综合办公楼申请报告

目 录

第一章 申报单位概况 .................................................................................................................. 1

一、申报单位基本情况 ........................................................................................................... 1 二、主营业务开展情况 ........................................................................................................... 1 三、申报单位资产与信誉情况 ............................................................. 错误！未定义书签。 第二章 项目概述 .......................................................................................................................... 2

一、项目情况概述 ................................................................................................................... 2 二、建设项目背景 ................................................................................................................... 3 第三章 项目申请报告依据范围及原则...................................................................................... 4

一、编制依据 ........................................................................................................................... 4 二、编制范围 ........................................................................................................................... 4 三、编制原则 ........................................................................................................................... 4 第四章 发展规划产业政策及行业准入分析 ............................................................................. 5

一、发展规划分析 ................................................................................................................... 5 二、产业政策分析 ................................................................................................................... 6 三、行业准入分析 ................................................................................................................... 6 第五章 建设地址及建设条件 ...................................................................................................... 8

一、建设地址 ........................................................................................................................... 8 二、建设条件 ........................................................................................................................... 8 第六章 工程建设方案 ................................................................................................................ 12

一、总体规划布局设计 ......................................................................................................... 12 二、建筑方案设计 ................................................................................................................. 14 三、公用工程设计 ................................................................................................................. 16 第七章 建设用地征地拆迁及移民安置分析 ........................................................................... 33

一、项目选址及用地方案 ..................................................................................................... 33 二、土地利用合理性 ............................................................................................................. 33 三、征地拆迁和移民安置方案 ............................................................................................. 33 第八章 节能措施 ........................................................................................................................ 34

一、用能标准和节能规范 ..................................................................................................... 34

1

二、项目能耗状况和能耗指标分析 ..................................................................................... 34 三、节能措施和节能效果分析 ............................................................................................. 36 第九章 生态和环境影响分析 .................................................................................................... 39

一、施工期环境影响分析 ..................................................................................................... 39 二、项目环境经济损益分析 ................................................................................................. 42 第十章 项目职业安全消防及组织管理.................................................................................... 44

一、职业安全与消防 ............................................................................................................. 44 二、项目组织管理 ................................................................................................................. 44 第十一章 项目实施进度 ............................................................................................................ 46

一、建设工期 ......................................................................................................................... 46 二、项目实施进度安排 ......................................................................................................... 46 第十二章 工程招标 .................................................................................................................... 47

一、工程招标 ......................................................................................................................... 47 二、组织程序及机构 ............................................................................................................. 48 三、招标基本情况表 ............................................................................................................. 48 第十三章 投资估算及资金筹措 ................................................................................................ 49

一、投资估算依据 ................................................................................................................. 49 二、投资估算 ......................................................................................................................... 50 三、资金筹措及使用 ............................................................................................................. 50 第十四章 社会影响评价及风险分析 ........................................................................................ 51

一、社会影响效果及适应性分析 ......................................................................................... 51 二、社会风险及对策分析 ..................................................................................................... 52 第十五章 结论与建议 ................................................................................................................ 53

一、主要结论 ......................................................................................................................... 53 二、建议 ................................................................................................................................. 53

2

第一章 申报单位概况

第一章 申报单位概况

一、申报单位基本情况

（一）申报单位名称：**XX房地产开发有限责任公司 （二）经营期限：自2001年05月29日至2015年12月31日 （三）公司地址：**市红山区昭乌达路西1号（市医院东门北侧） （四）注册资本：壹亿元整 （五）实收资本：壹亿元整

（六）经营范围：房地产开发与经营；建筑材料销售；房屋租赁 （七）法定代表人：刘XX

二、主营业务开展情况

**XX房地产开发有限责任公司成立于2001年5月，是经内蒙古自治区建设厅批准登记注册的房地产开发企业，公司现有职工100多人，其中高中级技术职称人员40人。公司拥有精干的领导班子和完善严密的管理体系，设有工程科、质量科、办公室、财务科等科室，领导班子成员全部都是中级以上职称，具有多年管理经验。

公司成立以来，恪守“以质量求信誉，以信誉求发展”的宗旨，以“质量为本，诚信第一，严格管理，争创一流”的理念，不断完善企业内部管理体制，2001年公司与**市交警支队在永巨小区四组团联建商住楼5.2万平方米，2002年12月10日竣工并投入使用，该楼采用了先进的设计手段和施工技术，布局合理造型美观，工程质量达到优良；该小区采用封闭式庭院管理，绿地面积达20%以上；小区由专业的物业公司管理，优雅的环境，一流的管理，优质的服务，赢得住户的满意。

该公司在永巨小区四组团项目建设建设过程中认真贯彻执行国家法律、法规，严格按《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及《房地产开发项目手册》管理建设项目，执行建设部规定的程序和招标方法确定施工单位，认真贯彻和执行国家颁发的工程质量验评标准和有关方针政策，所建工程经“五方责任主体”检查验收，工程质量合格率达100%。

为了适应社会主义市场经济发展，企业要加强现代化管理力度，不断内部管理机构，大幅度提高技术培训，建立完善的企业机制，为**市的繁荣多做贡献。

截止2011年末，资产总数为19356万元，其中流动资产14865万元，非流动资产4491万元，收入10235万元，利润1183万元。

公司成立以来，企业经营与信用情况良好，目前，本项目前期工作开展较为顺利。

1

第二章 项目概述

第二章 项目概述

一、项目情况概述

（一）项目名称：**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目 （二）建设性质：新建

（三）项目建设单位：**XX房地产开发有限责任公司

（四）项目建设地址：项目所在地为新城区，位于临潢大街南，支七路东。 （五）建设规模：项目新建**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼一栋，主楼15层，辅楼3层，建筑总高度60米，主体为框架剪力墙结构，总建筑面积18614㎡，其中地上建筑为14614㎡，地下建筑为4000㎡，地下共一层为车库和设备用房，项目总占地面积为7964㎡。

（六）建设期限：2年（整个项目的建设期）

（七）投资估算及资金筹措；项目总投资4215万元，土地取得费1368万元，房屋开发成本2847万元，其中，工程直接费为2408.88万元，工程其他费用302.55万元，工程预备费用135.57万元。项目所需资金全部由**XX房地产开发有限责任公司自筹解决。

（八）建设内容：项目新建**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼一栋，主楼15层，辅楼3层，建筑总高度60米，主体为框架剪力墙结构，总建筑面积18614㎡，其中地上建筑为14614㎡，地下建筑为4000㎡，地下为车库和设备用房。项目总占地面积为7964㎡。公用辅助配套设施建设：配电、给排水、供暖及其他配套设施（电视、电话、网线等）。

主要经济技术指标表

序号 一 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 二 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 项目 建设指标 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 道路面积 容积率 建筑密度 绿化率 经济数据 项目总投资 土地费用 房屋开发成本 工程直接费 其他费用 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 万元 万元 万元 万元 万元 2

指标 7964 18614 14614 4000 3700 2.34 17.97% 35.42% 4215 1368 2847 2408.88 302.55 备注 第二章 项目概述 1.2.3 工程预备费 万元 135.57 二、建设项目背景

**XX房地产开发有限责任公司治理结构健全，经营管理规范，资产质量优良，经营业绩良好，自2001年成立以来实现连续盈利。

在**XX房地产开发有限责任公司业务不断发展、而办公环境、办公建筑面积不能满足公司办公需要的大背景下，拟启动**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目。

3

第三章 项目申请报告依据范围及原则

第三章 项目申请报告依据范围及原则

一、编制依据

（一）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（二）《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； （三）《内蒙古自治区国民经济统计资料》；

（四）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； （五）《**市人民政府落实＜东北地区振兴规划＞实施意见》；

（六）国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准； （七）国家现行的产业政策、财会、税收制度； （八）设计单位收集的项目相关资料和数据； （九）项目建设单位提供的项目相关资料。

二、编制范围

本项目申请报告主要对**XX房地产开发有限责任公司拟投资**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。

三、编制原则

（一）必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求，符合**市城市总体规划（2002-2020年）要求，符合**市松山区组团控制性详细规划设计条件；

（二）注重项目建设与环境保护和可持续发展有机结合，努力改善生态环境，厉行资源节约，建设绿色项目；

（三）项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻艰苦奋斗、勤俭XX的方针和国家城市发展的方针政策，正确处理现状与发展，需要与可能的关系；

（四）项目建设，应对区域一次规划，经批准后，根据需要和财力、物力等条件的不同，可一次或分期实施；

（五）注重项目建设与就业结构相结合，积极为城市居民和农牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。

4

第四章 发展规划产业政策及行业准入分析

第四章 发展规划产业政策及行业准入分析

一、发展规划分析

（一）国民经济和社会发展规划符合性分析

“十二五”期间**市将要全面推进新型工业化、城镇化、农牧业现代化，在发展中促转变；要大力优化经济结构，促进产业、地区、城乡协调发展，在调整中促转变：要加快建设资源节约型和环境友好型社会，在保护中促转变；要发展社会事业，提高公共服务水平，在增收富民中促转变。加快发展市政公用事业和服务业。适应加快推进城镇化的需要，优化房地产结构，扩大开发规模，完善城镇管理体系，加快廉租住房建设，提高经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业健康发展。将优先发展**市城区，增强中心城市产业基础和扩张能力；按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业、商贸、文化、旅游为特色的现代化区域中心城市。

（二）区域和空间规划符合性分析

《**市中心城区总体规划》提出城市空间发展方向，即“西移北扩，集中成片，规模发展”。根据城市总体规划，借鉴一些地方新城区建设经验，规划新城区和老城区基本相连，没有形成孤城，体现了中心城区“西移北扩”的战略思想。今后重点发展城市西部、西南部新区（八家、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）；空间布局规划为我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市。城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。“沿河四片”是指红山区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团城市功能分区定位，即旧城组团西部为生活居住综合区、市级商贸金融商贸中心，东部为城市传统工业区：松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区、组团级商贸金融中心，西北部为城市工业区；八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心：小新地组团也是以生活居住为主，同时规划有市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。外围三点：党校组团为相对独立的文化教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主，及与之配套的生活和商贸区：城市空间发展策略，即控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善中心城区，规模化有序开发建设新城区。

项目所在地为新城区，位于临潢大街南，支七路东。项目区四周皆有绿化带与街道相隔，环境清幽，地理位置优越、交通便利、景观及市政资源丰富，是新城区不可多得的办

5

第四章 发展规划产业政策及行业准入分析

公用地之一。项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型转化转变原则，强调整个规划的完整性，以统一的风格规划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使项目建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体；在解决**XX房地产开发有限责任公司办公问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来陈旧的城市硬件，改变城市面貌，提升城市品位。综上分析，本项目建设符合国家国民经济和社会发展总体规划和城市建设规划，有利于**市城市建设规划的实施和和谐社会的建设。

