税

66．房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

答：代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业—代理业”征收营业税：

（1）由委托方自行立项；

（2）不发生土地使用权或产权转移；

（3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； （4）事先与委托方订有委托代建合同；

（5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。

如不同时符合上述条件，应根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函［1998］554号）的规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

67．房地产开发企业向施工单位收回代垫水电费，是否应缴纳营业税？

答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）的规定：价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。建设单位只向施工单位收取了代垫的水电费，但并未为施工单位提供应税行为，不属于应并入营业额的价外收费，所以其代垫的水电费收入不缴纳营业税。

68．建筑工程分包应由总承包人履行扣缴义务吗？

我公司是一家从事建筑工程分包劳务的单位，新《营业税暂行条例》规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。请问我们从事分包建筑工程所涉及的营业税是否仍应由总包方履行扣缴义务？

答：首先，新《营业税暂行条例》删除了旧条例第十一条第（二）款关于建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人的规定。 其次，《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税［2009］61号）也废止了“建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人；纳税人从事跨地区（包括省、市、县）工程提供建筑业应税劳务的以及纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人”的规定。

也就是说，从2009年1月1日起，纳税人从事建筑工程劳务无论是否实行分包，均应按照新《营业税暂行条例》第十四条的规定，即纳税人提供建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，总包方或建设单位和个人不再具有法定扣缴义务。

69．总承包商是否应扣除分包金额缴纳营业税？

答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条第三款规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但是，建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

70．总承包工程中包含的其他服务费如何征税？

建筑安装企业的总承包合同中包含的设计费和技术服务费两项内容，在交纳营业税时是应该单独开具服务业发票交纳5%营业税，还是合并在总承包价格中 一起开具建筑安装发票，缴纳3%营业税？

答：总合同中包含的设计和技术服务应属于营业税中的服务业。你单位应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第三条规定的，纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。据此，应将“建安总承包合同中包含的设计费和技术服务费”单独核算并按服务业税率缴纳营业税。

71．集资建房能否免征营业税？

答：集资建房是房改初期为解决各单位住房紧张问题的一项临时性措施，现在住宅业已全面走向市场，企业、行政、事业单位集资建房住房制度改革已经结束，也就不存在集资建房的税收优惠。并且，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［1999］210）第一条规定的免税条件是：企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入。其他的建房行为不符合上述政策规定。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）规定，单位或个人自己新建（自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函［2005］334）也规定，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 集资建房实际上是一群人形成了临时的契约型组织，一种类似于房地产企业开发房地产的行为。应当定位为合作经营的方式，像房地产企业一样照章纳税。《关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发［1996］718）规定，个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按销售不动产税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与提供土地使用权的单位或个人的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发［1995］156号）第十七条的有关规定征收营业税。

72．代建房纳税应注意哪些事项？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》等规定：房地产开发企业代建房屋时，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。

房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账

务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。

73．承建钢结构房如何缴纳流转税？

答：实践中，应当区分以下三种情况进行处理：

（1）承包钢结构房工程的单位和个人为钢结构产品的生产企业的。 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

（2）专门从事建筑安装的单位和个人（或建设单位）购买钢结构产品用于建筑安装的。 对非从事货物生产的单位和个人承包建筑安装工程所用非自产货物的，即从市场购买的直接用于建筑安装的，根据国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］149号）规定，建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。所以，从事建筑安装的单位和个人或建设单位购买的钢结构房用于建筑安装的，应当缴纳“建筑业”营业税，其计税营业额包括钢结构房的价款在内。 （3）商业经营单位和个人承包钢构房工程的。

在实践中，因为销售钢结构产品或应税劳务与提供建筑安装劳务同时发生在同一购买者身上，结算的价款既包括销售货物又包括提供非应税劳务，由此有人认为这是混合销售行为。其实这是一种误解，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发［1993］149号）规定，金属结构工程作业是属建筑范畴，应当征收“建筑业”营业税（另有规定者除外，如自产货物用于建筑安装的）。所以，对于从事货物的批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，同时从事建筑业的，应当是一种兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。纳税人兼营的应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。

74．房地产开发企业自建工程是否缴纳建筑业营业税？

答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 第二十五条规定，纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

