金泰城丽湾物业服务中心作业指导书

金泰城丽湾物业服务中心

工程部作业指导书

二零一零年十一月

第一章、部门职责 ................................................................................................................................. 3

一、部门职责 ......................................................................................................................... 3 二、人员结构表 ..................................................................................................................... 5 三、岗位设置 ......................................................................................................................... 5

第二章、岗位职责 ................................................................................................................................. 5

一、工程部经理 ..................................................................................................................... 6 二、工程部副经理 ................................................................................................................. 7 三、工程部主管 ..................................................................................................................... 7 四、工程部领班 ..................................................................................................................... 7 五、工程部员工 ..................................................................................................................... 8 六、工程部运行员工 ............................................................................................................. 8 七、工程部维修员工 ........................................................................................................... 10

第三章、各专业作业流程 ................................................................................................................... 11

第一节、强、弱电专业作业流程 ............................................................................................... 11 第二节、空调、水专业作业流程 ............................................................................................... 11 第三节、其它作业流程 ............................................................................................................... 11 第四章、各专业应急预案 ................................................................................................................... 11

第一节、强、弱电专业应急预案 ............................................................................................... 11

一、停电事故处理预案 ....................................................................................................... 11 二、高低压配电室紧急事故处理流程图 ........................................................................... 11 三、电梯受困人员解救措施 ............................................................................................... 12 四、电梯受困人员解救流程图 ........................................................................................... 13 第二节、空调、水专业应急预案 ............................................................................................... 13

一、跑水处理方案 ............................................................................................................... 14 二、制冷剂泄漏应急预案 ................................................................................................... 15 三、二次供水水污染事件应急预案 ................................................................................... 16 四、有限空间作业应急处理预案 ....................................................................................... 17

第五章、各专业规章制度及适用法律法规 ....................................................................................... 18

第一节、强、弱电专业规章制度 ............................................................................................... 18

一、配电室安全管理制度 ................................................................................................... 18 二、临时电源管理制度 ....................................................................................................... 19 三、配电室倒闸操作制度 ................................................................................................... 19 四、高压配电柜巡视制度 ................................................................................................... 20 第二节、空调、水专业规章制度 ............................................................................................... 20

一、水暖工规章制度 ........................................................................................................... 20 二、水暖工值班制度 ........................................................................................................... 21 三、空调工、水工巡视制度 ............................................................................................... 21 四、空调工安全操作规程 ................................................................................................... 22 五、水工操作规程 ............................................................................................................... 23 六、水工安全操作规程 ....................................................................................................... 23 七、生活泵房管理规定 ....................................................................................................... 24 八、中水泵房管理规定 ....................................................................................................... 24 九、消防水泵房管理规定 ................................................................................................... 25 第三节、其它规章制度规章制度 ............................................................................................... 25

一、电动工具使用注意事项 ............................................................................................... 25 二、安全操作规程 ............................................................................................................... 26 三、重大设备事故处理程序 ............................................................................................... 26

四、卫生管理制度 ............................................................................................................... 27 五、高空作业安全防范措施 ............................................................................................... 27 第四节、专项管理制度 ............................................................................................................... 28

一、设备维修保养管理制度 ............................................................................................... 28 二、人员调配流程 ............................................................................................................... 29 三、物资采购、领用与报废管理 ....................................................................................... 29 四、二次装修管理 ............................................................................................................... 30 五、档案管理 ....................................................................................................................... 33 六、安全保卫制度 ............................................................................................................... 33 七、工程部消防管理制度 ................................................................................................... 34 八、设备维修制度 ............................................................................................................... 37 九、交接班制度 ................................................................................................................... 39 十、值班制度 ....................................................................................................................... 40 十一、报告制度 ................................................................................................................... 40 十二、工具管理制度 ........................................................................................................... 42 十三、巡检制度 ................................................................................................................... 43 十四、机房钥匙管理制度 ................................................................................................... 43 十五、机电设备房出入管理制度 ....................................................................................... 44 十六、手持对讲机管理规定 ............................................................................................... 45 十七、设备运行管理制度 ................................................................................................... 46 十八、重点设备维修记录管理制度 ................................................................................... 46 十九、电梯管理制度 ........................................................................................................... 47 二十、电气设备管理制度 ................................................................................................... 47 第五节、部门适用法律法规 ....................................................................................................... 48

第一章、部门职责

一、部门职责

1、负责对物业的各种动力设备、机械设备、空调设备、上下水管道等硬件设施的运行和维修保养提供全方位的服务，确保其完好与正常运行；

2、负责检测设备的选购、维护、检定、贮存等控制，确保检测设备的检测能力；

3、参与新项目的验收，做好楼宇与设备的接管；

4、参与和配合质量体系中与文件和资料控制，顾客有关要求、采购物品分承包方评审与监控、服务提供，顾客提供产品的控制、不合格品的控制、纠正和预防措施等相关要素的控制，对质量环境目标、指标进行分解，落实质量、环境管理方案；确保工程部质量/环境目标的实现；

