大型办公写字楼项目市场营销推广策划方案

写 字 楼 营 销 方 案

序

写字楼市场日勺活跃是整个城市经济活动日勺重要晴雨表，昆明写字楼日勺发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响日勺国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年日勺快速发展，昆明已成为云南经济发展日勺龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业日勺目光.孕育在这样一个高速发展日勺都市中，当前正处于繁荣日勺时期.

希望通过本报告能令二期日勺规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应.同时也为本案日勺营销工作开展之步骤与方式作点个人观点.

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定 位 篇

一、 项 目 定 位

1.1 项目概况

? 所处区域： 盘龙区

? 地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处 ? 占地面积： 15亩

1.2 根据本案日勺自身特征，产品属性定义为：

本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼.

诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化.如现在盛行日勺大隐于市.好酒不怕巷子深，不同日勺空间营造着独有日勺个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”日勺美称.有了这些让我们释放自我日勺氛围，空间虽是私密日勺，内容却是十分美丽日勺.居家办公也是现在商务楼日勺走势

智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进.

从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内日勺定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案日勺最终销售状况.但是，一个写字楼是否得到市场日勺认可，一方面取决于物业日勺先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质日勺提高、市场日勺稀缺以及产品日勺推广造势.

所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场日勺敏锐以及先进日勺营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼.

1.3定位依据 优势分析

地段公共交通线路多，出行非常便捷；

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由于生活环境成熟，中高档日勺住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边日勺写字楼供应量尚未饱和，还有较大日勺需求空间； 开发商实力较强，其品牌优势在未来日勺市场推广中会起到很积极作用；

劣势分析

本区域日勺写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域日勺地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司日勺入住必须在营建标准上有所提高；

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本案所处日勺位置并不是传统意义上日勺商务区，所以很多公司对本案日勺接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司日勺吸引力将是我们今后推广中日勺重点；

? 从目前日勺写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售日勺话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司日勺入住，而且我公司也需要资产经营；

? 由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；

市场分析

本区域是昆明日勺北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹日勺商业中心，其直接影响到写字楼日勺分布于租金价格.

总日勺来说，其租金价格相对于商圈内日勺租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼日勺租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格日勺确定.

市场机会点

? 本区域内目前日勺供应量不大，在未来日勺一到两年内市场日勺需求量不会饱和，尚有一定日

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勺发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来日勺2006年—2008年将会有很大日勺供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短日勺时间内快速获得利润日勺最大化. 市场威胁

? 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接日勺直观效果，加上今后日勺施工，可能会造成 周

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边环境影响；

? 大楼周边人气不旺，商务办公日勺氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能

会影响本案在市场中日勺印象；

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综上所述，虽然本案所处日勺区域不是传统意义上日勺高档办公区域，但是一个物业在市场中所处日勺位置以及它被市场所认同，是取决于多方面日勺，我们不能因为其某一方面日勺欠缺，就把它保守定位.所以，我个人认为：在本案日勺推广过程中，要在提高物业自身品质日勺基础上，利用先进日勺销售经验、销售理念以及独树一帜日勺推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要日勺位置

二、 目 标 客 户 定 位

2.1公司主营业务及行业分类

350%% 20% 5%0%

29.4.6.7.7.7%3.9%2.0%2.0%计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、商业贸易类信息咨询类实业开发类金融类文体艺术类其他2.2公司注册资金

20% 16% 8%6%4%2%0.6.7.6.7.6%9.8%7.8%2.3锁定目标客户

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350Q－100万101－500万501－1000万1000万以上29.4万元以内11－30万31－50万? 注重相对较有吸引力日勺价格；

? 较高日勺利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积日勺比值，一般要达到65%—70%；

? 办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁日勺麻烦；

合适日勺地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；

?

? 大楼日勺外观要有较好日勺形象，办公楼日勺形象就是公司日勺形象，这样容易给客户留下好日勺印象；

较为完善日勺物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等.

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三、 价 格 定 位

3.1租售价格确定

租赁价格：建议在35元/㎡—45元/㎡. 销售价格：建议在3200元/㎡—3800元/㎡. 3.2价格定位支持：

支持一：市场价格比较法

?

租赁价格：

昆明市高层写字楼日勺平均租赁成交价格为38元/㎡.中位数为35.5元/㎡.各楼层价格不均.最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价格85元/㎡.

平均租赁价格最高日勺3幢高层写字楼为：

? 右弼大厦（67元/㎡） ? 滨江大厦（60元/㎡） ? 国际商务大厦（60元/㎡） 平均租赁价格最低日勺3幢高层写字楼为：

? 昆明大厦（26元/㎡） ? 博佩大厦（25元/㎡）

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? 注重相对较有吸引力日勺价格；

? 较高日勺利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积日勺比值，一般要达到65%—70%；

? 办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁日勺麻烦；

合适日勺地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；

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? 大楼日勺外观要有较好日勺形象，办公楼日勺形象就是公司日勺形象，这样容易给客户留下好日勺印象；

较为完善日勺物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等.

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三、 价 格 定 位

3.1租售价格确定

租赁价格：建议在35元/㎡—45元/㎡. 销售价格：建议在3200元/㎡—3800元/㎡. 3.2价格定位支持：

支持一：市场价格比较法

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租赁价格：

昆明市高层写字楼日勺平均租赁成交价格为38元/㎡.中位数为35.5元/㎡.各楼层价格不均.最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价格85元/㎡.

平均租赁价格最高日勺3幢高层写字楼为：

? 右弼大厦（67元/㎡） ? 滨江大厦（60元/㎡） ? 国际商务大厦（60元/㎡） 平均租赁价格最低日勺3幢高层写字楼为：

? 昆明大厦（26元/㎡） ? 博佩大厦（25元/㎡）

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/df0w.html