翡翠星光园项目可行性研究报告 - 图文

目录

一 项目总论..................................................................................................................................... 4 1.1项目背景 ................................................................................................................................. 6 1.1.1项目名称 .......................................................................................................................... 6 1.1.2开发公司 .......................................................................................................................... 6 1.1.3承担可行性研究工作的单位 .......................................................................................... 7 1.1.4研究工作依据 .................................................................................................................. 7 1.1.5项目建设规模和内容 ...................................................................................................... 7 1.2 可行性研究结论 .................................................................................................................... 8 1.2.1市场预测 .......................................................................................................................... 8 1.2.2项目建设进度 .................................................................................................................. 8 1.2.3投资项目估算和资金筹措 .............................................................................................. 8 1.2.4项目综合评价结论 .......................................................................................................... 9 二 项目投资环境和市场研究 ......................................................................................................... 9 2.1 市场宏观背景 ........................................................................................................................ 9 2.1.1 全国投资环境 ............................................................................................................... 9 2.1.2深圳市投资宏观背景 .................................................................................................... 15 2.1.3区域发展及前景预测 .................................................................................................... 23 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 ........................................................................................ 27 2.2 区域市场分析 ...................................................................................................................... 28 2.2.1 区域界定 ....................................................................................................................... 28 2.2.2 区域市场供应分析 ....................................................................................................... 28 2.2.3 需求分析 ....................................................................................................................... 28 2.2.4 典型物业分析 ............................................................................................................... 29 2.2.5 片区三级市场分析 ....................................................................................................... 35 2.2.6 市场分析结论 ............................................................................................................... 36 三 项目分析及评价....................................................................................................................... 36 3.1 地块解析 .............................................................................................................................. 36 3.1.1 交通条件 ....................................................................................................................... 36 3.1.2 配套设施 ....................................................................................................................... 37 3.1.3 规划限制条件 ............................................................................................................... 37

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3.2 项目SWOT分析 ................................................................................................................. 38 3.2.1 项目优势 ....................................................................................................................... 38 3.2.2 项目劣势 ....................................................................................................................... 38 3.2.3 项目机会 ....................................................................................................................... 38 3.2.4 项目威胁 ....................................................................................................................... 38 3.3 项目评价 .............................................................................................................................. 38 四 市场定位及项目评估 ............................................................................................................... 39 4.1 住宅定位分析 .................................................................................................................... 39 4.1.1 住宅市场定位 ............................................................................................................... 39 4.1.2 户型定位 ..................................................................................................................... 39 4.1.3客户定位 ........................................................................................................................ 40 4.1.4 价格定位 ..................................................................................................................... 41 4.2 商业定位分析 .................................................................................................................... 41 4.2.1 商业市场定位 ............................................................................................................... 41 4.2.2 客户定位 ..................................................................................................................... 42 4.2.3价格定位 ........................................................................................................................ 42 4.2.4 项目评价 ....................................................................................................................... 42 五 项目发建设进度安排 ............................................................................................................... 42 5.1有关工程计划说明 ............................................................................................................... 42 5.2施工横道图 ........................................................................................................................... 43 六 投资估算与资金进度安排 ....................................................................................................... 43 6.1项目总投资估算 ................................................................................................................... 43 6.1.1固定资产投资总额 ........................................................................................................ 43 6.1.2流动资金估算 ................................................................................................................ 45 6.2资金筹措 ............................................................................................................................... 45 6.2.1资金来源 ........................................................................................................................ 45 6.2.2项目筹资方案 ................................................................................................................ 45 6.3投资使用计划 ....................................................................................................................... 46 6.3.1投资使用计划 ................................................................................................................ 46 6.3.2借款偿还计划 ................................................................................................................ 46 七 销售及经营收入测定 ............................................................................................................... 46 7.1各类物业销售收入估算 ....................................................................................................... 46