5、制本部门的程序文件和相关的三级文件（作业规程，质量记录，管理制度），并对员工开展质量、环境管理体系培训，包括方针、程序文件、作业指导书等；

6、负责质量、环境法律、法规在本部门的贯彻执行；负责按质量、环境管理体系，手册、程序文件、作业指导书的要求在本部门贯彻执行，并做好相应记录；

7、遵循质量、环境管理体系程序文件的要求，认真执行供方、分承包方;资源利用与控制;化学品管理控制等程序的规定，需相关方协助运输特殊化学品、危险品时，按相关规定由有资格、有证明的单位完成；

8、负责组织的设备管理，对引进新进设备进行环境因素的识别； 9、负责组织设备所需各种油类品的采购、存储、保管、发放、回收、处臵工作，遵守工业固体废弃物处理实施程序、油类制品管理控制程序，防止二次污染，废弃油类制品的处臵，必须遵守国家危险品处臵的有关规定；

10、工程部是水、电能源的主管部门，负责水、电消耗的管理，严格执行国家有关降耗政策，和上级领导部门要求；

11、负责组织降耗指标，并分解到各部门，进行考核;对关键用水、用电的特殊设备和部门要单独考核，必要时应编制作业指导书，要求操作者遵守；

12、对工程部各项工作的质量进行监控； 13、对工程部工作中出现的不符合项进行处臵； 14、负责本部门纠正/预防措施的实施；

15、组织进行必要的应急演练，做好演练记录，总结经验教训；

二、人员结构表 经 理

主 管

领 班

强电、空调运行 综合维修人员

三、岗位设臵

1、工程部 经 理 1人 2、工程部副经理 1人 2、强电弱电主管 1人 3、空调、水、土建主管 1人 4、领班 3人 5、强电运行 8人 6、空调水运行 4人 7、综合维修 13人

现26人

第二章、岗位职责

一、工程部经理

1、在项目经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。

2、根据相关要求为园区所有系统和设备编制并保持有一个全面的维修、保养计划。

3、建立工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。

4、全面负责工程方面的节支运行，根据园区运行要求，准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。 5、跟踪、控制所有水、电、燃气、热力等能源消耗，分析消耗原因，提出整改方案，最大限度地节约能源。

6、负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。 7、负责建立部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术知识和技能。

8、负责及时向项目经理上交所有有关报告及报表。 9、签收部门所有文件、发票。

10、制定和执行出现紧急情况做出反应的计划。 11、建立工程部各岗位责任并检查落实。 12、始终把安全和消防放在第一位。

13、负责按要求对主管、领班工作业绩进行考核。 14、负责进行工作及人员调配。

15、分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。

16、管理员工纪律，解决员工争执。

17、和有关部门一起为工程部选择面试新员工。 18、督促制定工程报表。

19、巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记。

二、工程部副经理 三、工程部主管

1、在工程部经理领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。

2、编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施。 3、每天检查设备运行情况和工作现场。

4、审阅运行及值班记录，及时发现问题并采取相应措施。 5、检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。

6、严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。 7、对所有请修事宜按轻重缓急分类，合理安排。

8、严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。 9、安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。 10、负责请购本专业的备品备件。 11、负责与其它部门的协调合作。

12、负责本专业项目改造的计划、预算和报价。 13、负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。 14、负责业主、租户装修的施工审图及验收。 15、负责本专业的能耗统计。 16、完成工程部经理交给的其它工作。

17、书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并在设备操作场所明显展示。

四、工程部领班

1、负责各项巡视内容的检查。

2、协助各专业主管监管属下工程部员工的工作，解决技术问题，参与经常性设备维修。

3、计划执行园区设备的保养工作。

4、负责收集本班的资料，供工程部经理参考。 5、负责协助维保工作的具体安排和现场监督。 6、负责本专业日常工作的具体安排。

五、工程部员工

1、服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。 2、把安全消防意识贯彻到工作中。

3、无特殊原因或理由，维修工单不得积压，做好维修记录。 4、服务中做到微笑服务。

5、做好运行记录，认真履行值班制度。 6、爱护工具，不得人为损坏工具。

7、认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的操作方法和性能，掌握专业技能。

8、加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。 9、保持机房、休息室及工作场所的卫生。

10、未经主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。

六、工程部运行员工

1、工程部运行员工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从领班及主管领导和指挥。

2、认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，

并认真做好交接班记录，接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字，不得代签。

3、认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。

4、按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

5、按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

6、各类设备的操作，必须严格执行有关操作程序。

7、必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，做到无杂物、无积水。

8、与工作有关物品摆放整齐，不得存放与工作无关物品。 9、各类记录做到字迹工整、清晰、全面，记录单据保持清洁完整，不得损毁。

10、保持本系统各类设备正常运行，做到三干净（即设备干净、机房干净、工作场地干净）四不漏（即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气）五良好（即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好），设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因不能修复时，立即报告领班及主管。

