对小产权房法律问题的思考

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近年来，随着房价普遍的节节升高，买一套房子，动辄就要几十万、上百万，使得工薪阶级无力承担这高额的价格。这时，一些人便把眼光放在了价格低廉的“小产权房”上。本文即探讨“小产权房”，其是指在集体土地上所建造的房屋，出售给个人“所有”，之后只能得到由乡（镇）政府或是村委会签章并下发的《房屋所有权证》，不会获得我国房屋管理部门签发的《土地使用权证》，这样一来，“小产权房”的所有权是不属于购房者的，购房者的权益受到损害。随着“小产权房”的蔓延，房地产市场秩序被扰乱；法律的底线遭到挑战；土地利用规划失控，这些严重影响了我国的经济发展，同时“小产权房”还存在着物权、合同效力、管理监督等方面的问题。文章结合我国特有的历史背景和经济特征，对于这些问题进行解剖分析，继而提出解决方法，最终使得“小产权房”合法化，实现社会可持续发展和待遇公平。

关键词：小产权房；合同效力；法律；合法化

1前言

住房是每一个人对生活最基本的要求，在中国，“安居乐业”更是一种优良的传统文化。这些年城镇居民的工资逐渐上涨，然而房价也在水涨船高，工薪阶层的居民，想要买一套属于自己的房子往往被迫背上了“房奴”的称号。根据北京财经日报所发布的《2017年度中国各大城市房价收入比》可以知道，北上深广高为26.3、22.1、18.6、15.4，昆明、徐州、大连等二线城市的比值也均在10左右，对购房者造成了消极购房的影响[1]。这些现象造就了“小产权房”的滋生与发展，仅仅是在2007年中这短短的一年时间，就像雨后春笋，一下子成为了全国各地关注的热点。它的流转问题牵动着政府、购房者、房地产商、农村集体等等一系列的利益主体，在这矛盾的同时，“小产权房”的出现严重危害了我国房地产市场、土地市场平稳和谐的发展，但在我国相关法律中并没有对“小产权房”方面明确细致的规定。我们在分析和反思这些问题的同时，难道不应该把精力放到如何解决处理这些复杂的事件上吗？我们要本着“以人为本，和谐发展”的理念，理清各种矛盾与问题并满足各个利益主体的需求，只有这样，才可以使我国的法律制度更加完善并收获广大人民对其的认可与支持。

2“小产权房”概述

2.1“小产权房”的概念

“小产权房”在房地产相关的法律文件中，其实是不存在的。它不是一个规范的词语，而是人们在日常口语交流中衍生出的名词，人们对于判断产权是否为“大小产权房”的时候，往往根据其是否拥有国家下发的产权证来决定的。针对不同的主体，“小产权房”主要有下面三种解释：

第一种是相对于房地产商来说，我们可以将房地产商的产权看为一个完整的大产权，而那些购房人通过房屋买卖交易所获得产权被视为由大产权分割而来的，即房地产商产权的一小部分，被我们视为小产权。

第二种是根据房屋第二次转让时是否要补足土地出让金来划分的。比如现在我们身边的商品房与经济适用房，这两类房产正好是大小产权的代表。因为商品房在首次出售时就已经缴足了土地出让金，再次转手不需要补足土地出让金，商品房就是大产权房，而经济适用房与商品房恰恰相反，第一次不需要缴纳土地出让金，第二次转让则需要补足土地出让金，经济适用房就是小产权房。

第三种则针对产权证颁发机关，正常情况我们所居住的房屋产权证都是由当地房管所所颁发的，但是如果我们居住的房屋是建设在集体用地之上，那么房管所就不会颁发房产证，而是获得乡镇政府或村委会颁发的土地使用证及房屋所有权证。

前两种都是现今合理合法的存在，是可以在房地产自由买卖的，而且法律也有明确的条文。第三种就是本文所要讨论的情况，即村集体或者开发商出售在集体土地上建设的房子，它在法律中是比较特殊的存在。“小产权房”没有完整的流通渠道，法律是禁止它在社会中的存在，但据不完全统计，全国“小产权房”面积大概有7.5亿平方米，这是一个庞大的数字，它同时还牵动着各方利益。

2.2“小产权房”的特点

任何事物都有自己的特征，有与其他同类事物不同的地方。“小产权房”与商品房比较，它的价格低廉性、产权瑕疵性、局部流通性等一些特点显而易见。下面介绍一下“小产权房”的特点。

