精装修设计方案书 - 图文

精装修设计方案书

一、精装房定义与趋势 ..................................................................................................................................................... 2 1、精装修定义 ................................................................................................................................................................... 2 2、国内精装房市场优势与风险分析 ............................................................................................................................... 2 3、户内精装房项目及特征 ............................................................................................................................................... 4 二、精装房市场定位与思考 ............................................................................................................................................. 7 1、精装房设计定位及设计标准 ....................................................................................................................................... 7 2、精装房室内风格定位 ................................................................................................................................................... 7 三、精装房设计管理与控制 ............................................................................................................................................. 9 1、 精装房设计研发 ......................................................................................................................................................... 9 2、精装房设计范围 ........................................................................................................................................................... 9 3、 精装房设计管理 ......................................................................................................................................................... 9 4、图纸一体化设计 ......................................................................................................................................................... 10 四、精装房设计材料选择 ............................................................................................................................................... 11 1、材料选择控制 ............................................................................................................................................................. 11 2、材料组织保障 ............................................................................................................................................................. 11 3、各级材料的配置重点 ................................................................................................................................................. 11 4、材料选择质量关注点 ................................................................................................................................................. 12 五、精装房设计成本控制 ............................................................................................................................................... 14 1、精装房设计与成本的关系 ......................................................................................................................................... 14 2、精装房成本控制要点 ................................................................................................................................................. 14 六、精装房设计案例分享 ............................................................................................................................................... 14 七、精装房设计管理与控制 ........................................................................................................................................... 15 1、精装房材料采购管理 ................................................................................................................................................. 15 2、精装房场地移交 ......................................................................................................................................................... 15 3、精装房施工管理 ......................................................................................................................................................... 15 4、精装房工艺客户敏感点 ............................................................................................................................................. 15 5、精装房成品保护措施 ................................................................................................................................................. 17

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一、精装房定义与趋势 1、精装修定义

精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格和程度，即2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。简称全装修住宅。”即通常所称的精装修房。与毛坯房相比，区别如下：

材料损耗 毛坯房 个人装修无法有效利用边角余料，加上非专业估计耗材，造成建材大量浪费 住户入住时间不同，装修时间不同，彼此间装噪音污染气味污染 修噪音干扰严重； 个体装修验房无保障，无专门的验房体系，甲醛超标等问题突出。 住房结构 个体装修不专业，不尊重住房结构，随意破坏，开发商对安全负完全责任，不会对住房结构进行肆意破坏。 带来住房安全隐患。 装修黑洞太多，个体装修中质量及偷工减料问施工质量小区安全 题屡见不鲜。 毛坯房装修时进出人员多而杂，安全保障系数低。 个人装修耗费大量时间、精力，耗时长达几个月之久。 消费者利益 须一次性支付装修款，压力较大，部分因经济窘迫无法装修导致房屋空置； 能照顾个性化需求，但最初只能看效果图，与最后装修的实际效果存在落差。 精装修费用可计入按揭，降低一次性支付压力，交房即可入住。 一开始就知道最终的装修效果，避免了个体装修与实际效果的落差。 节省时间、精力，为现代人士节约宝贵时间。 与装修公司达成战略联盟，严控质量问题、偷工减料问题 所有住户一次装修到位，避免了个体装修不安全因素。 精装修 精装修计入开发商成本控制，加上边角余料的利用，有效减少材料损耗。 统一一次性装修到位，避免噪音污染。 交房须经过国家相关部门验房，否则不得交房，不存在甲醛超标等问题。 精装房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础;第二层次，固定设施、固定设备和固定家具;第三层次是活动家具;第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。

房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房大大降低了开发商的成本，减少税收压力( 土地增值税) ，无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房更能很好地满足了消费者\重装饰轻装修\的消费理念，是城市房地产的新亮点，同时有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产，精装房将会成为行业发展的一种趋势。 2、国内精装房市场优势与风险分析 2.1 精装房市场优势

项 目 质量优异 功能齐备 特 点 ·厂化体系确保质量可控 ·全过程质量品控促成严格质量标准 ·居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、第 2 页 共 19 页

环保、人性化户型空间利用率高，符合人体工学原理 环保健康 无忧购房 满足购买力 总价控制 户型优化 ·全面采用环保材料，达到环境标准要求 ·空气洁净及水质净化技术运用，保障生活健康 ·无装修烦恼，确保入住即达到安心标准 ·主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式 ·从城市中产阶层收入出发设计产品 ·工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比 ·在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用 ·以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高 ·质量保障，维修成本低 使用费用低 ·节能，节约大量电费、燃气费 ·节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病 ★ 国家政策扶持

