青岛馨梦园可行性报告 - 图文

青岛馨梦园项目可行性研究报告

青岛馨梦园建设项目 可行性研究报告

青岛馨梦园投资有限公司

2016年2月

青岛馨梦园项目可行性研究报告

目录

第一章 项目总论................................................ 1 1.1 馨梦园项目简介........................................... 1 1.1.1 项目名称..................................................1 1.1.2 项目建设单位..............................................1 1.1.3 项目位置..................................................1 1.1.4 项目性质及规划指标........................................2 1.2 可行性研究结论概述....................................... 2 第二章 项目宏观环境分析.........................................3 2.1 宏观经济环境分析..........................................3 2.1.1 山东半岛蓝色经济区构筑东部经济增长新极....................3 2.1.2 青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市....................3 2.2 项目区域分析..............................................4 2.2.1 西海岸新区简介............................................4 2.2.2 项目区域经济状况..........................................5 2.3 西海岸新区的规划..........................................6 2.3.1 西海岸新区总体规划........................................6 2.3.2 城市用地规模..............................................7 2.4 西海岸新区小结............................................7 第三章 区域房地产市场分析.......................................8 3.1 张家楼房地产市场状况...............。.....................8 3.2 市场未来走势..............................................8 3.3 项目周边案例..............................................8 第四章 项目研究................................................11

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4.1 项目地块特征分析.........................................11 4.1.1 项目位置条件分析.........................................11 4.1.2 项目交通条件分析.........................................11 4.1.3 项目周边公共设施分析.....................................11 4.1.4 环境质量分析.............................................11 4.2 项目地块SWOT分析........................................12 4.2.1 项目优势.................................................12 4.2.2 项目弱势.................................................12 4.2.3 项目机会.................................................12 4.2.4 项目威胁.................................................12 第五章 项目规划方案............................................13 5.1 总平面图.................................................13 5.2.1 项目规划方案.............................................13 5.2.2 项目概况.................................................13 5.2.3 规划原理及概念...........................................14 5.2.4 设计依据.................................................14 5.2.5 规划设计.................................................15 5.2.6 技术经济指标.............................................20 第六章 项目定位开发策略........................................21 6.1 项目定位.................................................21 6.2 基地分析与地块现状分析 ..................................21 6.3 开发策略.................................................23 6.4 开发进度.................................................23 6.5 项目实施过程控制措施.................................... 23 第七章 项目销售预测及营销方案................................24

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7.1 项目客户分析.............................................24 7.2 项目营销方案.............................................24 7.2.1 推盘策略.................................................24 7.2.2 推广策略.................................................25 7.2.3 媒体发布计划.............................................25 7.2.4 推销策略.................................................28 第八章 项目投资估算及资金筹措计划..............................29 8.1 经济费用效益或费用效果分析...............................29 第九章 综合评价................................................33 9.1 经济效益分析.............................................33 9.2 环境效益评价.............................................33 9.3 风险分析.................................................33 第十章 可行性研究结论及建议....................................35 10.1 总结.....................................................35 10.2 建议.....................................................35

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第一章 项目总论

1.1 馨梦园项目简介 1.1.1 项目名称 青岛馨梦园项目 1.1.2 项目建设单位

青岛馨梦园投资有限公司成立于2014年，是一家 从事房地产开发、经营管理的综合开发公司。青岛馨梦园投资有限公司秉承“优质生活，完美体现”的企业理念。积极倡导以“传承，超越，价值，和谐”为内涵的“精品生活”展现。将世界级居住经典引入中国，不断实现园林、景观、立面、户型设计升级，以最大程度体现人居价值为方向，通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，树立“智能绿色馨梦园”品牌，提升企业形象，从而实现企业社会价值和经济价值双丰收。 1.1.3 项目位置

青岛馨梦园项目地块位于青岛西海岸新区重点开发小镇-张家楼镇，东侧是江苑庄村河，西侧是马家村河，北侧紧邻204国道，距镇政府500米，达尼画家村、油画交易中心700米。