2.2.1价格低廉性

对于现在购房者来说，房价是影响他们选择楼盘的重要因素，甚至可以决定是否要购房。“小产权房”在价格方面，远胜于商品房，这也是“小产权房”迅速发展的一个原因。它的价格一般是商品房的一半，或者只有商品房的百分之四十。以济南济阳县为例：在2015

年，两个相邻的楼盘，东面是商品房楼盘，西面是从小产权楼盘，仅是一墙之隔，商品房价为3800元/平方米；小产权房价为3470元/平方米[2]。

“小产权房”之所以价格低廉，很大的原因是其在农村集体用地上建设房屋，未缴纳土地出让金，开发商也不需要缴纳营销费用、建设费用以及各项税费，大大的节省了大部分的开发成本。

2.2.2产权瑕疵性

一个购房者，只有拿到了房产证，即房屋所有权证，才可以说是拥有了自己的一套房子。可是“小产权房”是不可能有房产证的。根据我国的法律规定，房地产开发商需要具有“五证”才可以在相对土地之上建筑房屋，之后在购房者购买房产时，将申请材料递交给房管部门，经过审核之后才可以给购房者颁发房产证，没有“五证”的情况下，购房者是不可能获得房产证的。

这“五证”包括：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》[3]。

“小产权房”不具有《国有土地使用证》，只有在申请获得《国有土地使用证》后，才可取得其他四个证件，所以说“小产权房”不具备这五证。在没有这五证的前提下，开发商得不到国家下发的房产证，购房者自然不会得到房产证，只能得到村镇政府或村委会所发的权属证书。“小产权房”是在农村集体用地上建筑的房屋，得不到国家的认可，是一种得不到社会保障，不具有房产买卖、租赁等权力的房产。

根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“小产权房”没有登记，它的物权得不到法律的承认，购房者自然不受法律保护[4]。

2.2.3流通局限性

根据我国的法律规定，农村或者城郊的集体土地是集体所有，在集体土地上建造的房屋也只能分配出售给集体内部人员，不得转让给城镇居民或集体以外人员，如果出现“小产权房”交易买卖的情况，那么购买“小产权房”者的权益将得不到保障。即“小产权房”只可以在集体经济组织成员内部正常流通。

2.3“小产权房”诞生的原因

在中国，“小产权房”的历史可以与房地产历史相提并论。它的年代也比较长，那么为什么最近这些年才“红火起来”呢？虽然有关部门一再申令，“小产权房”没有法律保障，警告人民群众不要购买，但并没有使得“小产权房”的市场逐渐落寞，反而让居民竞相哄抢，我们接着分析一下“小产权房”诞生的原因：

2.3.1经济原因

这些年，我国经济可谓是竿头日上，房地产业也随着水涨船高，但全国各地的房价却猛然上涨，很多地区都超过了人均年收入。

根据国家统计局在2015年7月13日发布的《全国各大城市房屋销售情况》可知，在2015年5月，我国70个大中城市房屋销售价格均同比增长超过5%。尤其是在一线城市，价格上涨程度更令人吃惊，北上广深四个城市同比增长超过10%[5]。在当时，这样的房价已经“压垮了”在大城市拼搏奋斗的外地居民，“小产权房”的出现，无疑是他们的“救命稻草”。

商品房的价格高涨，“小产权房”仅以一半的价格销售。这样的价格竞争，让人们不在考虑“小产权房”的法律保障问题。

2016年，天津在售的“小产权房”平均价格为5300元/平方米，是同年天津整体商品楼盘平均销售价格12000元/平方米的44%[6]。“小产权房”的开发商们借着不用缴纳土地出让金、开发的各种税费，为了获得更大的利益，在农村、城郊大肆建筑“小产权房”，一幢接着一幢，使之泛滥开来。

2.3.2法律原因

从表面层次分析，“小产权房”的发展与泛滥是因为农村与城郊居民为达到利益最大化，从而大量在集体土地上建设房屋。是利益在驱使人们作怪，然而透过表面现象看本质才发现，是我国特有的二元化土地所有权制度促使“小产权房”生成与发展。