★ 增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出； ★ 提高销售收入、销售回款和项目利润率； ★ 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。 2.2 风险分析

2.2.1管理经验欠缺、管理能力不足

精装修从诞生到现在，开发商还是延用用其原有领域(公装或家装)管理经验， 应对精装房项目，没有及时调整管理板式，导致管理效能低下： 1）前期规划不到位

精装修业务的特点决定了业务前期规划的重要性，一般来讲，一个比较完备的前期规划包括四项内容，即合适的工期进度安排、合理的资源配置方案、明确的质量评价标准和一定的应对意外情况的管理预案。

2）信息传递不对称

现阶段，大部分精装修业务主要是通过业务分包的方式加以执行，在分包过程中，业务执行标准等重要信息在传递过程中散失。 2.2.2 精装修本身的限制

1）规模大，对从业者的控制与执行能力提出了严峻考验

2） 精装修工期短，在一定程度上加大了资金运作风险，工期长短直接影响了开发商的抗风险能力。 3）质量高，精装修房要求同时满足大量业主的要求，从业者做到所有的产品品质如一，交房压力较大。

2.2.3 消费者对精装修市场的认知障碍 1）质量质疑：质量无法得到有效保障

精装修对经济承受能力较强，但空闲时间较少的购房者有着巨大的吸引力，但最让人担心的是精装修的质量如何保障。

2）价格质疑：开发商从精装修牟取利益

精装房针对的多为注重品质的消费群体，故在精装材料选择上，开发商往往选择知名品牌，装修成本较高，而消费者却无法理解，认为批量采购，不应该这么贵，是在变相提高售价，谋取利益！ 3）设计质疑：精装修无法体现个性化需求

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2.2.4 精装修资金压力大，存在资金风险。 3、户内精装房项目及特征

按照建设部对精装房的概念，全装修房也称“全面家居整合系统”，就是指在交户前，室内外所有装修空间全方位完成。所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，水电路的布管铺设、厨卫的墙、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前一次性装修到位。

玄关整合系统厨房便捷系统家政空间系统全面家居解决系统卫浴集成系统家居智能化系统厅房系统收纳系统 3.1 公共空间系统

回家的路从踏进入户大堂真正开始。

入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿

路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。 3.2 玄关整合系统

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玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。 3.3 厅房空间系统

厅房空间的设置既注重品位，又要求舒适。

在日常生活中，与我们最为密切又最容易被人们忽视的恐怕就是光线了。在厅房设计中，需着重考虑的是灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、客厅卧室看书时、餐厅就餐时、夜间走动时的不同光线需求，预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的光源要求。

在厅房设计理念上，观筑充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节设计构想，要求细节设计领先于使用者的居住习惯，这样完成的精装修房客户住起来才不会有后顾之忧。 3.4 卫浴空间系统

观察到一个普通家庭每天使用卫生间的时间将近2个小时，这其中，有40%用于洗浴，35%用于 化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。

卫浴空间设计时应做到两分离，即如厕、冲凉和洗漱分离，以最大限度提高卫浴空间的使用率。 从实用功能层面上来说，浴室还需满足一些细部功能设计：有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学设置排水系统，不要让湿漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空间；密闭淋浴屏，浴霸开关设计在卫生间内，洗脸盆及台面设计足够大，令使用更舒适。 3.5 收纳空间系统

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合理的收纳空间设置可以让生活更有条理，房间象刚装修出来时一样整洁美观。

从实用功能上来讲：收纳空间需精细化，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、汽车备用工具袋、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子中间底部设计保险柜位，放置存折、结婚证、户口簿等贵重物品。家庭不同成员拥有的规格不一的各种手提袋、背包、运动用品袋需要都需要在收纳系统中安排合适的位置。

从美观层面上来讲：收纳空间需装饰性，一般化整为零，将吸纳空间与家居装饰结合起来。在美化家居环境的同时，实现收纳功能。 3.6 家政空间系统

解决传统装修对家务工作的忽视，我们创新设立了一个家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。

家政空间从实用功能上讲，需满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求；宽敞的熨衣台面、小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各式家庭杂物可以分类放置，专设吊柜、储物柜和水盆柜，按操作流线科学分类，主妇的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。 从人性化的角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家居一个浓缩家庭温馨的空间. 3.7 家居智能化系统