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1.1.4 项目性质及规划指标 项目用地性质： 居住用地 建设用地面积：38054.58平方米 规划总建筑面积：57081.87平方米 绿地率： 35% 建筑密度：25% 容积率： 1.5 机动停车位：共534个

1.2 可行性研究结论概述

本项目定位于特色“拥山环水绿色智能精品住宅”，项目以“住在大自然氧吧”为核心原则，力求在建筑、景观、户型、建筑材料等细节方面求绿色、求智能环保，实现区域内竞争项目的突围，吸引青岛西海岸新区众多中、高端客户群体，成为西海岸新区乃至青岛市最具吸引力的城市大盘。同时和张家楼镇绿色文化产业形成互补效应，成为青岛西海岸新区高端居住区，极大改善青岛西海岸新区张家楼镇居住品质，项目的建设符合西海岸新区对该区域的长远规划，同时众多中高层次客户群体的导入，需求的不断提升，必将拉动该区域商业、教育等相关产业的发展。并将会改变青岛西海岸新区区域高端消费、特色娱乐、休闲、餐饮综合中心较为缺乏的现状，对青岛西海岸新区周边区域高端消费者产生巨大的吸引力，对拉动青岛西海岸新区经济发展，产生巨大的经济和社会效益；极大增加城市人口就业数量、对改善区域经济、增长区域格局具有重大影响和推动力。

终上所述，应加快项目立项和建设，以使它及早的充分发挥经济效益和社会效益，崔金在该区域经济产业结构的更进一步完善。

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第二章 项目宏观环境分析

2.1 宏观经济环境分析

2.1.1 山东半岛蓝色经济区构筑东部经济增长新极

中国首个蓝色经济战略区域山东半岛蓝色经济区是全国海洋科技产业发展的先导区，生态文明建设和社会和谐进步的示范区，海陆一体开发和城乡一体发展的先行区。随着国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。 2.1.2 青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市

青岛位于山东省半岛南端，濒临黄海，环绕胶州湾，山海形胜，腹地广阔。市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与韩国、日本隔海相望。

全市总面积为10654平方公里，其中市区1159平方公里，青岛分为七区：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、西海岸新区，总人口871.51万。青岛市人民政府驻市南区。

青岛是全国5个计划单列市之一，副省级城市，国际著名港口城市，国际滨海旅游度假胜地，国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，全国文明城市，中国品牌之都，国际帆船之都，世界啤酒之城。青岛是全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一，是中国十大最具经济活力城市，是中国面向世界的重要区域性经济中心，东北亚国际航运中心。

青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市，其所在的山东半岛经济区（8市）经济总量

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高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位，青岛周边由19个县进入全国百强县。作为山东半岛城市群的中心城市，青岛市大力发展总部经济、研发中心、品牌经济、会展经济、信息服务业、商贸流通及各种生产性服务业，为全省经济发展搭建高端平台。青岛是中国举办大型赛事和国际盛会最多的大都市之一，2008年北京奥运会、残奥会和2009年济南全运会分赛场均设于青岛，2013、2014年连续两届世界杯帆船赛，2014年世界园艺博览会也将在青岛举办。 2.2 项目区域分析 2.2.1 西海岸新区简介

青岛市与西海岸新区的关系

近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，西海岸新区是城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的主要区域，该区域成为吸引人口迁移和房地产开发的重点。西海岸新区是山东省青岛市所辖的一个市辖区，即青岛西海岸经济新区，西海岸新区其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。

交通网络：青岛西海岸新区拥有四通八达、方便快捷的交通环境，区域内主干道多为双向４车道或6车道的柏油或水泥路面，路况较好。西海岸新区连接胶黄铁路、环胶州湾高速公路，距青岛国际机场仅53公里。连接开发区至青岛市区的横跨胶州湾的海湾大桥和海底隧道也十分便利。