综上所述，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，则纳税义务发生时间应为销售自建建筑物的纳税义务发生时间，其营业额按细则第二十条规定确定。

75．甲方提供建筑材料的如何征收营业税？

答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十六条规定：纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。因此，对建筑施工单位承建的建筑工程，不管合同价款如何签订，会计上如何核算，均应按建筑工程的总体造价，按现行营业税的有关规定缴纳“建筑业”营业税，也就是说对甲方所供的材料应计入建筑施工单位的建筑业计税营业税额中缴纳营业税。

注意事项：如施工单位为本地正常申报纳税企业，则该施工单位为营业税纳税义务人，不需代扣代缴，如施工单位为非本地正常申报纳税企业，则需代扣代缴营业税。

76．转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，如何缴纳营业税？

我公司是一家房地产公司，由于资金问题，我们将一处还处于建设中的房产出售给另一家公司，请问我公司应如何缴纳营业税？

答：根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第二条第七款规定：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

77．购买的在建工程建设完工后转让应如何计税？

答：关于适用税目问题：

《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第二条第七款规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： （1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按‘转让无形资产’税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 关于营业额问题： 第三条第二十款：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 根据上述规定，企业转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。

78．以房屋抵顶工程款的各方应如何缴税？

国家税务总局《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。

《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 各方应做如下税务处理：

房地产企业给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。房屋开发企业开给建筑安装企业的销售不动产发票，可以作为建筑安装企业取得房屋的成本，在其销售房屋的营业税计税收入中扣除。

建筑安装企业给房地产企业开具建筑安装发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。建筑安装企业对外销售不动产时应由房地产管理局代扣其营业税。

企业所得税

79．房地产企业如何确认开发产品已完工？

答：根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （2）开发产品已开始投入使用；

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）的应纳税所得额。

80．以房产抵工程款如何进行所得税处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。

《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。就是说，收入（或利润）或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务

部门核定。

81．房地产企业楼盘设备安装以什么样的发票可以合理入账？

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部、国家税务总局令第50号）第五条规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。根据合同另一方的性质开具的合法票据就能入成本账。

82．对整体购买未竣工的房地产开发项目后在清算时是否允许加计扣除？ 答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：

（1）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）改良开发未竣工房地产的成本。 （3）房地产开发费用。

（4）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加。

（5）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

83．建筑企业在异地从事应税业务，应如何计算所得税？

答：根据《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函［2010］156号）第四条规定，建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：

（1）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳。

（2）总机构只设二级分支机构的，按照国税发［2008］28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。

（3）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发［2008］28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。

跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

84．跨地区经营的总分支机构，如何计算总机构应纳税额？

我公司是一家房地产企业，总公司是跨地区经营的总分支机构，有多家分支机构在外地，总机构与各分支机构的企业所得税税率都是不一样，请问总机构在做年度企业所得税申报时如何计算总机构应纳税额？

答：根据《关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知》（国税函［2009］221号）第二条的规定，预缴时，总机构和分支机构处于不同税率地区的，先由总机构统一计算全部应纳税所得额，然后按照《关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂

行办法〉的通知》（国税发［2008］28号）文件第十九条规定的比例和第二十三条规定的三因素及其权重，计算划分不同税率地区机构的应纳税所得额，再分别按各自的适用税率计算应纳税额后加总计算出企业的应纳所得税总额。再按照《关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发［2008］28号）文件第十九条规定：总机构和分支机构应分期预缴的企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。根据第二十三条规定：总机构应按照以前年度（1-6月份按上上年度，7-12月份按上年度）分支机构的经营收入、职工工资和资产总额三个因素计算各分支机构应分摊所得税款的比例，三因素的权重依次为0.35、0.35、0.30。计算公式如下： 某分支机构分摊比例＝0.35×（该分支机构营业收入/各分支机构营业收入之和）＋0.35×（该分支机构工资总额/各分支机构工资总额之和）＋0.30×（该分支机构资产总额/各分支机构资产总额之和）

以上公式中分支机构仅指需要就地预缴的分支机构，该税款分摊比例按上述方法一经确定后，当年不作调整。三因素及其权重，向总机构和分支机构分摊就地预缴的企业所得税款。汇缴时，企业年度应纳所得税额应按上述方法并采用各分支机构汇算清缴所属年度的三因素计算确定。