在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统，可视终端系统具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。 家居智能化系统还包括主卧间24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等智能安防系统。 家居智能化系统，科技让人更轻松。

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3.8 厨房便捷系统

通过调研，一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近3.5个小时，其中有45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量时间。 从实用功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。

从美观层面上来说，厨房需要整体化。冰箱、地柜收纳合理方便；自由调节隔板，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜；设计专用厨盆，满足洗刷中式烹调器具的需求。观筑对厨房的设计理念从人性化出发，勾画出一个完美厨房蓝图。 二、精装房市场定位与思考 1、精装房设计定位及设计标准

精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。

一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经 济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2～3个装修方案供 客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。建议：公寓采用标准化精装修。 2、精装房室内风格定位 2.1 定位原则

1）定位：风格和项目定位有关，应把持大方向，框定范围。

2） 样板间风格的多元化可以满足不同喜好客户的口味，激起其评论的欲望，从而留下深刻的印象。 3） 样板间的风格一定要做到位，避免四不像产物，比较推荐主题鲜明，风格倾向突出的设计，否则难以形成必要的视觉冲击力，由此可显示出公司的专业素质，给来访人员留下深刻的印象。 4） 对于同期的样板间之间，风格选择上应拉开差距，避免在后期配饰时趋于雷同。 5） 对于纯住宅项目的样板间，风格宜结合市场客户的喜好，不应曲高和寡。

6） 在评审设计方案时，应重点关注：方案设计与风格定位是否统一；方案中吊顶设计对室内层高的影响利弊；方案中造型墙设计对室内空间大小的影响利弊。 2.2 设计风格

在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。

1）古典风格（豪华富裕）

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把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。 代表案例：

2）柔和风格（平稳独立）

一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。.

代表案例：

3）都市风格(独立个性)

注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。 代表案例：

4）清新风格(轻淡写意)

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这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。 代表楼盘：

三、精装房设计管理与控制 1、 精装房设计研发

“众口难调”一直是不容质疑的事情，但为了体现个性化需求，弥补精装房的个性缺陷，精装房的设计研发是至关重要的。

产品的设计研发包含很多方面，最重要的是合理、舒适、美感、高雅、实用，另外就是对风格的把握，其实在设计风格的把握上，应该适合大多数人的审美观，装修好的房子要同时适合各种风格家私的布置。把中式家具放进去很协调，把欧式家私放进去，也要很协调才行。

在体现业主的个性化方面，我们认为把具有个性化的家具和家饰放进去，只要整体协调，每个家庭的个性就明显的区别开了，这也是研发中也必须考虑到。

2、精装房设计范围

精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。其中的重点是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容，这需要建筑师对建筑设计方案中橱卫的设计考虑周详。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。 3、 精装房设计管理

与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的精装修设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计，可避免已往装修设计与原施工图设计的脱节。

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产品定位方案阶段初步设计阶段建筑师结构工程师水电工程师设备工程师园林设计师施工图设计建筑师结构工程师水电工程师设备工程师园林设计师弱电工程师室内设计师策划师规划师建筑师规划师建筑师室内设计师(关键节点)

3.1精装房系统模块管理

1）厨房模块：根据客户群体的定位，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现； 2）卫浴模块：根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计；

3）收纳模块：根据精装成本设计要求，三段论部品固定家具收纳模块及技术实现与应用； 4）功能模块：根据精装空间的优化设计要求，制定门厅、生活阳台、洗衣间等空间。 3.2精装房设计重点关注点

1）户型优化：根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计必要性；

2）部品精细化：根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准； 3）风格设计：根据产品定位，确认整体精装设计的风格表现；

4）设备设计：根据优化设计，部品精细化设计、风格定位，进行精装设备专业的合理化协调设计； 5）成本设计：根据精装成本设计要求，确认部品工业化选材设计，规格、模式、造型及技术应用； 6）部品设计：根据精装空间的优化设计要求，确认部品尺寸、比例，工艺接点的创新设计。 4、图纸一体化设计

可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节，增加重复成本，可从以下两个层面控制：

4.1 设计层面

1）户型分析

开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型,从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计,将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次,给楼盘更多的附加值。

2）开关插座等位置

户型平面布置确定后,在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。 3）户型功能

空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能。另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。 4）设备空洞预留

设备的档次和选型的同时,确定设备管线布置。在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔,减少设备管线对层高的降低,避免结构加固。 5）结构形式选择

