某大学工程经济学可行性研究报告（doc 73页）-精品 - 图文

可行性研究报告 雷彬

重庆大学本科学生课程设计任务书

课程设计题目 学院 渝 中巴蜀智苑项目可行性研究报告 专业 工程管理 年级 2011 建设管理与房地产学院 已知参数和设计要求： 详见附件一、附件二、附件三。 学生应完成的工作： 1、收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。要求熟悉搜索引擎，掌握有关引擎的运用方法。 2、收集并整理建设项目区域相关资料。要求熟悉并掌握有关资料的收集方法。 3、进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。要求掌握电子表格Excel在投资估算、成本估算、销售收入估算和编制投资项目现金流量表中的应用。 4、进行项目评价。要求投资收益率、投资回收期、净现值、内部收益率，进行项目的不确定性分析。 5、编制建设项目可行性研究报告。要求编制一份完整建设项目可行性研究报告书。 目前资料收集情况： 1、刘晓君主编《工程经济学》，中国建筑工业出版社，2007。 2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国计划出版社，2006。 3、《投资项目可行性研究指南》，中国电力出版社，2002。 课程设计的工作计划： 2013.3． 收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。 2013.4. 收集并整理建设项目区域相关资料。 2013.5. 进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。 2013.6.1. 进行项目评价。 2013.6.21 编制建设项目可行性研究报告。 任务下达日期 2013 年 3 月 10 日 完成日期 2013 年 6 月 25 日 指导教师 （签名） 学 生 雷彬 （签名）

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附件一：2012年《工程经济学》课程设计条件 1、土地A

重庆市国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权公开出让公告

渝国土房管告字[2010]xx号

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设有地使用权规定》，现对以下拟供应宗地按出让年限商业40年、住宅50年予以公告，公告时间为2013年 3月13日12：00—2013年3月23日12：00.公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内有1家申报的，土地出让方将挂牌出让。招标拍卖日期另行通知。请有意受让者在公告截止前到重庆市土地和矿产权交易中心报名，索取出让具体要求和资料。

每个同学根据附件一，按所在地区所选项目资料填入下表。

地块基本情况、规划设计主要指标及要求表

土地 土地位置 用途 面积(m) 2序号 建筑规模(m2) /容积率 出建筑限高建筑密绿地率 起始价（米） 度（%） （%） （万元） 让方式 渝中区渝中组团3 C分区C11-1号地块 二类居住用地兼容商业金融用地 51652 ≤510000 按规划要按规划按规划148253.求 要求 要求 0 挂牌 2 . 资金条件

自有资金60%；银行贷款40%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后第2年末采用一次偿还。

3 . 开发周期 12季度 4 . 销售条件

在第12季度年开始预售，13至15季度为销售期。 5 . 选题

渝中区巴蜀智苑项目的投资分析。

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重庆市渝中组团巴蜀智苑项目 可行性研究报告

重庆捷程置业有限公司

申报时间：2013年3月25日

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《工程经济学课程设计》

重庆市渝中组团 C分区巴蜀智苑项目

（重庆市渝中区）

指导教师：重庆大学向鹏成博士单 位：重庆大学建设管理与房地产学院专业班级：学 生：雷彬学 号：完成时间：成 绩：

可行性研究报告

11级工程管理2 班 20110630 2013年6月25 日

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目录

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投资项目可行性研究报告

1 总论

1.1 项目背景

（1）项目名称：巴蜀智苑 （2）承办单位概况

承办单位：重庆捷程置业有限公司 公司行业： 房地产开发 公司性质： 民营公司 公司规模： 150-500人

公司简介：重庆捷程置业有限公司成立于2011年1月，是由重庆渝开发与重庆新城开发建设股份公司共同出资组建的房地产开发公司，公司目前在建项目主要以城市综合体为主，产品形态包括超高层、五星酒店、商业、写字楼、住宅等。

公司控股股东---重庆市新城开发建设股份有限公司成立于1998年，主要从事房地产开发、大市政建设、土地整治、动迁房建设、资本运营等业务。公司是二级房地产开发资质的国有股份企业 ，也是首批获得重庆市政府公益性项目建设管理代理机构（甲级）资质证书的单位。在2005年3月15日获得 “重庆首批诚信房地产开发企业”荣誉称号；2005年6月16日，被评为“重庆市第四届房地产开发企业50强企业”之一；

公司控股股东--重庆渝开发股份有限公司，是经重庆市人民政府批准，于1978年12月成立的重庆市最早的一家具有一级资质的房地产开发企业，也是重庆市最早的国有控股上市公司。简称渝开发，股票代码000514，注册资金69733.1377万元，现有总资产46亿，净资产24.5亿。曾先后获评三届（首届、第五届、第六届）“重庆市房地产开发企业五十强”、“中国证券市场年会金凤凰奖”、“金鹰奖”、“中国房地产诚信企业”等荣誉。 图一：地块交易信息

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（３）可行性研 究报告编制理由

一 国家及重庆市颁布的相关法律、法规、政策；

二 重庆市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 三 重庆市城市总体规划大纲（2000—2020年）；

四 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 五 重庆渝中区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 六 投资项目方签定的协议书或意向书； 七 项目建议书及其批复文件； 八 其他有关依据资料。 （４）项目提出的理由

现今，随着人们生活水平的提高以及生活理念的改变，高文化氛围高品质环境住宅产业正在成为房地产业发展新的增长点。

渝中区渝中组团C分区C11-1号地块具有良好的具有良好的自然环境、人文环境和便利的商业设施，符合重庆人人文、自然环境、居住便宜互相宜的购房理念，是小区开发的首选。

渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，山水相依，水天相映。项目“巴蜀智苑”周边文化氛围浓厚，有“邹容烈士纪念碑”、“文化馆巷”等革命意义较浓厚的建筑相毗邻，并有“人民路小学”、“重庆邮电大学”等学校想环绕。渝中区全年开展老城墙故事会、湖广会馆诗会等“唱读讲传”四位一体活动5000场。城区内山水特色显著、历史人文积淀深厚、城市空间尺度宜人。渝中区是重庆的商贸中心。区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了重庆商社集团、美美时代百货、太平洋百货、重庆百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，朝天门综合交易市场等一批专业市场的影响力、辐射面不断扩大，区域社会消费品零售总额占全市1/ 8强。渝中区是重庆的信息中心。区域内集中了重庆电信、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地，同时，信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高数公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。渝中区是重庆的文化中心。作为重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，历史悠久，是巴蜀文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。重庆中国三峡博物馆、湖广会馆、通远门古城墙遗址公园、市规划陈列馆等标志性文化设施传承城市文脉，解

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放碑CBD周末音乐会、人民广场全民健身等群文活动丰富多彩，文艺演出、文化交流精彩活跃。

1.2 项目概况 （1）拟建地点

“巴蜀智苑”所属的渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于渝中区两路口 （2）建设规模和目标

拟建项目为的用途为二类居住、商业，类别为高层，规划总用地面积为51652m2，总建筑面积为494310m2。住宅建筑面积为477533㎡，商业建筑面积面积为㎡ 16477，公共设施建筑面积为300m2，建筑高度99m,建筑层次为33层。

打造别具一格的高品质高层住宅，与周围的环境交相呼应，充分利用渝中区环境优美、人文环境浓厚、交通条件便捷的优势，与主城其他区错位发展房地产业，大力发展高品质生态商住产业，以此拓展渝中区房地产市场，壮大房地产业，改善经济结构保护自然生态环境，而且还可以弥补重庆都市圈高端人群集中居住区的功能，为宜居重庆建设作出特殊贡献。 表一：建筑总规划