二、产业政策分析

（一）主要产业政策

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》1995年1月l日起实行 《中华人民共和国建筑法》1995年l月1日起实行 《城市房地产开发经营管理条例》1998年7月20日起实行 （二）产业政策分析

根据房地产产业政策，我国房地产业发展的低谷时期，国家对房地产行业实施以扶持发展为主的产业政策。《中共中央国务院关于加快发展第三产业的决定》中把房地产列入“投资少，收效快，效益好，就业容量大，与国民经济和人民生活关系密切相关的重点行业，被列为国民经济的重要支柱产业来扶持发展”。

近年来，**市政府主管部门为了实现城市发展规划目标，加大整顿规范房地产市场秩序的工作力度。为房地产企业营造了公开、公正、公平竞争的市场秩序和环境，为城市建设以及全市经济的发展创造了良好的社会氛围。

三、行业准入分析

（一）房地产行业准入分析

建设部《房地产开发企业资质管理规定》房地产开发暂定资质条件不得低于四级资质企业条件：注册资本不低于100万元；己竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员：商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

**XX房地产开发有限责任公司现有员工100多人，其中高中级技术职称人员30人。公司拥有精干的领导班子和完善严密的管理体系，设有工程科、质量科、办公室、财务科

6

第四章 发展规划产业政策及行业准入分析

等科室，领导班子成员全部都是中级以上职称，具有多年管理经验。未发生过重大工程质量事故。

该项目不属于工业生产类项目，本项目的建设不违背国家相关政策，且有利于解决行业内存在的难题，促进本行业的健康有序发展。申报单位凭借其雄厚的实力竞拍取得该项目的开发权，经当地城市规划行政主管部门审核，同意其选址意见并同意在用地规划区内建设，项目具有较强的行业准入条件。

7

第五章 建设地址及建设条件

第五章 建设地址及建设条件

一、建设地址

项目建设地点位于**市新城区临潢大街南，支七路东，该地点的选择具备以下有利条件：

（一）项目建设具有良好的区位优势

项目地址选择在**市新城区。该地址位于新城区中心区域内临潢大街南，支七路东。是城市重要景观节点，也是城市科技、旅游、办公结合的形象区域。具有良好的区位优势。

**市新城区现有资源为本项目的规划等各项工作的顺利开展提供了有力保障。本项目的建设可解决**XX房地产开发有限责任公司综合办公问题，提高办公环境促进城区经济发展。

二、建设条件

（一）地理位置

**市松山区地处内蒙古自治区东部，西辽河上游，大兴安岭西南段山脉与内蒙古高原、西辽河平原、燕山北麓山地衔接复合部位。**市松山区总面积5618平方公里，总人口51.6万，辖4个街道、14个乡镇，是**市政治、文化、经济中心，也是联结蒙冀辽经济的重要枢纽地区。地理环境复杂多样，市境地势西高东低，北、西、南三面环山，西部地势最高海拔2067米，而东部最低海拔不足300米。

（二）自然条件

**松山区属中温带内陆季风气候。年平均气温-1.6-7.0℃之间。一月平均气温为-23.5-11.0℃，极端最低气温可达零下45.5℃以下，年平均气温6.98℃，极端最高温度38.4℃，极端最低温度-32℃，年均降水量513.21毫米，风速2.17m/s,属地震基本裂度7度区。

（三）工程地质、水文地质条件 1、地址情况

根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2009的规定，对该拟建设地工程地质条件作如下描述和综合分析评价。拟建建筑物工程重要性等级为二级，场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度为三级，综合判定岩土工程勘察等级为乙级勘测。

拟建场地内地质条件较为简单，场地内地层自地表描述及地下水情况描述如下 （l）岩性描述：

8

第五章 建设地址及建设条件

①人工填土（剖面图中①层）：褐色，时代成因为Q4ml，稍密，稍湿，以粉土为主，含建筑垃圾，表层为绿化带。

②粉土（剖面图中的②层）：褐色一灰褐色，时代成因为Q4eoi，稍湿，稍密，具有中等压缩性，中等摇震反应，干强度低，韧性差。

③圆砾（剖面中的③层）杂色，时代成因为Q4al+pl，稍湿，中密，以亚圆形为主，不均匀，级配差，分选性好，主要物质组成为玄武岩，其次为花岗岩、安山岩，主要矿物质为石英、辉石、角闪石，以粗砂红。

（2）地下水

勘察期间勘探控制深度内地下水埋深为18.6m左右，地下水类型为潜水，水化学类型为重碳酸钙型。对混凝土无腐蚀性，影响地下水动态的因素有天然和人为两种因素，大气降水是本地区地下水的主要补给来源。降水的强弱，决定地下水位升降幅度的大小，6、7、8月份雨季，潜水水位普遍上升，高水位期在10 月至翌年2月，2月底达到年最高值，低水位期为3—7月，7月底达到年最低值，年变幅丰水年一般2-3m，枯水年仅1-2m左右。场地内地基土对混凝土无腐蚀性。

2、场地和地基土稳定性评价： （l）地基土承载能力评价

依据《岩土工程勘察规范》GBS0021-2009、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002，结合**地区的经验、场地内地基土的物理力学性质指标及现场原位测试成果等，对地基土的承载力特征值fak综合评价如下（见表2）:

地基土的承载力特征值fak、综合评定表（表2）

土层 粉土②层 圆砾③层 压缩模量（MPa） 动力触探（kPa） 标准贯入（kPa） 综合判定（kPa） 5.24 -- 150 140 -- 340 -- 320 （2）场地地震效应

①**市新城区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组第一组，依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010对场地内各层土作如下划分：

中软土：粉土②层 中硬土：圆砾③ 层

建筑场地类依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010,结合我单位在当地多年来勘察资料，本场地内250≥Vse＞150覆盖层厚度为15-35m ，结合场地土类型，综合判定本建筑场地类别为II类。

②由于本场地内未见地下水，勘探控制深度内未见饱和砂土及饱和粉土层，依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，可不进行液化判别。

9

第五章 建设地址及建设条件

③场地内未见任何历史震害遗迹，属抗震有利地段。 （3）场地和地基土稳定性评价

场地内地质条件较为简单，可作拟建物浅基础持力层的粉土②层层面埋深变化较小，故总体上场地和地基土在建筑物施工和使用过程中能够保持稳定。

（4）持力层选择与基础方案建议

根据场地内构筑物的结构形式、规模特征及地层情况，基础形式建议采用桩基或条形基础，场地粉土②层可作为本场地的基础持力层。 3、建议和结论

（1）根据项目区的岩土工程特征，采用天然地基浅基础方案时，场地的粉土层或圆砾层埋藏适中，底层稳定，建议作为该工程的天然地基持力层。

当基础方案选用天然地基桩基础时，结合施工工艺，成桩工艺建议选用干作业挖孔桩，桩端持力层建议选用圆砾层，按照《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）的相关规定执行。

（2）基础类型建议：低层及多层建筑建议使用天然地基浅基础方案，高层建筑建议使用筏板基础方案，基础埋置深度建议大于冻深。

（3）根据基础开挖深度，进行放坡或支护，发现异常问题应待妥善处理后继续施工。 （4）基槽开挖时，应尽量保持土的原始状态，施工单位应认真进行钎探，发现问题应待妥善处理后继续施工。

（5）风荷载550Pa、雪荷载300Pa、标准冻土深度为l.8m。 （四）交通条件

**市是连接东北和华北两大经济区的重要交通枢纽，地处辽宁省、河北省交界，南靠北京、承德；东临沈阳、锦州；北与内蒙古自治区中东部的科尔沁大草原和锡林郭勒大草原上的广大农村牧区接壤；距北京公路距离480公里。该区地理位置优越，交通、通讯基础设施完善，正在为经济建设和社会事业的发展提供方便快捷的服务。铁路直达北京、呼和浩特、沈阳、大连、通辽、海拉尔、乌兰浩特、叶柏寿和锦州，每天有10对旅客列车在该区始发或通过。市区设有民用飞机场，客运航班直通北京、呼和浩特。市区是公路运输的枢纽，国道111线、306线、省道赤朝公路、赤承公路、赤乌公路、平双公路纵横交织构成了**市公路的骨架，公路运输四通八达，建设地点距**飞机场30公里，距**火车站7公里，交通方便。

（五）主要建筑材料来源及施工条件

**市建筑材料比较丰富，砂砾可在当地采购，运输方式采用汽运。材料的数量和质量完全可以满足本工程需要。

10

第五章 建设地址及建设条件

施工场地非常宽阔，施工用水取自地下水，施工用电可就近引入，施工条件良好。 **市有着多年的城市建设和管理经验，具有一批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应城市经济建设的需要。

（六）基础设施配套建设 供电：由松山区供电局供电 供热：由富龙热力有限公司供热 供水：**市自来水公司供水 排水：排入新城区市政排水管网

通讯：新城区内通讯设施先进，程控电话。移动电话和互联网已经普及。

11

第六章 工程建设方案

第六章 工程建设方案

一、总体规划布局设计

（一）规划设计 1、本项目的平面布局

**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目规划占地7964㎡，总建筑面积为18614㎡，其中地上建筑为14614㎡，地下建筑面积为4000㎡。

结合项目规划设计方案的建筑设计风格，本方案定位于现代主义的建筑风格，简介的体量穿插体现了建筑现代感与时代感，竖向线条的运用与立面尺度、比例的严格把控，使整个建筑透露出庄重雅典的特点。建筑外墙采用灰麻花岗石，营造出恢宏大的建筑品味，传达顶级建筑的质感和内涵。

项目总建筑共15层，高60米，其中地下一层为停车场，设备用房；地上一层为消防报警、接待中心、管理用房、展览用房、办公室、信息发布中心；二层为资料室、档案室、管理室；三层为办公室、小型会议室、管理室；四层至十五层为会议室和综合办公室。

建筑朝向基本为南北向，满足日照要求。 2、交通组织

**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目内道路其规模等级以满足车辆通行考虑，场内道路交通采用人车分行方式，设有人行道。车行道路断面为单幅。人行道路系统主要由楼间路、硬化地面，等组成。

道路工程方案采用单幅型式，幅宽为4m或8m。15cm厚混凝土路面，20cm厚砂砾基层，路床填土强夯。两侧设天然石材或混凝土块路侧石：步行路系统采用地面硬化，面层采用环保砖面层，10cm厚灰土垫层，10cm砂砾基层。

3、绿化景观系统

本工程计划建设一个生态休息区，提高绿化率，建设中心绿地，建筑物之间，周围进行美化、绿化。绿化工程由乔木、灌木、花草组成，绿地率可达35.42%，绿地栽树、种植花草，配备健身器材、休闲设施等。绿化区要换填1.0米厚种植土，敷设滴灌或喷灌系统。绿化美化环境同时，减弱噪声，清新空气，形成休闲、娱乐的休憩场所。做到绿化建设同项目建设同步，景观与休闲设施并举，体现功能上的全面性，生态上的艺术性，经济上的合理性。