11、值班人员不得在任何设备机房会见客人，坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。

12、交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并立即报告领班或主管，在领班或主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。

13、值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，设备间严禁吸烟。

七、工程部维修员工

1、工程部维修员工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从领班、主管及工程部经理的领导和指挥。 2、每日按作息时间提前十分钟到岗，更换工服，清点工具，做好一切准备工作。

3、服从工作安排，接到维修通知后，必须二十分钟内到达现场处理。

4、处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告上级主管。

5、各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。

6、各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。

7、定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，保持设备功能正常。

8、维修人员工作完毕后，立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在园区内走动，不得进入任何草坪绿地。 9、维修人员不得在园区内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 10、维修人员进入业主及租户单元维修时，必须敲门，在获得同意后，穿好鞋套方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在业主及租户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得求助业主、租户为自己办私事，不得动用业主及租户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得同意。

第三章、各专业作业流程

第一节、强、弱电专业作业流程 第二节、空调、水专业作业流程 第三节、其它作业流程

一、入室维修工作流程 二、物品采购流程 三、物品领用流程

第四章、各专业应急预案

第一节、强、弱电专业应急预案

一、停电事故处理预案

1、园区若出现停电故障，值班人员应立即查清停电原因，上报专业主管。

2、若是内部线路故障，要立即组织抢修，尽快恢复供电。 3、若是外部线路出现故障，要立即同供电局取得联系，确认停电原因和预计恢复供电时间，并将相关情况告知物业部。 4、值班人员应做好处理的相关记录，及时将相关情况上报部门经理。

二、高低压配电室紧急事故处理流程图

配电设备事故 供电停止事故 专业主管 配电操作员 供电局

在安全情况下，转换配电柜

否 否 通知工程部经通知物业服务中心减小 保证园区供电正理并安排紧急 常 有关停电原因、维修负荷 维修事宜 时间等事宜 是 了解停电事故，设备记 是 录、操作员动作情况， 分析事故原因 安排系统内部或 外判维修工作 安排检查有关配电系统，提供事故报告 物业服务中心总经理 以保障园区供电正常 完

三、电梯受困人员解救措施

1、工程部接到电梯困人通知后，应立即派专业人员赶到现场，同时上报上级领导和通知电梯维保人员。

2、到达现场后，与受困乘客取得联系并安慰，并设法尽快将其解救。

3、确认电梯位臵的后，如电梯在平层位臵，应马上打开电梯轿门厅门，将受困乘客解救。

4、如不在平层位臵应到电梯机房盘车，使电梯平层，将乘客解救。 5、机房盘车首先要将故障电梯的电源切断，然后用手盘车，使电梯就近停靠，按照电梯平层时的方法，将乘客解救。

6、待受困乘客全部解救出后，电梯维保人员应仔细检查故障原因，及时修复，并向工程部提交故障报告。

四、电梯受困人员解救流程图

接到困人通知 通知电梯维保住场人员 保安部、物业部 上级领导 到达电梯故障楼层与受 困人员取得联系并安抚 确认电梯是否平层 是 否 机房断电，手动盘 打开轿门厅门解救乘客 车，使电梯就近平层 检查原因，排除故障， 写出报告

第二节、空调、水专业应急预案

一、跑水处理方案

1、如发现园区范围内跑水，应立即将情况报告当值主管和部门经理，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。

2、采用有效措施，拦截和疏泄积水，防止水势漫延。 ⑴、将电梯升高离开受浸的范围； ⑵、切断受浸区域电源，以防人员触电；

⑶、在跑水点周围的通道上摆放沙包，防止水漫延到其他楼层； ⑷、用布、沙包或其他材料塞住漏洞； ⑸、开启排水泵；用吸水机吸水； ⑹、其他一切经济有效的措施。

3、设法查明跑水原因并采取有效的措施加以截断。

⑴、如园区设施损坏和故障，应关闭控制故障部位的阀门或水泵； ⑵、如水源来自室外，应在园区各低于室外水位的出入口放臵沙袋； ⑶、如水源来自市政地下水反溢，应将有关反溢的地下水道通往地库的入口封闭，并用排水泵将园区的积水抽排出。

4、如有住户受浸，应立即采取临时措施并尽快通知客服部处理。如有公共设施的正常使用受到影响，设臵告示，知会业主。如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设臵警告牌。 5、跑水处理完毕后应尽快修复受损设施，恢复园区的正常工作。 6、值班人员应做好处理的相关记录，及时将相关情况上报部门经理。

7、常见跑水事故的针对性处理措施：

⑴、园区的冷水管道发生破裂，应尽快找到能够控制破裂部位的阀门，将其关闭或关闭水泵。将系统里的水排净，然后对破裂点进行维修。

⑵、园区内的喷淋头受损喷水时，应当立即通知保安部，同时尽快用该处的消防栓内的消防水带套住受损喷水的喷淋头，用消防水带将所喷出的水引导到卫生间的地漏排出。将该区域控制阀关闭，并把系统里的水在末端泻水装臵处排净，然后对喷淋头进行维修。

