这个角色也必须要城市政府来担当。决策正确，城市就有可能得到更快的发展；否则，就有可能走向衰落。所以，城市管理者的决策作用在城市营销中是非常重要的。

政府及其领导人是城市的管理者，又是城市的营销者．在市场经济日益发达的今天，管理城市不仅仅是行政上、法律上的管理，更是经济上的管理。只有确定了自己是城市经营者的身份，才能充分地发挥自己的主观能动性，自觉地寻找遵循城市发展的规律，为城市发展不断寻找和创造机遇。作为营销城市的主体，城市政府的主要职责切实转变到引导市场健康发展的职能上来，加大为市场服务的力度。同时要加强和改善宏观调控，在“集权”与“放权”之间要找到一个合适的平衡点，将本不属于政府的职能要逐步转移给市场，要学会用企业经营的理念去经营和营销城市

一但是，我们必须明自随着城市规模的不断扩大，新形式下出现的问题越

来越复杂，城市营销的主体一元化的现象应该改变。企业，组织、城市的居民都是城市营销主体多元结构中重要的组成部分。城市营销的最根木理念就是把城市当作企业来经营．这样，城市的资产就由产品变成商品，城市建设就由简单的生产过程变成复杂的资本营运的过程．而政府职能的转变要求不要介入具体的经济活动过程，所以，城市营销的很多事情就得靠各类企业、中介组织来完成。所以，企业以及包括中介组织将越来越来变成城市营销的中坚力量。

而市民也是城市营销的决定力量之一．～方面，作为城市主人的全体市民的文化素质、思想意识和精神状态，影响着营销城市的效果。另一方面，城市无论物质文明、稽神文明建设的改善、形象的树立，都必须紧紧依靠市民。

明确政府、企业、市民都是营销城市的主体，准确地界定各自的职能，并正确处理他们之间的相互关系，有利于对营销城市全民性工作特性的认识，ｌｌ

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增强每个部门、每个企业、每个市民参与的自觉性。同时，也有利于明确政府、企业、市民找准自己在营销城市中的位置，避免错位、缺位、越位情况的发生。虽说城市营销的主体应该多元化，但是政府的主导作用是不容挑战的。在现阶段，我国的城市化发展水平还比较低，城市的主要管理职能仍然主要集中在政府的手中。所以，城市营销的最大部分仍然全要由政府负责。２．２．２城市营销的客体

城市营销客体的界定也就是城市营销要营销什么的问题：即向受众的目标顾客提供什么样的“产品”。

美国经济学家威廉 吉 尼克尔斯（ＷｉｌｌｉａｍＮｉｃｈｏｌｓ）是这样对产品定义的：产品可以是一个人、一个地方、一种思想、一种服务、一项政府规划、一个慈善机构、一种福利事业。或者是其他任何能够在某种程度上满足他人的事物。我们可以看出这样的定义是非常适用于城市营销的，按照城市营销的定义来说，凡是城市所拥有的资源，包括物质的和精神的，有形的和无形的，都是城市营销的具体对象。当今营销理论已经将其最初的“产品”概念的内涵延伸到了服务、社会行为、观念和思想。因此，城市营销的具体的营销对象应该是广泛意义上的城市资源，指能够给所有者或控制者一带来权益的一切资源总称。根据研究目的的需要，我们可以将其分为四大类：环境、产品、城市文化、城市形象及品牌。

１．环境

城市营销首先要卖的是环境。就城市营销来讲，环境分为三种：一种是投资环境，一种是旅游环境，一种是居住环境。这样划分的目的是根据城市营销的不同目标顾客而分的。所以，我们必须明白其实这三种环境并不是一种空间上的区另Ⅱ，而是根据目标顾客关注的不同而划分的。（１）投资环境。投资环境是指一个城市能够满足投资活动需求的各种外

城市营销,城市品牌

新疆大学２００４级硕士研究生学位论文

部环境。由于投资是一种社会经济活动，它不可能在“真空”里运作。而必须有一个环境作为载体，需要提供政治、经济、自然和社会全方位的条件。因此，投资环境是多种要素组成的一个整体．并不是简单发生在一个地方有什么样的开发区，或是给投资者提供了什么样的招商政策，从深层意义来说，投资环境应该是给投资者提供什么服务的问题。比如：以什么方式和渠道将投资环境呈现在投资者面前、对投资者问题的解答是否有足够的耐心、政府的配套服务是否足够与高效、是否能为一些非经营性的问题提供合理的解决方案等等。所以，城市营销者就是要把城市的投资环境营销出去，要让投资者知道。城市政府能为他们提供各种服务，能满足他们投资、建厂、生产、经营、赢利等一系列活动的需要。

