房地产项目拓展开发工作流程指引

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引

一、目的

明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目 拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密 配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基 本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进 行。

二、适用范围

适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后 全过程的报建/报批、取证工作的管理。

三、职责

公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办 理相关的报建/报批、取证工作。

四、工作原则

1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地 相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的 批准/注册/许可文件。

2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应 认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准 备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业 务资料的保密及完善工作文件的归档工作。

五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房 地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当 地实际情况完善业务工作流程。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包 括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》 的编制和审批等工作步骤。

1、项目信息收集

（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供 充分的选择余地。

（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人

负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。 协助岗位：拓展专员：收集相关信息。

公司高层领导：收集相关信息。

（3）工作内容：

A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息； B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息； C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；

D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目 信息；

2、项目信息筛选

（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目

（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进

负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）

协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘） （3）工作内容：

A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考； B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质； C、了解项目区域人文、自然环境； D、了解项目区域交通状况；

E、了解项目的土地性质、证件手续等；

F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战 策要求。 入初判）

3、市场调研

（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等 进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。

（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。 负责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写） 协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。 备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展 （3）工作内容：

A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地 内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等， 地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土 地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江 河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水 位和抗震性要求。

B、项目控规要求：

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营 性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率； 其他

C、区域环境：

人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、 风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设 施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地 等）。（附周边环境生活配套图）

自然环境：

部市场调研工作。

区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清 洁程度以及地块风水等。

交通环境：

宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公 共交通的便利程度等。

市政规划：

近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的 搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政 D、区域市政配套

道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时 间，与宗地的关系（影响）。

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉及线路成本等。

永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。

供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来 规划扩容和增加的情况。

E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住 宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况 （近 3-5 年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市 场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各 档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档 策、税收政策、优惠政策、土地政策等）

2、项目立项（备案）

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文 件，具体经办申办手续。

协助部门：法务组、行政组、工程部、设计部

（3）办理立项前提：项目公司注册完毕，取得房地产开发资质 证书，土地证办理完毕。

主管部门：当地发改委

需报送材料：1）、营业执照（复印件加公章），2）、组织机构 代码证（复印件加公章），法人身份证（复印件加公章），备案申请 书（原件），选址意见书（原件），6）、房地产项目开发资质预审 表（原件），7）、项目情况说明（原件），8）、房地产开发资质证 书 （复印件加公章），9）、土地出让合同或土地证（复印件加公章）， 10）、所报批地块的平面图（带楼座蓝图）（原件加公章）

取得建设项目备案批复及企业投资项目备案证 3、《建设用地规划许可证》的办理

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文 件，具体经办申办手续。

协助部门：工程部、法务组

（3）办理《建设用地规划许可证》前提：签订土地出让合同， 项目立项审批手续办理完毕。

（4）需要提供的资料： A、建设单位出具的申报委托书；

B、建设单位填写完整并加盖单位印章的\建设项目规划许可及其 他事项申报表\（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交 建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发 文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；

C、《规划意见书附件》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地 使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《国有土地使用权挂牌 出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《国有土地使用权出让合 同》及其相关文件）；

D、支付国有土地使用权出让金、缴纳各种税费凭证； E、其他要求提供的相关材料。 4、总平面图审查

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文 件，具体经办申办手续。

协助部门：工程部、控股总工室 （3）工作内容：

A、办理总平图审查所需要的资料： a立案基本资料。

b 城市规划部门核发的下列资料的复印件：《建设用地规划许可 证》及附图、附件；历次规划设计条件的批准文件；调整总平面方案 时应当提交原规划方案的批复文件及附图；其他历次相关批复文件、 附图、附件；

c 规划设计条件或原规划审批文件中要求取得的专业管理部门的 意见。

d 规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图。 e 规划说明书一份。

f 绘制在 1/500 现状地形图上的总平面规划图一式两份。 g 总平面规划图一式两份。 i 电子磁盘报批文件。

B、消防主管机关对项目消防方案设计审核，所需资料：填写《建 筑消防设计防火审核申请表》，提交政府有关职能部门的项目批文、 规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析报告及工程简要说

明、项目总平面布局、平面布置、建筑平立剖面图、建筑工程消防设 计专篇说明．

C、市政园林局对项目配套绿地审查，所需资料：申请人身份证 明；法定代表人身份证明及授权委托书和受委托代理人身份证明；设 计单位的《广州地区勘察设计企业注册登记表》；审批申请表一份； 规划蓝图（包括原有绿化分布图、绿地规划总平面图、植物配置规划 平面图、天面绿化规划图）一式四份；.带有报建单位标识的光盘一 份； 规划部门批准的《建设用地规划许可证》和附图、附件，修建 性详细规划批复文件和附图，建筑设计方案批复文件和附图（总平面 图），已领取《建设工程规划许可证》的提供许可证及其附件、附图 （总平面图）；国土房管部门批准的《建设用地批准书》或《房地产 权证》和附图；、规划部门对工程项目的其它相关批复文件。