⑶、消火栓跑水应及时将系统控制阀门关闭，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯和用户单位，并把系统里的水在最低点排净，然后对消火栓进行检修。

⑷、园区的采暖系统出现漏水现象，应当在漏水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯和用户单位。尽快找到并关上能够控制漏水部位的阀门，将系统里的水排净，然后对漏水点进行维修。

二、制冷剂泄漏应急预案

1、值班人员每天对水源热泵机组进行巡视检查，对R-22制冷系统的管线、管线连接处及各部件，如检修阀、隔离阀、干燥过滤器、油冷却器等，进行重点的巡视检查，确认制冷系统各部位无渗油迹象，无R-22渗漏情况。

2、若发现R-22制冷系统渗油和R-22渗漏情况，应立即采取应急措施并上报专业主管和部门经理。

3、若发现R-22制冷系统管线、管线连接处及各部件发生大量泄漏，值班人员应采取以下措施：

⑴、在保证人身安全的前提下，关闭泄漏处相连最近的两侧阀门，将R-22泄漏量降到最小，同时开启排风机和新风机，减少机房空气中R-22的含量。

⑵、疏导无关人员安全有序的撤离现场。

⑶、观察现场，严禁明火或动火，防止R-22与明火相遇产生有毒的光气，造成人员的伤害。

⑷、如泄漏情况比较严重，需要技术支持时，应立即给富尔达维保单位打电话，告知相关情况，电话号码见值班记录本。 ⑸、随时向上级领导报告现场情况。

4、针对发生的问题，做好抢修过程和处理结果的相关记录，填写特殊时间报告，上报部门经理并存档。

三、二次供水水污染事件应急预案

1、应急处理程序：

⑴、发生水污染事件后应立即停止运行二次供水设施，核实情况后，第一时间上报公司和丰台区疾病预防控制中心。 ⑵、保护好现场状况，了解事件经过。

⑶、处理事故的同时，做好应急用水保障工作，若须断水一天以上，要争取北京市自来水集团援助（68460244），用水车拉水供应。 ⑷、拨打120急救电话，将相关病人送往医院，稳定用户情绪。 ⑸、若须公安部门配合，应立即拨打电话，同时配合公安部门调查。 ⑹、做好卫生防疫工作，配合上级部门做好善后处理。

⑺、对水箱及相关管道反复冲洗消毒，等水样送检合格后恢复供水。 2、先期处理及响应： ⑴、取水样检测。

⑵、做停止供水的各项准备工作。

⑶、向丰台区疾病预防控制中心联系，通报受污染情况，告知做好相应准备工作。 3、应急措施：

⑴、按照受污染性质、程度及范围，配合丰台区疾病预防控制中心

进行处臵。

⑵、如确定水受污染，应立即将水箱内的水全部排放。 4、保障措施：

⑴、建立健全饮用水污染事件监测、预测、预警系统，对突发事件做到早发现、早报告、早处臵。

⑵、加强对二次供水设施的巡视，水泵房加锁，水箱加盖加锁。 5、相关部门联系电话：

自来水公司送水热线：96116、68460244 丰台区疾病预防控制中心：63811956、63804724

四、有限空间作业应急处理预案

1、有限空间作业时有任何意外情况发生，须立即停止作业，并将情况立即上报安保部中控室，中控室当值人员应立即通知工程部经理、安保部经理、项目负责人。

2、中控室当值人员要第一时间赶到现场，在相关负责人未到现场的情况下，并通过对讲机、手机等联系方式随时向安保部经理汇报现场情况，并安排做好前期应急救援准备工作。 3、中控室值班人员通过保安队长，迅速调集应急救援分队到场，保护现场的同时，做好进行紧急救护等工作，未经部门经理以上人员同意严禁任何人员自行进入有限空间。

4、如进入有限空间作业人员已自行撤出现场，感觉身体不适，需安排至通风良好、温度适宜地点平卧休息，放松领口、腰带等束缚，用清水清理皮肤沾粘的污物，同时通知120等待救护。 5、进入有限空间作业人员如有知觉，但无法自行撤出现场，应急救援人员可通过安全绳协助作业人员撤离，但注意与作业人员配合，切勿生拉硬拽，防止安全绳脱落或造成作业人员身体次

生伤害。

6、进入有限空间人员如失去知觉，应急救援人员经部门经理级领导同意，防护用具佩带齐全后，可进入作业现场内抢救作业人员撤离，同时现场人员应利用轴流风机等设备对现场内部进行紧急通风处理，但要做好防护，防止人员碰伤。

