土地增值税清算工作中的难点及其对策建议

土地增值税清算工作中的难点及其对策建议 来源：镇江市扬中地方税务局 时间：2011年11月18日

近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。

通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。

一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题

对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。

目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？

此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。由此建议：

1、加强部门协作配合，信息共享。应充分利用财政、税务、建设、物价等相关部门掌握的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业房产销售价格是否明显偏低。

2、何谓“正当理由”，有待明确并细化规定以利于基层操作执行。对于“正当理由”的范围，在执行过程中能否可以明确为以下理由：一是促销手段；二是商品质量有瑕疵；三是地理位置、采光和风水不佳；四是滞销压库影响资金周转；但这些标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益不受损害。

二、有关出让金扣除问题

企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地折迁或平整等特殊原因，房地产企业欠国土部门的出让金，或者政府返还或补偿一部分款项的现象。欠交的出让金不得扣除，但是以后交了，又如何处理？此外出让金返还补贴的款项是应该作为补贴或返还计入收入总额还是应冲减土地成本？计算方法的不同直接将影响到最后土地增值税的应缴税款金额。

对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，在清算土地增值税时应细化规定冲减房地产开发企业账面的土地成本，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额，这样处理对于土地增值税清算影响很大。

三、有关建筑工程造价问题

建筑材料市场管理又比较混乱，现金交易居多，税务人员核实的难度很大，税务部门也没有足够的依据去调整。针对此种情况建议：在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为税务部门进行土地增值税清算的参考依据。对于房地产开发企业报送的相关成本资料不全或不实的，依照国税发［2006］187号文件规定，可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定部分开发成本的单位面积金额标准，具体办法由省级税务机关确定。

四、有关开发费用的确认问题

根据相关规定，对于房地产开发、销售过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，有两种计算扣除的方法：一是开发费用＝允许扣除的利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%；二是开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10%。在实际清算过程中，这两种方法计算得出的结果经常存在差距。如该房地产开发公司利息支出160万，其他房地产开发费用为133万，但是按照纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内扣除规定就是1077万元，两者差距很大。要是按照293万元计算，考虑到纳税人利息支出没有政策依据，又不符合扣除要求，对于房地产其他开发费用，企业的解释也有核算不清之异议，所以在清算过程中我们只好按照1077万元予以扣除其房地产开发费用。

针对此种情况，为了促使房地产企业加强成本费用会计核算，应该在企业会计有关房地产开发费用账面核算金额和（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内两个不同值基础上取一个最低值进行扣除，只有这样才能促使房地产企业关注并加强房地产开发费用的会计核算准确性和规范性。

五、有关房地产企业各开发项目间已缴土地增值税核算归集问题

在企业清算过程中，有关清算的房地产企业项目所预缴的土地增值税，我们发现企业在预缴时有不能按照项目进行归集的情况，由此就会导致清算项目已缴土地增值税核实不清的情况

发生，所以在此建议房地产企业有多个房地产项目开发的，一定要按照项目归集预缴的土地增值税，以避免在清算环节已经预缴的各项目间土地增值税无法核实不清而无法确定。

六、营业用房和商品房成本费用归集问题

在房地产土地增值税清算中，有关营业用房和商品房之间成本费用如何合理进行归集？对于主管税务机关按照面积进行归集确定这两者间的成本费用时，企业存在异议，房地产公司认为按面积来确定分摊营业用房和商品房的成本费用有失公允，因为营业用房层高比商品房高，所以其成本费用单价应该高于商品房，但是如果税务机关不分实际情况，统一按照面积来分摊成本费用，势必导致营业用房所分摊的成本费用低，由此造成营业用房增值额高，直接导致营业用房的土地增值税税负偏高的情况。但是相对来说，商品房所分摊的成本费用高，增值额基本大多出现负数的情况。

由此建议：能否对于营业用房考虑层高系数，对于房地产公司开发的营业用房实际层高情况按照1.5－1.8的系数及其面积适当多分摊一些成本费用？以确保房地产企业营业用房和商品房就成本费用项目按面积分摊计入各自成本费用时趋于更公平、合理一些？这有待上级机关根据实际情况制定相对应的税收政策予以明确，以便基层在房地产项目涉及商品房和营业用房土地增值税清算时更好操作。

七、土地增值税清算审核复查工作中得到的启示

1、搞好日常管理。通过对该户的清算案例我们发现，在日常征管中要及时掌握房地产企业的基本情况，了解房地产企业的经营情况，也要注重与同期税款比较，从中发现相关疑点，同时要实地调查，掌握项目的真实情况。对企业的各个数据指标相互之间的关系进行深入分析，从中发现可能存在的异常情况，实施重点审核。作为房地产企业的税管员，要及时深入企业，加大巡查力度，掌握企业动态，建立房地产管理电子台账，包括企业的房产开发项目、销售、盈利、纳税情况，发展动向，促进企业提供各类涉税数据的及时、准确和有效，以确保税收数据质量，提升数据的可利用价值。

2、优化纳税服务，降低企业涉税风险和成本。在日常的税收征管中，还需要建立与房地产企业间的直接沟通渠道，注意持之以恒的税法宣传，加强与房地产企业的交流沟通，回应房地产企业诉求，使房地产企业会计及时了解并掌握各项税收政策，不断提高纳税人的纳税意识和办税水平，帮助房地产企业建立税收风险控制机制，以有效避免因房地产企业财务人员对税收政策认识不足而导致涉税风险和成本的增加。

3、规范土地增值税清算审核。要通过进一步规范土地增值税清算审核管理，提高土地增值税清算审核的案头分析水平，充分发挥其应对税收风险的重要作用，与此同时通过加强培训，提高土地增值税清算审核综合应用风险指标、案例模型等工具开展土地增值税清算审核的能力；土地增值税清算审核处理上，要综合配套运用纳税辅导、风险提醒、纳税人自我修正、约谈说明、税收核定、反避税、稽查等递进措施，进一步规范土地增值税清算审核的处理方式。

4、加强督导检查，建立问责机制。建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入

年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求，同时根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导复查，积极推动土地增值税清算，提高土地增值税征管水平。 （孙玉、陈来娣）

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