《房地产项目前期报建与管理》

房地产项目前期报建与管理

赵英华

很荣幸跟大家一起沟通房地产项目前期报建与管理。

为什么不是说前期报建还要加上管理，因为房地产报建和工程管理要紧密地结合起来，所以当初用这个题目的时候就考虑到这个问题。不加上管理，去做报建，就跟项目整体运作脱节。

房地产行业是个朝阳行业，我们有幸参加这个行业的同事，实际上你们从事的工作是非常伟大和崇高的，怎么样做到又好又快，又平又好，值得大家共同去探讨。一直我提倡的工作方式就是快乐地工作，怎么做到快乐工作？我们要找到快乐的根源，根源是什么？就是我们设定的目标，每一个目标要分成每个阶段，达到这个阶段的时候，你就感觉很快乐。在工作的过程中要把房地产的开发全流程分解成不同的阶段，再一段段紧凑地去完成。

一、用地申请阶段

昨天苏总说得很清楚，大家平时在工作上要注意《土地出让合同》，我们一定要认真地看《土地出让合同》。以前拿的土地都是按政府给出的标准格式合同，里面没有一条对于我们开发商是有利的。

在拿地的时候，首先去考察这块土地，我们每一个区域，每一个项目，在拿一块地的时候，一定要全程参与，最后拍板定下来后，要去现场考察，要结合用地规划条件和《土地出让合同》的条款，里面有四条涉及到用地规划，有的《土地出让合同》约定是与规划条件是相冲突的，所以项目总在实际工作中，要找到突破口。

举一个简单的例子，比如容桂项目，用地规划条件里面是受70/90限制的。《土地出让合同》里面没有注明，写的是“按照政府相关规定执行”，所以在这点上，我们就找到了一个突破口，第一版设计方案的时候，就是全部按70/90的规定去设计的。我们跟政府部门沟通，我说顺德区政府有没有一个相关规定，他也说不出一个所以然，我就自己找到一些资料是顺德区政府关于“一河两岸”的规划要点，就是按15/85，我去跟政府谈，我说（《土地

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出让合同》）约定了按政府的相关规定执行，我们肯定执行合同，最后我们就及时地调整了规划方案。

二、设计前期调查阶段

这里面我把（房地产项目前期报建与管理）分成7个阶段，这个不是标准答案，大家可以有不同的划分。

我主要讲一下设计前期调查阶段，以前我讲过这个课程，有同事打电话问我“为什么我们做设计做了之后，拿到当地去报建，规划部门始终不批我们的规划”。为什么？

这就是最重要的一点，大家要认真去做这个环节。这个环节谁去做，肯定是项目部的同事去做，我就感觉到，如果做房地产开发的同事不反馈信息给设计就很难做。像我们这么大的集团，在全国有那么多楼盘，每个地方都有一些行政规定和地方规范，加进很多元素，每一个项目去拿到地之后，项目部要及时地把行政规定和规划要点的做法，比如面宽、日照要求等等的信息，反馈给设计院，我们的设计院是面向全国的设计模式，有很多（地方因素）没有考虑进去，项目部就要注意。

1、地形现状图测绘

设计前期调查阶段是相当重要的，设计前期调查阶段我就说得比较细，重点是地形现状测绘图，很多地为什么收不回来？首先就去做个地形现状，拿到土地之后第一时间就赶快按用地红线去放点，放点之后适当地围闭，围闭之后你就看这块地能不能收回来，之前做的一些项目我们把样板房、销售中心设定在那个地方，有很多因素让这块地可能是最后才收回来。所有大家要去想这块地哪些地方最适合做样板房，哪些地方最适合做销售中心，拿到土地之后第一时间就赶快按红线去放线，放线之后及时跟设计院反馈。

2、现场地质勘探及测绘

老板说过很多次，拿到地之后马上就要做勘探。我这里就告诉大家，怎么做勘探。初步勘探，就是比较粗略去了解这块地适合去盖什么样的房子，比如我们在山区拿地的时候，涉及有溶洞、地下河，我们在平原地方拿地，比如顺德有流沙，比如容桂有39米的淤泥，那是个活动层，这个时候你是怎么掌握去施工。所以地质资料首先要去做一个初步的勘探。第二步按照老板和莫总所讲的一二三模式。实际上地质勘探也可以分成一二三，所有的工作都

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可以分成N个一二三的步骤，首先初探做好之后，去做安评点，安评点的土壤试验报告要一个月的时间才能拿到，我们要为设计做准备的话，就要提前做安评孔。好多项目把勘探做完了，结果安全孔没有做，结果设计没有时间，这就很麻烦，接下来进行了全面勘探和超前钻。