地理区位：西海岸新区拥有天然良港和一流的港口设施，前湾港已建成年吞吐能力2900万吨的杂货码头、国内唯一能停靠第五代集装箱货轮的专用泊位、规模为亚洲第一、世界第二的矿石专用码头。世界最大矿石码头----董家口港创造了五个世界之最：世界最大的码头、最深的码头水深、最先进的环保系统、最先进的信息化操作系统、最大的岸桥

人口分布：西海岸新区现有人口数量为100多万人。人口分布在长江路、薛家岛、灵珠山、辛安、黄岛、红石崖。胶州湾海底隧道开通后，青岛市人口向西海岸新区投资发展，西海岸新区人口总数不断增长。

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商业氛围：现已有67家世界五百强企业进驻开发区，带动全区经济发展，拉动中小型企业经济快速增长，并创造了大量的就业机会。 旅游资源：沃林蓝莓采摘园、达尼画家村。

生活配套:供电、供热、通讯、、供水、燃气、污水处理等设施齐备；

2.2.2 项目区域经济状况 1、西海岸新区发展状况

西海岸新区拥有国家级经济技术开发区、保税区、高新技术开发试验区和省级旅游度假区的功能和优惠政策，优势互补，是发展外向型经济的理想之地。原胶南是国家最早批准的沿海开放城市之一。

青岛保税区作为中国目前开放层次最高、政策最优惠、对外开放度最大的区域之一，在辐射和带动周边区域发展外向型经济中发挥了重要作用，已成为山东省对外开放的“先行区”和“实验田”。

青岛西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。

近几年来开发区在青岛市经济发展水平中处于靠前的水平，是青岛市的重点发展区域，开发区将借势青岛的良好发展前景快速发展。 2、西海岸新区的产业发展

按照城区总体规划，在

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区域布局上规划为八个主要的功能区： ①北部产业新区

②重石化工业区 ③国际物流贸易枢纽港区 ④临港产业区 ⑤珠山国家森林公园 ⑥唐岛湾中心区 ⑦修造船基地工业区 ⑧凤凰岛旅游度假区

完善的规划、强劲的发展势头，使开发区在未来的建设规划中，形成新的经济发展核心力量，并在“大工业、大港口、大旅游”三大经济基础上，大力发展家电电子、石油化工、汽车造船等龙头企业。现在开发区产业集群初步形成。已培育形成了家电电子、石油化工、汽车、造修船、海洋工程、港口等六大产业集群，具备了较雄厚的产业基础。 西海岸新区正在不断加快产业结构调整和优化步伐，逐步建立以现代服务业、高端制造业为主导的产业结构，通过产业“转调”带动全区经济发展方式转变，引领西海岸经济新区实现快速发展。

西海岸新区的工业发展

西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。2012年开发区创造了全青岛市3/4的工业总产值、3/5的生产总值和实际到账外资。投资环境综合评价总指数连续8年居国家级开发区第五位。

2.3 西海岸新区的规划 2.3.1 西海岸新区总体规划

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托斯卡纳风格特点：

·高低错落的层而，凹凸有致的墙体，以及用天然材料； ·体现悠闲生活风格，前门倾向于用简朴的粗旷的厚木板制造；

·采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出来，丰富的材质肌理则将这种风格发扬光大；

·托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，更是优雅的；

·别墅通常在入口处设置富有戏剧性的塔或圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感；

·壁炉、铁艺围栏、百叶窗、开放的阳台、爬满藤蔓的墙柱都表达了托斯卡纳自由而优雅的生活；

5、产品设计及单体设计

产品设计

“馨梦园”地块规划产品分为别墅、洋房、小高层级和沿街商业，顺应建筑的日照朝向，建筑形态有机组合，使各个单体尽可能达到最合理的景观。从城市设计的角度考虑，为城市展现一个丰富的小区界面。

单体设计

住宅的户型设计以多样型、合理性为特点，将户内交通而积做到最小，将更多的实惠留给住户。户型设计从两房到四房不等，而且具有多种空间组合方式，从而满足多样化的市场需求。