特别说明：

由于在此阶段中往往涉及图纸的多轮修改与调整，因此在在总平 面图图纸出来后，须第一时间报送规划局、消防及市政园林局进行报 批手续。同时开发人员必须与工程部及设计院保持良好的沟通，尽量 缩短报批的时间。

5、办理管线综合审查及申办排水许可证

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文 件，具体经办申办手续。

协助部门：工程部、控股总工室 （3）工作内容：

A、办理管线综合审查，所需资料： 1、建设单位申请审查的报告及申请表；

2、标有地形、地物、市政道路、管线等现状并划有道路红线和 道路断面的 1：500 或 1：1000 地形图壹份（原件）；

3、土地权属证明材料：提供《建设用地规划许可证》及附图复 印件（核对原件）；

4、经规划行政主管部门审定的总平面规划方案的批准文件及其 附图；

5、提交规划设计单位的规划设计资质文件；

6、市政道路、管线详细规划图及其矢量化电子文件（正式文件 为叁份）：包括竖向规划图、给水规划图、排水规划图（含雨、污水）、 电力及电讯规划图、燃气规划图及管线综合规划图纸（含主要道路断 面图及其管线综合布置图）；

7、相应设计依据。

管线综合包括给项目给排水管线、强电管线、弱电管线等，在通 过方案审查后，由规划局核发管线工程《建设工程规划许可证》。

B、申办排水许可，所需资料：城市排水设施设计审批申请表； 设计文件（室外排水施工图及说明书一式四份（加盖设计单位和建设 单位的公章，原件），室内排水施工图及说明书一式一份，电子文档 各一份；室外排水设计单位的设计资质（市政公用行业（含排水）设 计资质）证明文件（复印件）；环保部门的环境影响评价批复意见（复 印件）；周边地下综合管线资料（复印件）；城市排水设施信息登记 表（设计）（一式三份，原件）；证明资料：⑴授权委托书；⑵申请 人身份证明；城市规划部门审核同意文件及附图（建设工程规划许可 证及批复的规划平面图等，复印件）。

广州申请排水许可是向广州市水务局提出，在符合城市公共排水 设施接驳条件，接驳设施通过验收后再申请《城市排水许可证》。

6、单体审查 所需资料：

（1）立案基本资料；

（2）城市规划部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、附 件复印件；如《建设用地规划许可证》过期的，需提交土地管理部门 核发的《建设用地批准书》等文件；

（3）提供下列资料复印件之一：① 用地规划设计条件（《建设 用地规划许可证》附件）和修建性详细规划（含历次调整）批准文件 及附图；② 建筑工程单体规划设计条件；

（4）城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的 意见；

（5）绘制在 1/500 或 1/2000 现状地图上的总平面图一式两份；

（6）建筑设计方案一式两份；（7）设计单位的建筑设计资质证 书（图纸盖出图章可视为已提交）或单项建筑设计资质证书；（8） 规划设计条件或修建性详细规划中要求提交的建筑工程单体模型或 效果图；电子磁盘报批文件。

特别说明：在报规划局进行单体审查时，应在设计单位出建筑设 计方案第一稿时就报送审查，根据规划局的修改意见报设计单位进行 方案修改。

在报规划局的同时，应将建筑设计方案同时报送消防、人防、防 雷、环保等职能部门进行审查。

A、消防主管机关审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸， 取得消防施工图设计审核意见；

B、防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图， 施工图设计说明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图）， 取得防雷工程施工图审查意见书；

C、环保局（三同时）审查，所需资料：申请书，初设说明，总 平面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与 生活污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查 （环保设计备案）回执；

D、人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图， 市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；

E、建委审查，所需资料：申请书，管网现状图，总平面布置图、 F、区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，取得市建委初 7、办理建设工程规划许可证

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

管网平面布置图，取得施工图市政设施审查意见书 步设计批复回复

4、放线、验线

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：工程部 （3）工作内容：

建设工程报建批准后，委托市规划院对建设工程进行放线，规划 分局进行验线。

5、委托竣工规划验收、房产测量

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：工程部 （3）工作内容：

现场具备竣工验收测量条件，委托具有相关资质的单位进场进行 规划验收测量，包括房产测量及总平面规划测量，其中房产测量成果 将用于日后办理房屋确权及房地产权证使用。

特别说明：在进行规划验收测量时，要选择尽快进入，一般房产 测量需时较长，所以时间节点应选在工程脚手架拆除后进场。竣工验 收测量进场时间应在项目小区道路基本形成，绿化工程未动工时，保 证有足够的消防通道和绿化面积，同时提供绿化总平面设计图纸供测 量单位参考，以利于后续验收工作的进行。

