城市土地集约利用内涵分析

城市土地集约利用内涵分析

国土资源LAND & RESOURCES

城市土地集约利用内涵分析

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城市土地的自然特性

１．土地位置的固定性

土地是真正的不动产，占据地球表面一定空间的土地是自然综合体，具有明显的地域性。每一块土地都有固定的区位，形成其特殊的位置，不能移动。土地位置的固定性，要求人们就地利用和改良各种土地。

２．土地质量差异性

由于土地自身条件以及相应的气候条件的差异，造成土地质量的巨大差异。在城市用地中，土地质量的差异将从根本上影响到城市用地类型和分布，因此对于城市土地集约利用来说，显得更加重要。

３．土地功能的持久性

土地与机器、工厂等生产资料不同，它作为一种生产要素具有不可消耗性。“只要处理得当，土地就会不断改良”。在合理使用和保护的条件下，农用地的肥力不断提高，非农业可以反复利用，永无尽期。土地的这一特性，为人类合理利用和保护土地资源提出了客观的要求与可能，也是人们在利用土地的过程中，要考虑集约利用的问题。

４．面积的有限性

土地是地球表面陆地部分，其面积具有不可再生性。在不合理利用的情况下，土地资源还将发生退化，甚至无法利用，从而使可利用的土地面积减少，“土地有限是一种普遍的现象”。所以迫使人们必须充分、合理地利用全部土地，生产更多的财富来满足人类的需要

文营口市国土资源调查院　王　刚　刘　杰

城市土地供应在总量上虽然具有扩张利用增大的可能，但耕地资源的急剧减少，导致城市土地总量经济供给减少。同时，由于土地位置的固定性和区位的惟一性，在特定地段出现土地经济供给的相对稀缺。土地稀缺性要求城市土地必须集约利用，充分挖潜土地级差，提高土地利用效率。

２．城市土地效应的聚集性和城市土地报酬递减性聚集和规模经济理论告诉我们，城市存在都市化规模经济。城市土地利用的一个非常重要的特性就是它的聚集效应。随着资本和物质在一定面积土地上的聚集，会产出各单位效益的更高聚集效益，并因此可以使城市土地具有极大的产出。土地报酬递减性来源于城市的拥护成本，其中特别是环境成本。对于单一城市地块来说，报酬递减规律表现在建筑成本和土地价格的平衡上。提高城市土地聚集效益和降低城市土地拥护成本上升是确定城市土地集约利用需要平衡的关键问题。

３．城市土地利用的多维性

土地是地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿产、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然历史综合体，包括人类过去和现在的种种活动结果。土地资源是一定技术条件和一定时间内可为人类利用的、并从中得到收益的土地。从根本上来说，土地是个立体的三维空间实体，包括地下层、地表层和地上层，其地下层和地上层范围为现今人们利用土地的技术所能达到的程度。

对于城市土地利用来说，其各种经济活动能力在土地立体空间的利用。除了城市土地平面结构开发以外，更重要的是充分利用地上和地下的立体空间。正是基于这一特性，使得城市土地的空间利用存在多样性和复杂性，而土地集约利用的研究具有更大的挑战性。

４．城市土地利用后果的综合性

城市土地是城市社会、经济、生活等各项活动的载体，一个自然历史经济综合体，是生态经济系统的基础因子。土地相互连接在一起，不能分割，不可移动。每块土地或每一区域的土地利用后果，不仅关系到本区域的经济效益以及本

经济特性

１．城市土地区位重要性以及土地供给的稀缺性

位置对城市土地来说是非常重要的，城市土地的质量主要取决于城市土地的位置及其该位置下的区位条件。区位不是简单的距离关系，而是多因素影响的空间关系的总和。从影响范围来看，城市土地区位分为三个层次：宏观区位、微观区位和中观区位，不同的区位条件决定了城市土地的价值、利用战略和利用方向，并直接影响到土地利用的可能强度。

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国土资源（２００８年增刊１）

城市土地集约利用内涵分析

土地利用　　Ｌａｎｄ　Ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ

区域的生态和社会效益，更重要是影响到临近区域甚至整个城市、国家的经济、生态和社会效益，产生巨大社会后果。

力的经营方式。……在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力。”

宋春华等（１９９３）主编的《房地产大辞典》中对“土地集约经营程度”的解释是：“土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；所之亦然。反映集约经营程度不同的指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。”

原国家土地管理局局长邹玉川在１９９６年土地日发表文章指出，城市土地内涵挖潜、集约利用的潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜力可挖；二是调整城市用地布局，提高土地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地潜力可挖；四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖。

杨重光（１９９６）认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容：①城市单位面积的产出率不断提高；②通过土地利用规划、城市总体规划科学和合理利用城市土地，建立合理和经济的空间布局，并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展；③通过旧城市改造和房地产开发结合调整产业结构，调整用地结构，提高城市土地的整体利用水平，最大限度地利用现有土地。

林坚等学者（２００４）从规划角度出发，认为城市土地集约利用指的是“以符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源”。

上面关于土地集约利用的观点，从不同的角度和范围进行界定，但是忽视了城市土地集约利用的前提与必要条件。即：如果城市布局和用地结构不合理，在城市建设中，即使投入再多，容积率和使用强度再高，不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应；另一方面这些观点中土地集约利用所包含的内容太多，把不同性质的内容都包罗在一起，这样就把土地集约利用的概念变得越来越模糊。

综上所述，城市土地集约利用的内涵为：在合理布局、优化用地结构和可持续发展的前提下，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，充分发挥土地潜力，提高建成区土地的使用效率和利用效率，使土地的经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一，兼顾当前利益和长远目标，促进城市土地利用结构优化和功能不断提升。

城市土地集约利用的概念及内涵

集约利用来源于经济生产活动之中，又应用到农业土地利用上，而城市土地集约利用的概念是由农业土地集约利用转移过来的，其主要意思是：通过增加土地收入来获得土地报酬。但是由于城市土地利用方式的特殊性，中外学者对城市土地集约利用的概念及内涵有着不同的理解，增加了研究城市土地集约利用的难度。现把一些国内外学者主要的土地集约利用概念列举出来。

著名土地经济学家理查得 Ｔ 伊利（ＲｉｃｈａｒｄＴ．Ｅｌｙ，１９２４）在其《土地经济学原理》中这样说道：“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫土地集约利用。”

毕宝德（２００１）在其所著的《土地经济学》中认为：“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。……人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益。”

肖梦（２００２）认为，城市土地集约化使用，“可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。也就是提高城市土地利用的集约化利用。”

丘金峰（１９９２）主编的《房地产辞典》在解释城市土地利用集约程度时指出：“城市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资作使用状况。衡量城市土地利用集约程度的指标有：①资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资资额；②技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映；③人口集约度。”

马克伟（１９９５）主编的《土地大辞典》中对“土地集约经营”的解释是：“土地集约经营是土地粗放经营的对称，是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能

ＬＡＮＤ＆ＲＥＳＯＵＲＣＥＳ

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