住宅建筑面积（m2） 477533 土地用途 面积(m) 二类居住商业

（３）主要建设条件

51652 2容积率 建筑密度（%） 总建筑面积 494310 商业建筑面积 16477 公共建筑建筑高度绿地率起始价（万元） 面积 （米） （%） 300 99 9.57 29% 32% 148253 一 国家政策及政府工作报告：

2010年，国务院专门研究和完善了促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资投机性购房，同时也提出在保证保障性安居工程和普通商品房供给的前提下，继续支持居民自住和改善型住房消费。重庆房价本身不高、涨得不快，应该属于区别对待的范围。加之主城正在进行新一轮的大规模扩张，住房的刚性需求还会在较长时期内处于较快增长。初步判断，重庆明年的房价走势是先升后稳，高档房地产价格保持增长势头。北碚生态环境优美、社会事业发达、交通条件便捷，发展高质量的高层商住产业有着巨大的潜力和广阔的前景。

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二 土地政策：

2004年颁布实施了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2006年9月份出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，国务院在部署2006年第4季度经济社会发展工作时再次强调，“严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度”，标志着国家在土地管理和调控政策上的重大调整。土地资源的紧张和成本的上升将促使房地产企业从规模扩张向开发高品质精品项目转型。拟建集高品质与经济性为一体的高层住宅将具有很大的市场竞争力。

（４）主要技术经济指标 一 容积率=9.57 二 绿化率=32% 三 建筑密度=29% 四 土地价格=148253万元

2 项目投资环境与市场研究

2.1 投资环境分析 2012年至今：

受2011年影响，政府房地产调控政策不动摇，“鼓励消费、抑制投机”政策将趋精细化；限贷政策更强调“差别化、动态化”；行政限购政策依然延续，但考虑采取财税手段；房产税试点继续扩大，但开展存量房征税还有较大难度；保障房新开工量调整为700多万套，融资是关键。在今年出台了国五条政策，完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。从城市房价指数分析，就重点城市而言，2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小。

整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。2011年下半年至2012年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市2011年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。2012年6月以后，各线城市价格再次上涨，一线城市环比平均涨幅超过0.5%，明显高于二三线城市（低于0.2%）。重点城市中，北京住宅价格除2011

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年下半年少数几个月微幅下跌外，大部分时间均环比上涨，2012年6月以来，连续7个月环比上涨至12月的24518元/平方米，超过去年9月阶段性高点2.73%，截至目前为最高水平；深圳、广州与北京相似，12月价格均已超过2010年8月以来的阶段性高点；而上海近期涨幅较小，均在1%以内，12月均价为27034元/平方米，仍未超过2011年7月27674元/平方米的高点。以下为十大城市新建住宅价格指数在2012年中旬和2013年3月时的状况。

2012年6月十大城市新建住宅价格指数

城市 北京 深圳 上海 广州 重庆 成都 武汉 南京 杭州 天津

2013年3月十大城市新建住宅价格指数

城市 北京 深圳 上海 广州 重庆 成都 武汉 南京 杭州 天津

环比 2.85% 2.03% 0.45% 2.11% 0.69% 1.09% 0.29% 1.93% 0.02% 0.05%

同比 11.29% 9.30% 3.85% 11.70% 5.61% 6.14% 2.32% 5.92% 0.02% 1.41%

样本平均 26011 26221 28147 15309 7261 7817 7732 12176 16603 10534

环比 2.29% 0.80% 0.65% 0.48% 0.25% 0.12% 0.08% 0.06% -0.12% -0.61%

同比 0.20% -0.22% -2.57% -0.70% -4.74% -5.31% -1.87% -2.97% -3.27% -6.02%

样本平均 22930 25642 23141 15145 6385 7651 7241 11910 20008 11327

一、 房地产市场及其发展环境

（一）房地产发展环境分析

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房地产是一个受社会环境影响的一个行业，它所处的宏观环境如下：

（1）国民经济增长情况。CPI、PPI高位运行，国内经济已经进入高通胀期，根据国家统计局数据显示，2011年前五月CPI增速波动向上，除1、2月CPI增速在4.9%的高位上相持平外，进入3月，CPI增速一举远超5%的大关，高至5.4%，4月增速虽有所减弱，进入5月则又冲至5.5%的高位，这与之前相关机构预测的4%-5%的涨幅相比仍略有偏高，通胀形势进一步加剧。国内原材料价格、加工工业产品价格、生活资料价格也将继续上浮，从而直接推动PPI的上扬。

（2）居民收入消费情况。2011年前5月，社会消费品零售总额共计70951.9亿元，同比增长17.6%，其中城镇为61592.4亿元，同比增长19.9%，乡村为9359.5亿元，同比增长4.3%。受时下从紧货币政策的影响下，国内的车市、楼市成交量均出现大幅下滑，而市场又缺乏新兴产业的支持带动，未来消费的增长将有所放缓。高通胀对于普通消费者的日常生活带来不少压力从而抑制消费，一定程度上影响对商品房刚醒需求的消费者。而对于中产认知则希望通过投资手段寻求对财富保值增值，作为传统投资领域的房地产

市场仍是其青睐的首选。

（3）人民币新增贷款。2011年前五月全国新增人民币贷款35462亿元，预计上半年新增贷款规模应在人民币4亿元左右。在抗通胀压力下，货币供应量急转向下，M1、M2同比增幅也不断向下，2011年5月，M1、M2同比增幅分别达到12.7%、15.1%的新低。

（4）进出口贸易发展状况。贸易差额导致的货币供给量变化一国对外贸易的差额会影响本国的外汇储备量，使中央银行的货币资产结构发生变化，形成外汇占款；而外汇占款的增长或减少，会影响本国货币投放总量变化，进而影响国内通货膨胀水平。面对高额的外汇储备，国家必须在市场投放相应的人民币，高达3.2万亿的外汇储备形成了巨额的外汇占款，随着外汇占款的增加，基础货币投放量随之增加，引发物价上涨，给我国带来巨大的通胀压力。

因此，在房价过快上涨、社会资源过渡向房地产行业集中的背景下，国家出台了一系列政策。在2011年，从真正意义来讲，进入了一个调控时代。 （二）、房地产业银行信贷市场

国内贷款是房地产开发投资的主要资金来源之一。2011年以来，随着房地产市场调控力度不断加大，国内银行对房地产开发的贷款意愿明显下降，房地产开发资金来源中国内贷款增速持续走低。2011年，房地产开发国内贷款各月同比增速均在10%以下，远低于上年同期水平。2011年12月末，国内贷款累计12563.79亿元，同比零增长。其中，国内银行贷款累计11018.95亿元，同比下降2.8%；非银行贷款累计1544.84亿元，同比增长25.4%。

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呈以下两个特征：

(1) 房地产贷款余额增速逐季回落，保障房开发贷款增量比大幅提升。2011年以来，受货币政策紧缩影响，房地产贷款余额增速逐季回落。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。分类型来看，2011年地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%：房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

(2)各商行房地产类贷款全面收紧，房地产贷款增速大幅放缓。2011年以来，受房地产调控加剧影响，主要金融机构房地产贷款压缩明显，贷款增速大幅放缓。2011年，五大国有银行中，中、建、工、交新增房地产业贷款共922.31亿元，上年同期为新增2060.99亿元。从房地产贷款余额来看，2011年工行房地产业贷款余额5121.78亿元，上年末基本持平；农行房地产业贷款余额4972.41亿元，较上年末下降8.53%；建行房地产业贷款余额4327.75亿元，同比增长7.41%；中行房地产业贷款余额3764.95亿元，同比增长14.07%；交行房地产业贷款余额1586.52亿元，同比增长11.05%。