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7.2项目销售回款计划 ............................................................................................................... 46 7.3资金来源与运用分析 ........................................................................................................... 51 7.4销售利润 ............................................................................................................................... 51 八 财务与敏感性分析................................................................................................................... 52 8.1赢利能力分析 ....................................................................................................................... 52 8.2项目不确定性分析 ............................................................................................................... 54 8.3社会效益和影响分析 ........................................................................................................... 54 九 可行性研究与建议................................................................................................................... 55 9.1拟建方案的结论性意见 ....................................................................................................... 55 9.2项目主要问题的解决办法和建议 ....................................................................................... 55 9.3项目风险及防范建议 ........................................................................................................... 55 附表

10.1项目工程计划横道图 10.2项目开发成本估算表

10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4项目投资计划估算表 10.5资金来源与运用表 10.6损益及利润分配表 10.7现金流量表（全部投资） 10.8借款偿还期测算表 10.9敏感性分析表

10.10投资计划与资金筹措表 (方案1) 10.11投资计划与资金筹措表（方案2） 深圳市星彦地产顾问有限公司

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一 项目总论

项目位处项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区，周边日常主要生活配套比较完善。

地块区位

项目地块

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地块临路现状

东向沿路

南向沿路

北向沿路

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地块现状

地块现状一 地块现状二

地块现状三

1.1项目背景 1.1.1项目名称 中旅?翡翠星光园项目 1.1.2开发公司

深圳中旅（集团）有限公司

地块现状四

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1.1.3承担可行性研究工作的单位

深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦[2004]K0501) 1.1.4研究工作依据

(1)《房地产开发项目经济评价方法》

(建设部：建标[2000]205号)

(2)《建设项目经济评价方法与参数》

(国家计委、建设部；计投资[1993]530号)

(3)《关于印发经济评估方法的通知》及附件

(中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号)

(4) 《深圳市建设工程技术经济指标》（2002） (5)《深圳建设工程价格信息》(2004.4)

(6)《深圳市规划国土局规划设计要点》(编号：HG960051) 1.1.5项目建设规模和内容 (1)性质:商住楼 (2)技术指标：

总用地面积：约5,911.1平方米

拟建总建筑面积：约44,333平方米(不包括地下室车库和机房) 其中住宅：30,773平方米；商业：13,560平方米； 栋数：两栋

层数：地上三十层（其中：一至五层为商业，六至三十层为住宅） 容积率：≤7.5 机动车停车位：125。

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1.2 可行性研究结论 1.2.1市场预测

(1)根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销售均价为：住宅部分3300元/㎡，商铺部分6000元/㎡,车库部分为2000元/㎡。

(2)根据周边同类项目的销售情况，估计在项目计算期内项目住宅、铺面可达90%。我们预测，项目在2005年5月取得预售许可证后，加上开盘前的推广，在开盘当月住宅销售率达到30%；项目封顶时销售率达40%；交付使用时住宅部分销售率达90%；在开盘当月商业销售率达到30%；到2005年12月时商业部分销售率达90%，车库在销售期完成全部销售。 (3)剩余10%住宅 (3077.30㎡)和10%商业(1356.00㎡)，共计4433.30㎡的物业作为企业留存在资产，或在计算期之后消化或在计算期之后出租获取长期收益，在本次计算中不产生现金流。 1.2.2项目建设进度

根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目的施工前期从2004年5月起至2004年7月底结束，建设时间从2004年8月起计算至2006年1月底竣工验收结束，开发期共需时约21个月，工期约为18个月。计划2004年8月正式开工，2005年5月开始预售，2006年1月交付使用。

1.2.3投资项目估算和资金筹措

(1)项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、《深圳建设工程价格信息》以及本项目具体情况估算的。经测算，总开发成本约为12652.71万元。

