北部新区H29地块项目可行性研究报告 - 图文

重庆市北部新区

高新园人和街道H29地块项目

可 行 性 研 究 报 告

目 录

第一章 总 论 ......................................................................... 错误！未定义书签。

1.1 项目背景 ............................................ 错误！未定义书签。 1.2 编制依据和范围 ...................................... 错误！未定义书签。 1.3项目概况 ............................................ 错误！未定义书签。 1.4 问题与建议 .......................................... 错误！未定义书签。 第二章 项目建设的背景及建设的必要性 ............................. 错误！未定义书签。 2.1项目建设的背景 ...................................... 错误！未定义书签。 2.2项目建设的必要性 .................................... 错误！未定义书签。 第三章 规划设计 ..................................................................... 错误！未定义书签。 3.1指导思想 ............................................ 错误！未定义书签。 3.2 基本原则 ............................................ 错误！未定义书签。 3.3建设目标 ............................................ 错误！未定义书签。 3.4设计依据 ............................................ 错误！未定义书签。 3.5建设内容及规模 ...................................... 错误！未定义书签。 第四章 项目区概况 ................................................................. 错误！未定义书签。 4.1 项目区域自然概况 .................................... 错误！未定义书签。 4.2 项目区社会经济状况 .................................. 错误！未定义书签。 4.3地震基本烈度 ........................................ 错误！未定义书签。 4.4 项目建设条件分析 .................................... 错误！未定义书签。 第五章 建设方案 ..................................................................... 错误！未定义书签。 5.1 建设方案设计原则 .................................... 错误！未定义书签。 5.2建设方案 ............................................ 错误！未定义书签。 第六章 环境保护 ..................................................................... 错误！未定义书签。 6.1项目区环境状况 ...................................... 错误！未定义书签。 6.2 设计原则 ............................................ 错误！未定义书签。 6.3 设计依据及排放标准 .................................. 错误！未定义书签。 6.4项目运营期环境影响 .................................. 错误！未定义书签。 6.5 主要污染源及污染物治理措施 .......................... 错误！未定义书签。 6.6 环境影响评价 ........................................ 错误！未定义书签。 第七章 节 能 ......................................................................... 错误！未定义书签。 7.1 概述 ................................................ 错误！未定义书签。 7.2 编制依据 ............................................ 错误！未定义书签。 7.3 能源消耗计算 ........................................ 错误！未定义书签。 7.4 综合能耗分析 ........................................ 错误！未定义书签。 7.5节能措施 ............................................ 错误！未定义书签。 第八章 组织机构与人力资源配置 ......................................... 错误！未定义书签。 8.1组织机构设臵 ........................................ 错误！未定义书签。 8.2实施管理 ............................................ 错误！未定义书签。 8.3运行管理与维护 ...................................... 错误！未定义书签。 第九章 项目实施进度 ............................................................. 错误！未定义书签。

9.1 项目实施原则 ........................................ 错误！未定义书签。 9.2 项目实施进度安排 .................................... 错误！未定义书签。 第十章 投资估算及融资方案 ................................................. 错误！未定义书签。 10.1项目投资估算 ....................................... 错误！未定义书签。 10.2融资方案 ........................................... 错误！未定义书签。 第十一章 工程招标 ................................................................. 错误！未定义书签。 11.1 招标依据及范围 ..................................... 错误！未定义书签。 11.2 招标情况 ........................................... 错误！未定义书签。 第十二章 财务评价 ................................................................. 错误！未定义书签。 12.1 编制依据及说明 .................................... 错误！未定义书签。 12.3 财务评价 ........................................... 错误！未定义书签。 12.4 财务评价结论 ...................................... 错误！未定义书签。 第十三章 效益分析 ................................................................. 错误！未定义书签。 13.1 经济效益 ........................................... 错误！未定义书签。 13.2 社会效益 ........................................... 错误！未定义书签。 13.3 生态效益 ........................................... 错误！未定义书签。 第十四章 结论与建议 ............................................................. 错误！未定义书签。

14. 1 结论 .............................................. 错误！未定义书签。 14. 2 建议 .............................................. 错误！未定义书签。