（三）房地产市场供求分析

1.土地市场供求分析

从供给规模与结构来看。2011年，全国住房用地计划供应21.80万公顷。截止2011年底，全国住房用地实际供应13.59万公顷，同比增长7.6%，实际用地仅为计划用地的62.34%。是由于供地计划编制过大、土地市场出现了流标流拍的现象以及国有土地使用权收回后对集体土地的征收有影响等原因引起。从供给结构来看，2011年商品住房用地实际供应10.5万公顷，各地住房用地计划落实率均超过90%。

从需求规模及结构来看。在2011年，全国房地产土地购置面积40972.95万平方米，同比仅增长2.6%，增速较上年明显回落，土地需求规模基本维持在2010年水平。从市场表现来看，土地市场活跃程度较2010显著降低，尤其是2011年下半年随着调控效果的逐步显现，

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房地产开发企业在土地购置方面日趋谨慎，拿地节奏放缓，土地底价成交和流拍现象成为常态，土地市场需求量出现大幅降低。

从2011年各月土地购置面积变化来看，上下半年形成强烈反差。随着房地产调控效果逐步现象，6余额开始单月房地产土地购置面积就呈现同比下滑态势。3季度、4季度房地产企业土地购置面积分别为9274.22万平方米和9788.93万平方米，同比分别下降12.36%和17.64%。其中，10月、12月单月土地购置面积同比分别下降30.61%和21.88%。从区域结构来看，2011年，东部地区仍是房地产土地购置面积的重点区域，全年土地购置面积19728.54万平方米，同比增长5.2%，占全国土地购置面积的48.2%；其次为中部地区，全年土地购置面积11257.12万平方米，同比下降2.3%，占全国土地购置面积的27.5%，中部地区受市场调控的影响下半年土地购置面积增速下降较快，市场需求出现一定程度衰退；西部地区全年土地购置面积9987.29万平方米，同比增长3.2%，占全国土地购置面积的24.4%。

2．房地产市场供求分析

2011年以来，我国房地产调控力度不断加大，限购限贷政策持续从紧。受此影响，房地产企业拿地日趋谨慎，新开工项目进程明显放缓，商品房新开工面积增速大幅下滑。尽管如此，受益于前几年商品房新开工面积的大幅增长，并于2011年逐步完工，2011年下半年以来房地产竣工面积大幅增长，房地产市场新房供给量明显增加。

2011年，商品房新开工面积19.01亿平方米，同比增长16.2%，增速较上年同期下降24.5个百分点；分析2011年，从月度变化来看，商品房新开工面积增速于8月达到阶段性高点后连续下滑，房地产调控的效果开始集中显现。2011年4月度，商品房新开工面积累计42308.01万平方米，较3季度下降12.4同期下降3.57%。

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。

房地产开发一般需要2-3年的建设期。2009、2010年我国房地产新开工项目较多，2011年仍处于施工建设阶段，再加上2011年1000万套保障性住房的拉动作用，2011年以来商品房施工面积依然保持平稳快速增长的石头。2011年，商品房施工面积50.80亿平方米，同比增长25.3%，增速较上年同期下降1.3个百分点：住宅施工面积38.84亿平方米，同比增长23.4%，增速较上年同期下降1.9个百分点。

2011年，全国商品房竣工面积呈现快速增长的势头，全年商品房竣工面积8.92亿平方米，同比增长13.3%，增速较上年同期提高8.8个百分点：住宅竣工面积7.17亿平方米，同比增长13.0%，增速较上年同期提高10.3个百分点。从主要原因来看：一方面，2009、2010年集中开工建设的房地产项目于2011年开始陆续、集中完工：另一方面房地产调控下，不少开发商采取了高周转经营策略，一定程度上带动了房屋竣工量的快速上升。从区域结构上看，东部地区城市化水平和城镇人口数量远高于中西部地区，始终是我国房地产市场供给的重点区域。2011年，东部地区房屋竣工总面积45578.01万平方米，同比增长11.3%，占全国房屋竣工总面积的51.07%；中部地区房屋竣工总面积23898.91万平方米，同比增长13.6%，占全国房屋竣工总面积的26.78%；西部地区房屋竣工总面积19767.33万平方米，同比增长17.9%，占全国房屋竣工总面积的22.15%。其中，东部地区受房地产市场调控影响较大，市场供给增长速

度明显低于中部和西部地区。从物业结构来看，住宅仍是全国商品房供应的主要物业类型。2011年，全国住宅类物业竣工总面积71692.33万平方米，同比增长13.0%，占全国商品房竣工面积的80.33%，较上年同期下降0.26个百分点，维持在较高水平。

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2011年以来，“新国八条”出台，限购限贷政策持续从紧，房地产市场需求受到较大程度的抑制，尤其是投资性和投机性需求。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速较上年同期下降5.7个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势：住宅销售面积9.7亿平方米，同比增长3.9%，增速较上年同期下降4.1个百分点。尽管房地产企业纷纷此采取降价促销、加快推盘、主动营销等方式回笼资金，但房地产销售市场的表现依然惨淡，尤其是一线城市。2011年，全国65个重点城市2011年商品住宅成交套数同比下降14.39%，成交面积同比下降19.26%；58个城市成交量出现不同程度的下降，占比89.28%。其中，全年北京、上海、广州、深圳商品住宅成交套分别同比下降17.98%、23.43%、13.05%和12.82%。从区域结构来看，中部、西部房地产市场进一步扩大，东部地区比重出现下降。其中，东部地区受房地产市场调控政策影响较大，销售增长缓慢，全年商品房销售面积51052.25万平方米，同比仅上涨0.1%，占全国商品房销售面积的46.43%，所占比重较2010年下降2.27个百分点。中部地区和西部地区虽然增长速度叫2010年有所回落，但两区域销售面积同比仍分别上涨11.30%和8.00%，占全国商品房销售面积26.66%和26.91%,所占比例均有所提升。从物业结构来看，2011年以来，受商品住宅市场调控影响，住宅销售面积所占比重有所下降，商业营业用房销售面积所占比重明显提升。其中，住宅类物业仍是市场成交的主要类型，全年销售面积97030.26万平方米，同比上涨3.9%，占全国商品房销售面积的88.24%；但由于受到国家调控政策影响，住宅销售面积所占比重较上年同期下降0.92百分点。相比之下，由于住宅市场限购，部分购房资金转而进入商业营业用房市场，导致商业营业用房销售面积增长较快，所占比重也有所提升。2011年，商业营业用房销售面积7878.19万平方米，同比增长12.6%，占全国商品房销售面积的7.17%，所占比重较上年同期提高0.53个百分点。办公楼销售面积5360.94万平方米，同比增长6.2%，占全国商品房销售面积的1.83%，所占比重与上年基本持平。 二 市场走势分析

房市新政在短期内将不可避免对房地产市场发展造成冲击。但从长远来看，在经过适当调整后，重庆房地产市场仍将保持稳定向好的发展趋势。 1、稳定扩张的刚性购房需求将支撑房市的稳定健康发展 （一）国家税收政策助消费阻投资 抑制不合理需求

根据国务院第136 次常务会指定，重庆定于2011 年1 月28 日在主城九区率先开征房产税。税收调控的重点是区分消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节实行差别化税收政策，应鼓励消费性需求，抑制投资性需求； 新“国八条”政策规定调整个人转让住房营业税，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1 倍，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。这一系列举措将有效抑制不合理投资性需求。

城镇化进程确保刚性需求的增长 一 常住人口总量相对稳定

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自2002年到2008年，全市住人口增长0.9%，年均增长仅0.1%