在考虑建设成本的前提下,选择最合适的受力结构形式。避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变,影响平面布局。

6）专业设计提前衔接 煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件,与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工

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图。

7）一体化图纸审查 电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题,由装饰设计掩盖来满足功能使用。

4.2 管理层面

1）精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作,装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性。这样既能节省开发商的成本,又能为客户设计出最优的家居方案。

2）设计图纸实施之前,各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业,对土建安装影响很大,易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。

3）在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性,杜绝领导层的一言堂、避免方案随意调整。由项目部对精装房建设实施,各专业人员专业可沟通流畅,克服了施工过程中的信息智障,团队优势明显。 4）在装修施工阶段,要展开样板带路的模式,校核土建与装饰配合之间的偏差,尽量减少图纸设计变更。对于变更较大的设计变更,应各专业沟通进行技术论证、造价分析。

5）力争选择有装修资质的土建单位总包单位,优势在于施工界面清晰、责任明确,避免因扯皮造成的工期耽误。

四、精装房设计材料选择 1、材料选择控制

1.1 装饰材料选择上,尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位。如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房,能直接在建筑施工中安装。

1.2 精装修工程墙体预埋的管线较多,对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。尤其是采用地暖辐射供暖的方式住宅,确定管道材质优先考虑可热熔连接连接方式。 1.3 涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时,选择环保产品,保证室内空气质量达标。

1.4 面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标。

1.5 外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标,节点安装可靠杜绝外墙渗漏。 2、材料组织保障

2.1 材料组织在确定档次前提的情况下,实施材料招标注重的材料性价比。 2.2 依据施工计划编制材料进场计划和材料招标计划,并考虑供货周期。

2.3 材料进场时间把握准确,克服提前和滞后问题。避免占用财务资金和停工待料的局面。 3、各级材料的配置重点

? 低端客户为价格取向，追求实用型空间格局。 ? 中端客户个性表现，追求经典及性价比，

? 高端客户为风格价值取向，追求丰富的功能配置，精细化人文设计。

功能完善基础型生活C舒适型生活B享受型生活A心理需求奢华型生活S 关键词 顶级品牌 功能完善 分级 分级客户特征 S 客户较多的为国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员（CEO），对于生活空间的舒适度要求高，需要完善的生活功能配置，同时需要有顶级配第 11 页 共 19 页

置的卫浴，电气，橱柜品牌来满足对于奢华生活的追求。 追求奢华 A 客户里较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。品牌希望提供较为高端的产品。他们中大多数人属于品牌/风格追随者。 高端品牌 功能丰富 追求风格 不盲从品牌 人性实用 B 领先级客户多为成熟白领二次置业，3口之家的可能性较大。因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功能和储藏功能须要更加丰富和人性化，对于品牌则希望提供中高档产品。智能化的卖点非常能打动这类客户。比较注重实用功能，注重装修质量，装修房内产品配置不盲从品牌。 C 先进级客户多为城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中的是全装修房的省事，省钱。对装修房的价格最为敏感，对于全装修的部品要求是满足基本生活需求即可，对于品牌的要求不高，讲究功能与实用 价格敏感 简单实用

级别 设备系统 C 国产品牌分体空调 A、B 进口品牌分体空调\\地暖\\冰箱 A、S 中央空调、地暖、净水、软水、音响系统、循环热水系统、双开门制冰冰箱、洗衣机 国产品牌，基础配置，国产五厨房系统 金件，丽加石，脱排、灶具二件套 卫浴系统 简单品牌洁具，一般五金配件，一般品牌洁具，细致五金配件，中开关面板 高档面砖 彩色可视对讲、简单集成控制系统、中高档品牌开关面板 背景光、藏光等多种照明，简单智能照明系统 简单收纳设置，简配五金配件 丰富收纳设置，中高档细致的五金配件 强化复合木地板，部分面砖处厅房系统 理，复合踢脚、门系统，品牌五金 视觉设计 清新、简洁 实木复合木地板、部分用高级面砖或石材，复合踢脚、门系统，品牌五金 典雅 豪华 丰富收纳设置，高档细致的五金配件，优秀的柜门处理工艺 实木复合木地板、部分用石材，实木贴皮踢脚、门系统，高档五金 高档品牌洁具，细致高档五金配件，中高档面砖或石材 多处可视对讲系统，先进集成智能控制系统，高档品牌开关面板 高档酒店式多种情景智能照明系统 国产品牌，抽屉、拉篮等简单配置，进口品牌，抽屉、拉篮等细致配置，米兰石或米兰石、三件套， 进口石材、四件套或者以上，电器赠送 智能系统 简单可视对讲，无智能设备,一般品牌开关面板 一般照明 灯光系统 收纳系统 4、材料选择质量关注点 4.1木门质量关注点