4、环保节能设计

12

第六章 工程建设方案

垃圾采用分类收集，全部袋装、密封容器存放，设置多处垃圾点，结合项目的整体规划和建筑特点设计污水处理设施，即外观设计与建筑环境相协调，以求美观。采用砖砌化粪池，自行预制盖板，做到既密闭，又便于清渣和取粪。应用绿色环保建筑材料，室内环保监测达标。建筑物朝向布置基本为南北向，满足采光、日照、通风的要求。

（二）设计理念

1、遵循“以人为本，天人合一”的规划设计理念，充分考虑传统建筑观念和现代化生活方式的结合，创建绿色生态综合楼。

2、主导建筑充分尊重基地原有的自然环境、地势等，自然有序，避免大体量建筑对环境的影响，充分体现了人与环境、建筑与自然、人文与生态的和谐统一

3、遵循景观优先原则，以中心景观作为规划布局的中心，建筑沿中心景观两侧错落布置，做到景观最优化设置；贯彻生态原则、文化原则，塑造具有优雅环境和文化内涵的居住环境。

4、以营造具有回归自然的、富有人性和文化内涵的综合楼为目标，满足办公的舒适性、安全性，并考虑适当的超前性和先导性。

（三）平面设计

设计依据“节地、节能、高效“的设计思想，充分考虑当前最新的建筑设计风格。 综合楼结构特点：根据面积科学合理布置，尽可能避免无效面积，考虑南北通风，节约能源。合理组织各功能分区的平面关系，各办公室专用性明确以满足不同程度的私密性要求。开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。

（四）立面造型设计

立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代建筑的基本构成元素，其简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出项目的建筑魅力，体现高尚建筑自身的特色。另外，建筑高低错落，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚流畅清秀、宏大而富有建筑细部韵味的现代综合楼。

（五）垂直交通

项目设封闭楼梯间。高层建筑设置二部电梯，则项目共需要设置电梯2部，电梯兼做消防梯。

（六）竖向设计

13

第六章 工程建设方案

1、项目区道路依据现状原始地形及周边道路关系，在与总体规划设计理念相结合的基础上，确定不同的用地地块的标高及排水坡向。在整体设计上利用其天然条件，把地上部分合理的布置使车库能与城市道路有机结合。

2、根据1:1000地形图所示的地形特征，竖向实际中尽量处理好本场地与周围环境道路场地的衔接关系，减少填挖土方量。

（七）无障碍设计

建筑入口设计台阶时，应设轮椅坡道和扶手：门槛高度及内外地面高度差不应大于15mm，并应以斜坡过度。

（八）防火分区设计

本项目设自动喷淋和火灾自动报警系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修，各建筑物楼每层一个防火分区，根据人流量及消防要求设置。

二、建筑方案设计

（一）建筑工程方案 1、设计依据

本建筑设计依据以下列规范为：

（l）《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）；

（2）《住宅设计规范》（GBSOO96-1999（2003年版））；

（3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005年版））； （4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJSO-2001）； （5）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）； （6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）； （7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2010）； （8）《地面建筑设计规范》（GB50352-2005）； （9）《房屋建筑制图统一标准》（GB500O1-2010）； （10）《建筑防雷设计规范》（GB50057-2010）； （11）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）；

（12）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）； （13）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）； （14）《公共建筑节能设计标准》（GBJ50189-2005）； （15）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）； （16）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

14

第六章 工程建设方案

（17）《建筑抗震设计规范》（GB500ll-2010）；

（18）《建筑结构载荷规范》（GB50009-2001（2006版））； （19）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）；

（20）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）； （21）《汽车库建筑设计规范》（JGJl00-98）； （22）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）；

（23）《电气装置安装工程施工及验收规范》（DB50257-1996）。 2、墙体工程

本项目高层住房采用剪力墙结构，墙体采用：

（1）外墙：采用300mm陶粒砼砖墙，外贴50mm厚EPS板(模塑聚苯板)保温层。施工时

严格按照内蒙古自治区05系列建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合框架剪力墙结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。

（2）内墙：采用200mm厚陶粒混凝土空心砌块填充墙，均砌至梁底或板底。 3、门窗工程

本工程窗采用单框三玻塑钢窗，并且居中安装，所有低于900mm的窗台，均设防护栏杆。门采用夹板装饰门，所有卫生间门下均留25mm高扫地缝。门窗抗风压性能不低于现行国家标准GBJ106的要求，水密性能为4级，保温性能为8级，融声性能为3级，气密性为4级，抗风压5级。

4、屋面工程

160mm厚苯板保温，20mm厚1:3水泥砂浆找平，SBS卷材防水。 5、防水工程

屋面防水采用1.5mm+1.5mm厚两道SBS防水卷材。

卫生间、厨房地面防水：采用聚氨酯涂膜防水层，四周卷起1500mm高。地下建筑为钢筋混凝土框架剪力墙结构，其中混凝土采用防水混凝土材料。地下车库底板采用高分子聚乙烯丙纶双面负荷卷材防水。地下室防水等级为I级，3道设防。地下室防水抗渗外墙采用高分子聚乙烯丙纶双面复合卷材防水，120mm厚非粘土实心砖建筑，内夹50mm厚EPS版保温层。地下室顶板采用SBS卷材防水，EPS板保温层，细石混凝土保护层。

6、装修标准

室外：室外装修用于外墙表面，兼有对建筑物的保护和外形美观的作用。由于外墙常受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，故外装修材料要求采用强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性的建筑材料。

15

第六章 工程建设方案

室内：卫生间地面做防水，粘防滑地板砖，天棚铝塑板吊顶，墙面粘墙砖：地面均为地板砖，粘踢脚线，墙面、天棚抹灰涂料，办公用房天棚为矿棉吸音板吊顶。楼梯粘花岗岩踏步，白钢扶手。

3、结构形式及设计基础参数

本项目结构形式：本项目为高层建筑采用框架剪力墙结构；设计基础参数： （1）使用年限：正常维护情况下合理使用年限为50年：

（2）地震：根据**地震资料，建筑抗震设防分类乙级，基本地震设防烈度为7.0度，地震加速度为0.15g；

（3）建筑工程等级一级；

（4）地上高层建筑耐火等级为一级， （5）屋面防水等级为二级； （6）按居住建筑节能标准65%； （7）场地类别为二类。 4、结构分缝

本工程根据规范要求墙体可不设伸缩缝。 5、地下室结构设计

本工程地下室由整体框剪、顶板、底板、墙体构成钢筋混凝土钢构结构。 6、材料

混凝土：桩采用C25、承台梁、柱、梁、板为C30、C35

钢筋：HPB300级热轧钢筋、HRB335级热轧钢筋、HRB400级热轧钢筋。 7、地下室抗浮

项目区地下水埋深较深，项目地下室底板处于地下水常年水位线以上，地下水对地下建筑的浮力以设计文件的抗浮验算为准，严格按照设计文件的抗浮措施落实。

三、公用工程设计

（一）给排水工程 1、设计依据

本工程的设计任务书、设计要求和有关资料；建筑和有关工种提供的作业图和有关资料；国家现行的设计规范和章程。

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）； 《室外排水设计规范》GB50014-2006； 《室外给水设计规范》GB50013-2006；

16

第六章 工程建设方案

《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98； 《建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CES4.1：92； 《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）； 《建筑设计防火规范》GB50016-2006。 2、给水系统 （1）用水量

绿化耗水量按1.5L/m2.次．每年喷洒180次计算。 未预知水量按10％估算。项目用水量计算见下表：

用水量计算表

序号 l 2 3 4 用水项目 办公 绿化 不可预计 合计 使用数量（人、㎡） 300 2800 10% 用水量标准（L/人、㎡.d） 5O 1.5 使用时间（h） 24 8 24 小时变化系数 1.2 1.2 1.2 日最高用水量3（m/d） 15 4.2 1.92 21.12 最大时用水量3（m/h） 0.75 0.63 0.14 1.52 综上所述项目最高日用水量21.12m3/d，最大时用水量1.52m3/h。年耗水7708.8m3。 （2）给水工程 1）给水水源：

本项目给水水源由市政管网解决，本项目给水管分别由市政管网接入本工程用地红线内。用地范围内给水管道沿道路成环状布置，本项目的给水管道分别经阀门井及水表井后由环状管网上接入。

2）给水系统工程方案

①由于城市市政供水管网供水水压不能够满项目办公用房的给水水压要求，所以本项目建筑给水采用分区给水方式，五层以下的采用市政管网直接供给，五层以上采用加压给水方式。本项目的室外消防用水由沿路敷设的环状给水管网提供，室外消火栓直接接在环状给水管网上。

②管网布置：本项目内给水管网，主干管网环形布置，竖向设计按照本项目地形确定。 ③公建设施取水：消防取水点、绿化地及浇洒道路等用水点，应在其附近及主干道路不同处规划建设取水设施。

④管道敷设和管材选择：本项目内管网采用直埋敷设方式。 （3）消防给水工程

1）室外消防水源采用生活给水管网。

17

第六章 工程建设方案

2）室外生活用水与消防用水合用管道。

3）室外消防采用低压给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，有城市消防车从现场室外消防井取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。

4）室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在地下消防泵房内，消火栓给水加压泵在数量能够满足一用一备，互为备用。

消防管道在竖向不分区，压力过大处采用减压稳压消火栓。

本建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达，灭火水枪的充实水柱为10m。

地上建筑采用减压稳压消火栓。

消火栓系统设有消防水泵接合器，设在建筑之外。

高层建筑物顶层设有采用18立方米玻璃钢水箱,（一类公建不小于18，二类公建一类居住建筑不小于12，二类居住不小于6），材质为镀锌钢板，安装高度满足最高处最不利点消火栓处的静水压7m水柱的要求。

5）地下车库消防水源采用室外给水管网。

地下车库设室外消火栓给水系统，用水量为20L/s。室外消火栓沿消防道路均匀布置，管道呈环状。地下车库室内消火栓给水系统保证相邻两个消火栓充实水柱同时达到室内任何部位，每股水量5L/s。地下车库自动喷淋系统采用干式喷水灭火系统。管网枝状布置，设计喷水强度6.0L/min·㎡。

（4）设地下生活泵房一座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在0.1-0.3MPa之间。

（5）管材与管道埋深

考虑施工条件等因素采用镀锌钢管、管道埋深一般在2.3m左右。 3、排水工程 （l）排水制度

排水制度实行雨污分流制，室外雨水：根据暴雨强度（**）公式q=9.6（1+1.35lgp）/（t+10）0.8 ，计算出雨水量，场地雨水采用暗埋管的方式，通过雨水口汇集，把雨水有组织地排入城市干道内的雨水干管：污水采用暗管，通过化粪池生化处理后有组织地排入城市干道内污水干管。

