柳州市房地产市场调查报告

柳州市区域房地产市场调查报告

学 校：系 别：班 级：姓 名：日 期： 鱼 峰 片 区

柳州市区域房地产市场调查报告

第一章 鱼峰片区房地产市场研究

一．项目所在区域市场分析 1.1鱼峰片区概况

鱼峰区位于广西壮族自治区柳州市东南部，春秋两季气候温和清爽，四季常绿，具备常年旅游度假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰区是柳州市著名风景点和游览区较为集中之地，现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白莲、阳和8个街道办事处，5个村民委员会，53个社区居民委员会，总面积98.2平方公里，常住人口22.8万人，流动人口8万人，是柳州市的经济、旅游、文化和交通中心。

鱼峰区工业基础雄厚。现有工业企业1366户，规模以上工业企业96户。辖区内汇集了东风柳州汽车有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司、欧维姆建筑机械股份有限公司、柳州特种汽车厂等国有大中型企业，广西方盛实业股份有限公司、柳州市方鑫汽车装饰件有限公司等民营企业，利达（柳州）化工有限公司、柳州优联锌业有限公司等外资企业。其中，柳州五菱柳机动力有限公司的前身为柳州机械厂，是广西机械工业的发源地，已经有79年的历史，其他许多企业在全国同行业中均占有十分重要的地位。

鱼峰区商业发达，自古以来素有“桂中商埠”之称，是柳州市的商贸中心和广西主要的商品交易地。辖区内第三产业户数超万，各类商城、综合市场、专业市场和商业经营点布局合理，形成了较为完善的商业市场体系。辖区内现有家电、文化、建材、汽车、摩托车、电脑、奇石等37家专业市场。其中，柳州文化科技广场是目前全广西营业面积最大的出版物经营场所，是集图书、电脑软硬件、电子出版物、文化用品为一体的大型文化科技用品经营中心；而作为第四届“柳州国际奇石节”主会场的柳州赏石市场是目前全国最大的奇石交易集散地、最大的奇石几座等配套设施加工基地、业态最齐全的奇石市场；经过几年精心培育的汽车精品专卖街区已初具规模，汇集了广州本田、一汽大众、东风日产等10多家汽车专卖店，代理品牌20多个。近年来，鱼峰区着力打造商贸中心、物流中心、商务中心，建设大市场，搞活大流通，发展大商贸，鱼峰区第三产业的发展呈现勃勃生机。 1.2鱼峰区市场项目简析 1.2.1鱼峰区在售户型比例分析

由于今年来新政的影响，中小户型的住宅明显比大户型住宅更受首次置业者的青睐。城南首座2期推出的360多套房源，主推一房、二房和三房，面积区间在50～140平方米，当天销售达9成。嘉汇·龙潭目前同样主推二房、三房的中小户型。我们在市场调查时跟一位购房者刘先生聊到，他说：“我参加工作已有

- 1 -

3年，积攒了一些钱，想买一套两房的小户型作为婚房，城南首座推出了不少一房、二房，正好符合我的要求。”刘先生表示，周边很多朋友都跟他一样，想买一套小户型的房子作婚房。

中小户型受到人们的追捧，一是置业者对居室面积的选择日趋理性，一般60～80平方米的户型是他们的首选；二是首付低，总价比较适中，适合首次置业者购买；三是投资回报较高。由于中小户型总价低，出租较为容易，具有低风险高回报的特点。

这样看来在售户型比例主要以中小户型为主，而且以住宅为主要销售类型，大户型以及复式或别墅型的在目前的经济水平和国家政策下发展前景不容乐观。 1.2.2住宅存量及增量分析

在过去几年鱼峰区房地产发展当中，市场焦点始终集中于一手物业，每年预售商品房的成交登记面积逾90%。这情况对比一些房地产业发展成熟的国家和地区（如美国）刚好相反，这些国家和地区的房地产市场主要由二手市场带动，二手成交占市场成交逾80%。当中原因涉及房地产市场的根本性结构及能否有效健康发展。

因房地产市场必须在足够的流通量情况下才能稳步成长，而鱼峰区过往基于一些特殊原因，使得土地批出量庞大，开发项目众多，加上繁复的转让手续，交易成本高及相关行业未能有效配合情况下，导致二手房地产业务发展长期停滞不前。 但近年经市政府积极改善及各项有利政策出台后，如房改房批准上市，简化二手交易程序，降低契税及推行二手按揭业务等，种种措施均有助推动二手市场发展。同时，市政府更严格控制批地，落实贯彻通过拍卖或者招标取得土地开发权，加速清理闲置土地等，这对限制市场供应有着积极作用。

因此，在市政府多项政策同时实施后，预期整个二手房地产市场将有突破性发展。

1.2.3区域价格走势分析

鱼峰区的大多数楼盘均价都在5000元以上了，偶尔有几个楼盘有在售尾楼情况，价格也在4000多元。 佳禾城 汇金壹号 畔山领秀 天润·格林庄园 国信·凤起新都 均价：6750 均价：6300 均价：5500 均价：5950 均价：5400 现在又相继出现豪宅，一些别墅开始走向房产界的领军地位。 新白云市场