7、进行应急抢救人员进入有限空间内一次不可超过二人，进入后如感觉不适需立即撤离。

8、对不能自行救护的情况，在项目负责人同意后，须立即报119寻求支援，并将需救援人员情况、有限空间现场情况、具体地址详细告知消防队员，同时安排人员在临近路口做好指引。 9、对突发事件现场做好隔离保护，防止无关人员进入现场，对外回答一律为工程抢修，避免造成不必要的混乱。

10、抢救完毕后，由项目负责人负责组织相关专业人员进行事故调查、专项分析，48小时内递交书面报告。

第五章、各专业规章制度及适用法律法规

第一节、强、弱电专业规章制度

一、配电室安全管理制度

1、变配电室必须设臵安全警示标志。

2、门窗及通风孔等应设臵防止小动物进入的挡板、纱网等防护措施。

3、变配电设备、设施要做到经常维护、保养，发现异常现象要采取紧急有效的处臵措施。

4、配电室内就保持清洁，不得存放与变配电无关的物品。

5、严禁与配电室无关的人员进入配电室。因工作需要确需进入配电室的人员要做登记并由进行人员签字。

6、配电室值班人员要坚守岗位按操作规程操作，无特殊原因不得擅自离岗。

7、变配电室设备的安全防护措施要齐全有效。

二、临时电源管理制度

1、加装临时电源时，应由使用单位提出书面申请，工程部专业主管批准后给予接线（使用期需延长时，需要再办理申请手续）。 2、临时线路使用期限到期后专业主管确认后并安排电工拆除。 3、新安装设备，应按设计要求和规范安装电源线路，不准用临时线代替使用。

4、使用移动电气设备，线路不得超过5米。

5、临时线路的接地保护必须良好，线路不得用金属线绑扎。 6、使用或安装临时线路，要采用绝缘良好、合格无损伤的多芯坚韧橡皮电缆。

7、因设备损坏，需进行电气焊接作业时，必须首先办理相关手续，批准后方可进行相关作业。

8、凡因抢险，急需电源的特殊情况，电气人员接到有关负责人通知后，可先行安装临时线路，由有关负责人及时补办手续。

三、配电室倒闸操作制度

1、值班电工要切记高、低压供电系统原理图。 2、值班电工熟记园区内各级负荷分配情况。

3、配电室值班电工从事倒闸作业时，必须有2名电工在场，1名操作，1名监护。

4、倒闸作业时，严禁带负荷拉闸，停电时必须按照由低压到高压，

由分开关到总开关的顺序进行，送电合闸时顺序相反。 5、倒闸操作应按要求填写操作票，操作人和监护人应根据模拟盘核对所填写的操作项目，认真执行监护复诵制。

6、必须按操作顺序操作，认真执行监护复诵制，每操作完一项做一个记号“√”全部操作完后，进行复查。 7、将倒闸操作记录在操作记录本和运行日志上。

四、高压配电柜巡视制度

1、按时巡视检查变压器高、低压侧、电流、电压及运行温度，并记录在配电室运行记录表上。

2、按时巡视检查直流屏（即高压柜的电源）的电流、电压并记录在配电室值班日志上。

3、每次记录时，应同时巡查高低压柜和变压器的运行状况、有无异常声音和气味、电流是否正常，如有异常应立即查明原因并及时处理。把处理情况记录在配电室值班日志上，重要情况应及时汇报上级领导。

第二节、空调、水专业规章制度

一、水暖工规章制度

1、全体员工应自觉遵守本项目部的各项规章制度和要求。 2、按时出勤，工作时间不能做与工作无关的事情。请事假须经主管批准。

3、接待客户及接听电话，语言要亲切礼貌，记录要详细，要给客户满意的答复。

4、维修设备及器具，按维修要求进行，并适当向使用者说明损坏情况并讲解正确的使用方法。维修期间避免造成其它附属设施

8、工作时避免让身体接触接地物体，以防触电； 9、工作时应穿绝缘鞋，如遇多粉尘、屑沫，戴好防护镜。 二、安全操作规程

1、上岗员工必须经安全教育技术培训，学习有关制度方可上岗。 2、上岗人员必须按照安全操作规程进行操作。

3、严禁在开机情况下修理设备，修理前应在控制柜上挂上“有人工作，严禁开机”、“有人工作，严禁合闸”的警告牌，以防误操作引起伤亡事故。

4、修理设备时，应先制定检查步骤，备好安全工具。根据具体情况检查判断故障原因。必要时，关闭有关阀门，将影响范围减小到最小程度，再进行修理，以防带电伤人和跑水事故发生。 5、运行设备故障跳闸，应查明跳闸原因，并经电工确认。修复后方可再投入运行。