（2）设计污水量

本工程生活污水按总用水量的90％计算。 （3）污水管网

18

第六章 工程建设方案

建筑物污水排出后经化粪池处理后排放，污、废水最终排入市政污水管道。

污水管网利用总平面设计地形坡度条件，形成重力自流排水形式排入市政排水管网。 污水管道采用高密度PE型双壁波纹排水管材料，管口密封胶圈连接。化粪池为砖砌化粪池。

（二）电气设计 1、强电部分

（1）设计依据(现行有关法规、规范) 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008； 《建筑物防雷设计规范》GB50057.94(2000年版)； 《有线电视系统工程技术规范》GB7964-94； 《内蒙古居住建筑节能设计标准》GBJ03.35-2008； 《电气照明节能设计》06DX008-l； 《供配电系统设计规范》GB50052-95； 《低压配电设计规范》GB50054-2010。 （2）设计范围

本次设计范围lO/O.4KV变配电、照明、防雷、接地安全，火灾自动报警系统，楼内电视、电话、通信网络及安全防范等系统。

（3）负荷估算

建筑面积按45w/m2估算。电力负荷一般由各专业提供技术要求及负荷大小。本可研报告仅用于估算大致用电负荷。总负荷：657.63kw。项目选SCB-800KVA变压器1台，可满足项目需要，变压器负荷率85％。

（4）负荷等级

根据建筑功能和类别，确定本工程内消防用电、应急照明等为一级负荷，网络机房、配电室为二级负荷，其余用电负荷为三级负荷。

（5）电源情况 1）外部引入电源

本项目设置变配电室，引入总变配电站电源电压为10KV，由市政变电站引入1条10KV独立电源供电，需满足项目总负荷要求。

2）电源及变配电方案

本项目在所有一层设总变配电室，电源进线采用电缆敷设至总变配电室。总变配电室设变压器1台，总装机容量为800KVA，功率因数补偿电容集中设在配电室内，采用低压侧

19

第六章 工程建设方案

设功率因数集中自动补偿和自动循环投切方式，补偿后功率因数≥0.93。

3）应急电源

本项目备用电源采用2组柴油发电机，备用功率200KW，当外部引入10KV电源均断电时，柴油发电机组控制系统自动切除外部引入电源回路，并在20s内接通柴油发电机组投入供电，保证信息系统、消防设备、应急照明的用电。柴油发电机组与正常电源之间在任何情况下都不能并网运行。

（6）配电系统

本项目10KV电源外线引入电缆采用电力电缆直埋敷设方式，或具体引入方式由当地供电部门确定。室外电力电缆埋深为地面下不小于0.8米，所有电缆在穿越建筑物、道路、硬化地面及管沟时须采用保护钢管敷设。本项目供电的电压等级为380/220V，建筑物低压配电方式采用放射式供电，建筑物进户处穿钢管保护，伸出建筑物1米，电源进户处做重复接地，接地型式采用TN-C-S系统。本项目高压开关柜选用KYN28-12型高压开关柜，低压侧采用MLS-600型低压开关柜，动力配电箱选用XK-51型动力配电箱，照明配电箱选用XRM-102 型，动力配电箱和照明配电箱安装方式为暗装。

（7）室内照明系统

本项目照明系统分为一般照明、功能性照明、应急照明、标志照明和诱导照明等。 1）照度标准值

本项目根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）要求，照明电压为220/380V，主要场所具体要求如下表： 照明标准表

序号 1 2 3 4 照明种类 办公区 卫生间 楼梯 公共区域 照度（lux） 500 150 75 150 2）照明光源及灯具选择

本项目照明光源及灯具的选择原则是高效、节能，并注意各部分对显色性的要求，凡是荧光灯具采用三基色荧光灯，并选配电子镇流器，气体放电灯电容补偿功率因数0.9以上。办公用房等处以荧光灯为主，荧光灯在有吊顶处采用格栅荧光灯嵌装，无吊顶处采用控照式荧光灯链吊安装；楼梯间、卫生间等处照明采用紧凑型节能灯。

3）应急照明、标志照明和疏散指示照明

在前室、楼道、疏散楼梯间、走廊及其他人员密集的公共场所和主要设备机房等处设

20

第六章 工程建设方案

置应急照明、标志照明和疏散指示照明等，以上功能性照明电源引自EPS应急电源箱，每层应急照明箱内均设EPS，正常电源断电后，其连续供电时间不少于90分钟，电源转换时间＜0.5s。

4）照明系统线路

本项目所有照明线路均选用BV-500型聚氯乙烯绝缘铜芯导线，所有照明管线均穿PC管沿墙及楼板暗敷。

（8）防雷与接地保护

本项目《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）要求，按二类防雷建筑物设防。利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土中的钢筋作为防雷接地装置，在屋顶装设∮12热镀锌圆钢避雷带，并在屋顶装设∮12热镀锌圆钢避雷网保护，利用建筑物外侧结构柱内2根主钢筋作为引下线，避雷网和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板钢筋焊接为一整体。屋顶上所有电气设备的金属外壳及其他金属构件均应与防雷装置可靠焊接。本工程低压配电系统接地采用采用TN-S接地保护系统，防雷接地、保护接地及强弱电工作接地采用公共接地装置，接地电阻小于0.5欧姆，线路保护钢管、金属桥架、金属线槽等作为辅助保护线也应该保证其连续性。在配电室内安装一总等电位联结端子箱，在各个机房和带淋浴室的卫生间内需安装局部等电位端子箱，该端子箱均通过505镀锌扁钢或BV-216绝缘导线穿PVC管与配电竖井内接地干线联结，上述房间内各种金属管道、设备外壳等均与局部等电位端子箱相连，做好局部等电位联结。防雷电波侵入需在入户端将电缆的金属外皮、各种金属管道与进户的重复接地装置连接，重复接地电阻不大于0.5欧姆。防雷电感应各建筑物内的设备、管道、构架等主要金属物应就近与接地装置或电气设备的保护接地装置联接。防雷击电磁脉冲，在相应的配电柜、配电箱内均设置SPD浪涌保护器，其前端由设备厂家配套熔断器保护。

（9）防电磁干扰及消除谐波

为防止或减少电气设备受电磁干扰，采取相应的技术措施，如在敏感电气设备的电源回路中设置滤波器和电涌保护器，金属外护物的等电位联结和屏蔽等。本项目的非线性电子电气设备会在电源中产生大量谐波电流，影响供电质量，设计在电容补偿回路中串入适当的电抗器，抑制谐波电流对低压系统的影响，以净化电源。

（10）消防电气

本项目楼梯间和走廊等处应急照明在火灾时可由消防控制室点亮，走廊及主要出入口的疏散指示灯及安全出口灯为常明灯，照度满足消防规范要求。安全疏散指示灯和安全出口标志等应由非燃烧材料材料制作。疏散指示灯、安全出口灯、主要设备机房备用照明灯

21

第六章 工程建设方案

的蓄电池应急时间不少于90分钟，并根据消防安全疏散设置标准，在消防疏散通道上装设自发光疏散标志。本项目建筑物消防负荷均采用单电源供电方式，建筑物消防负荷干线采用矿物绝缘电缆，支干线采用耐火电缆或耐火绝缘导线穿焊接钢管保护，明敷保护钢管或电缆需涂防火涂料。发生火灾时可由消防控制室按防火分区切断正常照明及一般动力等非消防电源。除就地控制外，也可由消防控制室远程控制。

2、弱电部分 （1）编制依据

《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）； 《有线电视系统工程技术规范》GB7964-94；

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50311-2000； 《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004； 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98； 《中华人民共和国公共安全行业标准》GA/T70-94； 《安全防范工程程序与要求》GA/T75-94； 《系统接地的形式及安全技术要求》GB14050-93； 《防盗报警中心控制台》GB/T16527-1996； 《报警系统环境测试》GB15211-1994； 《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007。 （2）有线电视系统

本项目与当地的有线电视台联网，采用电视电缆由室外埋地引入至建筑物一层电视前端箱,再分配到各用户电视插座，电视电缆选用SYV-75-9-4同轴电缆，穿保护管暗敷。在办公室等处设电视终端，接收本地有线或者数字电视台闭路电视信号和自办节目宣传及娱乐节目。有线电视系统具体接入方案及电视电缆敷设由当地有线电视台确定。

（3）综合布线系统 1）综合布线系统

本项目利用计算机控制和网络技术，采用结构化综合布线系统，将所有语音、数据、电视（会议电视、监视电视）设备的布线组合在一套标准的布线系统上，并且将各种设备终端插头插入标准的信息插座。本项目先进的综合布线系统，不仅能支持一般的话音、数据传输，还能支持多种网络协议，和不同生产厂商的设备互连，可适应各种灵活的、容错的组网方案，并且作为语言及数据传输通道，高速、高带宽、安全、保密是本项目网络架

22

第六章 工程建设方案

构所应必备的基本条件，同时考虑前瞻网络技术的未来发展，本项目采用高性能的全光纤内网系统与六类外网结构化布线系统。本项目综合布线系统是支持语音、数据、多媒体传输的开放式结构，作为通信自动化系统和办公自动化系统的支持平台，需满足内外通信和办公自动化的需求。本项目数据和语音系统设在弱电机房，外线引入1根大对数电缆，通过综合布线系统将语音点配置到各个末端，外线进线加装专用信号防雷器。数据进线采用1根12芯单模铠装光缆进线进入外网弱电机房，进线应充分考虑安全性，有效防止外界非法入侵。综合布线系统数据垂直主干为12芯光纤，电话垂直干线采用五类大对数电缆，水平配线全部采用五类、六类四对非屏蔽电缆，并达到主干千兆比特率、水平百特率的传输要求。系统基本结构是星型拓扑结构，整个楼内综合布线系统呈现二级星型拓朴结构，楼内设建物配线架、楼层配线架、工作区信息插座，每个局部的物理拓朴结构均为星型拓朴结构，整个系统由工作区子系统、水平布线子系统、垂直干线子系统、管理子系统、设备间子系统、建筑子系统组成。本项目整个综合布线系统分为内网、电话网和外网三套布线系统，电话网和互联网为外网，楼内局域网为内网。外网采用六类非屏蔽布线系统，内网采用4芯多模室内光纤系统，信息模块采用五类、六类非屏蔽模块与光信息模块。内网和外网采用独立布线的方式，使用完全独立的管线路由和布线系统，达到在物理上与其他系统隔离的目的，保证数据、语音传输的安全和保密。

2）会议室功能系统

本项目楼内会议室较多，其中大会议室作为本项目内各种决议及议案和规划的讨论和审核会议环境，具备系统内的会议功能，能够提供远程视频会议功能，设有一定数量的发言席位，采用有会议主席和代表发言席位的会议系统，能够提供多种音视频信号切换及大屏幕显示设备，有优良的语音还原质量的扩声系统提供清晰自然的语言扩声，且系统操作简单快捷，使用方便灵活，智能化程度高。其它中小会议室能够提供远程视频会议功能，能够提供多种音视频信号切换及大屏幕显示设备，有功能完善的扩声系统，且系统操作简单快捷，智能化程度高。