可行性研究报告摘要

项目名称 可行性研究 报告编制单位 项目所 在位臵 项目基 本情况 项目规划 利用情况 项目定 位及价格 项目建 设进度 项目投资规模及资金筹措 财务分析 重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目 重庆渝能产业集团 本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。 本项目用地面积为62.1亩，规划控制容积率为3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，用地性质为居住用地。 本项目定位为：中高端、低密度精品高层住宅小区。 价格预测：小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米 （2008年价格，均为套内价格） 预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。 项目投资总额为41410万元，单方成本为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元(项目资本金)。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。 财务内部收益率为22.71%，财务净现值为2932万元。 我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承土地价格 受转让地价为117万元/亩。 建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。 项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位臵好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。 结论及建议 从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。 项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。

目 录

第一章 项目概况 .................................................. 1

一、项目简介 .................................................... 1 二、经济技术指标 ................................................ 2 三、四至关系 .................................................... 2 第二章 市场环境分析 .............................................. 3

一、北部新区区域解析 ............................................ 3 二、北部新区高新园区解析 ........................................ 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 ................................ 6 第三章 区域房地产市场分析 ........................................ 6

一、区域房地产概况 .............................................. 6 二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 ..................... 8 三、重点个案调研 ............................................... 11 四、区域商业解析 ............................................... 16 五、周边配套 ................................................... 19 第四章 项目SWOT分析 ............................................ 20

一、地块解析 ................................................... 20 二、SWOT分析 ................................................... 20 第五章 项目初步定位 ............................................. 21

一、目标客户定位 ............................................... 21 二、产品定位 ................................................... 22 三、价格定位 ................................................... 23 第六章 项目规划设计方案及评价 ................................... 24

一、项目开发方向分析 ........................................... 24 二、项目规划设计方案及评价 ..................................... 24 三、项目初步方案选择 ........................................... 29 第七章 项目开发建设及销售计划 ................................... 30

一、开发建设计划 ............................................... 30 二、各期开发建设面积 ........................................... 30

三、销售进度分析 ............................................... 31 第八章 投资估算 ................................................. 31

一、投资估算依据 ............................................... 31 二、建设项目总投资估算 ......................................... 32 三、分年投资计划预测 ........................................... 35 第九章 项目销售收入与资金筹措计划 ............................... 37

一、项目销售收入、营业税及附加预测 ............................. 37 二、项目的启动资金 ............................................. 37 三、项目资金筹措计划 ........................................... 37 第十章 财务评价 ................................................. 41

一、评价前臵关键数据 ........................................... 41 二、财务评估静态指标 ........................................... 42 三、财务评估动态指标 ........................................... 42 四、财务评价结论 ............................................... 46 第十一章 不确定性分析 ........................................... 46

一、主要不确定性因素 ........................................... 46 二、敏感性分析 ................................................. 46 三、临界点分析 ................................................. 47 四、盈亏平衡分析 ............................................... 47 五、土地成交价格分析 ........................................... 48 第十二章 项目风险分析及控制措施 ................................. 49

一、风险因素识别 ............................................... 49 二、风险分析 ................................................... 49 三、风险评估 ................................................... 49 四、风险对策 ................................................... 50 第十三章 项目可行性研究结论与建议 ............................... 51

一、项目可行性研究综合评价 ..................................... 51 二、项目建议 ................................................... 51

北部新区H29地块项目可行性研究报告

第一章 项目概况

一、项目简介

项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。 地理区位图：

场地现状

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二、经济技术指标

总用地面积 容积率 建筑密度 绿地率 用地性质 62.1亩 3.5 ≤35% ≥30% 居住用地 三、四至关系

地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。

周边区域现状：

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第二章 市场环境分析

一、北部新区区域解析

1、北部新区介绍

北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。

北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区\再造一年重庆工业\，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。

据了解，2006年，北部新区生产总值（GDP）达到87亿元，比2001年增长10.2倍；工业总产值从2001年的7.3亿元迅速飙升到2006年的292亿元，增长39倍，年均增幅达109%；固定资产投资总额从2001年的11亿元猛增到2006年的166亿元，增长15倍。2001～2006年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536亿元，其中基础设施建设投资254亿元；北部新区的入库税金总额从2001年的0.83亿元迅速增长到2006年的35亿元，增长41倍，年均增长率达111.3%。

截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。

经过几年的开发建设，北部新区已基本形成\个1\的发展格局：\座汽车城\，\１个星系列百万方高新技术楼宇产业\，\条嘉陵江滨江景观带\，目前，北部新区两园已由

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一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。

2、北部新区发展规划

北部新区规划概况： 规划性质 以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区 规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15% 规划人口规模为65万人 用地规模 人口规模 北部新区组团规划分布：