6、登高修理或在管道夹层内工作，应在有人监护下进行，做好安全保护工作。

7、开启设备时，应先检查设备是否完好、周围是否有异物后方可启动设备，并要确定设备运转正常后方可离开。

8、做好安全保护工作。防止跑冒滴漏事故发生。如有意外事故，应坚守岗位，积极处理事故，事后如实汇报。

三、重大设备事故处理程序

1、园区如发生重大设备事故,现场人员要冷静,快速切断电源,煤气等危险源，立即通知工程部及专业值班室，并保护好现场。 2、值班人员接到事故报告后，立即组织有关专业人员赶到事故现场，同时通知工程部经理、保安部经理、总经理。

3、事故现场级别最高的负责人统一指挥。总经理、工程部经理、

保安部经理、客服部经理一同分析事故原因，检查设备事故状态，采取必须应急措施。工程部经理负责组织工程技术人员对设备进行抢修，尽快排除故障，恢复正常运行。

4、设备事故排除后，专业主管填写事故分析报告，对事故原因、处理办法和采取的措施进行分析，提出进一步改进完善的预防措施，上报工程部经理。

5、设备事故排除后，由工程部经理负责组织事故分析，查明事故发生原因，工程部对责任者提出处理意见，报总经理审批后执行。同时对有关操作使用设备的人员进行现场教育和培训以防类似事故的再次发生。

四、卫生管理制度

1、巡视人员应养成良好的卫生习惯，保持值班室及周围环境清洁卫生，做到文明上岗。

2、应爱护和认真保养设备，定期清扫值班室及设备，确保室内干净及设备外观整洁。

3、室内的工具、备件按要求和规定，存放好，保持清洁、整齐，有专人管理。

4、由专业主管对值班室进行检查，督促巡视人员完成卫生清洁工作。

五、高空作业安全防范措施

1、高空作业场所边缘及孔洞设栏杆或盖板。

2、脚手架搭设符合规程要求并经常检查维修，作业前先检查稳定性。

3、高空作业人员应衣着轻便，穿软底鞋。

4、患有精神病、癫痫病、高血压、心脏病及酒后、精神不振者严

禁从事高空作业。

5、高空作业地点必须有安全通道，通道不得堆放过多物件，垃圾和废料及时清理运走。

6、距地面1.5米及1.5米以上高处作业必须系好安全带，将安全带挂在上方牢固可靠处，高度不低于腰部。 7、遇有六级以上大风及恶劣天气时应停止高空作业。

8、轻型或简易结构屋面上作业，应铺木板分散应力以免踩蹋屋面。 9、严禁人随吊物一起上落，吊物未放稳时不得攀爬。 10、高空行走、攀爬时严禁手持物件。

11、垂直作业时，必须使用差速保护器和垂直自锁保险绳。 12、及时清理脚手架上的工件和零散物品。

第四节、专项管理制度

一、设备维修保养管理制度

1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经工程部经理审批后，统一安排，形成整个园区的设备维修保养计划。

2、各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3、维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。

4、维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5、专业主管要进行维修保养结果检查，工程部经理进行抽查抽查。 6、在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。 7、一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8、由各专业主管跟进维修保养的落实情况。

二、人员调配流程

1、正常情况下，按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。

2、当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各专业主管可协商调配人力、工具，解决问题。

3、工程部经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。各专业主管均应服从。

4、当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工

应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。

三、物资采购、领用与报废管理

1、物资采购流程：

各专业组根据维修保养需要，填写采购单，主管审核后汇总，经工程部经理审批后，报物业服务中心总经理。对于常用的消耗品，应由各专业主管根据日平均使用量定最低库存限量。对低于最低库存限量的物品及时申报购买。

⑴、工程所需物资，原则上均由工程部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。

⑵、对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。

⑶、所有优惠、折扣、赠送、回扣等，均归物业服务中心所有。 ⑷、无论是自提还是送货，均应验收。

⑸、验收合格的物资要及时入库，并按时填写物品入库单。 2、物资的领用流程

⑴、各专业根据实际需要由专业主管签字后发放。

⑵、贯彻先进先出的发货原则，防止物资久存和老化。 ⑶、对有一定的经济价值的物品，应以旧换新。 3、物资的报废流程

1、物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，填写报废登记表，专业主管进行审查鉴定，上报经理批准后方可作报废处理。

2、报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。

四、二次装修管理

（一）、租区二次装修管理 1、租户装修工程部工作程序

⑴、工程部根据客服部的通知，进行租区单元隔断及相关配套设施的完善，并配合客服部完成租户的收楼工作。

⑵、租区的相关专业资料，租户及装饰公司可向工程部索取。报审装修方案及图纸的基本目录及相关要求，由客服发至租户及装饰公司。

⑶、装修方案及图纸，加盖设计图章。由客服部转至工程部签收。 ⑷、工程部专业主管（包括保安部消防专业）进行审图，将相关意见填写《审图回复》并签字。审图完成后，整理打印，交客服部签收及工程部留存。此项工作应在收图后４个工作日内完成。 ⑸、客服部将《审图回复》转至租户及装饰公司，租户及装饰公司对装修方案及图纸进行修改或与工程部沟通。工程部根据修改方案及图纸进行二次《审图回复》，直至双方确认并满足二装的要求。部分内容需由客服部要求租户作出书面认可，如空调效果、承活载荷等，书面认可的复印件由客服部转工程部留存。