(2)资金筹措的主要来源包括自有资金、银行融资和销售回款。

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1.2.4项目综合评价结论

(1)根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入 (住宅、商铺及地下停车位)。

(2)项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额5017.94万元，税后成本利润率39.66%，动态投资回收期17.88个月，且抗风险能力较强，从经济上来说是可行的。详见下表:

序号 1 2 3 4 项目 财务内部收益率FIRR 财务净现值FNPV(万元) 财务净现值率NPVR 动态投资回收期(月) 81.46% 4985.88 39.41% 17.88 二 项目投资环境和市场研究

2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.1.1全国经济形势

国民生产总值持续增长 2003年，全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，人均GDP超过了1000美元。2003年，中国财政收入突破2万亿元，财力的日益雄厚，使得国家可以有更多的资金投入基础建设，对国民经济的推动作用大大增加。

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14000012000010000080000600004000020000019961997199819992000200120022003第一产业(亿元）第二产业(亿元）第三产业(亿元）GDP(亿元）

图2－1 全国近年GDP变化情况

固定资产投资大幅度增长 2003年全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。

亿元 6000040000200000199619972530031061998284573580199929876401020003261949022001368986245200243202773620035511810106固定资产投资房地产投资固定资产投资236603825房地产投资 图2-2 全国近年固定资产投资与房地产投资变化情况 亿元1500010000房地产投资 5000 0

199719963106199835801999401020004902200162452002200310

房地产投资3825773610106

图2-3 全国近年房地产投资变化情况

17%固定资产投资 24%东部中部西部 59%图2-4 2003年各地区固定资产投资所占比例

商品价格上升，居民生活改善 全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。固定资产投资价格上涨2.2%。全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。

居民生活继续改善 全年全国城镇居民人均可支配收入8472元，扣除物价上涨因素，实际增长9.0%；农村居民人均纯收入2622元，实际增长4.3%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为37.1%，比上年降低0.6个百分点；农村为45.6%，降低0.6个百分点。

6050 城镇居民家庭恩格尔系数农村居民家庭恩格尔系数百分比（％）4030201001997

199819992000200120022003200411

图2-5 近年恩格尔系数变化情况

2.1.1.2 全国房地产市场状况

房地产市场继续保持增长势头 在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 2003年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究院与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业。受到市场的

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追捧。2003年，房地产业秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 2.1.1.3 政策变化对房地产的影响

央行“121文件”促进房地产市场的健康发展 2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121文件”），央行出台这一政策的目的，一方面在于调控部分地区房地产投资的过热现象，另一方面也是为了及早化解商业银行的风险。

发布这个通知的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一步促进房地产市场的健康发展。“121文件”从7个方面提出了进一步严格房地产信贷的要求。综合分析，可以将其对房地产市场的影响归结为： ? 引导房地产投资方向。“121文件”提出住房贷款将向中低收入家庭倾

斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对高档房、商用房的需求，从而引导投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目的。

? 规范房地产开发企业经营行为。商业银行只能对购买主体结构已封顶

住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑企业贷款为开发商垫资。这些要求推迟了按揭时间，减少了开发企业非法占用资金，对其资金实力和综合实力提出了更高的要求，有利于房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。 ? 影响业内竞争格局。面对央行对房贷业务限制，规模较大的开发商所

受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会；从事别墅、高档房为主的开发商负面影响更大；长期从事普通住宅和经济用房的开发商影响相对较小。

国务院“18文件”给出房地产发展思路 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用，同时也是对过去5

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年我国房地产发展的一次全面的肯定，具有极强的前瞻性和巨大的指导意义，给出了政府对未来数十年我国房地产发展清晰的思路。主要内容如下： ? 大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制，房地产开发

企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。

? 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土

地评估价 值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

? 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项

目。

? 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。 ? 个人商业用房贷款，抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10

年，所购商业用房为竣工验收的房屋。 ? 利率杠杆将调节个人住房贷款需求。

? 住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，其他房改资金（包

括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，一律不得承办。

“20文件”给土地市场整顿提供有力支持 2004年4月29日，国务院办公厅发布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（简称“20文件”），进一步明确了整顿土地市场的内容，主要包括：