翠云组团 礼嘉组团 黄茅坪组团 鸳鸯组团 大竹林组团 金山组团 人和组团

北部新区七大组团规划：

组团 人和组团 大竹林组团 礼嘉组团 主要功能 商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区 信息产业、软件产业、光电产业、生物工程 高新技术研发、高档社区 组团概况 北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人 以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人 以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人 规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园 以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人 第 4 页 共 51 页

黄茅坪组团 现代制造业 新材料产业区重点发展翠云组团 新型材料和环保产业及其他高科技产业 鸳鸯组团 服务业、高档社区

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金山组团 出口加工业、现代物流 包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人 二、北部新区高新园区解析

1、园区介绍

北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括人和组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。

人和组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。

大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。

2、居住环境

（1）、人均绿地面积64.8平方米

北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约39.21平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的20.06%。在城市规划建设用地中，绿地面积927.13公顷（其中公园绿地515.23公顷），占总规划用地的23.65%（其中公园绿地占13.14%）。高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积64.8平方米。 （2）、休闲配套

区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和的人文历史；金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。 （3）、居住规划

北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。

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截止2005年12月底园区土地供应基本情况： 类别 合计 所占比例 合计 (公顷) 小计 建设用地(公顷) 产业 用地 居住 用地 公共设施用地 352.67 7.29% 交通 用地 874.98 18.10% 市政 设施 80.5 1.67% 其它(绿化用地、水面) 943.08 19.50% 非城市建设用地 913.36 18.89% 4834.43 3921.07 775.93 893.91 100% 81.11% 16.05% 18.49% （4）、完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，人和组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三、北部新区高新园区楼宇工业分析

楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76%。

据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万㎡，到2007年年底形成150万㎡规模。并于今年下半年全面开工建设\太阳座\、\土星\科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业\十一五\规划由200万㎡提高到250万㎡。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章 区域房地产市场分析

一、区域房地产概况

总述：

凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖〃香樟林别墅、比华利豪园、金科〃天籁城、金科〃天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖〃水晶郦城等

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北部新区H29地块项目可行性研究报告

中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目

保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众〃御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新〃仁和欣座、金科东方王榭、金科〃天湖美镇、金科〃天籁城、劲力〃五星城、龙湖〃水晶郦城、南极〃凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。

1、高新园区2006年商品房市场分析

2006年3月-2007年3月北部新区高新园商品房成交情况 单位：万㎡、元/建筑㎡

06.03销售量住宅非住宅4.630.2431904953100-12006.045.630.342579329360-8006.055.230.263095293960-8006.067.600.172904344260-8006.076.830.462811225760-8006.084.380.033209288606.098.080.313304582806.106.150.033131695906.118.081.433065563706.127.651.53184607207.0111.051.093303352707.023.52\\3584\\07.039.350.7237264815\\\\\\\\销售价住宅格非住宅主力供应面积主力销售面积住宅120-150100-12080-100100-12080-100100-120120-150\\60-80\\60-80\\150-180\\\\120-150100-150100-150100-150100-15080-120住宅120-150120-150120-150120-150120-15080-100100-120120-150100-12080-100100-120180以上60-80\\\\\\\\80-10080-100\\\\\\分析： ⑴、高新园区商品房销售面积分析

12108642006.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03

从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积94.76万㎡，其中住宅成交比重较大，达93.06%，非住宅成交面积仅为6.58万㎡，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

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⑵、住宅成交平均面积分析

从区域供应户型来分析，2006年3月至2007年3月期间，以60-80㎡的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另一部分户型供应以100-120㎡为主，这源于保利〃香槟花园、尚源印象、劲力〃五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为120-150㎡区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，80-100㎡的二房和100-120㎡的三房销售也比较理想。

⑶、住宅销售价格

4000350030002500200015001000500006.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03

从上表可以看出，受金科〃天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信TOWN城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积3000-3200元/㎡的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析

2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是：房地产开发规模较去年同期有所上升；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。

1、房地产市场供应情况分析 ⑴、土地供应

优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度北部新区高新园区共协议出让宗地5宗，面积为43公顷；挂牌出让土地6宗，面积为42公顷；行政划拨6宗，面积31公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

⑵、预售许可登记

本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记21幢，1486户，总面积为13.88

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万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为127.98万平方米。

2、房地产销售情况分析 ⑴、购房需求面积的选择

本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为180㎡以上的房屋，其次是120-150㎡以及150-180㎡的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的58%。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信town城”的联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。

另外，本季度80-100㎡的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的16%。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。