整个小区采用智能化综合管理，包括小

区一卡通系统、门禁系统、停车系统、电子巡更系统、周界报警系统、家庭报警系统、公共设备控制系统等，极大方便了使用和管理。

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6、交通分析图

7、结构分析图 “两轴三带三组团”的规划结构

8、产品类型分析图

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9、停车分析图

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5.2.6 技术经济指标

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第六章 项目定位开发策略

6.1 项目定位

以生态、休闲为设计的出发点，以建设现代花园林生态居住小区为设计原则，将“以人为本”的核心理念完美演绎。 形象定位：拥山环河绿色精品住宅。 档次定位：高档生态百姓物业住宅。 功能定位：中国北方生态、健康第二居所。

规划设计原则：满足现状住宅市场的主力需求，兼顾现金快速回流、提高资金的 使用效率。

6.2 基地分析与地块现状分析

小区入口：基地北侧和基地东侧临近道路 适宜开口 商业布置：商业应布置在基地沿国道和城市道路一侧。

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6.3 开发策略

结合该地块产品定位、区域市场状况、土地的现状、住宅产品、商业产品之间相互关系及资金回笼，该地块采用全面开发的方式。

6.4 开发进度

项目整个建设周期为 个月，拟于 开工，于 月竣工。现在处于报方案阶段。

6.5 项目实施过程控制措施

1、项目进度控制措施

在项目实施过程中，对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:

(1)建立项目实施经营计划报表（周报、月报）； (2)派出常驻人员，现场进行监督检查； (3)定期召开现场及视频会议。 2、项目质量控制措施

项目实施应坚持“质量第一、预防为主”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而打造精品工程。

3、项目资金控制措施

在项目实施过程中，加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何部门和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程

的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效机制。

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第七章 项目销售预测及营销方案

7.1 项目客户分析

基于区域客户特征，结合本案产品情况，目标客户落位：

客群定位：

7.2 项目营销方案 7.2.1 推盘策略

项目产品2016年共分两次推售，根据项目目前工期情况建议推售时间为9月中旬与

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十月中旬，每次推售时，入市价格（均价）在前一次价格基础上上浮3%； 推售原则：

前期推售以单价较低产品入市，宣传口碑。

高层别墅产品根据区位及产品组合推售，丰富产品线。

优质产品于后期出售，既可以在前期挤压其他产品去化，又可以促进项目后期发力成交。

只针对洋房及小高层，别墅产品及商业 建议根据实际销售情况，可在小高层及洋房产品销售期搭配销售。 7.2.2 推广策略

一次推售：推售6#及8#部分洋房及3#小高层3、4单元，约计80套房源。 二次推售：推售7#洋房, 及3#小高层1、2单元，约计80套房源。 三次推售：推售6#及8#部分洋房, 及2#小高层，约计100套房源。 别墅一推：推售15#、16#别墅，约计12套。 7.2.3 媒体发布计划 一、集市派单