- 2 -

均价：13000 望泰大厦 托斯卡纳 均价：40000 均价：14000 再加上鱼峰区的土地供应和房地产市场需求呈现供不应求的情况，则地价的上升也肯定会导致房价的上升，所以在近几年内，房价会呈现平稳上升的趋势，但不会大幅度上升，也不会骤减。 1.2.4区域土地供应分析 ①在售楼盘房源不多

根据市场调查发现，鱼峰片区在售楼盘中有近半数是尾盘，供应量在100套左右的仅有2个楼盘，其余楼盘多处于某一组团销售后期。

在售楼盘中，天润·格林庄园、鸿泰名庭、尔海·南山御景、城南首座和汇金壹号在售房源都是去年开盘或推新后的剩余房源。除汇金壹号在售房源无准确了解外，以上楼盘在售货量仅6——20套。大美天第和永意·山语城当前在售房源为100套左右，两盘后期还有一定的开发量。特别是永意·山语城，项目规划总户数为1800户，但目前仅开盘推售1期几百套房。

②其他楼盘的后期供应量也不大

天润·格林庄园后期还有100多套房供应，预计5~6月推出；鸿泰名庭分2期开发，现余20多套1期产品，2期还将有几百套房供应；尔海·南山御景2期最后90套房预计5月推出，但3期地块还未开发。

除此以外，宝莲大厦、佳禾城和畔山领秀等新盘的总户数都不超过400套，都是体量较小的楼盘。 ③片区出让地块数量少

鱼峰片区2010年至今仅有3块地拍出。

2010年2月26日，柳州福邦房地产开发有限公司拍下了荣军路226号地块，面积30.27亩，项目命名为汇金壹号，目前正在开发销售；2010年5月21日，柳州市冠亚房地产开发有限公司拍下了位于片区九头山东侧的地块，占地面积96.65亩，地块现场还无任何动静；2010年11月11日，柳州温馨房地产开发有限责任公司拍下了柳石路西侧开关厂生活区地块，占地28.01亩，目前施工建至地下室阶段。据悉，项目一部分房源用于回迁安置，去年柳州确定几十套限价房也在该项目建设，不过项目何时推出还不得而知。

柳州今年1季度经营性用地出让宗数近10宗，但地块均位于柳南片区、河北半岛及河东片区，鱼峰片区无一土地可拍卖。下半年片区是否有土地供应，目前也不得而知。

④原因分析：土地腾出困难，地块面积不大

片区市场地块供应少，直接影响到了房源的供应。鱼峰片区的地貌特征小山峰多布，可供用的地块与其他片区相比，就有所减少。鱼峰片区地块受山峰阻断，

- 3 -

地块数量不多且面积有限。

另一方面，荣军路区域作为老城区，住宅多是房龄10——20年的红砖房，其中多数是私房，还有一些是时间较长的老式住宅小区。“片区基本无地可用，新地块多数涉及拆迁，拿出来拍卖不容易。”大美天第项目营销经理何涛认为，这是影响地块供应的一大因素。

与其他片区，特别是与河东相比，鱼峰区地块的供应少很多。就拿柳石路来说，这一带的厂房前几年都拆完了，但老居民房的拆迁难度很大，地块供应肯定受影响。

1.3鱼峰区环境分析 1.3.1交通环境

鱼峰区地处柳州东南部，拥有便捷的交通网，方便抵达鱼峰商圈、荣军板块、市中心、阳和新区等板块，让居民轻松地在繁华与静谧之间穿梭生活。公交车、出租车的数量也可满足人们的需求量。《鱼峰区2011年政府工作报告》中曾提到“建设一条示范主干道、改造一批小街巷、新建一批小游园、新设一批露天健身设施、新增一批公共绿地、补植一批行道树、升级一批沿江沿路绿化带”。配合市重大项目实施，新建柳石路东侧、五叉路口、阳河桥头等地段绿化游园项目，进一步美化城区环境。同时加快路网建设，积极配合市相关部门做好征地拆迁工作，推进南环路、文惠姐妹桥、河东片区交通枢纽等市重大项目建设。推进荣军路、天山路、水南路、炮团路、白云路、九头山路改造和扩建工程，新建水南规划一路、四路。继续推进一批小街巷的改造，打通一批支路巷道，缓解交通压力。实施交通疏导工程和“文明交通行动计划”，开展规范管理电动车专项整治，着力解决交通混乱、堵车等问题，确保道路畅通。 1.3.2鱼峰区内城市公共设施

区内城市公共设施配套齐全，能满足居民日常生活需求的银行、菜市、医院、学校、商业等硬件配套应有尽有。该项目集自然、都市、人文、健康为一体的全新互动式居住形式，让居民在实现自然中居住的同时，还可实现离尘不离城的都市生活。

居住区内要配置以下公共设施：①教育——包括托儿所、幼儿园、小学、中学等。②医疗卫生——包括医院、诊所、卫生站等。③商业、服务——包括食品、菜场、书店、服务站、集贸市场等。④文化、体育——包括影剧院、俱乐部、图书馆、游泳池、体育场、青少年活动站、老年人活动室、会所等。⑤金融邮电——包括银行、储蓄所、邮电局、邮政所、证券交易所等。⑥行政管理——包括商业管理、街道办事处、居民委员会、派出所、物业管理等。⑦市政公用——包括公共厕所、变电所、消防站、垃圾站、水泵房、煤气调压站等。⑧其他——包括居住区内的街道的工业、手工业等。

- 4 -

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/dtlv.html