⑵、消费者对住宅单价的承受力

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由上图可以看出，北部新区高新园区商品房住房销售最多的是均价在3000-4000元/平方米的房屋，占总销售量的21%。由于北部新区高新园区商品房住房总体均价近年来一直保持在3500元/平方米左右，因此3000-4000元/平方米这类房屋本就是北部新区高新园区销售量最多的。另外2500-3000元/平方米的房屋代表着北部新区高新园区一部分的中小型楼盘，北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的14%。

随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信town城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000元/平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是10000元/平方米以上的房屋也销售了7套。

由此可见，购房者虽然偏向于价位在3000元/平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。 3、房地产市场成交量分析 ⑴、二级市场成交情况

本季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套，总面积26.04万平方米，成交金额9.9亿元,分别比去年同期增长82%、73%、94%。其中,商品房住宅成交1936套，总面积23.92万平方米,成交金额8.95亿元,分别同比增长61%、55%、87%;非住宅成交361套，总面积2.12万平方米,成交金额0.96亿元,分别同比增长491%、266%、159%。

本季度商品房销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比却有小幅度的回落。说明北部新区高新园区近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有

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波动，但处于持续增长的良好世态。

⑵、三级市场成交情况

在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下,北部新区高新园区存量房转让数量也是节节攀升,一直保持稳步上涨的局势。

今年一季度,北部新区高新园区存量房转让152套，总面积1.79万平方米,转让金额0.52亿元,分别比群年同期增长105% 、95%、53%。其中住宅转让144套，总面积1.66万平方米,转让金额0.49亿元,分别比去年同期增长106%、105%、63%。

4、房地产市场价格走势分析

从近1年的价格走势分析来看，北部新区高新园区整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了574元/平方米，涨幅为19%。2004年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来，北部新区高新园区的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。

三、重点个案调研

1、住宅个案 中兴〃渝景苑 第 11 页 共 51 页

北部新区H29地块项目可行性研究报告

⑴、优劣分析 优势 1、周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观 2、中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力 3、与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套 1、生活配套尚未成熟 2、项目背侧紧邻金开大道，受噪音影响 所属区域板块 人和版块 建筑面积 楼层规划 开盘日期 销售均价 总户数 物业管理 79123.64平方米 两栋18层高层和五栋11+1小高层 2006-09 3480元/㎡ 512 待定 劣势 ⑵、经济指标 项目名称 中兴〃渝景苑 占地面积 28389.80平方米 容积率 2.79 物业地址 渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园） 建筑形态 小高层、高层 主力房型 72-114㎡ 销售率 开发商

荣鼎国际 80%以上 重庆中兴发展公司 第 12 页 共 51 页

北部新区H29地块项目可行性研究报告

⑴、优劣分析

1. 位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显 2. 后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境 3. 背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。 1、紧邻交通主干道，噪音污染大 优势 劣势 ⑵、经济指标 项目名称 荣鼎国际 占地面积 26232㎡平方米 容积率 4.46 建筑形态 高层 主力房型 71-108㎡ 销售率 开发商

财富中心 未售 重庆荣鼎地产有限公司 所属区域板块 新牌坊 建筑面积 楼层规划 开盘日期 销售均价 总户数 物业管理 131360.27平方米 4栋30F高层 预计五月中旬 预计3500-3600元/㎡ 512户 待定 物业地址 重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁） 第 13 页 共 51 页

北部新区H29地块项目可行性研究报告

⑴、优劣分析

1.香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例 2.位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益 3.享尽园区内、道路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套 4.紧邻龙湖大社区 1.花园洋房的存在使局部建筑密度过大 优势 劣势 ⑵、经济指标

所属区域板项目名称 财富中心 块 物业地址 重庆北部新区星光大道16号 占地面积 26232㎡平方米 容积率 4.46 建筑面积 楼层规划 新牌坊 点式高层 建筑形态 板式小高层 花园洋房 点式高层：50-114㎡ 主力房型 板式小高层：70-140 花园洋房：110-200㎡ 点式高层：100% 销售率 板式小高层：100% 花园洋房：85% 重庆香江高科地产发展开发商 有限公司 开盘日期 销售均价 总户数 131360.27平方米 点式高层：25、28、31F 板式小高层：18F 花园洋房：4+1、6F 点式高层：2005.7 板式小高层：2004.8 花园洋房：2006.8 点式高层：4200元/㎡ 板式小高层：3980元/㎡ 花园洋房：5300元/㎡ 点式高层：560户 板式小高层：812户 花园洋房：400户 北京达文物业管理公司 物业管理 第 14 页 共 51 页

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