－木材干燥水平。 －木材本身的品质。

－门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 －饰面做法。 －油漆质量。 －门套的设计方式。

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4.2 橱柜的质量关注点

－台面人造石的质量，价格差别可达10倍。

－柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 －表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。

－每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其 价格也颇为可观。

－抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 －封边条的工艺及材料。

－各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 －加工水平。 4.3 衣柜质量关注点

－几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 －活动部件的可靠性需要认真把握。 －防潮能力常常不足。 －制作安装的时间比较长。 －安装时对现场有一定影响。

4.4 木地板

木地板对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。购买时明示要求的保护方法，可接受的质量缺陷是多大，等等。 4.5 瓷砖

尽管瓷砖是标准品，但是受材料档次及不同批次的影响，质量问题并不少见，应注意：

－瓷砖的损耗远大于定额值 －墙砖采用无缝砖时 －排版设计时

－色差，保证同批次供应不脱节

按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。 4.6 水泥

白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。 4.7 天花角线

大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，质量好，速度快。

有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。

扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。 4.8 装饰胶合板

－有关裂缝问题 －有关含水率问题

4.9 铝合金吊顶

卫生间铝合金吊顶要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易

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变黄。

收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。 4.10 乳胶漆

乳胶漆的观感质量很重要，选择档次较高的产品。

乳胶漆的涂布率通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。 4.11 石材

为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。

要求石材编号，以区分不同的使用部位，避免混淆。打包按照套间进行。 4.12 镜子

主要是要防止生锈，采用质量良好的银镜，玻璃胶根据不同情况，采用不同性质的，常规采用中性，周边要求密封防潮。 4.13 五金件

一要防锈，二要耐用。尤其是属于经常使用的部件，采用较高档次的产品。 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。 4.14 卫生洁具

马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。

卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。 4.15 开关插座

量多采购时开关插座采用名牌产品也可保持较低的造价，建议采用较高档产品。 4.16 灯具

－灯具的耐久性

－灯具金属部分的防锈能力

－避免感应开关控制节能灯的设计，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏。

五、精装房设计成本控制 1、精装房设计与成本的关系

成本的合理控制是一个项目的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制成本是从多方面考虑的，例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系、设计方案的材料成本等。

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题。 2、精装房成本控制要点 2.1 户型优化

项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。优化后的户型平面布局更加紧凑，公摊系数控制在合理的范围内；功能更加齐全。 2.2出图质量及设计配合的积极程度 2.3 结构布置

六、精装房设计案例分享

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案例分享：星河湾、龙湖、观筑?

七、精装房设计管理与控制 1、精装房材料采购管理 1.1 材料选择的原则 ? 1)节能环保

? 2)经久耐用（木材，石材，瓷砖，壁纸，涂料，金属，复合材料等） ? 3)美观性（色彩温馨） ? 4)易施工（安装方便）

? 5)品牌效应（厨房，卫生，电气设备） 1.2 材料采购采用工厂制。降低成本。 2、精装房场地移交 2.1 移交注意事项

－对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。 －与土建进行场地移交的程序。 －土建验收时的检查表格。

－场地移交时可能发现的质量问题。 －处理移交拖延的策略。

必须土建单位处理的质量问题。

可以由装饰单位有偿处理的质量问题。 由装饰单位无偿处理的质量问题。 2.2 移交时的场地状态

－冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。

－强电及弱电：逐条管道检查是否通畅，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。 －顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。 －墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。

－地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！ －防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。 －保温层：先施工完毕。

3、精装房施工管理

? 根据甲方（业主）工期要求，结合设计施工图，制定有效的施工组织进度表。 ? 根据设计图纸的内容做好每项工种的施工顺序安排以及工种交接节点安排。 ? 与设计师配合好对各个施工节点详解放样。 ? 对毛胚房的整体验收。

? 安排好各个材料供应商之间的衔接时间，做好有效的成品现场保护工作。

? 做好各个施工节点的分段验收，以及施工最后阶段的总验收，达到交房合格率80%以上。 ? 施工单位在施工现场应需配置：项目经理，现场设计师，安全员等相关项目管理技术人员。 4、精装房工艺客户敏感点 客户敏感点 阳台积水 阳台地砖 空调们积水 墙面无路踢脚线 内 容 解决措施 要求排水坡向正确； 室外机安装排水管； 增加踢脚线； 第 15 页 共 19 页