（4）综合安保系统

1）火灾自动报警及消防联动系统

本项目建筑物设置火灾自动报警及消防联动系统，包括智能温感和烟感探测器、手报器、消防广播及消防设施的联动控制。火灾自动报警系统主机设在安防监控室内，监控室内设有向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、配电室等处，在手动报警按钮处设紧急电话插孔。火灾自动报警及消防联动系统安装方式包括烟感和温感探测器吸顶安装，位置与灯具、吸顶扬声器需综合考虑，可适当调整

23

第六章 工程建设方案

但应符合规范要求；手动报警按钮明装距地1.4米，扬声器采用吸顶式；消防专用电话分机插座、电话插孔墙上暗装距地1.4米。

2）安全技术防范系统

本项目建筑物安全技术防范安装安保闭路电视监控系统，实现安防一体化、集成化、数字化和网络化，将视频监控、防盗报警、门禁控制和对讲系统无缝集成，实现各个子系统在一个平台下的统一管理。在门厅、走廊及其他重要场所和出入口设置摄像机，将视频信号传到保安中心，集控器可对各点实行镜头调节焦距、画面切换等控制功能，并能自动刻录，安防监控室值班人员可随时监视各摄像机的工作情况。视频电缆采用SBYFV-75-9泡沫聚乙烯型，控制电缆采用KVV型，全部穿保护管暗敷。

电话插座、信息插座、电视插座与强电插座或其它电气的距离要求,以及弱电竖向线路与强电电缆之间的距离要求应符合国家相关规范的要求。

弱电系统应由专业的弱电系统集成商负责设备的安装、调试，并由当地主管部门 （包括行业主管部门）验收。火灾报警系统由专业弱电系统承包商负责穿线、调试。 施工单位应做好线管、线盒的施工配合。

（三）暖通工程 1、设计依据

国家及**市现行的有关规范、规定和标准： 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003； 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93； 《民用建筑节能设计规程》DB13(J)24—2000； 《2005系列建筑设计标准图集》05N。 2、设计范围

本建设项目工程集中城市管网供热、通风系统、防排烟系统。 （1）室外气象参数

年平均气温 7.8 ℃

年极端最高气温 42.5 ℃ （1955.7.23） 年极端最低气温 -31.4℃ （1956.1.21） 年平均降水量 365.4mm 最大降水量 491.6mm 最小降水量 260.4mm 日最大降水量 87.1mm

24

第六章 工程建设方案

年平均蒸发量 1939.3mm 年平均气压 949.1kPa 年平均相对湿度 50 ％ 年平均风速 4m/s 最大风速 19m/s 标准冻土深度 1.8m 最大积雪深度 14cm 无霜期（历年平均） 152d 风向 全年盛行风向 WSW SW 夏季盛行风向 SW WSW 冬季盛行风向 WSW SW W 通风计算干球温度： -12℃； 采暖计算干球温度： -18℃； 空调房间

房间名称 最小新风 （换气次数） 3温度相对 温度相对 m/h.人 （℃） 湿度（%） （℃） 湿度（%） （次/小时） 夏季 冬季 25 26 60 60 20 18 18 16 14 5 20 20 噪声标准 dB(A) ≤45 ≤45 备注 小型宴会厅 报告厅 采暖房间 办公室、会议室、接待室、 门厅、走道、楼梯间、洗手间 设备房及电梯机房 车 库 （2）采暖热负荷

本工程采暖热负荷按面积指标估算，热负荷面积指标按50w∕m设计，本工程采暖面积约14614平方米，采暖负荷为489.57Kw。

1）热源

本项目采暖热源为**市供热管网集中供热，设计热媒为95℃/70℃的高温热水，采暖供回水温度为60℃—55℃，由市政集中供热一级管网输送到项目所在地。

2）供热管网

25

2

第六章 工程建设方案

本工程办公用房房内管网为城市集中供热管网。供热管道由供热主管道直埋敷设至办公用房内。建筑采暖系统采用上供下回垂直双管系统，立管设于管道井内，室内采暖系统采用水平串联双管系统。室外供热管网采用直埋敷设方式，管网竖向依据办公用房地形进行设计，管道顶部埋深1.8米。管材及保温材料选择，供热管道采用焊接钢管。管径>DN32采用焊接；管径≤DN32，采用丝扣连接。室外直埋敷设及室内管沟敷设的采暖管道，采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制保温管材，保温层厚度：管径DN≤100，δ≦50mm。管径≥DNl50以上管道，保温层厚度δ≦50mm。

3）系统设计

散热器采用四柱760型和460型，采暖系统共用立管采用焊接钢管。钢管径DN<32mm采用丝扣连接，DN>40mm采用焊接。管道穿越楼板处设比管径大2号的钢套管，套管高出地面20mm。采暖系统形式：建筑采暖系统采用上供下回垂直双管系统，立管设于管道井内，室内采暖系统采用水平串联双管系统，干管埋地敷设。室外供热管网：室外供热管网均采用螺旋焊管，100mm厚聚氨脂保温，外做玻璃钢保护壳。

4）敷设方式：

室内管道为半通行地沟敷设，聚氨酯泡沫塑料保温，保温层厚度为50mm；室外管道为直埋敷设，聚氨酯泡沫塑料保温，保温层厚度为100mm，采用波纹管补偿器进行热补偿。

阀门：全部为低压阀门。 （四）空调系统

1、为了降低投资和运行费用，本工程仅在人员密集、标准较高的小型宴会厅及其报告厅、职工餐厅设置多联机系统，并只在夏季和过渡及使用，冬季散热器系统采暖。空调的室外机布置在报告厅等候大厅的屋面上。

2、设置新风热交换机组，对排风进行充分热回收，改机组冬季和夏季都使用。 新风机组、空调机组加热方式为热水加热，供回水温度为85℃/75℃。新风机组配置双次汽化加湿设备加湿。

3、空调热水供回水管：DN≤200mm采用热镀锌钢管，DN＞200mm采用无缝钢管，DN≤32mm采用丝扣连接，DN＞32mm焊接或法兰连接。设备、阀门处为法兰连接。冷凝水管：采用热浸镀锌钢管，丝扣连接。

4、空调风管采用防火性能达到不燃A级的酚醛铝箔复合风管，要求采用金属法兰的风管系统的耐火极限大于1.5小时。非空调系统采用镀锌钢板加工制作，共板法兰连接。

5、控制方式：各分区功能设置独立控制系统。 （五）通风系统

26

第六章 工程建设方案

1、公共卫生间设置机械排风，换气次数10次/h，排风经风井排至室外。

2、各设备用房设置机械排风，换气次数按相关规范确定，排风系统根据设备用房的性质分类设置，各系统尽量独立。

3、地下车库按防火分区设置诱导风机加排风机的机械排烟兼排风系统，两台排风兼排烟风机并联安装，平时排风，根据空气品质决定开启台数和开启时间，火灾时两台同时开启进行排烟，经排风竖井排至室外，排烟换气次数为6次/小时。同时设置新风机组进行机械补风，补风的换气次数大于3次/小时，即补风量大于排烟量的50％。

4、厨房排风量根据工艺设计确定，经过设置在厨房附近的电子空气净化机净化处理后，经主塔内的排风井（内衬风管）高空排放，排风机设置在塔楼屋面。排风井内衬镀锌钢板风管。厨房按排风量的80％设置机械补风系统。

5、淋浴室、更衣室设置机械排风系统，换气次数分别为8次/h、2次/h。 （六）防排烟系统设计 1、自然排烟

建筑物的防烟楼梯间设有可开启外窗，满足自然排烟条件要求，防烟楼梯间均采用自然排烟方式。

2、加压送风防烟

防烟楼梯间前室不能满足自然排烟条件要求，均采用机械加压送风防烟方式。前室每层设一只电动多叶加压送风口，前室保持正压30Pa，加压送风口平时常闭，发生火灾时，同时开启着火层及相邻上下层加压风口，联锁加压风机开启。

（七）消防系统 1、设计依据

（1）甲方提供的设计要求；（2）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；（3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)。

2、设计范围

本工程防火范围包括室外部分：总平面布局、环形防火通道的设置、消防水池的设置；室内部分：防火防烟分区设置、消防楼梯的设置，防排烟系统、火灾报警系统的设置，消火栓系统、自动喷淋系统的设置。

3、消防设计原则

消防原则是“预防为主，消防结合，立足自救”。本工程属一类建筑，耐火等级按一级考虑。根据规范要求，建筑、结构、通风、给排水、电气几个专业综合设防，从总体、单体、防火、防烟、交通疏散、喷洒灭火、自动报警与消防控制各个角度全面考虑，以确

27

第六章 工程建设方案

保防火和万一火灾情况下的安全。针对建筑发生火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全适用，技术先进，经济合理。根据防火规范要求则分防火分区、消防通道。

4、建筑防火 (1)总平面布置。

基地面边已有道路和规划道路，需形成消防环道。保证火灾时消防车能到达建筑的任何一个位置。

（2）主要承重构件的耐火性能、耐火等级如下：

构件名称 楼梯间的墙、电梯井的墙 非承重外墙、疏墙 散走道两侧的隔墙 房间隔墙 材料及构件尺寸 200厚陶粒混凝土砌块 200厚钢筋混凝土墙 耐火极限 燃烧性能 耐火等级 7.00h 不燃烧体 一级 200厚陶粒混凝土砌块 7.00h 不燃烧体 一级 200厚陶混凝土粒砌块 600×600现浇钢筋混凝土柱 700×350现浇钢筋混凝土梁(保护层厚度25mm) 100厚现浇钢筋混凝土(保护层厚度30mm) 石膏板吊顶 7.00h 不燃烧体 一级 柱 ＞3.00h 不燃烧体 一级 梁 ＞2.00h 不燃烧体 一级 现浇楼板、疏散楼梯 1.50h 不燃烧体 一级 吊顶 ＞2.00h 不燃烧体 一级 （3）本工程每层各为一个防火分区。设有自动灭火系统的防火分区,其允许最大建筑面积可按5.1.1条增加1.00倍,符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。

（4）主楼设两部室内疏散楼梯为防烟楼梯间，楼梯均通向顶层,辅楼设置一部室内疏散楼梯为封闭楼梯间，设计符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。

（5）建筑幕墙每层楼板外沿设置耐火极限不低于1.00h、高度不低于0.8m 的防火玻璃裙墙，建筑幕墙与每层楼板、隔墙处的缝隙，采用防火封堵材料封堵，符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。

28

第六章 工程建设方案

（6）门厅与电梯前室设有停滞功能的特级防火卷帘,符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。

（7）疏散楼梯间及其前室的门的净宽大于或等于1.5m，符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）中的规定。