二元土地所有权制度是指我国两种土地所有权形式：一种是属于国家所有的土地，针对的是城市市区的土地；另一种是农民集体所有的土地，针对的是除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地。在其他大部分国家，土地分为两种：一种是国家所有，国家拥有对其全部权能；第二种是私人所有，个人拥有对土地的所有权。使得土地与其之上的附着物权属一致，不会发生二者不一的情况，可以说“小产权房”是中国特有的产物。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，农村集体土地是不允许房地产开

发的，只有在国家征收集体土地之后，集体土地变为国有土地时，房地产商才可以按照资质来开发建设[7]。

在这种制度下，集体土地没有进入土地所有权买卖市场的主动权，然而城市居民、政府、房地产商等利益主体却分享着城市化背景之下的土地价格高涨的收益。这样一来，农民集体处于“弱势群体”，没有土地的处置权，没有土地所有权买卖市场的参与权。这种情况下，“小产权房”自然而然成为了农民集体的利益诉求，也是一种对我国二元土地所有权制度的质疑。所以，为保持我国市场经济的平稳上升、和谐发展，完善土地法律制度已经是一件迫在眉睫的事情。

3“小产权房”现状分析

3.1“小产权房”发展现状与趋势

由于“小产权房”是自发建设，销售渠道不规范，导致现在很难查清其具体规模，根据我国经济发展研究院预估，我国截止2018年住房总量可以达到300亿平方米，但是其中“小产权房”的面积就占据了24%的比例，其面积总量为73亿平米[8]。在2008年至2017年这十年之间，是我国经济迅速上涨时期，也是房地产业最为红火的十年，但“小产权房”这一时期的面积剧增7亿平方米，其体量甚至比保障性住房还要大。许多一线城市“小产权房”规模已经达到令人吃惊的地步[9]。

例如在2015年，大恒基发布的一条信息中提到，北京房地产市场中“小产权房”大概占目前销售楼盘的1/3，平均每三个在售楼盘，就有一个属于“小产权房”楼盘。

在广东省广州市，根据广州综合执法局不完全统计，2016年广州的“小产权房”有6000来栋，面积将近321万平方米。

而在上海，“小产权房”更是“遍地开花”。据金融研究所在2016年发布的报告显示，农民自建房屋（包含农民房和小产权房）占据上海住房存量的47%，共509万套，这就占据了上海总住房存量的一半[10]。

虽然“小产权房”发展的很快，但绝对不会长久的生存下去。第一，我国一直明令禁止“小产权房”的开发并会更加严谨，现在购买“小产权房”风险更加巨大；第二，我国的住房保障体系逐渐完善，建设更多的廉租房，可以令中下收入人群拥有住房，便不会哄抢“小产权房”；第三，随着国家调控城市房价趋势平稳，这样就会影响“小产权房”的销售。这样下去，“小产权房”终有一天会退出房地产市场。

3.2“小产权房”产生的不良影响

3.2.1影响法律的严肃性和权威性

我国是一个法制的社会，只有在公平、公正的法律保障下，大家才能够拥有一个和谐、富强的社会环境，绝不能存在侥幸心理去触碰法律的底线。

根据我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集

体所有，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”与《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此看来，“小产权房”的大量开发与销售已严重影响了法律的严肃性与权威性[11]。

3.2.2土地利用规划失控

众所周知，我国是一个14亿人口的大国，相对于来说是人多地少，想要发展成一个更加富强的国家，合理的规划利用好我国土地是一个基础条件。

“小产权房”的出现，大大的破坏了我国土地的规划建设，由于“小产权房”不能得到房管部门的登记记录，致使不能够迅速的调查完整“小产权房”所在地域、建设面积，也就不能够合理的规划土地用于开发与建设，使得我国土地利用规划严重失控。“小产权房”占用了大量的农村集体土地及耕地，现今我国正在提高工业化、城镇化的程度，本就需要大量的土地，如此一来，延缓了我国发展速度，更是对于社会安定埋下隐患。

3.2.3冲击房地产市场公平交易

公平竞争对每一个国家的经济都起到重中之重的作用。同样在我国也是一样的，经济的上涨离不开各大产业之间的相互角逐，只有这样才会实现效率的增长、国家的发展。如若在这场角逐当中出现了不公平的因素，致使某产业产值迅速下滑或上升，势必产生一系列的问题，从而影响我国经济发展。

“小产权房”一出现，以极低的价格优势，迅速的进入房地产市场，对其造成了严重的影响，严重破坏了公平竞争原则。“小产权房”之所以价格低，主要原因在其违规建设，既不用缴纳土地出让金，在其销售期间也不用向国家缴纳各种税费。这样就减轻了成本的支出，从而获得了价优的竞争优势，扰乱房地产市场。