二 城镇化率不断提高

在常住人口总量相对稳定的情况下，我市城镇化率不断提高，六年时间城镇人口增长26.4%，年均增速4.0%。 图六：重庆市城镇化率

三人均房屋建筑面积稳步增长

2002年至2008年期间，人民生活水平不断提高，人均房屋建筑面积稳步增长，2008年达27.34平方米/人，较2002年增长39.8%，年均增长5.7%。

不断增长的城市人口和人均住房面积稳步增长的趋势，将使刚性需求的购房者不断增加，支撑重庆房市的不断发展。

（二）重庆房地产行业发展将趋于理性和成熟。

与东部的地产相比，重庆的房地产可谓“大器晚成”。也许在气势上无法一气呵成，技巧上无法玄关处处，但重庆的地产大亨们却成熟得自成一体。就连京城的地产大亨来重庆考察时，低价格、高品质的住房条件都禁不住让这些业内人士羡慕不已。的确，重庆的房地产在地产大亨们的地产业 “围城”里将会越来越成熟

图七：深圳、上海两大城市与重庆关于“房地产投资占社会固定资产投资比率”的比较，

由此可以看出：重庆市房地产投资额度与全社会固定资产投资的比例一直稳定在1/4的水平，重庆市房地产行业运行平稳，发展比较健康，发展态势良好，房地产投资比重远低于深圳、上海等一线城市，在重庆从事房地产开发存在较大的空间

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图八：07年重庆与周边省会城市的房价比较

上图是07年重庆与周边省会城市的房价比较，可以看出：重庆房价不但只有沿海城市的几分之一，也大大低于周边省会城市（建面价格），重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆地，虽然2007年经过了一轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地区。

（三）重庆市市政府政策高明

近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路，这套思路起点高、可操作性强,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。

外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给大家提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。 正是由于政府宏观政策的正确，才使得市场出现政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商也受其环境得利，楼盘也销得更好了；而老百姓也能以较实惠的房价买到满意的房子。

与房地产行业发展起步阶段相比，当前房地产开发的市场化程度、政府控制土地的能力、 金融管理能力都有很大提高，消费政策日趋完善，房地产企业将逐步走向成熟。 未来房地产的成熟，可能体现在以下几个趋势： 1）竞争力和抗风险力增强

经过近几年市场变化、政策转变和金融危机的冲击后，重庆市房地产企业开始具备较强的竞争力和抵御风险的能力，投资意识逐步由盲目向理智转化。 2）房地产开发投资结构逐渐趋于合理

从资金的投向看，开发商已由被动地适应市场逐步转化为主动把握市场，能够按照市场需求变化改变资金投向和投量，房地产开发投资结构逐渐趋于合理。 表八：2012年1-5月重庆房地产建设销售情况

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上图为重庆市2012年1-5月房地产建设销售情况，2012年1-5月，重庆市房地产开发投资完成额783.25亿元，同比增长20.1%，其中，商品住宅投资同比增长

16.5%。房地产销售面积与去年同期基本持平，微涨0.8%。这说明， 2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。 3） 刚性需求购房者将成为主力

由下图知，重庆主城购房者主要为满足刚性需求。受宏观调控影响，刚性购房者将依然是重庆主城购房主力。

购房的投资性、投机性不强，购房的潜在风险也就相对比较低。

4）政府对房地产的调控政策将趋于成熟

从2008年到现在，国家频繁调动宏观调控政策来确保房地产市场健康稳定发展，但调控的结果不甚理想：宏观调控的结果不是隔靴止痒就是超之过急，治标不治本，往往达不到预期的效果。这说明政府对于房地产市场的宏观调控还处于初期阶段，房地产调控政策还处于不断优化的进程中。

重庆市就证明了这一点：重庆健全市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，实行“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控。2011年，重庆累计开建公租房2871万平方米，配租11万套，规模、进度和配套水平全国领先。重庆主城房价在全国35个重点监测城市中始终保持中低位。

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重庆市政府工作报告提出，2012年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

随着政府对房地产市场性质了解的不断深化，政府对房地产政策也将不断的健全与完善， 房地产政策的紧密或过于火热都将不复存在，房地产的发展将会趋于稳健。 （四） 房地产回转力度加大 1）地方政府放松调控力度

从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对中国外资中国外资地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。

2）房地产经济大环境改善

由于经济增长速度放缓，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。 2.2 市场供求分析 （１）需求分析 一 需求现状 1、需求现状概况：

重庆市2012年上半年商品房购房需求主要表现为，商品房成交量回升 仅次于2009年同期 ；成交均价降中有升；“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加；北区成交活跃 南区成交量下降 ；投资减少 普通住宅成交为主 。写字楼购房需求主要表现为，成交热度减弱，市场回归理性；二手价格小幅上涨，解放碑领跑重庆；租金小幅波动，整体走势平稳。 2、需求现状详细分析： （一）商品房成交分析

1）商品房成交量回升 仅次于2009年同期

2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万㎡，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。 2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。

图一：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万㎡）

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图二：重庆主城区2010年—2011年上半年商品房月度成交走势 （单位：万㎡）

数据来源：重庆网上房地产 2）成交均价降中有升

2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666元/平方米。与去年同期相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%；但与2011年下半年相比，成交均价微涨1.6%。

2011年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主城区商品房成交均价下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城区月度成交均价均未超过7000 元/平方米，且价格的波动幅度也较大，与2011年上半年相比，成交均价下降的趋势非常明 显。

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从2012年3月开始，主城区商品房成交均价开始相对稳定，虽低于去年同期，但也呈现出稳中有升的趋势。

图三：近年重庆主城区商品房成交均价走势 （单位：元/㎡）

数据来源：重庆网上房地产

3）“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加

2012年上半年重庆主城区商品房成交单套面积为94平方米，是近两年来是高的。自2010年初实施差异化信贷以来，随着政策执行力度的加强，单套商品房成交面积也随之增加，就目前的情况来看，消费者更加“惜购”，对每次购买机会和贷款机会都更加谨慎，所以单套成 交面积也相对较高。

由于单套成交面积较高而房价由低，2012年上半年单套商品房成交金额达到63万元，处于历史最高水平。

图五：近年重庆商品房成交单套面积/总价变化

数据来源：重庆网上房地产

4）北区成交活跃 南区成交量下降

从区域来看，北部区域成交仍然较活跃，2012年上半年成交量占总量的4成，南区成交量仅占总量的两成。

2012上半年沙坪坝区成交量以134万平方米居各区之首，渝北区、江北区和南岸区次之，三个区域的成交量差异不大，均在130万平方米左右。渝中区、巴南区、北碚区和大渡口区

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成交量最低，其中北碚区和大渡口区半年的成交量甚至不足50万平方米。 表一：重庆主城区2012上半年商品房成交情况

数据来源：重庆网上房地产

5）投资减少 普通住宅成交为主

受宏观调控影响，近期的购房者主要是以刚性需求的购房者为主，投资客相对较小，因些2012年上半年成交的商品房93%为住宅，而办公和商业物业所占比例仅为2%和4%。 成交住宅又以高层、小高层以及少量多层为主的普通商品住宅为主，这类普通商品住宅占住宅总成交量的87%，而2012年上半年别墅和洋房产品分别仅占总成交量的6.2%和6.6%。 图六：重庆主城区2012年上半年商品房成交类型

（二） 写字楼需求分析

1）成交热度减弱，市场回归理性

2012年上半年重庆写字楼成交价格、成交面积都不如11年下半年强劲。在经历了11年下半年火热化阶段之后，市场逐渐回归理性。从成交量上看，2012年上半年写字楼成交面积23.7万㎡，环比下降29%，同比上涨15%。从成交价格上看，2012年重庆写字楼成交建筑面积单价9765元/㎡，环比下降9%，同比下降29%。 图一.重庆主城区写字楼成交价格、面积月度趋势图

