房地产估价第10章_写字楼评估

房地产估价(第二版) 房地产估价(第二版)曲卫东 叶剑平 编著

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第十章

写字楼评估

学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注 意事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。 意事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。

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10.1 写字楼概述 10.1.1 写字楼的定义

写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。 写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高 价值商业房地产指的是净收益性房地产， 价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。 广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用 广义的写字楼是指国家机关、社会团体、 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事 联络处所提供的，用于商务、 处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的 设备、设施、场地，是以出租、出售、 设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单 元性房地产。 元性房地产。

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10.1.2

写字楼的分类

根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、商住两 用写字楼、综合型写字楼等。 用写字楼、综合型写字楼等。 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业( 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业(顶级写字楼与 甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼) 低档物业( )、中档物业 甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写 字楼) 高档物业又可细分为两个部分： 字楼)。高档物业又可细分为两个部分：顶级写字楼和甲级 写字楼。 写字楼。

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10.1.3 1. 区位因素1. 位置

写字楼的价值影响因素

根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： 根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： la位置 写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅， 位置： la位置：写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅，基础 设施非常完善。 设施非常完善。 la位置 位置： la相邻 同样是交通便捷、信息通畅、 相邻， 次la位置：与la相邻，同样是交通便捷、信息通畅、基础 设施完善。 la不同的是区域的主导地位 属于la 不同的是区域的主导地位， la的从属 设施完善。与la不同的是区域的主导地位，属于la的从属 地位。 地位。 lb位置 与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 位置： la位置相邻 lb位置：与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区， 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区，拥有较大停 车场。

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10.1.3

写字楼的价值影响因素

1. 区位因素2. 交通条件 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速 公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因 是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少， 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围 往往有方便快捷的公共交通。 往往有方便快捷的公共交通。

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10.1.3

写字楼的价值影响因素

1. 区位因素3. 周围环境 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响， 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响，如 果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。 果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。 理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹，也不宜美 理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹， 丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛， 丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛，能 够充分发挥集聚效应。 够充分发挥集聚效应。

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10.1.3

写字楼的价值影响因素

2. 实体因素1. 外观条件 内部装修。 2. 内部装修。

设备设施。 3. 设备设施。 物业管理水平。 4. 物业管理水平。 租户类型及资信。 5. 租户类型及资信。 租约合同的质量。 6. 租约合同的质量。

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10.2 写字楼市场的特征分析 10.2.1 市场供给对写字楼市场供给的预测包括对当前供给量和未来新增 供给量的预测。当前供给是对市场中存量物业的说明， 供给量的预测。当前供给是对市场中存量物业的说明， 而新增供给是通过对影响市场竞争力的积极因素和消极 因素进行分析，从而对其可能性进行预测。 因素进行分析，从而对其可能性进行预测。查明市场区 域中可以二次出租的转租物业数量是分析供给状况的另 一个重要因素。 一个重要因素。 写字楼的供给相对于其他物业的供给具有一定的独立性， 写字楼的供给相对于其他物业的供给具有一定的独立性， 即供给变动与宏观经济波动之间没有很强的相关性。 即供给变动与宏观经济波动之间没有很强的相关性。由 于写字楼物业本身具有的使用功能和地产保值增值的经 济特性，当需求减少时， 济特性，当需求减少时，供给可能发生功能转变或空置 下来，从而使写字楼租赁市场价格保持稳定。另外， 下来，从而使写字楼租赁市场价格保持稳定。另外，写 字楼的供给有较大的价格弹性， 字楼的供给有较大的价格弹性，即受以前的租金售价的 影响较大，高租金、高售价之后往往是供给的高峰。 影响较大，高租金、高售价之后往往是供给的高峰。第二版) 房地产估价 (第二版) 21世纪房地产系列教材 21世纪房地产系列教材

10.2.2 图

市场需求

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10.2.3

市场供需的平衡

1. 市场空置率 2. 出租率 3. 市场吸纳率 4. 市场租金的变动

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10.3 写字楼的评估方法 10.3.1 收益法

1. 写字楼的运营成本分析 图

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10.3 写字楼的评估方法 10.3.1 收益法

2. 写字楼的收益分析 写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租两种。 写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租两种。 一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、 一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、乙级和丙 级写字楼会出现租售并举的情况。 级写字楼会出现租售并举的情况。 在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题： 在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题：1.