我国的经济在不断的发展，城市在不断的发生着变化，各种新型建筑在不断的涌现，在这种背景之下，我国建筑业与房地产业如雨后春笋，迅速发展扩大。现今房地产业在我国众多的行业这种脱颖而出，已然是我国的领头产业，加上房地产业的公共性质，其对我国经济有着重要影响，我国政府须本着可持续发展原则，必须对其管理、调控，以保持社

会和谐与进步。

“小产权房”这一例外，由于不合法的建设销售，政府部门得不到“小产权房”准确的消息，不能对其价格、规模进行监管，使其冲击着房地产市场，国家对于房地产市场的把控能力减弱，“小产权房”不可谓不是一个重大隐患。

3.2.4“小产权房”购买者利益受损

“小产权房”建筑在集体土地之上，是一种违规建设的房屋，购房者一旦买了“小产权房”，他们的利益将会受到侵害。从理论上来说，消费者购买了“小产权房”之后，势必会得到房屋的所有权，对其行使占有、使用、收益、处分的权利。然而并非如此，购房者的“小产权房”的所有权没有法律保障，因为此时的“小产权房”不具有国家产权证，不得在房管部门办理登记、过户等手续。购房者也就不能拥有房屋的所有权。

“小产权房”在面临拆迁时，因为建设时期没有得到国家的许可，其不在国家规划范围之内，自然不会给予拆迁补偿或将拆迁补偿发放给原集体经济组织成员，还有就是“小产权房”是不合法建设，没有监管单位，在质量等方面出现事故，很可能得不到补偿。3.2.5损害农民的土地权益

无论是在以人力为主的古代，或是全自动化工作模式的现代，人们总要一天三餐，想着办法让自己吃饱、吃好，可见填饱肚子对于我们有多么重要。

农民赖以生存的唯一来源就是种地，有了土地就意味着农民有了生存基础，能解决农民的吃穿问题。但是随着“小产权房”的泛滥，农民的土地遭到蚕食，侵占了农民土地的权益。虽然在开发初期，农民会得到一部分补偿，但在以后的土地增值的过程中，农民却损失了享受增值所带来的利益。在集体土地上建设的房屋，最后出售给了城市居民，无异于是对农民生存空间的一种挤压。

3.3政府目前对“小产权房”的管理

目前国家为了防止“小产权房”的继续发展，我国国土资源部在2013年发布的《有关房产管理暂行办法》文件中规定个人房产需到有关房管部门进行登记，需要将房产数据交到登记中心进行确权，然而“小产权房”本就没有产权证，不可以在房管部门登记，也就是说不能确权从而被列入合法化[12]。

在2015年国土资源部曾下发过《集体土地处置办法》这一文件，其中提到不允许新

建与销售“小产权房”，每个地区关于住宅建设项目的申请都要进行实地考察，确认无误才可以允许通过。从这不难看出，这是相当于杜绝了“小产权房”的产生，给“小产权房”的发展画上了一个句号。

国家明确的规定，非集体内成员不得购买在集体土地上建筑的房屋，此类房屋仅限于在本集体成员内部流通，如果购买这类房屋，将得不到完整产权证，即没有《土地使用权证》，而且得不到权益保护。

4 “小产权房”问题列举

4.1物权问题

所谓物权，是指“公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。”物权说通俗一些就是对于属于我的事物，我拥有绝对的权利去处置它，其他人并没有权利来干预。

4.1.1不能获得《土地使用权证》

在我国，拥有房产证才说的上你拥有一座房屋，而房产证又包括《土地使用权证》与《房屋所有权证》。相对于“小产权房”来说，是不能够在房产管理部门登记并获得产权证，它只能获得由村委会或者乡镇政府颁发的《房屋所有权证》即房屋的所有权必须按照国家要求在房产管理部门等级才可以确权与生效。根据《物权法》里的规定，房屋所有权必须经过国家法定房管部门登记后，才可以使得房屋所有权发生转移，否则就不会将产权转移到另一主体[13]。