（8）建筑内的自动灭火系统的设备室、通风机房，采用不低于2h的隔墙，1.5h的楼板和甲级防火门与其它部位隔开，符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）中的规定。

管井与房间连通的孔洞其空隙采用不燃烧材料填塞密实。电缆井、管道井、排烟道等竖向管道井，其井壁为100厚或200厚陶粒混凝土砌块,耐火极限大于1.00h的不燃烧体，井道壁上的门应采用丙级防火门。

（10）灭火器配置计算:

室内设有消火栓系统和自动灭火系统，采用干粉磷酸铵盐灭火器。符合《建筑灭火器配置设计规范》的要求。

(11)防火分区

项目用房设自动喷淋和火灾自动报警系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修，各建筑物楼每层一个防火分区。

5、给排水专业消防设计 (1)消火栓给水系统

1）各层均设有单栓带灭火喉的消火栓，消火栓口径为DN65，水带长度25m，水枪口径为Φ19，灭火喉为Φ25。

2）消火栓箱内设水泵启动按钮。

3）在水泵房内设有消火栓给水泵2台(1用1备)。 4）在室外设有消防水泵接合器2个，每个流量15L/S。 (2)自动喷水灭火系统

1）项目用房及走道等均设自动喷水灭火设备，喷头动作温度为68℃。 2）按800个左右喷水头设湿式报警阀1个设计。 3）在建筑物的泵房内设有喷淋泵2台(1用1备)。 4）喷淋系统消防水泵接合器2个，每个流量15L/S。 6、电气专业消防设计 （1）火灾自动报警系统

按照有关规范要求本建筑属一级保护对象，楼内办公等场所全面装设火灾自动报警器。

29

第六章 工程建设方案

设计采用两总线智能型火灾自动报警控制系统，具有报警及联动控制功能，楼内设独立专用的消防控制室。

（2）消防联动控制系统 1）室内消火栓系统：

在每只消火栓附近设有带独立地址的手动报警开关，当任一开关被敲击后可向消防控制室的集中报警器报警，显示被敲击报警开关位置，并通过编程自动或手动控制消防泵的起动/停止，并显示消防泵的工作、故障状态,每个消火栓按钮可直接启动消防泵。

2）自动喷水灭火控制系统：

喷水系统中的水流指示器动作后，按其地址编码向消防控制室集中报警器报警。当火灾被压力开关信号确认后，通过编程自动或手动控制喷水泵的起动／停止，并显示喷水泵的工作、故障状态。

3）正压送风控制系统：

防烟楼梯间前室所在防火分区探测器报警后，按地址编码通过接在总线上的控制模块控制正压送风口开启，并联动相应正压送风机起动。当送风温度达到70℃时，送风道上的防火阀动作，按地址编码向消防控制室集中报警器报警。在消防控制中心的集中报警器上可手动控制送风口的开启和风机的起／停并接受其反馈信号。

4）排烟控制系统：

防烟分区内的探测器报警后，按地址编码通过接在总线上的控制模块控制排烟口开启，并联动相应排烟风机起动。当排烟温度达到 280℃时，风机出口处排烟风道上的防火阀动作，按地址编码向消防控制室集中报警器报警，并联动排烟风机停止。在消防控制室的集中报警器上可手动控制排烟口的开启和排烟风机的起／停，并接受其反馈信号。控制挡烟垂壁等防烟设施，并接收其反馈信号。

5）消防电梯控制：

火灾确认后，在消防控制室可手动或编程自动强迫全部电梯降至首层，并在消防电梯首层门旁设“速降开关”供消防部门使用。消防控制室设电梯运行状态信号显示屏。

6）防火卷帘:

火灾确认后，卷帘门两侧控制按钮可起动卷帘升降，下降时设有短时停留功能。时间可现场设定。卷帘位置信号经模块反回总线。用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，防火卷帘一降到底，并反馈信号至消防控制室。

疏散通道上的防火卷帘火灾时按下列程序自动控制下降:

①感烟探测器动作后，卷帘下降至距地（楼）面1.8m;②感温探测器动作后，卷帘下

30

第六章 工程建设方案

降到底。并反馈信号至消防控制室。疏散通道上的防火卷帘两侧设置手动控制按钮。

（3）消防电源

消防用电设备的供电采用单电源供电，应急照明电源采用单电源供电，同时采用蓄电池等做补充应急电源。

7、暖通专业消防设计

（1）排烟风机入口均设280℃排烟防火阀；（2）排风机入口设70℃防火调节阀；（3）无外窗防烟楼梯间及合用前室设有加压送风系统。

8、管线综合工程 （1）管线种类

本工程范围内涉及给水、雨水、污水、热力、电力、电信、七个专业管线。以各专业管线工程设计为基础，整体考虑，统筹安排，合理利用城市土地，综合确定各种管线地下空间位置，为各专业工程管线的设计和规划管理提供依据。

（2）设计原则

1）根据道路横断面设计，结合发展，合理布置，充分利用道路地下空间，尽量减少占用道路以外土地，并应充分考虑远期发展需要；2）各种管线在道路下水平、纵向位置的设计以《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)和各专业的规范、标准等资料为准； 3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道、非机动车道及绿化带下，但由于管线种类多，必要时将检修次数较少的部分管线布置在机动车道下、个别管线需布置在绿化带下；4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，线路尽量短捷，减少穿越交叉路口。减少管线之间的交叉，减少管线埋深，节省工程投资；5）各种管线纵向交叉时应遵循：压力管道让重力管道；小口径管道让大口径管道；可弯曲管道让不易弯曲管道；规划管线让现状管线；对个别不能满足规划要求的，专业管线应局部特殊处理。

(3)管线布置 1）平面布置：

电力、电信、给水管线尽量布置在人行道和非机动车道下。雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量较少，可布置在非机动车道或机动车道下。

2）竖向布置：

①电力、电信、热力管线，最小覆土满足人行道结构层要求即可，一般管顶覆土应不小于0.5米；给水、燃气最小覆土满足冰冻线深度即可，一般管顶覆土应不小于2米。②排水管线应满足用户接入的要求，起端管顶覆土一般应不小于2米。③工程管线交叉时，自地表面向下排列的顺序为：照明、电信管线、电力管线、给水管线、热力管线、排水管

31

第六章 工程建设方案

线。④在各种管线中只有雨、污水管线为重力管线，必须坡向下游，高程只能降低，不能抬高，而电信管线、电力管线、给水管线、热力管线可以根据地形的变化及实际空间的要求，相应调整高程，局部可通过增设少量的管件，从而减少了各种管线的埋深，这样也就必然节省了配套管线的投资规模。⑤整个管线的施工顺序为先下后上，先深后浅，即先施工雨、污水管线，然后依次顺序为给水管线、电力电信缆沟、直埋电缆。

（八）通讯

由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。 （九）交通

对外交通主要依靠现规划路，与项目区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。

（十）绿化景观系统

道路及活动场地进行硬化，面积3700㎡，机动车道为砼面层，活动场地及人行道为环保砖。道路两侧及用房周围绿化，绿化面积2800㎡，绿地率达到35.42%，给人一个赏心悦目的活动场地。场地内绿地栽树，种植花草，配备健身器材、休闲设施等。

32

第七章 建设用地征地拆迁及移民安置分析

第七章 建设用地征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案

项目所在地为新城区，位于临潢大街南，支七路东。项目占地面积7964㎡。该区域交通十分便利，地域广阔，该宗地块集多个优势，是办公用地的黄金地带。项目建成后可进一步发挥市场规模效应，地理位置得天独厚。

本项目规划化为办公用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《**市土地利用总体规划》规划建设用地区内，**市规划局统一在用地规划区内建设。

二、土地利用合理性

经**市规划局批准，**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼总占地面积7964㎡。总建筑面积18614㎡。建设用地为城市建设规划用地，不占用耕地；建设项目地域内尚未发现矿床和文物；项目区城市排水设施已建设，有利于防洪和防涝，项目的选址不会对相关单位造成不利影响。本项目占地规模合理，项目的建设符合节约和有效使用土地的要求，大大提高了土地的利用率，节约土地资源，符合规划要求。

该项目已取得**市规划局《建设用地批准书》和《项目选址意见书》，建设用地取得方式符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》有关条款

三、征地拆迁和移民安置方案

项目区地面无设施，坚实地域内没有居民住宅，无需移民安置。

33

第八章 节能措施

第八章 节能措施

一、用能标准和节能规范

（一）项目所遵循的国家能源标准或指标

1、《中华人民共和国节约能源法》（2007.10.28）；

2、《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院令第53号，2008.08.01）； 3、《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JG926-95》；

4、《民用建筑节能管理规定（2005）》(中华人民共和国建设部令第143号)； 5、《公共建筑节能设计标准》；

6、《采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001》；

7、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001》；

8、《民用建筑供热计量管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部2008.10.06)； 9、《关于加强建筑节能材料和产品质量监督管理的通知》（建科[2008]147号）。 （二）地方的合理用能标准及节能设计规范

1、内蒙古自治区地方标准《居住建筑节能设计标准》；

2、《内蒙古自治区人民政府关于印发自治区节能减排实施方案的通知》（内政发〔2007〕95号）；

3、《内蒙古自治区人民政府办公厅印发关于加强建筑节能工作若干规定的通知》（内政办发〔2007〕67号）；

4、《**市人民政府关于印发**市节能减排实施方案的通知》（赤政字〔2008〕026号）。

二、项目能耗状况和能耗指标分析

（一）项目所在地**市能源供应状况

**市的能源工业是全市的主导产业之一，对全市经济和社会发展起着重要的支撑作用。能源工业主要包括：煤炭工业、电力、热力生产和供应业、石油和天然气及水的生产和供应业。2008年，全市规模以上能源企业62户，资产总额342亿元。当年实现销售收入146亿元，实现利税18.23亿元，其中：利润12亿元，税金12亿元。

1、煤炭工业：煤炭是全市能源工业的主体，长期占有主导地位，发挥着极为重要的作用。全市拥有煤炭储量35亿吨左右，煤种大多属于老年褐煤。2008年，全市现有煤炭生产企业47户，生产原煤2566万吨。

2、电力、热力生产和供应业：到2007年底，随着一批重点电力建设项目的实施，全市各类发电装机容量达到296.54万千瓦，年供热能力1300万吉焦。全市规模以上电力、

34

第八章 节能措施

热力企业共30户，资产总额193.78亿元。2008年规模以上企业发电158.3亿千瓦时（不含企业自备电厂年发电10亿千瓦时）。

2008年随着一批电力建设项目的陆续开工建设，全市总装机容量达到400万千瓦，其中，风电装机容量达到106万千瓦，突破百万千瓦大关，占发电总装机容量的26.5%，将率先成为内蒙古自治区乃至全国最大的绿色能源产业基地，预计2009年风力发电新增装机80万千瓦。