除《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发［2007］39号）、《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税［2008］1号）和《关于贯彻落实国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策有关问题的通知》（财税［2008］21号）有关规定外，跨地区经营汇总纳税企业不得按照上述总分支机构处于不同税率地区的计算方法计算并缴纳企业所得税，应按照企业适用统一的税率计算并缴纳企业所得税。

所以，总分机构适用不同税率时，请按以上文件规定执行。 需要注意的是，根据《关于印发〈跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法〉的通知》（财预［2012］40号）规定，自2013年1月1日起，跨省市总分机构所得税分配将发生改变，企业应及时关注变化，以使正确申报。

85．建筑业的预收收入是否计缴所得税？

答：根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函［2008］875号）第二条规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度法确认提供劳务收入。

（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足以下条件：① 收入的金额能够可靠地计量；② 交易的完工进度能够可靠地确定；③ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：① 已完工作的测量；② 已提供劳务占劳务总量的比例；③ 已发生成本占总成本的比例。

（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

因此，建筑企业的预收收入应按上述规定确认收入，缴纳企业所得税。

86．未取得发票的工程款可计入计税成本吗？

答：根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税

成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

据此，开发产品完工后，应于年度汇算清缴前确定计税成本核算终止日，在该终止日之前实际发生并取得合法凭据的支出，可以计入计税成本，并按规定结转销售成本。

87．建筑工地施工因环保被罚款项能否在税前扣除？

我公司开发的楼盘在施工过程中因噪声和工程废渣处理不当等问题被当地的环保部门罚款，请问在经营中的罚款是否可以税前扣除？

答：按照《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）第十条第四款规定：罚金、罚款和被没收财物的损失属于不得在计算应纳税所得额时扣除的支出，但是纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费除外。环保部门的罚款不属于税法规定可以税前扣除的违约金、罚款和诉讼费，所以在企业所得税前不得扣除。

88．尚未取得全额发票的工程跨年度如何计提与调整折旧？

我公司是一家房地产企业，由于建筑工程公司的原因，我公司开发的办公楼一直未办理竣工手续，也未开具建筑业发票。但是工程已整体完工，去年10月份该办公楼已投入使用，我公司也在投入使用的下月起计提了折旧，今年5月份建筑公司给我公司开具了建筑业的发票，但与我公司该办公楼的入账金额不符。请问应该如何调整折旧金额？

答：《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函［2010］79号）第五条：关于固定资产投入使用后计税基础确定问题。企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。

你公司的情况虽然属于跨年度的，但没有超过12个月。因此，如果多提折旧的，应补缴企业所得税税款；如果少提折旧的，应给予退税或抵顶本年度的企业所得税税款，即所调整的折旧金额计入当期应纳所得。

89．跨区工程总分包收入如何缴纳所得税？

我单位是勘察设计企业，现对外承接工程总承包项目。根据《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函［2010］156号）文件要求，需要在项目所在地根据实际经营收入的0.2%征收企业所得税。由于我单位是总承包方，建筑安装工程均分包给施工企业完成。在此情况下，所缴的企业所得税是否应该按分包收入金额由各分包单位缴纳，还是仅仅由我单位全额缴纳，分包单位不再缴纳企业所得税？

答：《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函［2010］156号）第三条规定：建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。

《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》（国税函［2010］39号）第二条规定，建筑企业跨地区设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部（包括与项目经理部性质相同的工程指挥部、合同段等），应汇总到总机构或二级分支机构统一计算，按照国税发［2008］28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税。

根据上述规定及问题所述情况，企业为总承包方，建筑安装工程均分包给施工企业完成，总承包方与施工企业属于不同的企业所得税纳税人。因此，总承包方应按照总承包收入确认收入，分包方取得分包收入应向总包方开具发票作为总承包方工程成本。若总承包方在异地（跨省）设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部，应按项目自营实际经营收入的0.2%向项目所在地预缴企业所得税。项目经理部应汇总到总机构按照国税发［2008］28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税。

对分包单位而言，应按分包单位的收入、成本、费用等按《企业所得税法》等规定计算缴纳企业所得税。若该项目为分包单位的跨省异地分支机构，也应按国税函［2010］156号文规定，在项目所在地预缴纳企业所得税。