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数据来源：重庆网上房地产

2）二手价格小幅上涨，解放碑领跑重庆

从中原重点监测的写字楼项目来看，2012年上半年，重庆主城区写字楼二手成交价格13343元/㎡，环比2011年下半年小幅上涨1%，同比上涨3%。从区域上看，观音桥板块二手成交价格12732元/㎡，环比、同比均下降2%，解放碑板块二手成交价格13828元/㎡，环比上升4%，同比上升8%。

表2.2011—2012上半年重庆写字楼成交价格整体情况表（元/㎡）

数据来源：重庆中原市场研究部

图二.重庆主城区写字楼成交价格月度走势图（元/㎡）

数据来源：重庆中原市场研究部 3）租金小幅波动，整体走势平稳

2012年上半年，重庆写字楼租金58元/平方米·月，同比下降2%，与去年同其相比下降了 3%、2%，波动幅度较小，租金整体走势较为平稳。从区域上看，观音桥板块写字楼租金51 元/平方米·月，环比下降7%，同比下降11%，解放碑板块写字楼租金63元/㎡，环比下降 2%，同比上升了5%。

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图三.重庆主城区写字楼近一年空置率月度走势图

数据来源：重庆中原市场研究部 （2）供给分析 一 供给现状： 1、供给现状概括

2012年上半年供给现状主要体现为，新增批准预售总量环比同比均下降2成，商品住宅占比微跌；供应格局：西、北两大区域占比增加，南部区域供应减少 ；高层小高层产品占比87%，别墅洋房供应占比略增 ；新增商品住宅实际供应量减少；高层供应量缩减，别墅供应增加；小户型产品供应减少，舒适型户型增加 ；南区供应量降幅明显，北区依旧为主力 ；写字楼预售面积大增，6月集中放量 。

供求分析：从以上供求现状来看，市场上半年滋生的普通型住宅需求没有被完全满足，开发商开将目光倾向于较高档的舒适户型和更高档的别墅洋房，供给的逐步高端化是市场进步的反应。可需求档次没有被同步，因此，在近期的投资中，普通型的高层住宅依然是企业主打内容。

2、供给现状具体分析

（一）商品房新增批准预售分析

1)新增批准预售总量环比同比均下降2成，商品住宅占比微跌

根据重庆网上房地产数据显示，2012年1-6月重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为851.53万㎡（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降21%。其中，商品住宅批准预售面积709.73万㎡，环比下降19%。

2012年上半年批售量各项指标环比同比均呈下降趋势，主要原因是由于重庆市场的推售惯例下半年市场活跃度均会高于上半年，且由于2011年调控政策的市场影响导致开发商对于2012年上半年市场走势的悲观预期，项目推售进度主动或被动的有所放缓所致2012年上半年市场批售供应量萎缩。结合同期的市场消化情况来看，2012年上半年市场销售走势良好，新增供应量不足，预计后市发展商加速推盘的意愿会非常明显，市场批售供应充足。 从批准预售项目的性质来看，商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例，占据市场供应的

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主导地位，但同比微跌1.13%。而在针对住宅市场的调控政策下，商业及写字楼物业的市场走势良好，也带动了商业及写字楼项目的加速供应，2012年上半年主城区商业及写字楼产品预售占比达15.80%，同比上涨4.64%。

图四：重庆主城区近年批准预售量对比 （单位：万㎡）

数据来源：重庆网上房地产

图五：重庆主城区2012年上半年批准预售性质统计

数据来源：重庆网上房地产

2)供应格局：西、北两大区域占比增加，南部区域供应减少

从2012年上半年批售量的区域分布来看，西北两大区域占比增加，南部区域供应占比有所减少。其中，北部区域供应占比41.34%，中西部区域占比38.22%，南部区域供应比例则同比下降3.25%。北部区域的江北区及中西部区域的沙坪坝区作为上半年的主要供应区域。 从各个区域的供应情况来看，以江北区、沙坪坝区、南岸区为代表的传统区域供应依然活跃，保持稳定的供应规模，而渝北区批售供应有所减弱，同比降幅较为明显，达46%；江北区2012年上半年批售量达133万㎡，位居各区排名首位。 图六：2012年上半年批售供应格局对比

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数据来源：重庆网上房地产

3)高层小高层产品占比87%，别墅洋房供应占比略增

在2012年上半年批准预售的商品住宅中，高层小高层产品占比达86.91%，仍然为市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅下降4.69%；而别墅、洋房产品的供应量占比则有小幅上升，其中，别墅产品占比6.85%，同比上浮2.79%；花园洋房产品占比6.24%，同比上浮1.91%。

图七：商品住宅批售物业形态比例关系

数据来源：重庆网上房地产 （二）新增商品住宅实际供应 1)新增供应量减少

重庆主城区2012年上半年共有338个项目（含组团）推出53539套住宅房源，合计总供应量为482.6万平方米，仍处于近几年来的较低水平。环比2011年下半年，供应量有所增加，环比涨幅约5.2%；与去年同期相比，尽管新增项目个数有所增多，但商品住宅供应量却同比减少，降幅约8.2%。

从近一年半的月度供应量来看，供应的高峰期主要集中在春秋季房交会的前后，亦是传统的楼市旺季，而今年6月的市场供应量却达到了最高峰，约为127万平方米，处于异常活跃状态，上半年的前2个月供应量位于一年半来较低水平，3月开始市场供应量陆续回升。 图九：重庆主城区2011年-2012年6月商品住宅供应量 （单位：万㎡）

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数据来源：重庆中原市场研究部 2)高层供应量缩减 别墅供应增加

2013年上半年市场供应结构中，高层仍占据绝对主力，约占总数的85%，供应面积达到375.9万平方米、推出45378套房源，尽管供应比例基本无变化，但同比去年其供应量减少55万平方米，降幅约12.8%；而小高层则比去年上半年增加了5.3万平方米，供应套数增加386套，约占整体供应的7%。

洋房类产品与去年上半年的供应量相当，微减0.3万平方米，供应套数同比减少271套。上半年各区均有洋房供应，但沙坪坝区、北部新区和南岸区为主力供应，其中部分性价比高、 知名开发商打造的项目较为畅销，龙湖地产旗下的洋房项目尤为突出。

别墅类产品上半年有29个项目（含组团）推出1084套房源，供应量约为25.8万平方米，同比去年上半年供应套数增加150套，供应量增长36.5%。南区和北区几乎各占一半的供应， 西区仅有大学城的一个项目入市，而南岸区上半年的别墅推盘频率最高，因此虽然其新增楼 盘数最大，但其供应量却不是各区之首；供应市场相对不活跃的北碚区成为了上半年别墅供 应量最大的区域，因龙湖紫云台的大量供应所致。

表二：重庆主城区2012上半年商品住宅供应建筑形态

数据来源：重庆中原市场研究部

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图十：重庆主城区2012上半年供应商品住宅建筑形态数量结构

数据来源：重庆中原市场研究部 3)小户型产品供应减少 舒适型户型增加

2012上半年主城区中小户型商品住宅供应量有所减少，单配、一房的供应套数为9581套， 同比去年减少2254套，供应占比也相应减少3个百分点；而舒适型两房和三房合计推出39981套房源，约占总数的75%，比去年上半年增加5个百分点；尽管上半年别墅产品供应套数略高于去年同期，但高层中大户型的缩减也使其四房的供应套数有所减少。 图十一：重庆主城区2012上半年供应商品住宅户型套数比例。

数据来源：重庆中原市场研究部

4)南区供应量降幅明显 北区依旧为主力

2013上半年主城区区域供应格局与去年相比有些许变化，北部区域（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）商品住宅总供应量约203万平方米，占主城区总供应量的42%，与去年基本相当。今年上半年江北区的供应量位居各区之首，约为78.1万平方米，比去年增加5万平

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方米，另北碚区的供应量也同比有所增加；而北部新区和渝北区的供应量则有所减少，分别比去年上半年减少约10.9%和36.7%。