3、石油和天然气工业：目前，全市共发现两处石油天然气资源，均隶属于辽河油田。阿旗科尔沁油田1993年投入试采油，先后投产了包日温都、马家铺、交力格3个油区，总计含油面积284平方公里，石油地质储量4826万吨。共有各类井550余口，日产油300吨，初步建成了百万吨原油集输骨架工程和最高年产50万吨的中小型油田。 （二）项目的能源消耗种类和数量 1、项目能源品种选用原则

本项目根据国家和内蒙古的相关节能与环保政策本着节能、环保、因地制宜的原则结合本项目区域定位、办公、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。

2、能源消耗种类及数量

本项目主要是水、电力和燃料等能耗。 1）采暖

本工程由**富龙热力公司供热，供暖煤采用95/70℃的热水。供热耗热量指标采取50W/㎡。本项目供暖面积为14614㎡，总热负荷为489.57KW，年消耗热力量为769.84万MJ/a，折标系数0.03412kgce/MJ，折标煤262.67tce/a。

**市区的采暖期为182天，**市区采暖期计算室外温度为-18℃，室外平均温度为-6.0℃。

则**市区供热负荷系数K=0.67。

项目采暖耗热功率为采暖热负荷与采暖面积与供热负荷系数的乘积，即本项目的采暖耗热功率＝采暖热负荷×取暖面积×供热负荷系数。

采暖年消耗热力量为采暖耗热功率与年采暖时间的乘积，采暖期为182天。年消耗热力量： 769.84万MJ/a。热力折标系数为0.03412kgce/MJ，则热力折标煤262.67tce/a。

2）给水 用水量：

绿化耗水量按1.5L/m2.次．每年喷洒180次计算。 未预知水量按10％估算。项目用水量计算见下表：

35

第八章 节能措施

项目最高日用水量21.12m3/d，最大时用水量1.52m3/h。 则年耗水7708.8m3，折标系数0.0857kge/t，折标煤0.66tce/a。 3）供电

该项目总建筑面积为18614㎡。其中地上建筑面积为14614㎡，地下建筑4000㎡。

①有功功率（P）＝计算面积×用电指标×需要系数；②视在功率（S）＝有功功率÷功率因数；③S2=P2+Q2；④功率因数＝有功功率（P）/视在功率（s）。

综上所述，项目的年耗电总量为79.58万kwh/a。电力当量值折标系数为0.1229kgce/kwh，则电力折标煤97.80tce/a。

4）本项目年综合耗能量折标煤值361.13tce/a。

三、节能措施和节能效果分析

（一）节能设计措施

（1）规划节能设计 1）合理规划

建筑的规划设计是建筑节能设计的重要内容之一。要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析，使得建筑物在冬季最大限度地利用太阳辐射的能量，降低采暖负荷；夏季最大限度地减少太阳辐射的热并利用自然通风降温冷却,降低空调制冷负荷。因此，在尽可能的情况下，建筑物应优先采用南北向或接近南北向。

对土地的综合利用，不仅技术上可行，而且经济效益明显，既能有效地提高土地利用率，改善景观，优化环境，也能有效降低工程费用。

2）美化和绿化环境,缓解热岛效应 （2）单体设计阶段节能设计 1）合理的建筑体形

合理的建筑体形能够减少建筑物与外界的热量交换，在其他条件相同时，体型系数(建筑物外围护面积与其所包围体积之比)越大，单位面积散热量也越大，对节能不利。因此，正确处理建筑形式多样化和节能的关系，是建筑设计中应当引起重视的问题。另外，建筑物的外形越简单，其外壳的表面积越小，热交换量亦越少。因此，建筑物的造型宜简洁、完整，尽量避免复杂的轮廓线。

2）平面设计阶段

充分考虑室内空间的合理性，尽可能让每个居室都有穿堂风，夏季利用自然通风进行降温。保证主要居室有朝南的充分日照，在冬季有充足的阳光，基本满足白天的自然取暖

36

第八章 节能措施

要求。

3）立面设计阶段

立面设计讲究实用原则，尽可能减少外墙的凹凸面，改善建筑体形，使建筑体形系数达标，以减少热量散逸，在满足日照、采光的前提下，要根据不同朝向控制窗墙比，目前广为流行的凸窗、转角窗、大面积幕墙窗、落地窗对节能是不利的。

在外墙立面选材方面，为使建筑节能系统更合理并发挥节能投资效益，选择浅色饰面外墙，以反射太阳辐射，降低建筑能耗。

4）屋面的节能

在不断改进建筑外墙、外窗的保温性能后，还必须进一步加强屋面保温隔热的研究。屋面节能措施的要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果，如选用吸水率较高的保温材料，屋面上应设置排气孔以排除保温层内不易排出的水分。现在，高效保温材料已经开始应用于屋面，一些建筑的屋面保温，采用复合泡沫板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥珍珠岩做法，就克服了常规作法的诸多缺点。这种复合泡沫板施工方便、价格低廉、不污染环境；芯板为柔性制品，不仅适用于具有平面的屋面，也可用于带有曲面的屋面，其保温工程更可显示出它的优越性。其主要技术指标，表观密度为110～150kg/m3；导热系数为0.04～0.06W/m·K；蓄热系数为0.90～0.11m2K。抗压强度大于0.2MPa；吸水率小于0.01%；蒸汽渗透系数为2.18×10-7g/m.n.Pa。这些指标充分体现了复合泡沫板密度较小，导热系数较低，而且吸水率和蒸汽渗透系数也都很低。这是保温性能好的材料所必须具备的。 （3）暖通空调系统节能措施 1）合理选择冷热源系统；

2）合理选择采暖、通风与空调系统； 3）空调运行的节能措施。 ①合理确定新风量

在满足室内卫生条件的前提下，尽量减少新风量可达到节能效果。但同时应考虑全新风运行的可能性。

②防止过冷和过热现象

通过合理分区和恰当设置恒温器来防止室内过冷和过热现象的发生。

③改变空调设备启停时间；预冷和预热时停止取用新风。在间歇空调时，应根据围护结构热工性能、气候变化、房间使用功能等因素确定最合适的启动和停机时间，在保证舒

37

第八章 节能措施

适的条件下节约能耗。在预冷和预热时停止取用新风可以降低能量损耗和缩短开车时间。

④过渡季尽量利用室外新风

在过渡期应该采用全新风运行，这样不仅缩短制冷机运行时间，减少新风耗能量，同时可以改善室内空气质量。当然如果具备自然通风条件则更加节能。

⑤提高输送能量的效率

通过采用大温差，低流速，低摩阻管道，输送效率高的载能介质和选用效率高、部分负荷特性好的动力设备，可以减少输送过程的能耗，从而提高输送效率。

⑥建筑设备的自动化

完善的自动化控制系统的配备，可以达到最佳的节能效果。 ⑦加强日常管理

实践证明，只有加强日常管理，才能使建筑节能收到实效。 （4）其他节能措施

1）利用计算机对供暖系统进行全面的水利平衡调试，采用以平衡阀及其专用智能仪表为核心的管网水力平衡技术，实现管网流量的合理分配，做到静态调节。既改善供暖质量又节约能源。

2）积极努力做到按户计量及室温控制调节。 （二）节能技术

（1）选用保温效果好的新型保温材料对管道进行保温有利于节能。另外，在条件允许的情况下，尽量采用直埋的敷设方式也有利于节能。

（2）采取太阳能一体化技术

太阳能一体化建筑是太阳能利用的发展趋势。利用太阳能为建筑物提供生活热水、冬季采暖和夏季空调，同时可以结合光伏电池技术为建筑物供电。

（3）采用节能产品

购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。

38

第九章 生态和环境影响分析

第九章 生态和环境影响分析

环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的生活场所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，在进行项目开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市建设的可持续发展。

城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。

一、施工期环境影响分析

（一）项目场址环境现状

项目所在地已建或在建完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。环境空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二类标准。声环境质量临街处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）四类标准，其它处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类标准。 （二）施工期环境影响分析及对应措施 l、对空气环境的影响及对应措施

施工期扬尘产生的主要环节为：场地平整、土方挖掘、建筑垃圾、建筑材料的运输。扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度及天气诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。针对施工期扬尘较严重的环境问题，项目工程在施工期拟采取如下控制措施；

（l）在施工过程中，作业场地将采取围挡、围护以减少扬尘扩散，围挡、围护对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为2.5m/s时可使影响距离缩短40％。在主干道两侧的施工现场周围，连续设置不低于2.5m高的围挡，在一般路段应连续设置不低于1.8m的围挡，并做到坚固美观。围护高度可按路高于建筑物高度设置为宜。

（2）在施工场地安排员工定期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定。一般每天洒水1-2次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。施工场地

39

第九章 生态和环境影响分析

洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量将减低28％-75%，大大减少了其对环境的影响。

（3）对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落。同时，车辆进出、装卸场地时应用水将轮胎冲洗干净：车辆行驶路线应首选外环路，尽量避开居民区和市中心区。

（4）使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。

（5）在施工场地上设置专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地应避开居民区的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘。

（6）对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运、以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境。

设计中应选择合理的地平标高，优化竖向设计，做到区内土方平衡，减少土方外运和运入。以免造成周边地区生态破坏和水土流失。建设过程中尽量减少扬尘和做好水土保持工作，避免对周边环境的破坏，切实执行《中华人民共和国水土保持法》。总之，只要加强管理、切实落实好这些措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。

2、对声环境的影响及对应措施

噪声成因及特点：建筑施工期的噪声源主要为施工机械和车辆，其特点是间歇或阵发性的，并具备流动性、噪声较高。施工噪声特别是夜间的施工噪声对环境的影响是较大的。

施工噪声影响缓解措施： （1）从声源上控制。

（2）合理安排施工时间：施工单位应合理安排好施工时间，除工程必须，并取得环保部门批准外，严禁在12:00-14:00、22:00-6:00期间施工．

（3）采用距离防护措施。

（4）使用商品混凝土，避免混凝土搅拌机等噪声的影响。 （5）采用声屏障措施。

（6）施工场地的施工车辆出入地点应尽量远离敏感点，车辆出入现场应低速、禁鸣。 （7）建设管理部门应加强对施工场地的噪声管理，施工企业也应对施工噪声进行自律，文明施工，避免因施工噪声产生纠纷。