90．跨地区经营建筑企业在何地缴纳企业所得税？

跨地区经营建筑企业项目部若不能提供《外出经营活动税收管理证明》应如何缴纳企业所得税？

答：根据《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函［2010］156号）的规定，自2010年1月1日起，跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

91．拆除房产的损失可否认定为开发前的成本？

我公司拟将自有并已经营多年的房产拆除做房地产开发，拆除房产的损失可否认定为开发前的成本？房产损失是否需要税务机关审批？

答：根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第二十五条规定：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

因此，房产拆除损失不属于计税成本内容，可以按照《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发［2009］88号）相关规定申报税前扣除。

另外，根据国税发［2009］88号文件第五条规定，拆除的房产如果属于达到或超过使用年限而正常报废清理的损失，企业可以自行计算扣除资产损失；否则需经税务机关审批后才能扣除。

会计核算

92．房地产开发企业周转材料如何核算？

答：开发企业如果自行组建施工队伍进行开发项目工程施工的，除使用各种一次性消耗材料外，还要使用哪些在施工中不断周转仍保持其原有物质形态的材料，即通常所说的“工具性材料、材料型工具”。上列材料在核算上将它们归并在“周转材料”科目之中，由于周转材料在施工中能反复使用，与一次性消耗材料不同，它的价值是逐渐转移于工

程成本中的。因此在核算上既要反映它的原值，又要反映它的损耗价值。根据这个要求，对周转材料应在“周转材料”科目下分别设置“在用周转材料”和“周转材料摊销”两个二级科目，用以反映在用周转材料的原值和损耗价值，并对其损耗价值采用分次摊销计入工程成本的方法。

企业所属施工单位领用周转材料时，要填制“领料单”。会计部门根据“领料单”，将其成本自“库存材料”或“原材料”科目的贷方转入“周转材料”科目的借方。如果周转材料在购入时即与其他分开核算，则在“周转材料”科目下还要增设“在库周转材料”二级科目，用以核算在库周转材料的原值。

周转材料损耗价值的摊销，可以采用如下三种方法：

（1）定额摊销法：即根据月实际的建筑安装工程量和规定的周转材料消耗定额计算各月的摊销额。

周转材料每月摊销额=该月完成的建筑安装工程量×单位工程量周转材料消耗定额 （2）分期摊销法：即根据周转材料预计使用期限，计算其每期的摊销额。 周转材料每月摊销额=周转材料原值×（1-残值占原值的%）/预计使用月数 （3）分次摊销法：即根据周转材料预计使用的次数，计算其每次的摊销额。 周转材料每使用一次摊销额=周转材料原值×（1-残值占原值的%）/预计使用次数

在实际核算工作中，对于木模的摊销额，通常根据完成立模数（平方米）和每平方米立模平均损耗的模板来计算。竹脚手的摊销额，通常根据搭建面积（平方米）和每平方米搭建面积平均损耗的竹脚手来计算。

每立方米立模平均损耗木模和每平方米搭建面积平均损耗竹脚手的计算公式如下： 每平方米立模平均损耗木模=（每平方米立模需要木材（立方米）×每立方米木材价格-残值）/预计周转次数

每平方米搭建面积平均损耗竹脚手=（每平方米搭建面积需要毛竹根数×每根毛竹价格-残值）/预计周转次数

在计算每平方米搭建面积需要毛竹根数时，对横楞、顶撑、底笆等可利用旧毛竹。 每月终了，会计部门应根据施工单位通知的实际完成工程量，编制“周转材料摊销额计算表”，计算各项工程成本应分摊的周转材料摊销额，并将它记入各“工程施工成本明细分类账”的“材料费”项目。

93．“甲供材”应如何进行财务核算？

答：在实践中，“甲供材”的财务核算主要有两种方法： 方法1：“甲供材”直接计入投资账户。建设方在领发“甲供材”时，按材料实际购买价，借记“在建工程——××工程”，贷记“工程物资”。而施工方在收到材料及以后发出材料时不作账务处理，只在账外登记管理，“甲供材”部分不反映在施工方的工程收入和工程支出中。 方法2：“甲供材”通过转账结算。建设方在“甲供材”发出时，直接按材料的预算价抵作预付给施工方的工程款。材料发出时，借记“预付账款”（或预付工程款），贷记“工程物资”（或库存材料）。由于冲抵的预付账款（或预付工程款）是按材料预算价，而转出的工程物资是按实际购买价，之间存在的差额直接计入工程成本，视其差额的正负情况，借（或贷）记“在建工程——××工程”。而施工方一般都是在收到材料时按材料的预算价，借记“库存材料”，贷记“预收账款”。

