常熟市住宅小区停车

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常熟市住宅小区

诊断停车“管理难”

■ 文│薛莉花

随

着居民私家车拥有量的逐年上升，住宅小区车位少，业主汽车停放难已成为一个呼声强烈的热点问题，并由此造成停

地下停车位，有了汽车直接停在小区路面，随着入住业主的增多，出现了路面停车激增，而地下停车位却无人问津的状况。

最终，“停车难”乱象导致“并发症”。由于“停车难”，客观造成了业主的无序停车，从而导致小区管理上的“并发症”：一是部分汽车野蛮地停放在绿化带内，严重破坏了现有的绿化带，部分老小区的业主甚至将小区绿化改为水泥地停放汽车；二是车辆数量太多，占据了整个小区的主干道、次干道，影响了小区的消防安全和交通安全；三是汽车露天停放，容易出现汽车被损坏和被盗窃的现象；四是汽车停放引发邻里纠纷不断。

车难成为住宅小区物业管理中的一个难点问题，这一问题在常熟这样的二线城市也概莫能外。

“停车难”乱象

通过对常熟市近几年开发建设的22个新建住宅小区车位建设情况进行调查，22个住宅小区共有业主和住户17915户，现有汽车13006辆，拥有汽车的业主和住户占72.6%；规划建设车位共计8950个，平均车位建设指标为1：0.5,其中地下车位6951个，占77.67%,地上车位1989个，占22.23%。6951个地下车位中，开发企业已出售2893个，出租136个，空关3922个，空关比例占56.42%。22个小区中共有10个小区的开发企业可以出租地下车位，但出租数量仅为136个，占未出售车位的6.54%。

另据有关部门统计，截至2009年10月20日，常熟市私家车有101314辆，同比增长20%，而全市社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加，距离一车一位的理想状态相差甚远。由此，造成汽车车位与汽车拥有量的供需矛盾十分突出。即便是近两年交付使用的新建住宅小区提高了汽车位配置标准，但是随着近两年车辆的剧增，很多小区也明显出现了粥少僧多的现象。

但是，也有部分小区出现“路面激增，地下空闲”的现象。由于地下车库售价较高，加上业主对人防车库等认识概念上的模糊，往往不愿意购买

“停车难”原因分析

一是机动车数量急剧增加。汽车数量的增加，尤其是私家车的急剧增长，是导致当前“停车难”的最直接的原因。目前，常熟市私家车辆以每月一千多辆的数量激增，有关部门预计常熟市未来3至5年，汽车仍将以每年20%左右的速度增长。业主购买的私家汽车数量迅猛增加，远远超过了小区配备的停车位，停车位供需矛盾会更加突出。

二是停车位规划标准低。常熟市目前大部分住宅小区规划停车位标准较低，开发商都尽可能在有限的土地上多盖房子，尽管大多数小区都有地下停车库或路面停车位，但是数量远远不能满足需求业主的需求，业主们为了得到停车位而争吵打闹的为数不少。

三是停车管理措施不到位。目前，多数路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性。如按照

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管理成本制定的收费标准，目前常熟市路面停车最高收到80元/月，而地下停车位未购买使用权的则要付租金250元/月，购买使用权的则交付40元/月服务费，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用。另外，路面免费停车，造成购买了车位的业主也将汽车停放在路面上，加剧了这一矛盾。

值得注意的是，部分开发企业对小区内修建的配套停车设施一般都是只售不租，可是，其地下车位往往因过高的市场售价让不少有车族望而却步，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈，进一步加剧了小区停车难矛盾。

四是停车管理缺乏具有完整性、系统性、统一性的行政法规，无法适应住宅小区停车管理的需要。同时，也由于没有强有力的行政措施，小区内出现了停车位被占用或被挪做他用、不服从规定乱停车、有了车位（库）也不停等现象，物业服务公司只能劝说制止，没有行政执法权，业主往往不听，造成业主与物业服务公司，业主与业主之间的纠纷，有的小区还出现汽车堵门的现象。

区停车位。政府在对老小区进行综合改造中要因制宜，合理布局，通过采取调整绿化、加宽道路、拆除违章建筑等办法来增加停车泊位；三是合理调整新建小区停车泊位。对于现有车位无法满足业主停放的新建住宅小区，交警、消防等部门要指导物业服务企业制定道路临时停车方案，在不影响交通以及消防安全的前提下尽量多划定道路临时停车位；道路临时停车位还不能满足业主停车要求的，可由物业服务企业会同业委会拟定停车泊位改造方案，适当将部分绿化改为草坪砖停车位，改造方案征得2/3以上相关业主同意后，报规划、绿化等职能部门批准后实施调整。

其次，要加强管理。一是要督促开发企业租售并举。根据《苏州市住宅区物业管理条例》规定，督促开发企业将未出售的车位、车库向业主出租，主管部门对

拒绝出租的开发企业要进行处罚；

二是

停车；四是盘活现在停车资源。充分利用经济手段合理分配现有资源，尤其是在停车泊位紧张的小区，由交警和城管部门在其出入口附近道路宽畅的主干道，划出一定数量的停车泊位供居民夜间免费停车。对被移作他用或没有使用的停车库应尽快恢复停车功能；五是执法进小区。消防部门要积极指导小区物业服务企业和业委会制定临时占用小区道路划线停车方案，对物业服务企业上报的临时停车方案要及时进行审批。城管、当地派出所、社区要与小区联动，支持住宅小区停车管理，城管执法人员要定期对住宅小区车辆停放进行巡查，对占用消防通道、影响交通、破坏绿化等行为的车辆视情节轻重进行一定处罚。

第三，调整现有停车收费规定。建议物价部门对现有住宅小区停车收费办法进行修订，对已成立业委会的住宅小区，路面停车收费标准由业委会与物

“停车难”出路与建议

解决停车难是一项系统工程，从发展的观点来看，要解决规划、管理和配套法规等重要环节和问题。

首先，要合理规划。一是规范新建住宅小区停车泊位建设。通过采取提高新出让地块停车位规划建设指标，力争以1:1的标准（高档小区需超过此标准）配置新建小区的停车位规划指标，尤其是提高露天停车泊位规划指标，在规划设计上加宽小区主次干道路，为今后增设道路临时停车提供便利条件，同时督促开发建设单位严格按照规划要求建设停车泊位，尽量满足小区内居民停车需求；二是合理增设老小

清理人防车库。对于住宅小区内按规定建设的人防车库，建议由人防部门统一进行清理，开发企业已出售或出租的，由人防部门统一收回，并委托物业服务企业进行统一管理；三是规范物业服务企业停车管理。住宅小区物业服务企业应建立健全停车管理制度，封闭式小区实行车辆进出登记制度，由物业服务企业统一制作发放小区车辆出入证，实现有序

业服务公司约定，报物价备案；对于未成立业委会的住宅小区，路面停车收费标准按物价部门指导价执行，取消一切形式的免费停车位，对所有路面停车全部实行收费。当然，对于收取的停车服务费的收益部分，可有物业服务企业与业主协商约定归属或分配方式。◇

作者单位：常熟市房产管理处物业管理科

编辑：杨萌

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