中西部区域（九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区、渝中区）的总供应量约180万平方米，占主 城总供应量的37%，尽管供应量同比去年略减，但其供应占比却增加2个百分点。沙坪坝区上半年供应量位居第三位，比去年增加3.4万平方米，大渡口区也微增0.4万平方米；而九龙坡区和渝中区的供应量分别减少6.3%和14.6%。

南部区域（南岸区、巴南区）商品住宅上半年总供应量约99.4万平方米，合计约1万套房源入市，相比其他两大片区南部区域的供应量和供应套数下滑幅度最大，供应量占比也比去年减少约4个百分点。尽管南岸区的新增项目个数位居榜首，但其供应量却仅是第4位，可见其推量少、频率高的特点显著；巴南区上半年的供应市场不如去年活跃，供应量同比减少约38.1%。

2.3 目标市场及销售预测 一 既得条件分析 1、楼盘概况：

开发商

占地面积 51652平方米 绿化率 32% 建筑类型 高层住宅、商业店铺 停车位 1468 容积率 9.57 地下车库 961 建筑面积 494309.64 平方米 地上停车场 507 竣工时间 2015-1-21 户数 4000

表一：户型、面积种类： 户型 单身公寓 二房二厅 三房二厅 四房二厅 商铺 面积（m2） 40.02 71.03 88.68 132.56 224 50.21 61.56 66.63 153.02 225 48.70 66.86 106.37 123.10 120 商铺均价 （元/平方米） ２９

62.35 51.07 104.29 152.56 435 59.66 71.62 92.87 154.00 88 表二：价格分析：

记录时间 住宅均价 （元/平方米） 2014-12-20

车库均价 （元/停车场均价（元/平方米） 平方米） 7500 可行性研究报告 雷彬 2015-4-18 2015-7-13 2015-10-22 2016-1-24 2016-4-15 2016-7-26 7700 8000 8200 8500 8800 8500 8800 3000 3000 3500 3500 3500 2500 2500 3000 3000 3000 建筑品质：外墙涂料:面砖 大堂：高档瓷砖地面

走廊：瓷砖铺地，墙面、天花板刮腻子 电梯厅：高级地砖、高级墙砖

进户门：住宅部分设入户防盗门及阳台铝合金门 窗材： 铝合窗 2、重庆市民购房理念

重庆市民购房理念以投资居住两相宜为主，总的来说，可作为居住用房也可作为低风险投资的房产产品更适合重庆市场。

从投资角度来看，由于渝中区周边相应的配套设施以及地铁一号线的建成，因此，巴蜀智苑仍处在一个相继升值的阶段。

而就宜居角度来看，渝中区无严重工业污染、巴蜀智苑周围青山相抱，居住环境、巴蜀智苑为较宜居，因此，不会因为此方面收到售房限制，一般居住环境要求的的购房者大致都能满足。

3、 楼盘配套环境、设施

安保系统：采用了智能化管理系统，主要有：楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理 及周边防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统 智能化设施：防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲机，户内设分讲机 供热系统：燃气，小区设燃气管网到户

供水系统：单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表

车库配置：有地下停车场，电梯直达车库，附带室外停车场，车辆出入及停车场管理系统完 善

购物消费:自身配备一定商业配套，但不够完善 周边商业链：巴蜀智苑周边无大型商业连 4、消费生活需求： 商业配套：

巴蜀智苑一层为商业区，主要为中小型店铺，能满足住户的一般生活需求，周围有喂逸炖品、凯丽酒店、洞庭鲜火锅、鑫源水煮鱼、重庆公会大厦酒店、笑面虎等赫赫有名的餐饮服务行业，还有嘉多利等商业大楼，消费档次处于中层偏高。

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教育需求：

毗邻学田湾幼儿园，与人民路小学相隔不远，渝中区还有复旦中学、重庆邮电大学等档次较优良的学校，基本能满足孩子教育的培养要求；另外，巴蜀智苑周边有文化馆巷、重庆市体育馆、烈士纪念碑等场所，文化、历史底蕴浓厚，有助于孩子的成长。从此项优点来看，巴蜀智苑是有孩子的或将要有孩子的父母的首选。 医疗条件：

有重庆市第三医院、全发大药房等医疗机构，能满足住户的一般医疗消费、医疗服务需求。 交通条件：

交通便利，与地铁一号线相邻，并位于中三支路与众三二路交叉口，基本连接重庆市各大交通管网，能在短时间内到达重庆市大部分地方。因此，在交通上不受限制。 娱乐绿化环境：

小区本身绿化面积32%，基本能达到一般住户的绿化需求，周围南区公园、邹荣公园，环境优美、绿化充分，是注重居住环境的人士首选。 二 目标客户分析：

从房产价格来看：房子平均价格在7500-8800元/平方米，在重庆来看，属于中等偏低房价。因此，受资金限制的购房者如外地初来工作人员、刚毕业的大学生、工薪阶层等均可以使该楼盘的刚性需求客户；另外，由于巴蜀智苑周围还处于刚开发阶段，楼盘仍处于一个相继升值的阶段，因此，投资者可能是巴蜀智苑的相当一大部分业主。 从居住环境来看：

根据上述分析，巴蜀智苑交通便利、周围教育设施、医疗设施比较齐全、环境优美，不足之处是周边尚未有大型的商业设施，根据分析，巴蜀智苑的客户主要由刚成立的三口之家、家中有老人的大家庭、工薪阶层、对居住环境有较高要求的家庭组成。消费阶段处于中上等。 三 销售预测 1、销售进度预测：

项目建设期三年，拟于第三年初开始销售住宅，六个季度销售完毕；第四年初开始销售商铺，两个季度销售完毕；第三年下半年初销售下车库和地上停车场，五个季度销售完毕。 表三：各期销售比例

时间 各期销售比例（%） 住宅 商铺 50 50 ３１

地下车库 30 30 40 地上停车场 30 30 40 2014年第四季度 5 2015年第一季度 45 2015年第二季度 30 2015年第三季度 20

可行性研究报告 雷彬

2、 销售价格预测：

据了解，渝中区2012年普通住宅平均价格在7000-8500元/平方米，普通商铺平均价格在7200-9000元/平方米，根据资金时间价值，现拟房产价格如下： 表四：各期销售价格预测 记录时间 住宅均价 （元/平方米） 2014年第四季度 8000 2015年第一季度 11000 2015年第二季度 12000 2015年第三季度 13000 2.4 营销策略 一 营销技巧 1、基本营销原理

（一）核心产品保障无缺陷，而且一定要在局部做出亮点；

（二）核心产品特色化：功能弹性化，根据消费者的不同而功能不同； （三）园林规划是重点；

? （四）工期拉长，先期展示和情景体验必须到位； ? （五）基于对价格因素的考虑，目前都在走中高档路线； ? （六）高售价，外延产品必须作为主导推广方向； 2、具体营销手法 ? （一） 营销差异化：

特色宣传、灵活的促销手段，建立形象

（二） 形象差异化：

在形象与景观优势方面拉大与多层的差距，突出客户身份的可识别性；

（三）卖附加值：

资源价格比、地段价格比（包括区域配套与项目配套）；

技术附加、营销或服务附加、企业文化与品牌附加——当代营销重在附加值。

大牌发展商：卖服务与品牌。

二 高层的畅销户型分析

? 一室一厅的户型面积分布在40-120㎡之间，41-60㎡、71-80㎡等面积段属于畅销面积。 ? 二室二厅的面积分布较广，但86-115㎡的面积段占整体的80%。

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商铺均价 （元/平方米） 20000 22000 车库均价 （元/停车场均价（元/平方米） 3500 3500 3500 平方米） 3000 3000 3000 可行性研究报告 雷彬

