动迁房买卖注意事项

近半年以来随着动迁房屋买卖引发的纠纷非常多，就笔者而言，近期代理的动迁房买卖案件不下十起，咨询者就更多，大部分咨询人士在律师的指导下能够顺利的与对方化解矛盾，解决争端，但也有部分案件需要走到诉讼程序，对簿公堂，近期的动迁房买卖纠纷案件有些与以往不同的特点，在此与读者分享，希望您在购房过程中能够多加注意，也希望给碰到类似问题的读者以参考。当然如果本文不能解决的问题，也欢迎致电律师咨询。

首先，引起动迁房买卖纠纷的原因是房价的波动引起的，近期房价上涨的势头被遏制了，但是很多动迁房买卖都是几年前签订的合同，相比那时而言房屋还是有不小幅度的升值，所以在实际可以办理过户时会产生出售人心理上的不平衡，因而不愿意办理过户手续而引发纠纷和矛盾。

其次、近期很多动迁房买卖纠纷是因为购房时房屋没有办理产权证签订的合同，待产权证出来以后产权登记人与合同签约人不一致而引发的，这种纠纷不在少数，根据笔者代理的经验，我代理的案件中有三起因此而发生，尽管最后都是购房者胜诉，但是案件几经波折，对于购房者来讲风险还是比较大的，因此建议如果您尚未购房或者准备购房，特别是购买尚未取得产权证的房屋，那么您一定要将房屋的实际权利人搞清楚，有必要的话，所有有权利的人都签字认可，这样才比较保险，一般说来可以通过这样几个途径确定权利人，一个是看动迁协议，另外一个是看被拆迁房屋的户口簿，如果要购买的房屋有住房调配单的，看住房调配单，这样基本上就能锁定房屋将来的产权人。

再次、有了产权证，也可以过户了，遇到了购房人的限购问题，当时购房时不限购，但是到了过户时房屋限购了，这是一个比较让人头疼的问题，目前上海的限购比较严格，法院在审理房产纠纷时也会询问购买方是否属于被限购人，当然法院不会去查询是否真的限购，但是法院作出判决后实际执行机构房产交易中心是可以查询的，所以限购的问题要在诉讼前预先考虑清楚，如何应对，保险起见最好还是将名下的房产先转移到子女或者父母名下，或者有判决书后先保住自己的房产权利，先不办理过户手续也可以。

第四、没有任何理由的就是不配合办理过户手续，这种情况也有的，可能产权人是希望通过这种方式要购房人额外补贴，这种情况也比较普遍，对于这类案件从律师的角度上来讲，是没有什么诉讼风险的，基本上诉到法院，法院都会支持，但是在此情况下如果产权人开价不高，而购房人也可以接受，那么不失为是一种解决问题的好办法。

第五、一个处理动迁房买卖纠纷的小技巧，房产交易中心办理过户手续时如果能够提供拆迁协议的原件，是可以免除营业税的，营业税有5.55，这个税率还是较高的，所以可以在购房时约定清楚过户时必须由产权人提供动迁协议的原件，否则因此产生的营业税由其承担，这对于购房者而言也很重要。

上面一些问题比较有代表性，本站也有很多关于购买拆迁房应该注意的问题，读者可以多看一下，如果您仍然有不清楚的地方或者认为风险较大需要律师陪购的，可以按照网站的电话与我们取得联系，我们会根据我们自己的专业知识保护您的交易安全。

作者：上海远业律师事务所 焦春伟律师

上海市律师协会房地产业务研究委员会委员

电话：13585612428

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