电气隐蔽施工 墙面木基层施工 预留预埋与实际开槽不符 门套和木基层间漏缝过大； 卫生间镜面基层地面反光槽未处理； 卫生间吊顶不平导致贴砖或马赛克墙面完成后收口不一致 厨房间吊顶局部铝扣板检的收边碰角有明显的拼缝 厅、卧室阳光窗、卫生间阳光窗走道吊顶不平 使用过程中漏油烟 要求每户档案与预留预埋一致 木基层处理时缝隙须填实； 反光槽底面油漆； 加强过程检查 吊平顶 抽油烟机排气管接入烟道 卫生间墙面防水施工 厨房墙砖施工 卫生间墙砖施工 安装完成后设立停止点并进行全部检查 卫生间隔壁房间墙面发霉 窗台压顶石收口石材和墙面砖的收口线不一致 窗台压顶石收口石材和墙面砖的5收口线不一致 墙面的大理石高于面砖（或马赛克）10 不均匀 卫生间地面漏水 防水施工完成后进行检查 按施工图留5mm的水缝 过程检查 设立停止点进行检查 门套的下口距地留5mm并用耐候胶收口。 卫生间地面防水施工 卫生间门套下口经过半年使用后发霉 厨房地砖铺贴 厨房放冰箱位的主视立面墙地砖缝对齐 主视立面墙地砖缝对齐； 冰箱位图中确定主立面； 施工图中确定主视立面墙； 卫生间石材铺贴密实， 后期清洁时不要使用酸性物质进行清洁； 注重施工交底； 过门石长边倒边2毫米见光； 过门石安装完成后比木地板高 与面砖地面齐平； 卫生间地砖大理石铺贴 卫生间大理石泛碱 马赛克的带状收水槽宽度100不一致 次卫的的淋浴位大理石拉槽不一致 石材掉角 过门石大理石铺贴 天棚、墙面批腻子施工 天棚顶面不平 乳胶漆后期修补时污染墙纸 做好样板带路 加强施工的监控和检查 做好成品保护 乳胶漆施工面层时刷漆的方向是 顺光方向； 天棚涂料施工 橱柜台面与墙面的收口胶不均匀 橱柜安装 柜门五金件使用不灵活 进出水口开孔不规范 柜台面与墙面的收口胶不均匀 卫生间台盆柜、台盆面人造石施工 柜门五金件使用不灵活 进出水口开孔不规范 ? 人造石有损坏 橱卫门框发霉 成品门框安装 门框的在施工过程中阳角被损坏 加强成品检查和事前的交底 加强成品检查和事前的交底 要求门套离开地饰面5毫米并用耐候胶收口， 橱卫门套的四周打耐候胶密封； 加强成品保护 木地板施 木地面起拱： 第 16 页 共 19 页

加强成品检查和事前的交底；

木地面表面油漆损坏 过门石处地板松动，地板高于过门石 成品门、贴脸掉漆 必须落实成品保护措施 加强成品检查和事前的交底； 必须落实成品保护措施 踢脚线在客厅和主卧的接头位置应 在靠近阴角600到1000处 贴墙纸前必须进行基层的检查交底； 制定专门的工具用于贴阴阳角的粘贴 成品门扇、门贴脸、踢脚线安装 门锁开启不灵活 门安装好后开启不灵活并与门框碰撞 踢脚线接口和阳角碰口缝隙明显 阴阳角的墙纸空鼓 墙纸施工 墙面墙纸显墙面封闭漆的流坠 墙纸的接头有明显的接缝 墙纸与天棚交接面被乳胶漆污染 龙头漏水 加强试压检查； 提前正式通水进行预检 橱卫洁具和五金件 排水堵塞或排水不畅 卫生间面盆的提排使用不便 卫生间和厨房给水角阀漏水 室内环境质量 每户进行室内的空气质量检查 并将结果装于用户的档案袋内 5、精装房成品保护措施 5.1 成品保护原则

1）从工程项目组到各施工班组，人人都要灌输“成品保护，人人有责”的观念，并落实到各个工种施工的全过程当中。不仅要做好施工最终的成品保护工作，还要做好阶段性成品保护工作，如已制作完成并已整平的轻钢龙骨基层、已批好腻子尚未刷涂乳胶漆的墙面、作好木基层尚未油漆的木结构等。在完成工序的自检和交接检后都要做好成品保护工作，使下一个工序有一个良好的施工基层，并保证最终的成品质量。