? 三室二厅的户型中131-140㎡的最多，考虑到144㎡以上的户型交税较多，很多三房两厅的 户型控制在144㎡以内。

? 四室二厅的面积以171-180㎡ 最多，应该是能充分满足居住要求。 三 价格定位 1、价格定位原理

? （一）成本增加不可避免，其实就是在价格、利润、销售速度方面的取舍。 ? （二）核心产品对价格提升有限； 外围产品对价格提升作用一般； ? （三）外延产品能最大幅度的提升价格； （四）在保障销售的同时：

? （五）重视单方利润； （六）重视整体利润；

? （七）在重视整体利润的基础上适当兼顾单方利润。 2、具体措施

（一）加大周边环境的宣传力度：周边环境属小区外延产品，有一个较好的周边环境，能够大幅度的提高小区价值。周边环境一时间难以改变，宣传是快速提高周边环境优越度的最有效途径

教育环境 商业配套 医疗条件 交通条件 文化氛围 娱乐绿化环境

（二）重视小区设施及公共建筑的配套

小区绿化 物业管理 停车场管理及地下车库维修 安保系统 体育娱乐设施

（三）保持楼面外观的整洁度

刷涂料 贴面砖

3 建设规模与项目开发条件

3.1 建设规方案 一 建筑面积

表一：建筑面积及用途 建筑种类 住宅建筑 商业建筑 公共建筑 地下车库 露天停车绿化 场 建筑面积477533 （m2）

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道路 10330 16477 300 23967 9297 16529 可行性研究报告 雷彬 占总建筑96.1 面积百分比(%)

二 结构形式 1、整体规划

3.3 0.6 建筑占地面积14979平方米，建筑密度为29%；道路面积1033平方米，占土地面积的20%；绿化面积16529平方米，绿化率达32%。

2、建筑规划

根据周边在售项目的供应产品来研究，该地块建筑总面积494310平方米，容积率为9.57,。由11栋33层的高层组成，一层或一些二层为商铺，其余为住宅。每栋楼占地面积为1300-1400平方米之间。每层楼商铺数量在5-10之间，共1000家商铺,；住宅户量在10-20户之间，户数为4046。两层地下车库，各11983平方米，大小型停车位各392个，平均分布在各层；露天停车场9297平方米，大型停车位120个，小型停车位410个。

三 使用功能

建筑类型 使用功能

住宅 居住、投资

商铺 经营（中小型经营、主要经营日常生活用品、具 有一定的地域特征）、投资

地下车库 供长期业主日常停车（使用权一次性购买、不 租赁）

露天停车场 供业主车辆、流动性车辆停车使用（一部分出售、 一部分为公共所有）

绿化带 美化小区环境、主要种植草坪、树木，设置艺 术建筑

公共建筑 包括：医务室、小区物业、假山、电梯、人防 用房及设备、健身房、公告牌、喷泉，公共建筑归小区业主所有

道路 指小区户外道路、主导线7m，其余2-5m， 供住户走路 休息、车辆行驶

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3.2 项目现状概况

（１）地点与地理位置

该地块位于渝中区两路口，主城区的交通枢纽位置，并将主城各区一一串联 图一：“巴蜀智苑”及方圆800米之内地图

3.3项目建设条件 （1）地形、地貌条件

渝中区属川东平行岭谷区，以剥蚀构造地貌为主。地貌类型受地层岩性、地质构造控制明显，背斜一般隆起成山，向斜经长期剥蚀后形成丘陵。在长江、嘉陵江长期流经由上沙溪庙组砂岩、泥岩不等厚互层组成的平缓开阔褶皱地区，不断冲刷、侵蚀河床，在地壳相对上升期，河水下切，岸坡升高。在地壳相对稳定期，河水迂回侧蚀，使冲刷（侵蚀）岸岸坡变陡，常在冲刷岸形成高陡岸坡，在堆积岸堆积大量冲积物质。同时，在风化作用和重力地质作用下以及人类工程活动的不断发展，使产状平缓、有厚大砂岩盖层的软质泥岩斜坡出现高陡软基岸坡，如此交替进行，不断改变河谷形态，岸坡变高变陡形成了渝中特有的谷间剥蚀台地斜坡地貌。区内地形最高点浮图关电视塔处，高程为389.1m，最低点为长江出境处的朝天门码头，高程约为167.2m。 （２）工程地质、水文地质条件

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一 地层岩性

渝中区地层以河湖相沉积的中生界侏罗系中统上沙溪庙组（J2s）主，岩性以灰色岩屑长石砂岩、长石砂岩、紫灰色中—厚层状泥岩、含叶肢介、介形虫化石，分布最广，面积约21.96km2，占渝中区总面积的97%；新生界第四系地层仅零星分布于长江、嘉陵江沿岸的冲洪积粉质粘土、砂卵砾石层，以及局部堆积于斜坡坡脚的残坡积粉质粘土，分布极少，面积约0.6km2，占渝中区总面积的3%。 二 地质构造

渝中区位于新华夏系四川沉降区川东南弧形构造带，华蓥山帚状褶皱束和宣汉——重庆平行褶皱束过度带的重庆复向斜部位，其构造骨架形成于燕山晚期褶皱运动。构造形迹从东向西依次为（图2）：东西两侧分别为南温泉和观音峡紧密背斜，中部为重庆复向斜。重庆复向斜由一系列近于平行的北北东向的平缓褶皱组成，由西向东有金鳌寺（化龙桥）向斜、龙王洞背斜、沙坪坝—重庆（解放碑）向斜、除沙坪坝—重庆（解放碑）向斜呈NE—SW向外，其余多呈NNE—SSW向展布，并向南转为SN向。区内褶皱均为缓倾没的平缓开阔式，轴部、翼部均由上沙溪庙组砂岩、泥岩组成，褶皱倾没角2～8°，岩层产状平缓，倾角3～6°。

图2 构造纲要图

三 地震及新构造运动

在历史上，重庆市周围小地震频繁。据记载，1854年11月24日，距重庆65km的南川县南坪

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发生5.5级地震，1970年至1980年的10年间发生小地震27次，最大震级为4级，近期地震频繁，1989年9月9日重庆的江北县发生4.2～4.3级地震，同年11月20日江北县统景镇发生5.2～5.4级地震，距离约40km外的重庆主城区有感。

重庆地区新构造运动以不均衡间歇性抬升为主，在两江沿岸断续分布多级陡崖与阶地，这些陡崖底部标高可与Ⅲ－Ⅳ级阶地标高大致对应，说明陡崖的分布与江河的冲刷切割具有密切的相关性。 四 水文地质

地下水的分布、埋藏、运移受岩性、构造、地貌和水文网切割程度等因素的控制。根据地下水的水理性质、水力特征及赋存条件，可将区内地下水分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两类。

1、松散岩类孔隙水

松散岩类孔隙水主要赋存于长江、嘉陵江沿岸的菜园坝、化龙桥一带的河漫滩及阶地第四系冲洪积砂卵石层以及辖区内局部地段斜坡坡脚松散堆积的残坡积层中。菜园坝、化龙桥两地的冲洪积松散岩类孔隙水的水位受长江、嘉陵江水位涨落的控制，富水性较好，水化学类型主要为低矿化的HCO3-Ca.Na型或HCO3.SO4-Na.Ca型；松散的残坡积层孔隙水属季节性潜水，富水性受降雨的控制。 2、基岩裂隙水

基岩裂隙水主要赋存于区内大面积分布的J2s地层中，该类地下水严格受构造和地形地貌的控制，含水岩组岩性为紫红色泥岩与砂岩不等厚互层，其中砂岩为含水层，泥岩为隔水层。渝中区地层、构造简单，岩层产状平缓，又具有两江切割的台地斜坡半岛特有地貌，以及人类工程活动形成的大量防空洞、交通隧洞对地下水都具有疏干作用，大气降雨渗入基岩裂隙中后，迅速向斜坡排泄汇入江中或向洞内疏干，故该类基岩裂隙水在区内极贫乏。 （３）周边建筑物与环境条件（商业、服务业、文教娱乐设施等）