上述两种不同的财务核算方式，在实务中对应了两种“甲供材”的税收管理模式。 方法1：只缴税，不开票。

在方法1中，由于建设方在材料发出时，直接计入了在建工程的成本。因此，在最终结算的

环节，施工方对于“甲供材”部分只缴税，不开票，否则就会导致“甲供材”重复计入成本。 方法2：既缴税，又开票。

在方法2中，由于建设方发出材料时，按材料预算价作为预付账款，未入工程成本，只是按预算价与实际购买价格之间的差额直接进入了工程成本。此时，施工方需要按“甲供材”的实际购买价缴纳营业税，但只能按预算价开具建筑业发票。

因此，企业在实践工作中可以自行选择适合自己的财务核算方式。

94．施工企业的成本核算流程是怎样的？

答：施工企业在进行工程成本的总分类核算一般的核算程序简述如下：

（1）将本期发生的施工费用，按其发生地点和经济用途分别分配和归集到有关的施工费用账户。

（2）将归集在“工程施工──间接费用”账户的费用，按照一定的分配标准分配计入有关的工程成本。

（3）将归集在“辅助生产”账户中的费用，按各受益对象进行分配并转入“工程施工”、“机械作业”和“管理费用”等账户。

（4）将归集在“机械作业”账户中的费用，按各受益对象进行分配并转入“工程施工”等账户。

（5）期末，将已计算确定的已完工程实际成本从“工程施工”账户转入“工程结算成本”账户。

95．受托代建房产如何进行会计核算？

我公司是一家房地产公司，受托代建房屋。并且受托方符合代建房规定的条件，受托方是否核算收入和成本？如果需要核算，代建房收入与成本是否同价？受托方的“开发成本—代建房”结转到“经营成本—代建房结算成本”后，转给委托方房产时，依据什么凭据转出？

答：受托方符合代建房规定的条件，则其所取得的发票均是委托方名义的发票，当然由此形成的成本费用实质上是在为委托方进行代为结算管理，与其本身的开发经营业务毫无关系，受托方无需核算该项目的经营收入和经营成本，也就不存在代建房收入与成本同价的疑问，但是根据合同约定，其收取委托方的代建房手续费收入应当作为经营业务收入核算，为此发生的支出应当作为期间费用核算。

由于受托方是代建行为，在科目设置上，其在“开发成本—代建房”归集的成本费用建造完工后应转入“开发产品——代建房”科目与委托方进行结算。如果受托方仅是收取管理费，且不垫付资金，所有的房产建造成本由委托方自行负责，则受托方不需要负担房产造价成本的结转，仅就其收取的管理费收入确认收入，计征营业税，其在“开发产品—代建房”归集的成本费用转入“其他应收款—委托方”即可。

96．投标保证金、履约保证金或者保函如何进行会计核算？

我公司工程项目开始招投标了，收到投标保证金时，我如何进行帐务处理？现在中标单位的投标保证金要转为履约保证金，怎样转出？随着工程项目的增多，投标保证金和履约保证金笔数也增多，我要怎样核算，才能划分开哪些是投标保证金？哪些是履约保证金？

答：投标保证金与履约保证金的核算，可以在其他应付款下设投标保证金和履约保证金两个子科目，再在子科目下按单位名称再设明细科目。 收到投标保证金，其账务处理如下：

借：银行存款

贷：其他应付款—投标保证金—某某施工单位 转为履约保证金的账务自理：

借：其他应付款—投标保证金—某某施工单位 贷：其他应付款—履约保证金—某某施工单位

收到施工单位从银行开具的投标保函、履约保函时，房地产企业不需要进行账务处理。但是账务部门应将收到银行保函的相关情况登记在“银行保函”辅助账，并告知相关合同管理部门。同时应注意核查以下事项：