? 清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占

滥用和随意改变土地用途等问题；

? 清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况，整

顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题； ? 清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况，整顿占优补劣，占多补少

甚至不补等问题；

? 清理检查新增建设用地土地有偿使用费的征收和使用情况，整顿随意

减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题；

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? 清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况，继续整顿降低补偿标

准，挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题；

? 清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。 随着“20文件”的颁布实施，未来全国土地市场上的圈地炒地现象将得到进一步遏制，土地市场进一步规发，作为房价支持的关键因素之一——地价将趋于合理，全国房地产市场趋于理性发展。

国家提高部分行业固定资产投资项目门槛 2004年“五?一”前夕，国务院办公厅发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。 近年来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为了遏制这种现象，通知要求房地产开发项目自有资金比例从20％以上提高到35％以上，这一举措一方面提高了房地产行业的进入门槛，将促使房地产行业优胜略汰，进一步促进房地产行业的资本集中，将把一些实力较弱的开发商排除在大规模房地产项目的竞争市场之外，有利于房地产行业的健康稳定发展；另一方面有效制止了银行资金大量进入房地产领域，使得房地产投资增长进一步趋缓，未来可能出现下降现象。 2.1.2深圳市投资宏观背景 2.1.2.1深圳市国民经济发展概况

国民经济增长创近8年新高 2003年经济增长率创8年以来新高。全年实现本市生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高2.3个百分点，人均5.39万元，增长7.5%。工业增加值1500.13亿元，增长23.5%。本市生产总值和工业增加值增速为8年来最高。全社会固定资产投资额946.49亿元，增长20.1%。社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3%。地方财政收入337.27亿元，同口径比增长15.6%。

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2003年，深圳第一产业增加值18.16亿元，同比下降6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，同比增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，同比增长10.7%。三大产业中工业的比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为2003年的52.4%。2003年，全市三大产业的比重为0.6：58.9：40.5。

万元30000000 250000002000000015000000100000005000000019961997199819992000200120022003国内生产总值1E+071E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07

图2-6 深圳市历年国内生产总值变化

万元 3500000030000000250000002000000015000000100000005000000019961997199819992000200120022003国内生产总值1E+071E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07第一产业157036157952164544165327173374181096188700181600第二产业5E+066E+066E+067E+069E+061E+071E+072E+07第三产业5E+066E+066E+067E+068E+069E+061E+071E+07

图2-7 深圳市近年三大产业增加值变化情况

第一产业0.63%第三产业40.45%第二产业58.92%

图2-8 2003年深圳市三大产业增加值所占比例

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固定资产投资与房地产开发投资稳步增长 2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高9.1个百分点。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。按注册登记类型看，国有经济投资增速较快，比重提高，完成投资增长25.9%，比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资的比重从2002年的41.0%提高到2003年的43.0%。

万元10000000 8000000600000040000002000000019961997199819992000200120022003固定资产投资3275270393065748039015695878619699367337497471500946490012482511366545167485421525412609694302636435544454100600房地产开发图2-9 深圳近年固定资产投资与房地产开发投资变化情况

万元 600000040000002000000019961997199819992000200120022003房地产投资12482511366545167485421525412609694302636435544454100600

图2-10 深圳市近年房地产投资变化情况

经济景气明显，居民收入有所增长 四季度企业家信心指数和企业景气指数双双上升，分别为145.00和151.78点，比三季度上升0. ；比上年同期上升3.99和9.41点，创下近两年来的新高。66和10.04点

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据抽样调查，2003年居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，2003年因住房装修支出和耐用消费品购买减少，二项居民消费性支出分别同比下降33.0%和3.5%。 2.1.2.2深圳市房地产市场运行状况