（２）旅游环境。对城市营销来讲，旅游环境不仅包括通常所理解的侠义的“旅游”，而且还包括商务旅游、会议、探亲访友、读书等活动在内的非长期性或永久性逗留和居住。它主要包括特色城市、风景名胜区、旅游度假区、主题公园等旅游环境。

（３）居住环境。居住环境是指在特定的区域内，为满足个人发展、家庭需要和社会进步所具有的空间、设施、服务等自然、文化因素的总和。它是由自然条件、设施条件和社会条件形成的生活空阃。一个城市良好的居住环境应该是以人为本的，要能为人提供多样性的需求的生活空间。创造安全、方便、卫生、舒适和美观的居住环境是城市营销面临的迫切而重大的课题，它对吸引移民，尤其是高级人才前来求发展具有十分重要的意义。

２．产品

城市营销的产品分为两大类：公共产品和企业产品。

（１）公共产品是指：

城市士地、矿藏等资源的开发权；城市事业的经营权；

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特殊行业的特许经营权：

城市基础设施建设及交通设施的开发经营权；

（２）企业产品是指包括城市内所有企业生产的一各种工业品以及消费品。企业产品不仅指实物产品，而应当包括：商标使用权、专利权。城市营销就是要推动本城市ＧＤＰ的增长和建立城市强势形象，把本地企业“营销”出去，进而最大程度地销售本城市企业的产品。

３．城市文化

城市是否具有吸引力，是否具有竞争力，很重要的一点是看它的文化资源、文化氛围、文化发展水平。一个有个性的城市，就如一个有个性的人，会给受众目标留下十分深刻的印象。美国权威的经济周刊《幸福》曾经举行了一次大规模的调查，动员了大批资深的咨询管理专家队伍，处理了６０个城市的大量数据，评出世界十座最佳商业城市。它们分别是新加坡、旧金山海湾区、伦敦、纽约、法兰克福、香港、亚特兰大、多伦多、巴黎和东京。究竟是什么因素使这十大城市显示出与众不同的素质呢？专家最后分析得出是浓厚的、独具个性的城市文化氛围。

一个现代化的城市如果没有文化的滋润，也是缺乏灵魂的城市。而文化又不是短时间内可以构筑的，它是历史的传承，蕴涵在一座城市的方方面面和市民的言谈举止上。外人置身其中，处处都是可以感受到一个城市的个性的。所以，重视文化建设，提高文化品味，以文化品味塑造城市，展示城市品牌，以文化氛围来凝聚人心，推动城市发展，已经成为城市营销的一项重要内容。文化素质是城市进步的推动力，是城市竞争力的综合性标志。城市文化的发达，城市政府、市民文化素质的提高，最终将转化为巨大的生产创新能力，转化为物质形态的竞争力。一座城市要做好营销城市文化的工作就必须注意下面几点：

（１）注重建设城市文化环境；１４

城市营销,城市品牌

（２）积极建立社区文化、企业文化、校园文化等，营造良好的文化氛围；（３）从高起点出发，建立城市文化品牌；

（４）城市营销者要不断提高自己文化品味和知识水平；

（５）成功的城市一定是在保持自己文化特色的基础上进行再创造的城市。

４．城市形象及品牌

城市形象是一个城市给人的一种综合性的感觉，是一种客观反映一个城市的历史文化沉淀、城市风貌和城市居民精神状态的综合性的表现一个城市的城市形象是客观存在的，是城市长期发展的结果。城市形象并不是城市的简单外貌，城市的外貌是指城市物质环境，它只是城市形象的一个组成部分，城市外貌也是城市各种形象的载体。城市外貌是城市的视觉形象。而综合的城市形象更多的是指城市给人的综合性的直觉形象。城市形象是城市视觉形象和直觉形象的高度统一体。对城市形象的塑造离不开对城市品牌的建立，，通过一个个的城市品牌把城市的形象塑造出来是强化城市形象的重要方法。

城市营销在很大程度上来说就是要建设一个个的城市品牌，把城市的优美形象塑造出来，从而从总体上提高城市的美誉度和竞争力，把城市更好的推销出去。

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