（1）银行保函的起始时间是否与投标要求，合同约定一致。 （2）银行保函的金额是否与投标要求，合同约定一致。 （3）与开具保函的银行核实，保函的真伪。

97．给政府职能部门缴纳的“各种保证金”如何核算？

我公司是一家房地产企业，在项目报建时向政府职能部门缴纳的“绿化保证金”“散装水泥保证金”等应如何进行会计核算。

答：根据企业会计准则的规定，房地产开发企业向政府职能部门缴纳的“绿化保证金”“散装水泥保证金”等应该计入“其他应收款”会计科目进行核算，不能计入“开发成本”中核算。待开发项目完成后，并达到保证金退还条件时，向相关政府部门申请退回上述已经缴纳的保证金。

98．全额收取发票后预留保证金如何核算？

我是一家房地产公司与一家商品混凝土公司签订了买卖合同，合同中约定商品金额共计：500万元，我公司先支付75%，待供货完毕后支付20%，工程竣工验收后再支付预留保证金5%。我们支付预付款后就全额收到了发票请问我该进行账务处理？

答：相关的账务处理：

收到发票支付75%的款项：375万元 借：原材料—混凝土 5000000 贷：银行存款 3750000 应付账款—混凝土公司 1250000 供货完成后支付20%的货款100万元，余下的5%转做保证金。 借：应付账款—混凝土公司 1250000 贷：其他应付款—预留保证金—混凝土公司 250000 银行存款 1000000 竣工验收后支付预留保证金5%

借：其他应付款—预留保证金—混凝土公司 250000 贷：银行存款 250000

房产公司支付商品混凝土款时，已收到全额发票，但仅支付375万元，应同时向混凝土公司开具125万元的收据。

99．收取的延误工期的罚款如何进行会计处理？

我是一家房地产公司，与施工单位的合同中约定，工期提前可以奖励，延误工期需要罚款。在施工过程中，我们对施工单位的工程进度检查时，发现施工单位在工期方面已经违约，决定罚

款施工单位。请问这罚款收入如何进行账务处理？

答：按照合同约定对施工单位的罚款，严格意义上讲是违约金收入。违约金收入既不是企业的主营业务收入，也不是企业的其他业务收入。 按照《企业会计准则——基本准则（2006）》规定，利得是指企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流人。 因此，你公司的罚款收入是一种利得收入，根据新会计准则的规定，应该计入“营业外收入”科目核算。

100．“甲供材料”的会计处理方式不同会影响税务处理吗？

某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1300万元，其中含甲供材为300万元。

答：甲供材的账务处理： 建设方对于甲供材的账务处理

（1）建设方（甲方）从市场购入材料时： 借：工程物资 300万元 贷：银行存款 300万元

这里假设建设方（甲方）非增值税一般纳税人，取得的是普通发票，然后，该企业将这300万的材料提供给施工方（乙方）用于工程。

（2）在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时： ① 方式一：

建设方发出材料时： 借：预付账款 300万元 贷：工程物资 300万元 这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该1300万元。 ② 方式二：

建设方发出材料时： 借：在建工程 300万元 贷：工程物资 300万元

这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。

从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处理方法都是可以接受的。 在方式一的情况下，施工企业按1300万开具建筑施工发票给建设方，按1300元在账面上确认收入，但对于300万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就

无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。

在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在300万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。

101．土地在在建期间的摊销如何入账？

我公司购入一块土地，计划筹建办公楼。执行新会计准则，将购入土地计入“无形资产”，请问在建期的土地摊销应如何计账？是否应计入“在建工程”中摊销，待办公楼完工后再计入“累计摊销”？

答：新准则下，自行开发建造办公楼，相关的土地使用权与建筑物是分别进行处理的。根据《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十七条规定：企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。

因此贵公司购入的土地使用权摊销不需要通过“在建工程”去过渡。直接借记“管理费用”，贷记“累计摊销”就可以了。

其 他

102．异地承建工程该在哪里申报纳税？

某企业到外县承建工程，工程所在地和单位所在地的税务机关都向其征收企业所得税。请问该企业应该在哪里办理纳税事宜？

答：建筑业企业主要涉及两个税种： （1）营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十四条第（一）款规定：纳税人提供建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。依照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第二十六条规定：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。因此，正常情况下，营业税在劳务发生地申报缴纳。 （2）企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）第五十条规定：居民企业以企业登记注册地为纳税地点。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第一百二十四条规定：企业登记注册地，是指企业依照国家有关规定登记注册的住所地。因此，建筑劳务虽然发生在外县，但企业所得税还应回企业登记的所在县申报缴纳。