⑹、工程在收到客服部向租户签发的《金泰城丽湾物业服务中心二次装修施工许可证》后，各专业应派人对装饰区域及时进行巡视，根据装修方案掌握其施工情况。对于发现的问题在现场向装饰公司指出或发书面《整改通知》，并跟踪检查至合格。 ⑺、隐蔽工程完工后，装饰公司应联系客服部，提前确认隐检时间。工程部应认真检查并填写隐检记录，合格后装饰公司方可进行后面的装修。

⑻、装修完成后，装饰公司应报审装修竣工图，加盖相应竣工图章。 ⑼、竣工图合格后，租户及装饰公司联系客服部进行现场验收。工程部应认真检查，并填写验收记录。如有问题，整改后进行复检，直至合格，并在整改验收记录表中签字确认，工程部留存验收记录复印件。 2、租户装修方案图纸目录

⑴、土建专业（平面布臵图；隔墙定位图；地面铺装图；吊顶平面图；特殊装饰的局部立面图；其他需说明的图纸）

⑵、强电专业（系统图：标明安装功率、计算功率、计算电流、设计的开关、电线的平方数；插座线路图；隐蔽工程灯位线路图；其他需说明的图纸）

⑶、弱电专业（语音和数据平面布臵图；网络布线和通信图；其他需说明的图纸）

⑷、空调专业（水管管路走向及管径图；风管管路走向及管径图；其他需说明的图纸；图纸中需标明风机型号及位臵、风口位臵、风口形式等）

⑸、消防专业（烟感布臵图，标明灯及空调位臵；喷淋布臵图，标明灯及空调位臵；其他需说明的图纸）

（二）、园区业主装修管理 1、园区业主装修工程部工作程序

⑴、工程部根据客服部的通知进行审查并接受装修申请材料、装修流转单。

⑵工程部协助对业主户内装修前卫生间防水情况进行查验，检验合格的的，工程部、业主及装修负责人三方签署闭水单。 ⑶工程部在装修流转单签字确认，将装修申请材料交客服部。 ⑷工程部负责监督业主按规范施工，保证装修单位在装修过程中不违反装修管理规定，并将日常检查情况记录在租户室内设施检验记录表上，如发现违规装修，及时将其记录在表上，交租户签名确认后存档。

⑸客服部、工程部和安保部在巡查期间发现装修单位初次违反租户室内装修规定，应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时在大门上的租户室内装修违约记录表内记录第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修公司签名确认。装修单位若屡次不听劝告，客服部将向租户发出租户室内装修违章通知书，对情节严重者，发给租户关于贵单位违反装修规定的最后警告书。如违规现象仍然存在，其他租户投诉不断，客服部将会同安保部对装修单位进行停电或清场，直至装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。

⑹装修过程中须动火作业的，应到客服部申请，经工程部、安保部审批后方可动火。动火时须接受工程部、安保部的监督指导。施工单位需有动火负责人在现场监管。

⑺装修过程中租户需临时用电的，应到客服部申请，经客服部审核定价、财务部收费后，由工程部提供临时用电。

⑻装修完毕，业主需提前三天向物业服务中心提请装修查验。客服部将装修申请材料交工程部，工程部到业主户内验收，验收结果填写在《金泰城〃丽湾装修查验表》内。若验收不合格，客服部发《整改通知书》给业主，要求在限期内整改。如验收合格，各部门在装修流转单签字确认。装修完毕查验合格7天后，经业主确认同意，持收据到财务退回押金。

五、档案管理

1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。

2、为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为园区的重要财富。

六、安全保卫制度

1、工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位臵，执行有关规定，协同安保部认真做好安全保卫工作。

2、各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。

3、各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。

4、主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部。

5、未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室等），已经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、

空调主机房等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、单位、进出日期及时间等。

6、所有机房、设备间、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。

7、各机房门、设备门（盖）钥匙不得随意配制，如有需要必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。

8、所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位臵设臵警示标志。

9、所有设臵于公共区域内设备、设施等必须锁好，并应设臵围栏及警示标志。

10、高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，防止意外坠物伤及人员或设备设施。

11、所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全。

12、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。

13、所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程部经理书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。

七、工程部消防管理制度

1、工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配臵的消防工具、用具。

2、设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。

3、易燃易爆材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。

4、不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。

5、各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员及中控室。

6、任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知中控室火情发生的明确位臵、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人动向。

7、如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬，不得随意惊动业主、租户。

8、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备供电正常，并立即通知中控室安排消防、保安人员灭火。 9、火警发生时，工程部各岗位职责：