根据我国《土地法》，“小产权房”是建筑在集体土地上的，它只能作为本集体内部成员的居住房屋，或者在集体内部买卖交易。集体组织成员可以获得由村镇政府或者村委会下发的《宅基地使用权证》和《房屋所有权证》，允许与本集体内部的其他人员自由交易，不可以与集体外人员交易。但“小产权房”买卖的对象正是城市居民，这样就不能获得合法的产权，也就得不到法律的保护[14]。

4.1.2无法办理抵押

《担保法》中规定：“用于抵押的物品必须在市场上可以自由流通；或者在一定条件下可以变卖、拍卖，使其具有一定价值。”

如果这一事物符合上述这两种情况，那么此物可以抵押。如果是市场禁止流通的物品，则不可以抵押，然而经过买卖的“小产权房”没有获得房管部门的房产证，在房管部门是不可能获得抵押登记的，更不能将其变卖从而获得利益。所以，虽然“小产权房”具有一定的利益价值，但是它很难变现，从而它的价值不被债权人所认同，从这一角度考虑，“小产权房”不可以作为抵押物[15]。

4.1.3无法得到征地拆迁补偿

在“小产权房”未被列入合法范围之内时，国家有关征地和拆迁的补偿将不能被买受人获得。根据我国有关规定，对农村集体土地征用或实行拆迁房屋的补偿，是落实到合法持有人，即此集体经济组织成员，并不包含“小产权房”的买受人，即城市居民。如果城市居民拥有“小产权房”，在面临拆迁时，将会面临巨大的经济损失。

4.2合同效力问题

合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力，有狭义概念与广义概念之分：狭义的合同的效力，是指有效成立的合同；广义的合同的效力,则是泛指合同所产生的所有私法效果，包括有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。我们在本文所说的合同效力，均为狭义概念，即“小产权房”买卖合同是不是有效合同呢？现在社会上对此问题有两种回答，一种认为合同有效力的，另一种则认为没有效力。

在我国《合同法》中并未明确规定合同的生效要件，但根据《民法通则》第55条关于民事法律行为生效要件的规定，可以归纳出合同生效的三个要件：第一，行为人具有相应的缔约能力;第二，意思表示真实;第三，不违反强制性法律或者社会公共利益。

根据以上所述，只要“小产权房”买卖合同符合上面三条内容，就可认定合同有效，如“小产权房”买卖双方均有相应的缔约能力，并且了解“小产权房”的实际情况，这样就可以认定为合同有效，但在我国《物权法》与《土地管理法》中提到“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，相当于说我国不允许城镇居民购买集体土地上所建立房屋。如此说来，“小产权房”的买卖合同是无有效的，例如在2015年武汉临县王李村赵欣一案，“小产权房”买卖合同最终判为无效。

2015年，赵欣在武汉临县王李村向一户农民买了一处农村房。随着房价的大涨，但是这增幅的利益却不属于赵欣，随后她便向法院提出了房屋买卖合同无效的诉讼。最终法院判决，合同无效，房屋归还原房主，原房主也赔偿了赵欣的利益损失共十八万元。法院判决依据为：房屋是违规销售的“小产权房”，不受法律保护[16]。

那么我们就可以总结为，在同一集体组织内部的成员之间可以自由交易买卖“小产权房”且用于农业建设；“小产权房”在城镇居民与农村居民之间交易、买卖在集体土地上建设的房屋、买卖时存在欺骗等行为的所签订的合同则属无效。

4.3监督管理问题

“小产权房”相对于商品房来讲，在一开始的开发建设上就存在很大的漏洞。城镇的商品房在房地产商开发销售的过程中，首先要获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》这五个证件，然后经过相关部门对建筑的验收合格，开发商获得权属证明书，才可以对外销售。

从土地批准使用到房产出售这一过程之中，房产开发商要经过各个部门的调查、审核，这样最后的成品才具有最佳的质量，最完整的权益。“小产权房”的情况就另当别论了，它是在集体所有的集体土地上建筑的，在我国是违规的建筑，得不到国家的许可，也不可能得到上面说的建筑“五证”。而且在“小产权房”开发过程中，由于我国法律规定，建设部对于集体土地以及上面所建筑的房屋没有实质上的管辖权力，所以“小产权房”得不到我国建设有关部门的监管，只能够对“小产权房”购买者声明其不足之处。这样一来，“小产权房”的质量、服务等方面都具有潜在的隐患。

