房地产销售退换房管理办法

1 目的 为了规范集团在销售环节的退换房行为，维护买卖双方的权益。 2 范围 本办法适用于集团所属房地产公司的自售产品，委托代售除外。 3 职责 本办法由集团财务部和企划部解释、修订并对执行情况进行监督。 4.1 遵循的一般原则

4.1.1 主动规避原则 在房地产项目经营的全过程，各公司及各部门应有意识减少和控制销售退换事件的发生。签订销售合同之后，原则上不因客户意愿办理退房和换房。 4.1.2 合约明晰原则 在销售认购书、销售合同或补充协议中，必须明确界定销售退房的情形、责任、收费事项等，并增加有利于公司的保护性条款。

4.1.3 分权审批原则 销售退换必须按照公司规定的审批权限和经办程序办理。 4.2 一般规定

4.2.1 各公司必须按照有关法律规定和本办法要求，建立，健全销售退换的管理制度或办法，明确审批权限 、规范办理程序并报集团备案。

4.4.2 对退换房必须要分析是普遍问题还是个别现象。属共性问题的由公司制定统一的退换原则和政策；属个别现象的视情况由设计、工程等专业部门确认后，销售（或客户事务）部门可提出处理意见。

4.2.3 对退换房必须分清是公司责任还是客户意愿。如属公司责任且客户的要求符合法律规定及合同约定的，依据法律、合同以及本办法的程序办理；如属公司责任但客户的要求超出法律或合同范围的，应在“主动规避原则”下斟酌处理。

4.2.4 属客户意愿的退换房原则上不予办理。确实无法规避时，在不违背有关法律及合同规定的条件下实行有偿办理，视情况收取违约金、手续费或没收定金。

4.2.5 公司已接受的退房若已签订了销售合同，买卖双方须签订“客户退房协议”，以明确买卖关系的终止、款项清算及违约金比例等事项。 4.2.6 在公司资源许可并确保公司利益的条件下，可接受客户退房的委托代售，但须签订“委托协议”以明确双方的法律关系和手续费比例。

4.2.7 客户退（换）房，必须由客户本人填写书面申请，由他人代理时须提供有效的授权委托书、客户本人及代理人的身份证明等。

4.2.8 退房后的退款按原客户交款方式退还，属客户委托代售的退房必须再次售出后方可退款。

4.2.9 销售人员不得利用工作之便，违背规定的程序办理退换房，或协助客户或个人谋取非法利益。

4.2.10 各公司销售部门应定期向本公司财务部门和公司总经理书面报送《销售退换房统计表》；或在公司销售软件中设置该项内容的表格，提供共享。 4.3 办理程序

4.3.1 销售退换应由客户提交书面申请，并提供认购书、销售合同、补充协议和已交房款证明的原件，由销售部或客户事务部负责具体办理。

4.3.2 销售退换须由销售或客户事务部门的经办人，根据客户的书面申请填写《销售退换房审批表》，同时附上述4.3.1项之全部销售资料。

4.3.3 签订销售合同之前的退换，一般由销售部门办理，分管总经理批准。一般程序：客户申请→现场销控（或主管）审核→销售主任（或经理）审批→财务部审核→分管总经理批准。 4.3.4 签订销售合同之后的退换，一般由客户事务部门办理，同时须经公司法律部门审核，公司总经理最终批准，一般程序：客户申请→客户事务部审核→销售部经理审批→法律室意见→财务部意见→公司总经理批准。

4.3.5 退换房已办理了入住手续，必须由客户事务部门协同物业公司指定人员现场检查验收并签署意见后，方可办理退换手续。有关程序参照4.3.4项规定。

4.4 退、换房的基本条件

4.4.1 销售退房除符合有关法律及合同规定外、仅限以下情况

4.4.1.1 公司与无合法代理权的代理人签署了认购书、销售合同，客户本人不认可的； 4.4.1.2 建筑面积误差比的绝对值，超出国家《商品房销售管理办法》相关规定或合同约定范围的；

4.4.1.3 交付使用的房屋被质量监督部门认定为不合格、或有严重质量问题的； 4.4.1.4 除不可抗拒力外，逾期交房时间超过销售合同或补充协议承诺的时间的；

4.4.1.5 规划及设计变更导致房屋套内面积、平面布局和使用空间发生重大变化，且未在规定时间内书面通知客户的；

4.4.1.6 在按揭销售方式下，因客户资信条件不符，银行不能或不能全额发放按揭款，客户又拒绝更改付款条件的；

4.4.1.7 因可归咎于公司责任，无法取得房屋产权、产证的。 4.4.2 销售换房的基本条件

4.2.2.1 在签订销售合同之前如有以下特殊情况，在确保公司利益的前提下经申请和批准后可换房一次，签订销售合同后一般不办理换房。 A 面积小的单元换成面积大的单元； B 单价低的单元换成单价高的单元； C 畅销的单元换成滞销的单元。

4.4.2.2 客户有一下情况之一者，不得申请换房： A 该单元按合同约定时间有逾期的款项未清； B 未在“认购书”约定的日期内签订销售合同； C 客户有其他违返“认购书”规定的行为等。 4.5 违约金和手续费

4.5.1 退房时如果尚未签订销售合同，属公司责任的退还全部定金，属客户责任的没收全部定金（认购书中另有约定的除外）。

4.5.2 退房时如果已经签订销售合同，属公司责任的不收取任何费用；属客户责任的客户可选择以下两种方式之一（已办理按揭手续的不得选择B方式）：

A 客户委托代售、代售成功后方可办理退房并收取手续费，一般未办理入住手续前收取总房价的1.5%；办理入住手续后收取总房价的2%。

B 公司折价回购，公司与客户商谈确定折价比例，但最少不低于总房价的10%。

4.5.3 在签订销售合同之后，因客户的他个数情况不得不必须换房时，在不髓海公司利益的条件下，收取不低于总房价3%的手续费。

4.5.4 在签订销售合同之前，客户非直系亲属之间的更名，收取总房价1%的手续费。 4.5.5 在符合签署第4.4.2项之条件时，换房免收手续费。 4.6 附则

本办法未尽事宜，由各公司制定补充规定或实施细则并报集团备案。 附一

销售退换房审批表

申请时间： 年 月 日 经办人（填表人）： 客户全称 申请内容 签约情况 交款情况 退房□换房□ 住址/电话 认购时间 年 月 日 认购书□ 销售合同□ 办理入住□ 定金□ 首期□ 按揭□ 交款金额￥： 项目/楼栋/房号 建筑面积 认购总价 成交总价 成交单价 现场销控（主管）确认及意见 销售主任（经理）审批 设计、工程等专业意见 法律专业意见 财务部门审批 公司领导批准 处理说明： 退（换）前单元 申请换房单元 应补/退 □本表所附申请资料正确完整 □客户资料、认购单元资料正确 □无逾期款、滞纳金等违约行为 注：本表一式3份，销售（客户事务）部门、财务部门、存档各1份

附二 销售退房统计表

项目： 日期： 单位：元 客户名称 房号 面积（m2） 原成交价 退房方式（代售/折价） 手续费 折价金额 最终批准人 备注 合计

销售换房统计表

项目： 日期： 单位：元 客户名称 合计 原房号 面积（m2） 原成交价 现房号 现成交价 补/退差价 最终批准人 备注 注：本表仅统计签订销售合同后的换房

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