2）由项目部组织监理、装修单位、材料供应商定期检查全装修成品保护情况，督促实施成品保护制度，加强成品保护教育，建立完善的成品保护责任制度，实行谁施工谁保护，真正把成品保护工作落实到人。

３)装修单位、材料供应商应对石材、地砖、面砖、门板、橱柜、地板、洁具、龙头等主要装饰材料及构配件的运输、入库、保管、存放等过程进行严格管理，并制定有效的管理和保护措施。所有材料、构配件进场报验由监理严格把关，进行100%验收，有缺陷及不合格的材料、构配件一律不得进场。 4）建立严格的工序交接制度，各工序之间要办理交接手续，明确上一道工序产品有无损坏或丢失，做好签名、记录，谁损坏、丢失或污染，谁负责整改和更换。并应及时将交接记录向监理及项目管理部报告。

5）玻璃施工完工后，用水粉色或红色胶带做好醒目标志。 6）独立区域施工完成后关门上锁，避免损坏已完成的装饰面。 5.２原材料保护

1）所有原辅材料经验收合格后，须由仓库管理员负责材料入库，做好入库手续，并按规定标记清楚，严禁混合堆放。

2）所有材料储存时均应有保护措施，存放时底部应使用水平木材垫平，每层之间须以薄木条隔离，且材料堆放最高不宜超过１０层；玻璃须竖直存放在专用支架上，每块玻璃这间必须有隔离纸。

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3）工厂材料搬运中所需运输均应有防护措施，禁止软件、硬件直接接触，以免损坏材料。 4）材料加工平台需按规定铺垫毛毯，并注意不得有杂物，严禁在平台上拖动材料，所有材料移动须垂直抬放。

5）加工完成的材料或成品，须将表面内腔的杂屑全部清除，并进行清洁及加贴保护膜。 6）材料库及成品均须按规范进行管理，做好防尘、防霉、防火等工作，所有材料均须进行覆盖。 5.3 施工过程中的保护

1）高空作业时，应采取相应的隔离和防止高空落物、坠落的措施，地埋管线及设施上方用木板覆盖防止损坏。

2）架设脚手、架梯或马凳时，离墙面、门窗、玻璃幕墙应保持３００~４００mm的安全距离，移动架梯或马凳时轻拿轻放，避免倾倒撞击墙面、门窗、玻璃幕墙等。

3）焊接作业时，应对作业区四周加以围档设置焊渣袋，防止焊渣散落，损坏墙面、门窗、玻璃幕墙等。

4）搬运吊装过程中采取必要的保护措施，用木垫板、木框等对材料进行隔离防护，以防损坏。 5）玻璃板块边安装边清洁，并检查上下防护网，防止杂物掉落污染或损坏玻璃。

6）以厚胶纸或三合板在室内遮挡，以免焊点、防火喷剂、水泥抹灰及其它不利影响等污染玻璃面层或导致玻璃破碎，但以上保护材料不应与玻璃有直接接触。

7）材料表面的保护纸不得任意撒毁，以免材料的装饰表面被硬物划破或被水泥砂浆污染。保护纸去除后留下的多余胶料用清洁剂清洗干净。

8）在地砖铺贴后的施工区域从事电焊、气割作业，必须铺垫湿纸板，防止污染和灼伤地面。 9）木地板在铺设时必须穿软底鞋，木龙骨、毛地板、地板铺设前，必须经由监理现场对前道工序的铺设质量、管线埋设质量、基层清理情况进行确认，方可继续进行施工。地板施工完成后必须清理干净，验收后用塑钢膜进行保护，并随时派专人巡视，发现问题及时整改。 5.4 土建成品保护措施：

1）装修施工严禁切割梁柱钢筋，做好预留预埋工作，消灭敲打等破坏现象。砌体内钢管和水管的预埋必须在粉刷开始前完成，墙面开槽必须采用开槽机械进行开槽，并保证足够的深度，防止埋浅后造成墙面开裂。