5 处理“小产权房”问题的原则与方法

5.1处理“小产权房”问题的原则

每当问题出现的时候，我们都希望尽快处理掉问题，解决问题的首要前提是要保证不会制造出新的麻烦，不然解决问题的意义何在。我们要剖析原因、坚守原则，力求将问题快而准的解决掉，不留下任何问题隐患。

5.1.1保持社会稳定原则

习近平总书记在2014年中央政法工作会议上强调，维护社会大局稳定是政法工作的基本任务，要求完善对群众切身利益具有重大作用的制度[17]。

在我国传统当中，能够安家乐业就是一个人最大的成就，也是社会稳定的前提。在如今随着城镇化的高度发展，经济迅速上涨的时期，对于一些在城市中的中底层收入者和进城务工人员，想要拥有一套自己的房子，是难上加难。“小产权房”让他们看到了希望，低廉的价格可以实现他们的要求。

“小产权房”如今已是遍地开花，如果政府采取将“小产权房”一律拆除的政策，面临的将是大量人员无家可归的局面，势必会引起“小产权房”居住者的不满甚至抵抗，对社会的稳定发展形成不必要的阻碍。

5.1.2循序渐进、具体问题具体分析原则

“小产权房”出现时间已久，在不同的地区有着不一样的规模、性质，在解决这些问题时，务必需要考虑到根据不同区域制定合理的解决方法。

在某些一线城市，“小产权房”占比例较大，那么就要严格执行治理措施，不能减轻执行力度。在一些“小产权房”比重小的地区，我们可以将解决问题的时间放宽，采用渗透式的解决办法，将那一小部分“小产权房”慢慢的“清除干净”。当然，在面对一些在耕地上建设的“小产权房”，要坚决的按照违法建筑来处理，不会留有余地，应当及时拆除。在面对不同问题的时候，理应按照循序渐进、具体问题具体分析的原则来提出治理方案。

5.1.3可持续发展原则

可持续发展是指一方面要满足当代人的需求，另一方面不能损害后代人满足需要的能力的发展。简而言之就是我们既要使得社会向前，自我供给质量提高，还不能以牺牲不可再生资源为代价。遵守可持续发展原则就要保护好我们赖以生存的家园及生态环境，重中之重就是要保护好我国的耕地面积，能够使人们可以自给自足。

截止2017年我国耕地总面积为20.23亿亩，人均耕地为1.4亩。我国的耕地总面积在世界排名是名列前茅的，第三位，但是说到人均排名，可谓是一落千丈，将近排在三分之一处，而且比世界人均耕地的4.8亩少了3.4亩。这样的情况使得我国每一次对于耕地的规划使用不得不再三考虑。

在这种背景下解决“小产权房”问题，务必要保护好土地资源，杜绝不合理的资源分配，同时应意识到房地产业已是我国的主导企业，在解决问题的过程中，一些处理手段是否对房地产市场造成了不良影响，以导致我国房地产市场经济发展不稳定，发生其他一系列的连带效应。

5.2处理“小产权房”问题的方法

“小产权房”已经遍布全国各地，在房地产市场也有了一席之地，但总的来说“小产权房”属于违法违规建筑，应当全部拆除，可是如果单纯的采取这种措施，难免会引起大量居住用户的抗争，激化社会矛盾，而且也会浪费资源。要阻止“小产权房”的扩大，就要根据不同的情况区别对待。

一个问题的解决，首先要去了解其真实状况，“小产权房”规模巨大，将其调查清楚是一件很艰难的事情，而且这样一来，将消耗大量时间与人力。我们不要求精益求精，只需要在各地都要有一个“小产权房”办事处，将“小产权房”问题所涉及到的农业、建设、环保等部门各自抽调相应人数到办事处处理和协调各项事宜。

对于“小产权房”有是否符合规划的情况，我们将其分为两大类进行不同的处理，但由于不考虑其是否符合规划，前期都是违规建设出售，都应按不同建设程度对开发者处一定罚款。

5.2.1符合规划的“小产权房”的处理

在一些地区，由于要进行新型城镇化的试点，就会涉及到“小产权房”的问题。对于这些符合规划的“小产权房”，我们又要将其分为两类。

（1）在建设用地上开发的“小产权房”

对于这些符合规划且在建设用地上开发的“小产权房”，可以补交各项费用然后将其列入保障房。

①属于在建设用地上开发且符合规划的一般性住宅，经过有关部门的核查之后，可以按照一定程序列入保障房或其他类目，前提是要根据当地房价实况，补交齐土地出让金以及各种税费，最后获得产权证。