3、市政管线、道路调查分析

市政综合管线很关键，拿到土地之后怎么去开发是很关键的问题，施工道路怎么进来，前期开发市政管线、道路、给水、煤气等等要给设计提供有力的支持，若不告知，路口设计在左边，刚好有道路从右边进来，就会造成很大的损失，就要花很多钱去做事。

4、现场周边建筑物、构筑物调查

这个就很广泛，这就涉及同档次的差不多品牌的企业在这个地方盖什么类型的房子，他们的房子有什么卖点，有什么好销的户型，根据这个要去深入调查，要去了解所在的楼盘当地最适合盖什么样的房子，第一时间要了解。构筑物指地下的构筑物，建筑物的话，比如你拿城市盘的话，要去考虑对面的楼盘是什么，左邻右舍的楼盘是什么，当初拿容桂这块地的时候，我就去考虑，不但去看周围的房子，还去看了周围的空地是怎么规划的，当地规划局去查找一些文件，邻近我们的地方刚好有一个30层的楼，我们盖22层，按以前的设想盖的时候刚好是朝向30层楼，当时我们就作出了修改，回来跟老板汇报，修改了一个朝向，后来又朝着另外一个方向去看水景，所以要去深入细致调查，不单去调查周边的构筑物，还要去看周边怎么规划。

5、水文地质资料调查

我之前听集团一个同事讲，说哪个地方以前被浸了多少多少米，这里很重要的就是地质水文资料，我们一定要去查（项目周边）十年、二十年、三十年、五十年甚至一百年的地质水文资料，看对我们地块有什么影响。因为我们这个盘盖在这个地方之后，主要的目的去销售，所有的车辆进来之后都在浸水，所有的道路都在浸水的话，我们这个产品是不会畅销的，即使畅销之后也是后患无穷。在这方面我们要做深入细致的调查，每个项目拿到之后，就要细致地去做，否则失误之后就要受到惩罚，后果相当严重，所以一定要把这些工作做细致。

三、设计阶段

1、方案设计阶段

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设计阶段的话，设计调查要去做好。设计阶段表面上看是设计院的事，实际上我是做项目管理的，（我认为）是项目部的事，（项目部）一定要全程参与，一定要去主导，为什么莫总说（项目部）一定要全程参与和主导这个项目的发展。设计的时候包括户型，有同事认为样板房里面总共的产品的户型不要太多，适当就好，不是多了就好，不是少了就好，要根据实际情况和前期的调查的结果定方案。

设计方案定的时候，一定要去考虑供水供电。有人说项目要先规划，实际上规划设计时需要确定供电能力是什么，负荷是多少，水管管径是多少，要怎么进来，包括环评、对交通的影响评估。很重要，希望大家做规划设计的时候就要把这些元素加进去，综合考虑之后，这个规划设计方案肯定是战无不胜的，肯定是当地最好的楼盘。再就是抗震、日照分析。

我今年四月看过一个项目的规划，我就说这个房子肯定通不过的，这个房子的日照分析等等的问题肯定过不了，怎么去做这个事，在这里我讲一个实操的方法：拿到初步规划方案之后，如果具备这个专业水平，就可以自检；不具备这个专业水平的时候，第一时间跑去规划局，不要找报建局长、科长，就找报建专员，跟审查资料的专员去深入细致地沟通，把我们的想法说出来，也同时了解当地政府对该地块的一些要求。通过跟他谈一次、二次、三次，你就可以学到很多东西，就像昨天宋总、苏总讲的，要加强业务能力，通过跟他谈话，你就可以学到很强的专业知识。每一个地方都有地方规范，佛山就有一个规定，你就把规定拿着，对着图纸看，看有哪些规定。我跟很多规划局的局长谈，他们跟我讲，你不要找我，你找我也不能帮你，我能帮你的都是书上写的，能不能打擦边球你自己去理解。我就告诉大家，没有哪个市长、局长敢违反规定去批个条子。流程稍微受阻的时候，他会跟你打个招呼，涉及规划方案确定的时候，哪个市长局长敢去批这个条子。大家记住当地的规范是很重要的，要及时反馈到设计院来。很多项目报建很多次都通不过，甚至一次二次三次都过不了，过不了是为什么？是有一些很致命的问题，人家不敢批，结果是浪费我们自己的时间，这就是为什么做不好做不快。在这个地方要找到办事员及时修改，修改之后再给科长看再给局长看，在报建之前先把这些问题摆平了，基本上报建就不是问题，这个问题是很关键的问题，当然首先是要做好自己的功课，自己的功课做不好的时候，你去拜访谁，谁都不会给你签字，大家要注意。方案设计阶段有很多方案，大家看看，包括小区景观设计，做城市盘，也有很多地方规范，要去了解清楚。你要去报批报建，包括小区的技防、人防。说到人防，这是很关键，特别在高层，做规划的时候，要先把人防设计好，不要等规划方案全部做完了，图纸出来了，地下室、车库划得整整齐齐了再去排人防，就容易出问题，就要去改，因为现在人防国家规