房地产开发用地供应趋于减少 1996年全市房地产开发用地513.14公顷，占全年土地供应量的41.06％，至2003年全市房地产开发用地298公顷，占全年土地供应量的21.91％。 住宅、商业、办公综合楼等房地产开发用地供应稳定，略有下降趋势，表明政府对房地产市场依然保持较强的规模控制，对房地产行业政策短期内基本维持不变。

600500400300200100019961997199819992000200120022003房地产开发用地

图 2－11 历年房地产开发用地情况

0.450.40.350.30.250.20.150.10.0501996房地产开发用地占全市总供应比例199820002002

图2－12 房地产开发用地占全市土地总供应比例

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开发规模持续增长，但增长开始趋缓 由图2－13可以看出，商品房竣工面积从1996年的394.32万平方米增加到2003年的994.52万平方米，年平均增长率为12.26％；商品房施工面积从1996年的1495.3万平方米增加到2003年的2737.5万平方米，年平均增长率为7.85％；商品房新开工面积从1996年的337.43万平方米增加到2003年的957.62万平方米，年平均增长率为13.93％，增幅都比较可观。

3000250020001500100050001994商品房竣工商品房施工商品房新开工19961998200020022004

图2－13 商品房开发规模变化

商品房销售持续扩大，住宅销售居于主导地位 由图2－14可见，1996年商品房销售总量为325万平方米（其中住宅261万平方米，占80.31％），至2003年底，商品房销售总量达到868.46万平方米（其中住宅806.56万平方米，占92.87％）。住宅销售在商品房销售中已经居于主导地位，住宅商品化已经深入人心。

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1000900800700600500400300200100019961997199819992000200120022003销售面积（万平方米）合计住宅写字楼商业其它

图2－14 历年商品房销售面积

从商品房销售的趋势（如图2－15所示）来看，住宅类商品房的销售呈逐级上升趋势，销售量从1996年的261万平方米到2003年的806.56万平方米，年均增幅达到17.49％，表明房地产市场需求依然非常旺盛，住宅市场发展前景依然光明。

万㎡ 住宅写字楼商业其它合计100080060040020001995199619971998199920002001200220032004

图2－15 商品房销售变化

商品房新增供给明显减少，呈“供”小于“求”的局面 从供求对比来看，2003年商品房销售面积比批准预售面积少14.11万平方米，新增供求比为0.98：1，供略小于求；住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，供小于求。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚

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有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。

商品房空置逐年下降 2003年，全市商品房空置面积为241.06万平方米，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万平方米，比上年减少4.82％，占总量的66.8％。

1.210.80.60.40.20199419961998200020022004商品房空置率（％）住宅空置率（％）

图2－16 深圳市近年商品房空置率

住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降 2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5681元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。 2.1.2.3 深圳房地产市场未来几年发展趋势

房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面。 ? 从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到

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23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500～600万平方米。 ? 从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（5.9：1），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600～700万平方米。

根据以上估计，今后5～7年，深圳每年房地产市场将保持1100～1300万平方米的需求规模，而2002～2003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个事实。

外资进入将进一步扩大深圳房地产市场规模，房地产外销市场将呈现景气状态。 CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。

房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。 目前，深圳土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，未来几年内深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；特

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区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.3.1布吉社会经济概况 （1）地理/人口

布吉镇是深圳市的重点工业卫星镇，位于深圳市中部，深圳经济特区北侧，紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里,广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过，镇内有布吉、沙湾、梅林三个二线口岸，是进入深圳经济特区的主要门户。

全镇总面积86.6平方公里,不包括坂雪岗地区为54.77平方公里,规划建设总用地（包括发展备用地）48.72平方公里，下辖15个行政村，13个居委会，38个自然村。2002年年末全总人口28.2万人，其中户籍人口6.7万人,外来人口18.3万人。 （2）经济运行情况

