可行性报告-常州市某项目可行性研究分析报告(doc46页)

目录

一、2005年常州房地产市场总结

1、宏观经济运行形势

2、宏观政策情况

3、2005年城市建设成果

4、2005年常州市市区土地市场情况

5、2005年常州市房地产开发情况

6、商品房住宅供需总体市场

二、新北区开发现状分析

1、新北区总体概况

2、××镇发展现状及规划

3、周边乡镇发展现状

4、新北区2005年房地产市场总结

5、××镇消费力市场调研情况

三、项目开发经营可行性分析

1、项目开发经营策略

2、项目投资估算

3、项目销售投资收益分析

4、项目开发经营主要风险及对策分析

四、市场结论与建议

常州市××镇项目可行性研究分析

一、2005年常州市房地产市场总结

1、宏观经济运行形势

（一）GDP发展令人瞩目

（二）人均GDP突破4500美元

2、宏观政策情况

2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。

※3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率

※3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》

※4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施

※5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》

※5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》

※7月21日，人民币升值

※10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》

3、2005年城市建设成果

（一）道路建设

外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。

（二）绿地建设

2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进

度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。

（三）定销商品房建设

清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。

（四）其它

开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。（五）2006年工程目标

认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。

2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。

4、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市国土资源局）（一）市区土地出让总体情况

2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。

（二）综述

1）、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增

2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。

2）、成交土地平均容积率提高

2004年出让土地平均容积率为 1.88，2005年上升为 1.95，提升幅度为3.72%。其中：

城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；

新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；

武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。

由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。

3）、土地成交价格升高

土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁

量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005 年的成交净地价格进行对比。

通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土地主要为比较偏远的新龙开发区地块，2005年推出土地主要为发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。

4）、土地购置、储备风险在增加

2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交价格一直处于高位，而当宏观调

控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的观望表露无疑。宏观形势不明朗、拆迁成本上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地的信心以及开发商对于储备土地的开发策略。

5、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）

（一）总体市场

1）、商品房住宅供应总量与需求总量情况

从总量看，2005年市区商品住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02％，其中新增供应总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00％；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14％。

2）、商品房住宅平均销售价格情况

2005年市区商品房住宅平均销售价格4181.98元/平方米，同比增长14.15％，增长幅度较2004年下调十个百分点。

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