103．建筑工程企业自建房屋的涉税规定有哪些？

答：建筑工程企业自建房屋涉及的税种有以下5个。 （1）营业税：

根据《关于印发〈营业税问题解答（之三）〉的通知》规定：1.施工单位自建自用建筑物，自建环节提供的建筑业劳务不征收营业税。2.对纳税人以自建建筑物投资入股的，对其自建行为不征收营业税。3.接受建筑物投资的行为不征收营业税。 （2）房产税及土地使用税：

对于自建房屋转入“固定资产”科目后，应按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。

以房屋投资入股，分配利润，共担风险，由被投资方按照投入房屋的入账价值减掉法定费用扣除后的余值计算缴纳房产税；有土地使用证的，由土地使用权拥有方按照占地面积乘以适用税额标准计算缴纳城镇土地使用税。未办理土地使用证的，由实际使用土地的单位计算缴纳城镇土地使用税。 （3）契税：

接受投资方需要缴纳契税，计税依据为土地或房屋作价投资入股的价值。 （4）印花税：

以房屋投资入股，如果发生房屋产权转移，应按“产权转移书据”交纳印花税，税率为万分之五。接受投资时新设立的企业应按入账的“实收资本”科目交纳“营业帐簿”印花税，税率为万分之五。 （5）企业所得税：

依据税法规定，房地产项目转作固定资产进行投资，应视同销售，按公允价值确认收入计算缴纳企业所得税。

104．房地产企业如果投资在建房地产项目应该如何纳税？

答：对于房地产公司在建项目转让行为，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）文件规定，应该在转让在建项目时视同不动产转让业务缴纳营业税和附加税。具体处理要求如下：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收：

（1）营业税：

转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 （2）所得税

根据《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）第三条规定：企业以部分非货币性资产投资的所得税处理。 企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。

被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

（3）印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税［1988］255号）第五条规定：条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。对于以在建工程对外投资是否缴纳印花税，印花税相关法规中没有明确规定，但是将在建工程转让或者对外投资，根据投资协议等可以界定为实质上发生了产权的转让行为，应该按“产权转移书据”缴纳印花税。

（4）土地增值税

第一，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第一条的规定：以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。 第二，根据《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）的规定：自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字［1995］48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。 因此，如果被投资方不是房地产企业的就不需缴纳土地增值税，但投资方是房地产企业的就需全额缴纳土地增值税。

105．地税局代开的机打发票手工修改并签章后是否合法有效？

我公司是一家房地产公司，在日常业务活动中遇到建筑单位主管地税局代开的营业税各种发票。主管地税局代开过程中有个别地方开具有误，地税局工作人员手工修改后并在修改处盖税务局相关印章，请问这样处理合法有效吗？

答：《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定：不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十二条规定：《中华人民共和国管理办法》第二十二条所称不符合规定的发票是指开具或取得的发票是应经而未经税务机关监制，或填写项目不齐全，内容不真实，字迹不清楚，没有加盖财务印章或发票专用章，伪造、作废以及其他不符合税务机关规定的发票。

第四十八条规定：下列行为属于未按规定开具发票的行为：涂改发票；

因此，对于涂改的发票是不符合发票规定的，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

106．房地产开发企业直接向厂家订购塑钢窗如何计税？

我是一家房地产公司，我公司直接向塑钢窗厂订购塑钢窗并由塑钢窗厂负责安装，用于商品房建造，并取得了增值税发票。与施工单位签订的商品房施工合同不含门窗款，此时房地产公司是否还要按塑钢窗采购安装总价补缴一道营业税？

答：房地产企业直接与门窗厂签订合同，且该合同额不包括在与施工单位合同总额内，属于房地产企业分别与两个施工单位签订了不同的施工合同，房地产公司与施工单位均不需要就门窗厂合同额补缴税款。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部、国家税务总局