（8）建设与施工单位还应与施工场地周围单位、居民建立良好的关系，及时让他们了解施工进度及采取的降噪措施，并取得大家的共同理解。若因工艺或特殊需要必须连续施

40

第九章 生态和环境影响分析

工，施工单位应在施工前三日内报请环保局批准，并向施工场地周围的居民或单位发布公告，以征得公众的理解和支持。

3、施工垃圾对环境的影响分析及对应措施

固体废物的来源：固体废物主要来源于施工过程中产生的建筑垃圾、弃土，以及施工人员产生的生活垃圾。建筑垃圾主要为残砖、断瓦、废弃混凝土等。

环境影响分析及处置措施：施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响城市景观，而且还容易引起扬尘等环境问题，为避免这些问题的出现，对施工中产生的固体废物必须及时处理。施工期的建筑垃圾应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理或用于筑路、填坑。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。施工期的生活垃圾量很少，主要是厨余垃圾，另外还有少量工人用餐后的废弃饭盒、塑料袋等。如不及时清理，在气温适宜的条件下会滋生蚊虫、产生恶臭、传播疾病。采取定点堆放、即产即清的方法外运至指定地点消纳。 4、对交通的影响及对应措施

施工期间，现场产生的大量建筑垃圾和生活垃圾需要运出，大量的建筑材料需要运入，运输车辆将会对城市的交通带来一定影响。建设单位、施工单位应会同交通部门定制合理的运输路线和时间，尽量避开繁忙道路和交通高峰时段，以缓解施工期对交通带来的影响。另外建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置，并不定期地检查执行的情况。采取上述措施后，将会有效地减轻施工期对交通的影响。

5、对生态环境的影响及对应措施

建设场地现有植被主要为零星野生灌木，该工程施工期对生态环境的影响主要是对区域内植被的影响和可能产生的水土流失影响。

（l）施工过程对建设区域植被的影响

施工过程需对建设场地进行开挖、填筑和平整，使原有的植被被铲除，从而使绿化面积有所减少，施工完成后，项目将进行大面积绿化美化，届时绿地率为35.42%，并且以稳定的乔木、灌木和花草取代现有野生灌木和蔬菜，而稳定的乔、灌木的生态效应要远远高于野生灌木的生态效应。因此，尽管施工期对建设区域植被有一定的不利影响，但随着施工期的结束和绿地设施的完善，这种影响也将随之消失。

（2）施工过程可能造成的水土流失影响

随着施工场地开挖、填方、平整，原有的表土层受到破坏，土壤松动，或者施工过程中由于挖方及填方过程中形成的土堆不能及时清理，遇到较大降雨冲刷，易发生水土流失。

41

第九章 生态和环境影响分析

但从另一方面来看，拟建场地地势较低，如不遇暴雨不易发生大的水土流失。因此，只要加强施工管理、合理安排施工进度，就可以避免发生水土流失。随着施工期结束，建设场地被水泥、建筑及植被覆盖，有利于消除水土流失的不利影响。

总之，项目施工期对环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，影响即自行消除。建设单位和施工单位在施工过程中只要切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理和控制措施，施工期的环境影响将得到有效控制。

（三）营运期环境影响分析及对应措施

废水：主要为办公产生的生活污水；废气：主要为汽车尾气污染；噪声：主要为生活噪声、交通噪声；固体废物：主要是生活垃圾。

对应措施：生活污水就地处理后，经市政管网送污水处理厂；生活垃圾收集于垃圾屋后统一送往市政垃圾场；种植绿化隔离带，增大绿地率，合理配置绿化，增大绿树率，以减少汽车尾气、交通噪声及扬尘的污染，营造良好的区域气候；在周边种植一些吸收有毒有害气体较强的树木，如洋槐、榆树、垂柳等，对空气起到一定的净化作用。 （四）环境影响综合评价结论

本项目位于**市新城区，位于临潢大街南，支七路东。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，适于**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。目前该区域生态环境质量现状一般，为典型的城市生态环境。该项目的建设会对该区域造成短时期的、可逆的环境影响。项目在建设期及投入使用后，通过加强管理，确保污染治理设施稳定正常运行，各项污染物达标排放并符合总量控制指标的要求，可以有效的控制项目对环境的影响，对周围环境影响不大。

本项目建设符合城市总体规划，具有较好的社会、经济和环境效益。同时，也存在一定的、合乎常规的不利环境影响因素，其影响的程度和范围是完全可以接受并能很好处理的。只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周围环境及自身环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地建设可行。

二、项目环境经济损益分析

（一）社会效益分析

项目建成后具有广泛的综合社会效益：它不仅改变**XX房地产开发有限责任公司办公环境，而且改变城市面貌，提供就业机会，具有较好的社会效益。

1、对生活质量影响

42

第九章 生态和环境影响分析

新建项目具有多功能组合空间，适用性强，排水设施完善，适合现在和将来高度文明的需要。室外有花草绿地，林荫道路，区内服务设施综合配套，使办公舒适度和方便性将有明显的提高。

2、促进市政建设

项目建成后，促进了市政建设。项目建成后绿地率为35.42%，符合城市规划管理条例中的对新开发绿地率不低于30％的要求，改善了区域内的绿化环境，为城市增添了一个新的绿色景观。

3、增加了就业机会

建设项目施工过程中需要大量的建设人员；工程建成后，居住区物业管理、工程维修服务等行业，需要大批人员上岗就业，使经济收入有所变化，在一定程度上会扩大就业范围，给居民就业带来有利的影响。

4、增强全社会环境保护意识

项目建设不仅改变了城市形象，对环保意识的提高也将起到积极作用。通过本项目的宣传和介绍，在不同程度上对办公人员进行了爱护生存环境、保护生态环境重要性的广泛宣传，由此将会带来一定的社会影响。

（二）环境效益分析 1、减少污染物的排放

项目建成后，由于实施集中供暖、燃用清洁能源。在美化周边环境的同时，也使得城市环境空气质量得以保持。

2、改善了办公条件和城市景观

项目建成后，绿地率为35.42%，综合楼掩映在绿树、鲜花、芳草、绿地之中，极大的改善了办公条件和城市景观，绿地稳定地发挥生态效益，为项目实施“绿色、环保”计划迈出了坚实的一步。

综上所述，项目的建成，必将产生显著的经济效益、社会效益和环境效益。

43

第十章 项目职业安全消防及组织管理

第十章 项目职业安全消防及组织管理

一、职业安全与消防

（一）编制依据与原则

本项目建筑面积18614㎡,其周边无重大火灾险源。项目建设要严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针。

消防设计主要依据为《建筑设计防火规范》、《规范灭火器配置设计规范》、《建筑物防雷设计规范》、《火灾自动报警系统设计规范》。

（二）消防措施

尽管在本项目中无大量的易燃、易爆等物质产生，火灾危险性丙类。但为了进一步加强防火意识，采取以下防火措施：

1、在工程设计中充分考虑防火距离和消防通道，确保疏散通道畅通。

2、建筑物消防严格按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2010）和《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005年版）要求进行设计。

（三）劳动安全

本项目在建设中和建成运行中要严格按照国家有关劳动安全的规定操作。努力改善工作条件和环境，加强劳动保护，以保障职工的身体健康，维护职工正常的工作、学习秩序。为此采取以下安全措施：

1、施工中要严格按照安全操作规程设立安全网，电力及传动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范，防止无关人员进入工地。

2、项目建成后，对各项设施做好安全检查，以杜绝安全隐患。必要时利用警示牌提醒注意，以确保安全。

二、项目组织管理

（一）组织领导

为保证本建设项目的实施，该项目实行项目负责人责任制，由建设单位组建项目领导小组，法定代表人为项目负责人。

（二）项目管理制度

在项目实施过程中，推行领导责任制、项目质量负责制、项目法人代表负责制、质量终身负责制，接受上级组织的项目前期培训，配合项目工程质量监理部门对工程进度、安全生产等进行检查并协助验收。

44

第十章 项目职业安全消防及组织管理

领导小组下设项目部、计划财务部门、施工管理部门、设备材料管理部、技术管理部等部门。各部门内部要实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：项目部负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作：计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订货、采购、保管及调拔等工作；技术管理部门主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核，处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。

3、施工管理措施

坚持先勘察、后设计、再施工的原则，严禁搞边勘察、边设计、边施工的“三边”工程。项目建设要做好统筹安排，有计划有步骤的进行，设计工作完毕、资金到位后立即进行施工。

45

第十一章 项目实施进度

第十一章 项目实施进度

一、建设工期

**XX房地产开发有限责任公司综合办公楼建设项目包括项目前期准备、工程设计、建筑安装工程、竣工验收等工程环节。项目建设期约为24个月，即2012年9月-2014年9月。

二、项目实施进度安排

可行性研究报告尽早通过是关键，以便初步设计、施工设计能按时完成；资金到位要同步进行，施工的同时设备订货要全面开展，以满足运营的要求。项目建设期实施进度为：

具体工程进度安排见下表：

序项目2012 十2013 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十十2014 一 二 三 四 五 六 七 八 九 号 名称 九 十 十一 二 1 设计前期 2 施工图设计 3 工程招标 4 工程地质详勘 5 施工准备平整 6 主体工程 7 安装、内部装修 8 竣工验收 一 二

46

第十二章 工程招标

第十二章 工程招标

一、工程招标

依据《中华人民共和国招标投标法》和中华人民共和国发展与改革委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》有关精神，为了保护国家利益，社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，本工程对工程施工、设备及材料采购等进行招标。

（一）项目业主

**XX房地产开发有限责任公司 （二）招标范围

主要招标范围：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。 （三）招标组织形式

招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的代理招标单位负责组成。 （四）招标方式

工程类项目招标包括公开招标和邀请招标两种，其中公开招标是全范围的，也称无限竞争性招标，是一种由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布招标公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。邀请招标是针对性的，也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位选邀请招标流程择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。

1、公开招标的优点

公开招标的优点在于能够在最大限度内选择投标商，竞争性更强，择优率更高，同时也可以在较大程度上避免招标活动中的贿标行为，因此，国际上政府采购通常采用这种方式。

2、公开招标的缺点

公开招标由于投标人众多，一般耗时较长，需花费的成本也较大，对于采购标的较小的招标来说，不宜采用公开招标的方式；另外还有些专业性较强的项目，由于有资格承接的潜在投标人较少，或者需要在较短时间内完成采购任务等，最好也采用邀请招标的方式。

本项目投资人为自然人，可以采用邀请招标的方式。招标单位按照招标流程应当公开发布资格预审公告，进行资格预审，通过评审从符合相应资格条件的投标人中以随机方式选择三家以上的投标人，向其发出投标邀请书。。

47

第十二章 工程招标

二、组织程序及机构

按国家有关规定，业主单位要有专门的招标部，按程序组织实施招标过程，业主单位即买方要委托招标代理机构组织招投标过程，委托设计单位编制招标文件。评标要成立专家组，负责对投标书进行技术商务评审，评审结果上报评标委员会审定，整个招标采购过程要经过纪检监督部门的监督管理。

三、招标基本情况表

项目招标方案表

招标范围 全部 招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 重要材料 其他 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 部分 招标 ★ 招标组织形式 自行 招标 委托 招标 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 招标方式 不采用的 公开 招标 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 邀请 招标方式 招标 48

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/dgmo.html