目的：最短的时间，最直接的方式将项目信息传递至目标客群，宣传项目形象，积累意向客户， 后期回访留电积极邀约客户到售场，促进成交。 活动形式：

1.提前整理张家楼及附近乡镇的集市时间，做好置业顾问的派单排期； 2.集市时间置业顾问进行单页派发，积极留电，宣传项目信息； 3.与广告车配合宣传；

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二、广告车走乡扫街 目的：

针对目标客群分布地区实际情况，直接有效的进行宣传 多种用途，节省项目营销费用 活动形式：

1.项目租用专门车辆（建议7座以上），进行车体包装，安装广播音响设备及短信群发系统

2.广告车定期走乡镇、扫街道，配合置业顾问的派单拓展、短信群发及广播宣传，释放项目信息，地毯式铺排地缘性客户。

3.广告车宣传重点区域为乡镇主要街道及集市。

4.可作为看房车接周边意向客户看房。

三、刷墙体宣传 目的：

更为简单粗暴的进行项目信息传播，结合本项客群乡镇分布的实际情况选择 执行形式：

1.在张家楼镇及周边乡镇广泛走访宣派单过程中选取合适墙体 2.走访村干部的同时进行刷墙游说，询问相关规定及程序

3.进行刷墙体宣传，制作有冲击力的刷墙语，制造周边乡镇客户关注热点、形成口碑传播。

四、商圈巡展、派单

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目的：

直接向胶南客户展示项目，增加项目知名度，促进销售。 活动形式：

1.在胶南市区主要商圈（德泰利群等）进行巡展活动。 2.在巡展点位及附近商圈进行大学生派单。

五、商超、饭店拓展 目的：

直接有效的将项目信息传达给客户，大量积累客户，在提升项目热度的同时，筛选有效客户 活动形式：

1.在张家楼镇及周边乡镇广泛发展小商店、小超市、小饭馆，放置单页及展架 2.对店主介绍全民经纪人政策，将店主发展为全民经纪人，

3.赠送给合作店铺购物袋、纸抽等礼品；可考虑给重点商店更换带有项目LOGO的门头。

六、企业团购

目的：

项目所在地及附近乡镇工厂较多，合理利用周边工厂资源，进行企业团购，促进销售

活动形式：

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1.带礼品到张家楼镇及附近乡镇工厂内进行拜访，宣传项目团购政策 2.宣传全民经纪人政策，在企业内部发展全民经纪人

3.联系企业工会，发放宣传材料，张贴海报；购买员工电话资源进行短信群发或陌电拜访

4.重点企业可考虑做专场推介会或巡展

7.2.4 推售策略

1.开盘前

目标：开盘前就在目标群中建立一定的品牌知名度；蓄势待发，为正式开盘制造悬念，营造犹抱琵琶，万众期待的气氛。

主要工作：1、制造悬念 2、服务先行，引起关注 3、寻找目标客户 2.开盘期

目标：将蓄积已久的悬念以创意的形式迸发出来，将御园五号的“拥山揽海生态住宅区”的概念迅速传达到目标消费群，制造轰动效应，在短时间内将首批推出的单位销售一空，为加推单位创造空间 。

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第八章 项目投资估算及资金筹措计划

8.1 经济费用效益或费用效果分析

青岛馨梦园项目投资估算表：

成本估算

一、土地（约3545万元）

成本单价/平方米项目总额（万元） （元） 601.07 3431 序号 成本项目 备注 1 出让金 2 契税 18.03 102.93 3 土地印花税 0.08 0.43 4 拍卖佣金 1.75 10 5 合计 620.93 3544.36 二、前期费用（约591万元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8

项目 新型墙体 散装水泥 审图费 环评费 规划放线 日照分析 地形图 劳务工资保证金 单价（元/M2） 10 2 1.4 0.175 0.037 0.079 0.07 30 金额（万元） 57.08 11.42 8 1 0.21 0.45 0.4 171.25 备注 可退，甲方1% 第 29 页 共 35 页

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9 10 11 12 13 14 15 防雷检测 规划技术服务费 可行性研究报告 企业养老保障金 耕地开垦费 人防费 合计 4.38 0.79 0.53 35.88 4.1 26 115.441 25 4.528 3 204.81 23.4 80 590.548 多层交费，高层建设 三、设计费（160万元） 序号 1 2 3 4 5

项目 方案设计费 施工图 景观 地堪费 合计

单价（元/M2） 1.75 20 1.75 1.75 25.25

金额（万元） 10 130 10 10 160 备注 四、建筑成本（11416万元） 序号 1 2 3 4

项目 建安成本 大配套费 监理费 供电配套费 合计

单价（元/M2） 1500 220 5 95 1820

金额（万元） 8562.3 1255.9 28.5 542.28 10388.98 备注 取中间值（3元—8元）

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五、税务成本（3651.29万元） 序号 1 2 3 4 5 6