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定非常严格。比如很多地方，是按片区来规划的，不是按我们拿到的这块地来的，有很多要求这块片区里面有战备医院、有人防物资库的时候，要求我们去建，建一个战备医院建一个物资库要花很多钱，怎么办？所以要先去跑，先通过跟人防部门去沟通，比如他们没有这方面的要求时，再拿回来，按总面积的4%或多少来做。好多城市这个片区里面没有战备医院没有其他地方再盖了，是最后一块地，他必须要求你去建一个战备医院，一个物资库，那我们的成本就要提高很多，所以人防一定要提早进入、及时沟通。大家要注意，很关键的一点，损失的资金是小，时间是大。

再来是综合管线方案图核定，现在关于规划验收，包括每一个沉沙井、井底标高、井面标高，都要作为一个整体规划条件验收，做综合管线的时候希望各位同事做到这点。在做设计的时候，我们设计院的同事可以根据不同地方要求去做，有的城市要求严格，那么我们就按规范去做，不然最后验收通不过，返工就造成很大的损失，希望设计院的同事能考虑一下，也不是给你们提意见。大家要在这方面重视，以后的城市管理做得很细，包括沉沙井、下水道都有一个井里标高和井面标高，强电、弱电和煤气等等也是我们以后需要注意的。

2、扩初设计阶段

在前期设计阶段，我们做好之后，扩初设计就很简单，有一个技巧性的问题，扩初设计比如我们在审图的时候，特别是涉及审单体图，不要急于出审图出意见，一定要先沟通，一次二次三次N次都沟通，出一次审图意见。审图意见越多，报批报建进度就越慢，出一次审图意见之后，回过头去又是一个流程，再回过头去还是一个流程。报批报建的过程中，项目总一定要严格要求，一定要一次通过，先沟通回来改，再沟通回来改，再沟通再改，改好之后停留在那个部门，不要再让他给你退回来，最后你又要再完成一个流程。很多同事跟我讲，审图的时间太长，就是审图的次数太多，浪费了报批报建的时间。这个审图要穿插在什么时间呢？就是规划报建定好之后，就做单体图，就拿着单体图去找那个科员，不要找科长，找科长没用的，最后还是那个科员签字，审图员出什么意见，你就去改，就在那里改。这个办事的流程要从下往上走，当然从领导层的话，就从上往下走。

3、桩基提前开工规划报批

很多同事还停留在总包单位桩基预先开工，可能大家还认为总包单位未确定桩基础还不能开工。以前我们做过很多次，我们做高层把桩基础竣工之后，总包单位再进场，大家要换一换思维。首先桩基础的施工单位不一定是总包单位，可以找当地的主管部门去推荐，有更

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好的施工单位也可以分开报建，桩基开工可以分开，勘探做完，规划方案定下来，有规划许可证、有确切的把握不会再调整的时候，桩基础就可以开工，一定要掌握时间。可以预先报基础，当然审图的时候、单体通过之后，没有大的改变之后，可以先报基础，可以先批开工。但顺德就很严格，批桩基础开工不会给你带上部主体施工条形码。比如说冲孔桩最少要一个月两个月，这个时间还拿不到上面的条形码是不可能的，这方面不用担心。

4、施工图设计阶段

主要涉及消防报批，特别做高层时，消防报批如果需要到市一级的消防部门去审查图纸，比如花都需要到广州，顺德需要到佛山的时候，建议大家要提早去做，消防部门是特殊的政府部门，跟一般的部门不一样，要提前做这方面的工作，做到前面。比如容桂，其他的报批都在顺德审图，就是消防在佛山，所以我提得很早，就把消防的图纸拿到佛山去，找审图员、科长去看，结果他们提了很多宝贵的意见，后来我们的报批报建相对顺利一点就是在这方面。所以大家一定要前提去了解每一个地方报批报建的流程是怎么做，做到心中有数，做好准备。否则做不到快，做不到好。

这个施工图设计阶段讲到专业的设计，特别是有钢结构、门窗、环境绿化、市政等等，集团现在做的二线、三线城市，不要求在这些方面做报建，现在做城市盘，都要求报建。当规划图纸出来之后，只要规划没有问题，这些工作可以全面铺开来做，不要耽误时间。比如涉及幕墙，幕墙干挂石材，幕墙报建是很痛苦的过程，在审图中心全部按国家的规定审。我上次跟陈总沟通我们的图纸一定要按规范出图，我们怎么去施工，由当地区域、项目调整，跟政府部门去沟通。当然安全是大前提，在不违反安全的前提下可以去通融，但是报建的图纸，特别是顺德区实行网上电子报批，档案全部要附在网上，不能改变，相信以后全部各地也是电子报批。所以在报批报建的时候可以打擦边球，严格按国家规范做起来，报建才快、才不影响后期施工。专业的工程还涉及很多，比如机防、道路系统、路灯系统，楼顶打的灯光，有严格的要求，涉及报批。