2）墙、板如需开洞、开凿应事先同总包及监理联系，总包及监理同意后方可进行。严禁在砖墙板随意开洞、开槽。

3）砖墙及其它材质的墙体开洞、开槽应按图纸要求，先划线后再进行施工。开槽、开洞使用专用开槽机及开孔机。

4）现在设置的施工设备应由木板或其它材料垫离地面，防止油污粘贴在地面上。 5）在进行电、气焊作业时，应采取隔离措施，以防损坏已做好的墙面和地面。

6）管道、电气、通风以及顶棚涂刷油漆时要小心谨慎，切勿将油漆滴落在土建产品上，如有滴落，应立即用汽油或其它溶剂擦洗干净。

7）积极开展教育全体参建职工成品保护教育，严禁在土建建筑上乱涂乱画，如发现，立即责令当事人出场

5.5 安装成品保护措施

1）各专业交叉施工时，不得踩踏已安装好的产品，特别是已保温完的管道和风管。

2）所有精密仪器、仪表元件、灯具、面板等产品进行封闭维护，以防丢失和损坏。设备安装完毕后，采取防水、防尘等对设备进行密封保护。

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3）洁具安装时注意在搬运过程中避免碰撞，轻拿轻放。施工完成后使用原包装罩好，如马桶、台盆及浴缸等。所有安装好后的五金件、龙头一律保留原包装盒内的棉制包装袋，包裹在龙头上，并用胶带纸固定，防止刮碰。

4）进户门安装完成后，应由监理进行现场验收，质量合格后贴上专用保护膜。

5）内门安装时保留保护膜，待竣工保洁时再拆除。安装完成之后的施工要注意在搬运其他材料时不可碰撞、磨檫内门，防止造成凹坑及划痕。

6）成品家具、橱柜安装完成后用保护膜覆盖，并用粘贴纸固定，以免脱落。

7）铝合金门窗在移交验收产品完好后，用专用保护粘贴纸保护，门窗下槛用木板钉框扣在外部防止踩踏挤压，铝合金保护膜应在工程竣工时撤出。 5.6 墙面成品保护措施

1）涂料施工时，应注意对已完工的工程保护，防止二次污染发生。施工延续阶段，其他部位施工人员进入已完工区域，需真写施工许可表，方可进入现场，重点部位设置保护栏和保护标志。施工全部结束后，进入人员控制的同时，还应重点保护部位采用封闭式保护，对成品区实施严格的安全保护制度。

2）每次涂料涂饰前须清理周围环境，防止尘土污染涂料。涂料未干燥前，不得清扫地面，干燥后，也不能接近墙面泼水，以免沾污涂料面；每遍涂料施工后，应关闭门窗，也不得靠墙立放铁锹等工具。 3）涂料在施工过程中，如遇气温突然下降，应采取必要的保护措施。在最后一遍有光涂饰完毕，要保持空气流通，以防涂膜干燥后表面无光或光泽不足。

4）涂料施工完毕，应按涂料使用说明规定时间和条件进行养护，涂膜完全干燥后才能投入使用。 5）墙面涂料涂刷完成后不得因安装终端设备造成污染。

6）玻璃、涂料、石材、墙砖等施工完成后，在人流密集或运输线路附近，用三夹板或五夹板对门套、墙面及柱子的阳角等易受碰撞处进行围护。

7）墙面易污染部位应贴纸或塑料薄膜保护，以保证不被污染。

8）木制品、木门框、壁柜等制作完成后不得因给排水、空调系统的水压实验产生的水遭浸后受潮。凡做成清水漆的木制品表面不得因管道油漆或其他安装原因染上杂色。 5.7 吊顶成品保护措施措

1）吊顶装饰安装完毕后，不得随意剔凿，如果需要安装设备，应用电钻打眼，严禁开大洞。 2）板材不得受雨淋，并注意防潮。

3）在板材附近，不得进行电气焊作业，板面严禁撞击，防止损坏。

4）吊顶内的水管、气管，在未钉罩面板前应试水压完毕，以防因漏水而污染吊顶。 5）管道阀门部位，注意预留检查孔，以防上下人操作吊顶。 6）不得将吊杆设在吊顶内的通风、水管等管道上，以防损坏暗管。 7）吊顶安装完后，后续工程作业时，应采取保护措施，以防污染。 8）吊顶工程应安排在上层楼面、层面防水工程完工后，方可进行施工。 5.8地面成品保护措施

1）地板铺贴后表面未处理前，应注意不能被易污染的石灰质或有色油渍污染，不宜将易磨划板面的砂子带进房间，更不准在地面上拖压棱角尖锐的铁器重物。表面处理完毕后，须将门窗关闭，防止灰尘污染表面。避免地面积水或地板上直接放置高温设备。 2）铺完大理石或地砖后用硬纸板满铺保护。

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