布吉镇在发展中形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇。现有个体工商户7000多家，民营企业900多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人。其中，年产值超亿元的民营企业有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。2003年，布吉镇实现工农业总产值474.64亿元，完成税收29.36亿元。2003年1至11月，该镇民营企业总产值达35.22亿港元，同比增长38％；一般贸易出口额6.88亿港元，同比增长36％；民营企业合同投资额达到14.65亿元人民币，发展势头强劲。 政府规划对布吉新城的定位是：布吉将建设成为毗邻深圳特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到2010年，布吉的人均城市建设用地为73平方米／人；人口规模为45万人；并实现从以传统加工业为核心的第二产业向以先进工业和高新技术产业为主

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导的现代工业转型。以上规划如果得以实施和实现，布吉将面临一个经济的快速发展期，前景相当良好。 （3）城市规划

布吉按照现代化城市标准加强规划，制定了 “五个组团”发展的战略。“五个组团”的规划见下图：

图2－17 布吉镇组团规划图

组团规划细节如下

表2－1 组团规划细节

组团 （范围） 组团定位功能 区域详情 整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里高楼林立，拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售占约全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名24

老圩组团 （含布吉以发展商贸和房村、水径村、地产为主 老圩村及罗岗工业区）

副其实的商贸中心。 沙湾组团 （含南岭村、沙塘布以发展旅游业、商村、樟树布贸业为主 村、吉厦村、厦村） 这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。 组团 组团定位功能 （范围） 李朗组团 以发展物流、仓储（含上李业为主，大型工朗、下李朗、业、商业为补充 甘坑村） 深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工坂雪岗组团 业为龙头，先进工（含坂田、业为基础，适当建岗头、雪象设相关配套生活、村） 商业设施等第三产业并重的大基地。 新中心区组是全镇的政治、文团（含镇政化中心，以此带动府大楼、市周边的第三产业政广场一的发展 带）

区域详情 上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5 万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。 以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。 该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。 而根据政府新的规划动向，未来布吉新城的城市结构将会发生一系列变化，按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带：

中心商贸区：即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络；

居住片区：即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；

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休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；

工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；

生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔向城市中心渗透。 2.1.3.2布吉房地产市场概况

（1）楼盘主要沿深惠路两边分布，呈多组团发展格局

? 东南组团：以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来

的组团，这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高；

? 中心区组团：以金运家园、灏景明苑、大世纪花园、华昱花园等聚集

起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点；

? 关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集

起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。

（2）建筑类型主要以多层及小高层为主

布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。 （3）中小户型占据市场主体

户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，如信义假日名城、中城康桥、桂芳园、阳光花园、金运家园、灏景明苑、康达尔花园等等，中小户型比例占市场供应的85％左右。而这些

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户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。

（4）价格有一定提升空间

布吉住宅项目的价格多数集中在3500-4000元/平米左右。这一价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。 （5）客户群体多样化

布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。 2.1.3.3 布吉房地产市场前景

布吉作为进入深圳经济特区的主要门户，拥有广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路等重要交通干线，未来随着深圳关口外扩的大势所趋，未来布吉的房地产物业价值将有个较大的提升过程。 随着布吉投资环境的改善、预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建设和楼盘素质的提高，将有助于布吉楼市物业升值，其市区内客户比例将会继续增加，外销仍保持一定分量，深港家庭在此进行二次置业的比例加大。

布吉新中心区将成为开发热点，特别是其商业有望形成一个新的商圈。 坂田和万科将再次成为市场焦点。 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴

随着2003年宏观经济的继续保持高速发展，政府规范和支持房地产市场发展决心的增强，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高，深圳的房地产市场将进入趋于成熟阶段，房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。

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本项目地处布吉，是通往深圳特区的重要门户，交通便利、经济发达，极具发展潜力和产业优势。随着深圳市房地产开发热点由关内转向关外、地铁三号线的规划实施以及关口外扩的大势所趋，布吉将成为更多置业者选择地，区内房地产增值潜力巨大。 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域界定