5、设计修改报批

所有的报批做到一次性，不要出多次修改意见，记住规划局出修改意见的时候，要问还有没有，有的话我拿回去改。跟办事的人员做好关系。综合管线报批现在很多城市都在做了，比如清远，很多城市都要报，但也有很多项目没有做过，以后可能吃苦在这里面，所以要去认真做。

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四、施工准备阶段

施工准备阶段就是“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”，没有什么要讲的。讲一下临时用地的体会，临时用地的申请。以上的同事都讲过，临时用地很关键。现在国家整顿土地市场越来越严，特别是我们集团这么大的品牌公司，很多人想看我们笑话，千万不要做低级错误。涉及做临时建筑的时候，首先去查，这块地是不是建设用地，不要在基本农田、林业保护用地上面盖一栋板房，最后处罚的话，对我们集团品牌损失巨大。希望（临时建筑）一定要去申请，容桂这个项目工地全部都开发了。在河边盖板房的时候，我们去水利部门写申请，统一报批，包括设计图纸、消防报批、工程验收、临时规划许可都全拿部到，这个事情不耽误时间，可以提早介入。做房地产项目就是看准备好没有，很多领导和同事都谈到要结果，我觉得也要过程，没有好的过程没有好的结果。过程当中要控制好，建设用地要提前两个月报。主席也讲过，拿到地之后首先要做施工组织设计，包括道路、临时用房等等的功能设计摆在哪个地方，一定要做到心中有数，要规划好，哪些需要报建的，哪些关系需要处理好的。临时用地可能很多同事都吃过这方面的亏，我就吃过这方面的亏，大家要注意。

再来是临时市政路口的报批，有同事说这条路不是市政道路，今天晚上甚至礼拜日把它开掉算了。临时路口一定要报批，临时路口包括临时占道很简单的，到当地市政部门写份申请，盖个章，发函给（市政部门），（市政部门）马上给个批复意见，三个工作日就办完了，一定要去做，不要造成损失了再来（后悔）。不跟市政规划部门打招呼，你开个路口之后要你马上封闭起来，还算一大笔要你赔，所以涉及绿化、市政道路，管线等等表面看没有什么损失，实际上算过来几十万，（市政部门）马上把你路口封住，这些部门得罪不起。只要打个招呼，写个申请，批下来很快，（市政部门）也乐意我们跟他打交道，所以要拿出来跟大家说说。包括障碍物的清理，特别要注意有些同事说到坟墓等迁移的时候一定要去报批和了解，不要擅自挖掉，挖掉后会造成很大的麻烦，包括里面占用绿化也要去报批，这里我就不讲了。一些施工申请、流程大家可以去看，其实也很简单。比如档案报批、消防报批、施工图报批、规划报批、消防验收、规划验收，容桂项目就是完整地做下来，最后还有验收合格证。政府部门也不会因为这些事找项目部的麻烦，另外容桂项目是在河边，还涉及到水利部门报批，其实很简单，把它完整做下来也很快的，最后你就合法，卫星拍照等涉及到一系列的检查，你也不用担心这些问题。大家做这些工作的时候一定要将它做得细致。临时道路、路口的申请这些流程很简单，大家去做一点就知道，其实也不是很麻烦。有很多同事跟我讲，像你说的去做报建报批就不用做了，其实也花不了很长时间，正如刚才一位同事说的，只要

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将这些工作前置，提前做好准备。

五、施工阶段、预售阶段

关于施工阶段和预售阶段，我就不在这里多说了。

六、竣工验收阶段

当然涉及到一个预售，大家都会做。下面是涉及到竣工验收的案例：使用散装水泥和墙体材料使用需要缴纳押金，上次在批区域单时，有一张历史遗留的财务签章，假日半岛项目在06年有一批散装水泥的押金，当时报建的同事去缴纳，但最后没人去退，其实在竣工验收的时候可以把这笔钱退回来的。在这个地方大家一定要注意，有很多前面预缴的费用到竣工验收的时候是可以退回来的，大家以后可建立相关的台账。感触特别深是市政配套方面，涉及到一个变压器的临时接点费，两年使用期，每台交五、六万的押金，以前可能有的项目就没有退过，如果去查一下，这种情况应该有不少，因此开发报建、市政配套的同事一定要坚守自己的工作岗位、充分了解流程，了解哪些钱是可以在竣工验收时退回来的，而且这项一定要去做，因为我们这么大一个集团，一个项目浪费十万块累计下来就不得了，我就讲这么多，如有不正确的地方，希望大家批评指正，如果感觉方法很好的话，希望大家拿来就用。

谢谢大家！

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