②在集体建设用地上建筑的高档住宅小区，虽然是建在规划地区之内，但高档住宅不符合城镇规划。这类房屋要在当地有关部门审查之后，补交土地出让金及税费，对开发建设者与购房者处一定罚款后获得产权证。

（2）在耕地上开发的“小产权房”

在当地遇到在耕地上开发建设的“小产权房”时，由于这些房产都是开发商建筑在耕地上的，除了按照上述的处理办法处理，还需要根据占补平衡原则补充因为建筑房产所占用的耕地，然后根据房地产商占用耕地面积的大小对其进行处罚。收缴上来的费用首先要用于耕地的复垦，若有剩余部分则作为补偿分发给农民。

5.2.2不符合规划的“小产权房”的处理

有符合规划的，自然会有不符合规划的。对于那些违规开发建设的“小产权房”，按照我国相关规定，理应坚决执行拆除的办法，但由于“小产权房”问题的复杂性，在这里分类讨论。

（1）建设用地上开发的“小产权房”

在建设用地上不符合规划的开发的“小产权房”分为正在建设的与已入住的。

①在建的“小产权房”由于是违规建筑，应当拆除。

在某些地区存在在建的不符合规划的“小产权房”，这些房屋既然是违法违规建设，责令予以拆除，要求开发商将房款退还给购房者并完善建设用地。

②还有一些不符合规划的“小产权房”，理应拆除，但已经入住大量居民，强行拆除难免会引起巨大的阻力，不得以要从长计议。

在如此状况下，可以分为两种情况，一种是必须拆除的违规建设：

建在基础设施之上、道路红线以内和重要规划控制地带上的；开发建设高档住宅小区，影响较大或性质恶劣的；违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，如在河道内、湖泊内、泄洪区开发建设的；危害国防安全的、危害社会公共利益的；违反文物、名胜古迹

保护的法律、行政法规的；其他违反法律法规和规划部门不能允许保留的[18]。

还有一种情况就是可以保留的：建筑群范围大且房屋年限较长，居住居民较多的；建筑位置相对于偏僻，对当地集体人员不能造成影响的；对于高档住宅，本就不属于城镇规划的内容，且不在规划地区，本应执行拆除政策，但这样不免是对资源的一种浪费，可以根据建造的地理位置决定是否拆除。若位置处于农村中心，可以进行合理的改造并用于公共服务。

在拆除过程中，会涉及到各方利益主体，这时就需要办事处积极与当地政府沟通，了解情况，解决问题。根据调查，“小产权房”的拥有者大部分是在当地收入较低，没有购买商品房能力的人，拆除之后他们根本不能解决自己的居住问题，所以还要针对这些“困难户”进行调查，情况属实的可以将本地区得以保留“小产权房”分配给他们，在后期补足房产费用，也可以给与一些经济上的补偿。

（2）在耕地上开发的“小产权房”

耕地无论是对国家还是农民本身来说，都是重中之重，它可以使得农民保持最基本的收入，可以满足国家的粮食需求。我国对农用地与非农用地之间的转换更是有着严格的规定，对于占用耕地，且不符合开发规划的“小产权房”，坚决执行拆除，绝没有商量的余地，并要求房地产商归还购房者房款、复垦所占用耕地、根据占用耕地面积与破坏程度进行罚款。

结语

“小产权房”作为现今比较热门的话题，各大小城市无一不存在着它的影子，这种对于大规模土地规划失控的现象对于我国经济、文化、社会等方面都产生了严重的不良影响。我国经济快速上涨，导致一部分人对于低价房的渴求愈演愈烈，加上在我国特有的二元化土地制度之下，“小产权房”就这么悄然而生，为此发生“小产权房”事件也是社会进步所留下的漏洞。社会各界都对此事件根据不同的情况发出了独特的见解，但由于“小产权房”并没有被法律明文规定，现在依旧被人们所争论其合法性。针对现有的资料及调查，经过筛选整理提出了自己对“小产权房”的一些见解，不过最终对于“小产权房”问题的解决，还是要寄希望于有关部门，其涉及到的范围之大、利益群体之广，可以说是牵一发而动全身，解决根除“小产权房”是一项漫长且艰巨的任务，需要我们上下一心，积极响应国家号召，从而实现我国经济快速发展，使祖国更加和谐繁荣。

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