⑴、工程部经理及时到达中控室，确认火警发生地点和报警种类，报告物业总经理，并通知主管，安排并确认工程部消防岗位到位情况。

⑵、强电主管带领一名电工到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。

⑶、强电领班带领一名电工到达相关分配电室，等候主管或工程部

经理命令，执行有关停送电操作，并按照工程部经理命令组织相关人员撤离。

⑷、强电领班带领一名电工到达相关消防泵房，负责保证消防泵、喷淋泵控制系统工作正常，如有需要，立即采取应急抢修。 ⑸、各运行工种按照工程部经理命令，停止空调主机及新风机组运行，关闭新风门。

⑹、空调给排水主管带领一名水工到达相关消防泵房，等候命令，负责指挥消防泵、喷淋泵运行、操作及有关系统阀门操作，并作为泵房最高领导人，按照工程部经理的命令，组织泵房所有人员撤离。

⑺、空调给排水领班带领工程部员工2名，按照工程部总工命令检查相关机房、设备间、泵房、竖井，并检查正压送风风机及风阀、排烟风机及风阀之运行情况。

⑻、电梯维修人员负责检查电梯机房，并将电梯迫降至底层，开门放人后，除消防电梯外，其余电梯全部关闭，并保证消防电梯运行正常。

⑼、综合维修主管带领其他所有工程部员工在工程部办公室候命，指挥人员增援各岗位，并按照工程部经理命令组织工程部人员撤离。

⑽、当班人员如发现本人值班范围内发生火情，须立即上报，按照上级指令行动在可能的情况下，使用手提灭火器或消防栓灭火，如发觉火势扩大，应尽快离开现场，不得独自冒险。 ⑾、火情发生时，应尽可能操作的设备包括：

Ⅰ、楼层失火：关闭本层及上两层、下一层空调及新风系统，防止烟雾及火势蔓延。

Ⅱ、空调主机房失火：关闭空调主机。

Ⅲ、总变电站失火：通知上级电站停止供电，并启动应急发电机投入应急供电。

Ⅳ、其他配电室失火：通知总变电站停止供电，并启动应急发电机投入紧急供电。

Ⅴ、楼层空调新风机房失火：关闭新风机及新风门，切断电源。 ⑿、火警解除或确认为误报警后，须做如下工作：

Ⅰ、将火灾报警系统及消防栓、喷淋泵系统复位。如有消防局官员在场，必须征得消防局官员同意后，方可进行。

Ⅱ、如喷淋系统正在洒水，应将分层阀门关闭，以便清理现场，更换喷淋头，维修损毁设备，使系统尽快恢复正常。 Ⅲ、检查受影响楼层，并拍照及做好记录。

Ⅳ、尽快完成事故分析报告，连同照片呈交物业总经理。 ⒀、外来装修及其他施工消防管理必须遵照《装修管理规定》执行。

八、设备维修制度

1、预防性维护保养

⑴、所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。 ⑵、相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用寿命，并减少紧急维修机会。 ⑶、保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 ⑷、各系统维护保养计划及保养检修项目制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件记录由领班负责，并提交主管及工程部经理审阅。

⑸、进行正常系统维修保养及检修时，如对业主、租户使用产生影响，必须提前三天通知物业服务中心，由物业服务中心发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业主、租户影响范围），以便使受影响业主、租户做好充分准备。 2、紧急维修

⑴、必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

⑵、如因紧急维修，必须对业主、租户使用产生影响时，须立即通知物业服务中心，并由物业服务中心向受影响业主、租户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

⑶、如发生故障的设备在保修期内，应做出适当应急处理，以尽量减少对业主、租户的影响，并立即通知有关供应商保修负责人。 ⑷、紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交工程部经理审阅。此报告由主管存入设备维修档案，备查。 3、设备的更新及系统改造

⑴、出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造建议。 ⑵、设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行安全性及可靠性。 ⑶、由于此类工作通常没有迫切性，尽量安排在对业主、租户影响最小的时间内进行。 4、设备正常维修程序

5、设备紧急抢修程序

九、交接班制度

1、接班人员须提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。

2、接班人员接班时必须做以下检查工作：

⑴、查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。

⑵、查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。

⑶、检查所辖设备运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。

⑷、检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。

⑸、查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布的特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 3、交班人员在下列情况时不得交班离岗：

⑴、接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排接班人员到岗后方可进行交接班。

⑵、接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排接班人员到岗后方可进行交接班。

⑶、所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必

须协助交班人员排除故障。

⑷、交接班人员对所辖值班范围清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。

十、值班制度

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。

2、值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。

3、每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。

4、须按计划及工程部安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告主管。

5、值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内有人值班。 6、值班人员必须每班打扫值班范围内卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内清洁卫生。

十一、报告制度

1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告领班：

⑴、所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 ⑵、所辖设备除正常操作外的调整。 ⑶、所辖设备发生故障或停台检修。 ⑷、零部件更新、代换、或加工修理。

⑸、运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 ⑹、运行人员请假、换班、加班、倒休等。

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