令第52号）第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关定其应税劳务的营业额： 提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。 因此，房地产企业取得门窗厂开具的增值税发票不完全符合规定，应当就货物销售额取得增值税发票，就安装劳务营业额取得建筑业发票。

107．房地产开发企业的职工薪酬如何归集？

我公司是一家房地产公司，职能部门有：工程部、两个非独立核算的运营分公司（处理与房产开发相关的土地前期整理及公共设施建设）、财务部、销售部、管理部等。财务部门在确认公司负担的“五险一金”时，只把工程部人员的“五险一金”计入房产开发成本，其余部门（含2个处在调试期间的分公司）人员的“五险一金”全部计入管理费用，这样做符合规定吗？

答：《企业会计准则第9号——职工薪酬（2006）》第四条规定，企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况处理：

（1）应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。

（2）应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。 （3）上述（一）和（二）之外的其他职工薪酬，计入当期损益。

根据上述规定，工程部及两个非独立核算的运营分公司的的职工薪酬可以归属于产品成本，应计入房产开发成本。

其他部门负担的职工薪酬，按《企业会计准则第9号——职工薪酬（2006）》第四条规定计入当期损益。

108．建筑企业的发票开具地应如何确定？

我是一家房地产公司，与外地一家建筑公司签订合同，是否可以凭对方自己开具的建筑业发票入账，还是要求必须在我公司所在地地税机关代开？如果可以凭对方自开发票入账，具体要求如何？

答：（1）《营业税暂行条例》第十四条营业税纳税地点规定：

纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

建筑业劳务发生地主管地税机关应按规定为纳税人销售或开具正式发票。

依据上述规定，建筑业劳务发生地主管税务机关按规定为纳税人开具建筑业发票。 （2）《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发［2006］173号）第三条第二款规定：凡按规定确定为自开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地开具不动产发票、建筑业发票；凡按规定确定为代开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地，由其主管税务机关代开不动产发票、建筑业发票。代开发票时先征税后开票，税务机关按月汇总，如该纳税人未达到起征点可申请办理退税。 《关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发［2006］128号）第九条规定：不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。

①同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自

行开具由当地主管税务机关售给的发票??

②不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票?? 主管地税机关在开具发票的同时，应在缴税凭证上登录开具的发票号码，在开具的发票上登录缴税凭证号码。

建设单位在办理工程结（决）算时，必须向施工单位和个人索取项目所在地建筑业发票，凭合法有效凭证支付工程价款或结转固定资产。

根据上述规定，施工方提供建筑业劳务，其为自开票纳税人的，应在施工所在地向对方开具由施工所在地主管税务机关发售的发票；其为代开票纳税人的，应在施工所在地向施工所在地主管税务机关申请代开发票。 因此，建筑公司为自开票纳税人，应取得其从劳务发生地主管税务机关领购的发票开具给你公司。

109．基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税？

答：根据财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字［1986］008号）第二十一条的规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免缴房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。

110．房地产开发公司签订的监理合同是否要缴纳印花税？

我公司为房地产开发企业，与监理公司签订的工程监理合同是否缴纳印花税？如缴归属哪类合同？

答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令［1988］第11号）第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业帐簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

印花税属对正列举式凭证征税的税种，对贵公司与监理公司签订的工程监理合同不属于上述列举的印花税征税范围，因此，不征印花税。

111．施工地免缴的城建税是否回所在地补缴？

答：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发［1985］19号）第五条规定：城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖罚等事项，比照产品税、增值税、营业税的有关法规办理。

（1993年12月31日中华人民共和国国务院令第134号发布《中华人民共和国暂行条例》标志着产品税退出中国税别历史舞台，1994年以后为增值税、消费税、营业税三税。）城建税与教育费附加的征收管理应按三税的规定来办理，因此，对施工企业如果属于在应税劳务发生地缴纳营业税的情况，那么该地免缴城建税，则施工企业不必回到机构所在地补交这部分城建税。

如果属于《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号第二十六条规定的：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、

土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。属于以上情形，应按补缴地的营业税规定处理，机构所在地有免税规定的则可以免税。如果没有免税规定，则要于缴纳营业税的同时缴纳相应的城建税，并按机构所在地的税率补缴城建税税款。

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