了解租金和售价的内涵。 了解租金和售价的内涵。 2. 利用收益法进行评估时，除了有租约限制以外，还应采 利用收益法进行评估时，除了有租约限制以外， 用市场客观收益。 用市场客观收益。

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10.3.1

收益法

10—1 【例10 1】 估价对象概况 本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12 本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12 000平方米 总建筑面积52 000平方米 平方米， 平方米； 000平方米，总建筑面积52 000平方米；建筑物层 数为地上22 22层 地下2 数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土 结构；土地使用权年限为50 50年 2001年 15日 结构；土地使用权年限为50年，从2001年5月15日 起计。评估基准日为2006 2006年 15日 起计。评估基准日为2006年5月15日。

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10.3.2

市场比较法

有一部分写字楼也会售卖给使用者，并且由于很多写字楼 有一部分写字楼也会售卖给使用者， 位于中央商务区或政府机构的附近，具有很强的聚集性， 位于中央商务区或政府机构的附近，具有很强的聚集性， 从这些因素考虑，可以采用市场比较法评估写字楼的价值。 从这些因素考虑，可以采用市场比较法评估写字楼的价值。 【例10—2】 10 2 估价对象概况 本估价对象土地总面积6 708平方米 建筑面积52 平方米， 本估价对象土地总面积6 708平方米，建筑面积52 740.85 平方米；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为框 平方米；建筑物层数为地上22层 地下2 22 剪力墙结构， 架—剪力墙结构，中央空调，6部客梯、2部观光电梯、3部 剪力墙结构 中央空调， 部客梯、 部观光电梯、 货梯；土地使用权年限为50 50年 2004年 14日起计 日起计。 货梯；土地使用权年限为50年，从2004年7月14日起计。评 估基准日为2006 2006年 28日 估基准日为2006年2月28日。估价对象在评估基准日设定了 抵押权， 2004年 14日至2008年 日至2008 14日将大厦所拥有 抵押权，于2004年7月14日至2008年7月14日将大厦所拥有 的土地使用权及在建工程地下2 地上20 20层 面积38 的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38 067.5平方米 的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为3 平方米) 067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为3 000 万美元，抵押率为51.7% 51.7%。 万美元，抵押率为51.7%。第二版) 房地产估价 (第二版) 21世纪房地产系列教材 21世纪房地产系列教材

10.3.3

成本法

对写字楼作抵押估价，或是转变写字楼的用途， 对写字楼作抵押估价，或

是转变写字楼的用途，可以 用成本法作为辅助。 用成本法作为辅助。用成本法评估房地产的价值必须 先评估土地的价值， 先评估土地的价值，再加上建筑物的重置成本和场地 改良( improvements),减去建筑实体折旧、 ),减去建筑实体折旧 改良(site improvements),减去建筑实体折旧、经 济折旧或者功能折旧。 济折旧或者功能折旧。但是成本法令人质疑的地方是 一个理性的购买者不会付出比重置成本价更高的价格。 一个理性的购买者不会付出比重置成本价更高的价格。 成本法在写字楼评估中的作用往往是对收益法进行检 核。 10【例10-3】

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关键术语 写字楼 写字楼市场 写字楼估价 净冷租金 运营成本

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复习思考题什么是写字楼和写字楼市场？ 1. 什么是写字楼和写字楼市场？ 写字楼如何分类？ 2. 写字楼如何分类？ 写字楼有什么特点？ 3. 写字楼有什么特点？ 哪些因素对写字楼价值有影响？ 4. 哪些因素对写字楼价值有影响？ 写字楼运营的主要风险有哪些？ 5. 写字楼运营的主要风险有哪些？ 评估写字楼的方法有哪些？如何选择写字楼的评估方法？ 6. 评估写字楼的方法有哪些？如何选择写字楼的评估方法？ 评估写字楼的注意事项有哪些？ 7. 评估写字楼的注意事项有哪些？

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