6、消防（总平面及单体）验收

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：总工室、工程部

（3）工作内容：向消防主管部门提交建筑工程消防验收申请 所需资料：建筑工程消防验收申报表（注明验收意见：初步验收 合格），消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件），全套 竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的调试测 试报告，隐蔽工程施工记录资料，消防设施资料及合格证，落实消防 设施设备维护管理，并将合同报送消防机构审核备案

消防验收合格，取得《建筑工程消防验收意见书》 7、办理建设工程规划验收合格证

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：工程部、行政组 （3）工作内容：

A、办事程序：单位或个人提出书面申请；据实填写登记表、提 报相关材料；现场勘查；会审和审批；发证。

B、所需材料：建设工程竣工验收规划验收申请表；、《建设项 目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证 附件 1》（复印件）；经批准的修建性详细规划图、建筑设计施工图； 测绘主管部门批准的实测竣工图（含电子文件）。

C、办理所需时间：受理后 10—15 个工作日。 8、办理竣工验收备案登记表

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：工程部、行政组、法务组 （3）办理前提：工程竣工验收合格

（4）工作内容：在工程竣工验收合格之日起 15 日内，持已取得 的政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、人防、

消防、规划、环保、卫生防疫、城建档案等验收文件或准许使用文件 等，向建委申领建设工程竣工验收备案表，办理竣工验收备案登记手 续

所需资料见下面表格（该表为广州工程竣工验收备案需提交的材 料） 序 份

材料名称 备注 材料形式 号 数 1 建设工程竣工验收备案表 6 原件 2 建设工程施工许可证 1 复印件(核对原件) 3 施工图设计文件审查意见 1 复印件(核对原件) 4 建设工程竣工验收报告 1 原件 5 工程施工质量验收申请表 1 原件 6 工程质量评估报告 1 原件 7 勘察文件质量检查报告 1 原件 8 设计文件质量检查报告 1 原件 9 单位(子单位)工程质量验收记录 1 原件 市政基础设施的有关质量检测和 依照标准、规范需要实 功能性试验资料（例如，桥梁工程 的10 1 复印件(核对原件) 施该项工程内容的，提 动、静载试验报告；市政供水工 程供 的水压试验验收报告） 11 建设工程质量验收监督意见书 1 原件 建设工程规划许可证及规划验收合 12 1 复印件(核对原件) 格证 13 建筑工程消防验收意见书 1 复印件(核对原件) 14 环境保护验收意见 15 建设工程竣工验收档案认可书 16 工程质量保修书 17 住宅质量保证书和住宅使用说明书 18 人防工程验收证明 19 单位工程施工安全评价书 20 中标通知书（设计、监理、施工） 21 建设施工合同 1 复印件(核对原件) 1 复印件(核对原件) 1 原件 属于商品住宅工程的， 提供 有该项工程内容的，提 供 1 复印件(核对原件) 1 复印件(核对原件) 1 复印件(核对原件) 1 复印件(核对原件) 必须招标的工程，提供 1 复印件(核对原件) 1 复印件(核对原件) 1 原件 有该项工程内容的，提 供 有该项工程内容的，提 供 22 燃气工程验收文件 23 电梯安装分部工程质量验收证书 24 室内环境污染物检测报告 工程款已按合同支付的证明（建设单 25 位、施工单位双方法人签字并加盖公 章）、工程款支付清单及相应发票 预拌砂浆使用报告、预拌砂浆购销合 26 同、有效发票、厂家的产品检测报告 和出厂合格证书 四、租售阶段

依照标准、规范需要实 1 复印件(核对原件) 施该项工程内容的，提 供 1 复印件(核对原件) 使用报告为原件， 1 其余为复印件 （核对原件） 该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记 以及房地产证的办理等方面的工作。

本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、办理商品房预售许可证

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具体经办申办手续。

协办部门：法务组、工程部、财务部、营销部

（3）办理商品房预售许可证前提：土地使用权证 ，持有《建设 工程规划许可证》和《施工许可证》。

（4）申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件： 商品房预售应符合下列条件：

A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建 设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

提交材料：

A、本程序 1 款所列 1）、2)、3)项规定的证明材料； B、营业执照和资质等级证书； C、工程施工合同；

D、预售商品房分层平面图； E、商品房预售方案；

备注：需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。 （5）本程序应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商 品房预售管理办法》执行。

2、关于预售中的土地解押

（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了的协调问题。

（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文 件，具体经办申办手续。

协办部门：法务组、营销部、行政组、财务部 （3）工作内容：

A、通过置换抵押物或其他方式，将准备预售的土地从银行解押；

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