图三：渝中区渝中组团C分区C11-1号地块周围地图：

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一 周边建筑物一览（按由近及远、方圆800米以内）：

交通银行两路口支行 华安大厦

光彩大厦B栋 重庆市第三人民医院 信成苑 嘉多利 邹容烈士纪念碑 邹容公园 康福苑老年公寓 凯丽酒店 洞庭鲜火锅 学田湾幼儿园 重庆市渝中区人民小学 重庆市体育馆 新世纪百货美专校街店 笑面虎 鑫源水煮鱼 全发大药店 喂逸混沌 庆隆希尔顿商务中心

二 环境条件 1、商业配套：

主要的商业建筑为嘉多利（300米左右）、 新世纪百货美专校街店（800米左右），附近有王 府井百货、美美时代百货、日月关购物中心、中三路一店、好又多、novo潮流商场、银座主题购 物广场、金源时代购物广场 大概能满足小区业主中高档次的购物需求；小区内商业配套能满足业主日 常生活需求。 2、服务业：

餐饮业居多，洞庭鲜火锅、笑面虎、鑫源水煮鱼、喂逸混沌，奇火锅、德庄厨娘、万齱农夫烤 鱼、西部牛仔烤城。 3、文化教育：

毗邻学田湾幼儿园，与人民路小学相隔不远，渝中区还有复旦中学、重庆邮电大学等档次优良的学校，基本能满足孩子教育的培养要求；另外，巴蜀智苑周边有文化馆巷、重庆市体育馆、烈士纪念碑等场所，文化、历史底蕴浓厚，有助于孩子的成长。从此项优点来看，巴蜀智苑是有孩子的或将要有孩子的父母的首选。 4、周边环境及娱乐：

小区本身绿化面积32%，基本能达到一般住户的绿化需求，周围南区公园、邹荣公园，环境 优美、绿化充分，是注重居住环境的人士首选。

又有束河酒吧、星巴克、麦乐迪KTV、环艺电影城、重庆市游乐园、圆缘园、凡泰思咖啡日记等娱乐场所，区域较繁华。 （４）城市规划或区域规划要求

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（５）交通条件 一 公路：

地块位于中山支路与中山二路交叉口，与重庆市各大交通管网相连，重庆公交中山支路站离小区100米左右，步行五分钟内即到。

二 地铁：

距地体一号线两路口站大概500米，可先乘坐公交车，一分钟即到，当然，若没有时间限制，步行也是较好的选择。

（6）社会环境条件

渝中区全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、76个社区居委会，户籍人口60万，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右。2007年，全区实现地区生产总值279.5亿元，完成区级财政收入16.3亿元，实现商贸销售总额729亿元，社会消费品零售总额达到207.5亿元，二、三产业比重9.1：90.9，人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破5000美元。

渝中区还是重庆市的水陆客运交通枢纽。区内的重庆火车站是渝川、渝黔、襄渝3条铁路干线的交汇点，朝天门港口是长江上游最大的客运港口，她已成为重庆市联系全国各地的重要窗口。重庆轨道交通二号线东起本区商业中心---较场口， 西至大渡口的新三村全长18公里，设18座车站，已于2004年建成通车。重庆轨道交通一号线东起朝天门，西至大学城，远期延伸至璧山，全长约46公里，采用地铁系统，一期建设朝天门到沙坪坝段，线路长约16.5公里，设车站14座，于2007年动工建设，将于2011年7月28日建成通车。重庆轨道交通三号线在渝中区设有菜园坝、两路口、牛角沱3个站也将于2011年前建成试运营。区内还有在建的重庆地铁六号线在小什字设有车站 渝中区将不断巩固提升商贸、金融、信息、文化“四中心”的地位，加快构建基础教育、医疗卫生“两大高地”，完善提升水陆客运交通枢纽，加快产业优化升级，完善城市综合功能，努力实现社会的和谐稳定，推动城区现代化建设不断开创新局面。

渝中区共划分为朝天门、解放碑、上清寺、望龙门、南纪门、七星岗、菜园坝、两路口、大溪沟、石油路、大坪、化龙桥12个街道。区政府在各街道设立办事处，作为区政府的派出机构管理辖区事务

作为重庆都市发达经济圈的重要组成部分，渝中区具有“四中心、两高地、一枢纽”地位。渝中区是重庆的金融中心，是重庆的信息中心，是重庆的文化中心，是重庆市的医疗中心。 民族构成为：汗人口为66.04万人，占99.28%；回族、土家族、满族、苗族、壮族、蒙族、彝族等37个少数民族人口为0.48万人，占0.72%。渝中区共有家庭20.44万户，家庭人口为56．70万人，占总人口的85.24%，平均每个家庭的人口为2.77人。

在经济持续快速发展，社会事业全面进步，环境质量明显改善的基础上，渝中区居民生活质量不断提高。

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2010年，渝中区城市居民人均可支配收入20050元，全市第一，城市居民人均消费性支出14048元，增长6.2%。城市居民恩格尔系数（居民食品消费支出占消费支出的比重）为35.1%，降低0.4个百分点。城市居民人均住宅建筑面积达到29.2平方米，增加1.2平方米。全年空气质量好于二级以上天数达到285天，比上年增加9天。饮用水源水质达标率为100%。新增、改造公厕18座，垃圾清运率和无害化处理率均达到100%，粪便无害化处理率为88%，垃圾袋装化率为98%。城市绿化步伐加快，全年新增公共绿地面积25.2万平方米，公共绿地面积达到273.5万平方米，公园面积达到100 公顷，城区绿化覆盖率为32.4%，人均公共绿地面积提高到5平方米[1]。 （７）法律支持条件

重庆市土地管理法、重庆市房地产法 等有关法律。

（８）公共设施条件（水、电、气、道路等）

一 水、电条件：实施“一梯两表”改造，累计改造老旧电梯117部、居民水表32874户、电表1445户。

二 交通条件：市在区轨道交通1、3号线投入运营，相继竣工嘉华大桥、菜园坝大桥等重大项目；完成大黄路等道路拓宽改造30条、华一路等“白改黑”92条，打通兴隆街等断头路6条，建成慢行步道5条。

三绿地建设情况：打造“10分钟社区休闲圈”，竣工化龙湖等城市公园6个，完成嘉华大桥连接段等立体绿化项目82个，建成彭家花园等社区游园61个；新增公共绿地109万平方米，绿化覆盖率37.1%，成功创建市级山水园林城区。

医疗卫生条件：建成标准化社区卫生服务中心12个，成为全市唯一的全国社区卫生服务“双示范区”。

四 健身娱乐条件：打造“10分钟体育健身服务圈”，提档升级中小学、体育公园和社区健身设施，人均体育场地面积1.1平方米，市民体质抽样合格率92%；未发生重大食品药品安全事件，居民健康水平全市领先。

五 治安条件：渝中区坚决“打黑除恶”，打掉黑恶团伙18个；建成交巡警平台28个，建立健全校园警务机制；市级信访积案化解率85.4%，全区信访总量下降40.1%；建成3个区级应急避难场所，社区级应急避难场所全覆盖。全区未发生较大以上安全生产事故。社会安定祥和，人民安居乐业。 （９）征地、拆迁条件

按照重庆市各地区的《征地拆迁补偿安置实施办法》进行征地、拆迁。 （１０）施工条件

因各地块的优势与劣势不相同，通过一系列的必选，选定拟建项目的地址。

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