项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区属于布吉关口组团，主要指以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。 2.2.2 区域市场供应分析

区域目前在售楼盘主要是信义假日名城三期、百合星城、我爱我家，总建筑面积19.1万平方米，并且已销售大半，目前供应量小。

表2－2 区域目前在售楼盘

楼盘 信义假日名城三期 总容积率 总建面 主力户型及面积 两房63、72平米（45.6％） 2.67 7.4万 三房92平米（27.9％） 三房115平米（16.2％） 一房35-38平米（25％） 百合星城 5.17 7.5万 两房60-63平米（38％） 三房74-79平米（17％） 我爱我家 3.59 4.2万 二房59-66平米 三房77-79平米 3500 3800 4000 均价 2.2.3 需求分析

布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，

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但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。关口区域住宅用途除信义假日名城外，以过渡居家为主，投资为辅。 2.2.4 典型物业分析

根据本项目的自身特点，遵循可比性和相似性原则，拟将以下5个在售楼盘作为本项目竞争或可类比的楼盘：桂芳园六期?北欧峰尚、中城康桥花园六期?在水一方、康达尔花园三期?香槟谷、大世纪?水山缘二期、灏景名苑二期。

1）桂芳园六期?北欧峰尚

北欧峰尚 地址 发展商 宣传主题 布吉中翠路 佳兆业地产 五十万平方米国际风情园林/地铁口/沃尔玛成熟人文社区 浪漫的生活· 闲适的优越 占地面积 建筑面积 容积率 建筑规划 交通状况 主力户型 价格范围 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期

46952万平方米 145267平方米 3.77 4栋17座18—20层小高层， 1600余户 深惠公路旁多路公交车经过 70-74平方米二房；89-92平方米三房 4200元/平方米左右 自管 1.5元/平方米 2003年11月2日 2004年6月 29

楼盘点评 桂芳园的产品和园林设计均富有特色，该楼盘树立了布吉近年来最高档次的楼盘形象。由于已建设有五期入伙，配套逐步完善，大社区氛围成熟，现楼展示充分。

2）中城康桥花园六期?在水一方

在水一方 地址 发展商 宣传主题 布吉深惠公路旁 中城银浦 阳光灿烂的日子 深圳市布吉35万平方米超大社区 总占地面积 23万平方米 总建筑面积 35万平方米 容积率 六期规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期 楼盘点评 1.41 7栋18层建筑，共765户 16条公交线路 70－72平方米的两房两厅；83－87平方米三房两厅 3800元/平方米 中海 2.5元/平方米 2003年6月21日 2003年12月（前3栋） 楼盘以大型社区为主要卖点，各项生活配套成熟。但园林设计比较平淡，在宣传上楼盘形象不够鲜明。

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3）阳光花园三期? 澳洲堤畔 澳洲堤畔 地址 发展商 宣传卖点 占地面积 总建筑面积 容积率 三期规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期 楼盘点评 深圳龙岗水径派出所附近 深圳市银浩实业有限公司 深圳·布吉 澳洲风情园林社区 42000平方米 104000平方米 1.54 一栋多层，三栋小高层，共318户 凡经过布吉街的公交车均可到达，106总站，新引入541 65平方米的二房；86平方米的三房 3800 自管 多层1元/平方米，小高层1.5元/平方米 2002年年底 2003年11月 楼盘宣传卖点着重于园林，缺乏鲜明特色，客户以布吉客户为主，外销和市区客户比例较小。

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4）康达尔花园三期?香槟谷 香槟谷 地址 发展商 宣传主题 布吉深惠公路西侧 深圳康达尔（集团）地产开发有限公司 深圳·布吉·深惠路·沃尔玛对面 地铁康达尔站· 法国坡地浪漫生态大社区 占地面积 建筑面积 容积率 三期规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 楼盘点评 16564平方米 71658.87平方米 4.3 4栋20～24层住宅，共734户 有多路公交车经过 70-72平方米2房、84-94平方米3房 4000元/平方米 自管 2.6元/平方米 2003年10月18日 楼盘整体档次感较高，以法国风情为卖点，具有较大吸引力。但楼盘整体容积率较高，三期高层密度较大，推广有一定难度。销售后期采用低首期的方式，取得了较佳成效。