项目 土地增值税 营业税 教育附加 城建税 企业所得税 交易印花税 合计

单价（元/M2） 44.18 220.92 19.88 46.39 306.07 2.21 639.65

金额（万元） 252.21 1261.05 113.49 264.82 1747.11 12.61 3651.29

备注 销售收入×1% 销售收入×5% 营业税×3% 营业税×7% 利润×25% 销售收入×0.05% 六、财务成本（1016.16元） 序号 1 2

项目 土地利息成本 成本利息 合计

单价（元/M2） 72.97 105.5 178.47

金额（万元） 416.5 599.66 1016.16 按总投资5%/总面积

备注 七、销售代理费（504.42万元） 序号 1

项目 销售代理费

单价（元/M2） 88.37

金额（万元） 504.42

备注 按销售额2%提成 八、期间费用（85.6万元） 序号 1 项目 管理费 单价（元/M2） 15 金额（万元） 85.623 备注 按建安成本1%计提

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费用合计

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

本项目通过有效的经营管理必将取得良好的经济效益，而且具有更好的社会效益。 商品房的销售价格按照国家有关政策和精神要求，并参照周边地区类似建筑物平均售价，根据其建设成本等因素可以确定预期销售价格如下：

销 售 预 期 表

周边项目售价调查 面积（M2） 项目1 项目2 项目3 22000 22900 4800 5980 无 13888 6750 6988 无 13000 7220 7660 本项目预算开盘价 单价均价总额（万元） （元） （元） 4290 4950 9438 11335.5 3669.6 4150 4810 7645 项目 土地费用 前期费用 设计费用 建筑成本 税务成本 财务成本 销售代理费 期间费用 总额 3544.36 590.548 160 10388.98 3651.29 1016.16 504.42 85.623 成本单价3503.111元 成本总价19941.381万元 备注 序号 房型 1 2 3 4

小高层 洋房 别墅 15800 7645 商业店铺 7590.15 15000 合计 12000 8280 6284.6442 8280 30727.7442

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第九章 综合评价

9.1 经济效益分析

根据青岛及西海岸新区经济的发展和高速增长的市场需求，项目的开发建设不但具有较高的经济效益，同时随着项目的建设，将同周边高端项目共同形成青岛西部的高端居住区域，提升文化内涵，甚至将对开发区区域经济发展、产业结构， 产生巨大的推动作用。中高端客户的进驻，也将于该区域人文环境提升起到巨大的促进作用。 本项目作为馨梦园力争打造高品质品牌形象的项目，将从产品定位、设计施工、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力图在开发区开发一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。

除此之外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。该项目的建设和运营、大量中高群体落户于此，不但为建筑相关产业提供众多发展机会，同时为满足全方位需求，更对第三产业：商业服务业、教育、医疗、文化等子产业的拓展与升级，产生巨大的促进作用。由此可见，应当加快本项目的建设，让其尽快对开发区的发展起到促进作用。

9.2 环境效益评价

本项目属于西海岸新区房地产市场的重大工程，随着大批中高端客户入住，需求层次的不断提升，必将刺激科技、文化、教育等相关产业的发展，从而提升开发区人文居住环境，成为开发区的高档社区，促进本区域内的商业、服务业、餐饮业等业态的发展，最终带动区域价值提高，对于提升青岛大型城市建设品位与水平，改善区域环境，提升青岛整体城市形象，具有十分重要的意义。 9.3 风险分析 （一）政策风险及防范

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青岛馨梦园项目可行性研究报告

近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 （二）销售风险及防范

本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，但其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 （三）工期和工程质量风险及防范

由于本项目规模较大，工程管理和资金落实对能否按工期竣工有决定性的影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工接洽和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格空置房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

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第十章 可行性研究结论及建议

10.1 总结

综上所述，根据市场分析和财务分析，本项目住宅部分、商业部分的开发是可行的，能够为开发商带来较好的经济效益、社会效益、环境效益，能够更快的使开发商的资金回流，具有一定的抗风险能力。

10.2 建议：

1、销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。

2、该项目在区域内具有创新价值，因此，充分利用项目的特色，提升产品价值。

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