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5）大世纪?水山缘二期

大世纪·水山缘二期 地址 发展商 宣传主题 南岭村，布沙路旁求水山公园旁 勤诚达地产 深圳· 布吉 真山真水真家园 求水山畔· 澳洲风情度假社区 占地面积 总建筑面积 容积率 总建筑规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期 楼盘点评 79480平方米 156377平方米 1.87 16栋小高层住宅，共1854户 有多路公交车经过 63-78平方米2房、75-85平方米3房 3500元/平方米 自管 1.5元/平方米 2003年8月24日 2004年中 楼盘在求水山脚下，拥有良好的天然生态资源。楼盘宣传具有小资形象，对市区客户进行了充分挖掘。

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6）灏景名苑二期

灏景名苑二期 地址 发展商 宣传主题 代理商 占地面积 总建筑面积 容积率 建筑规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期 楼盘点评 布吉中心区镇政府东侧 深圳市合州实业有限公司 布吉地王· 地铁物业 深圳置信地产（中国）有限公司 7925平方米 46290平方米 5.8 1期1栋21层，2期1栋32层建筑，共538户 K206、300B、106、529、531、448、822等20条线 93－95平方米3房 3800元/平方米 自管 2元/平方米 2003年5月18日 2003年12月28日 项目为单体式楼盘，不具有大社区优势。位于布龙路和深惠大道的交汇处，噪音较大；但由于紧邻镇政府，因而地理位置优越。楼盘以布吉本地销售为主。

布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。 户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，中小户型比例占市场供应的85％左右。而这些户型的市场销售也

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大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。

布吉住宅项目的价格多数集中在3500-4000元/平米左右。这一价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。

2004年布吉新开楼盘多为延续开发的大盘项目，产品供应仍以中小户型为主，而价格则得到了一定的提升。 2.2.5 片区三级市场分析 1）租赁市场分析

表2－3 部分楼盘租金情况

我爱我家 百合星城 荣超花园 国展苑 一房 42-48平米： 700-800 35-39平米： 750-850 40-50平米： 800-900 40-50平米： 800-900 两房 60－65平米：1000-1200 60－68平米：1100-1200 60－70平米：1000-1100 70-80平米： 1100-1200

注：以下为不带家私家电单位

投资回报率 6％－7％ 7％－8％ 6％－7％ 6％－7％ 数据表明近期推出的品质较佳小户型投资回报率较高。 2）二手楼成交分析

表2－4 部分二手楼售价情况

我爱我家 百合星城 荣超花园 一房 面积(㎡) 48 38 52 总价 16万 16万 20万 均价 3333 4210 4000 面积(㎡) 63 62 58 两房 总价 21万 24万 25万 均价 3330 3870 4000 注：以下为不带家私家电、普通装修单位

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片区二手楼价格基本接近新房销售价格，表明区域价格较为坚挺。 3）区域三级市场交投情况

本片区已进驻了相当多的地产一线品牌中介，三级市场成交相当活跃。区域内成交的二手房交易一直以来都以买卖居多，出租则相对较少。 本片区的二手房的购买者以25-35岁的年轻人为主，另有一部分为投资者。 4） 三级市场分析小结

综上所述，项目所在片区三级市场情况如下：

? 片区投资价值总体较高：区域租金较高，二手楼价格与新房价格相近。 ? 区域投资回报率高：虽然租赁市场活跃程度较为一般，但租金的较高

能保证业主的投资回报率。

? 过渡投资为区域内的重要投资方式：所谓过渡投资，即客户购买新房

时以过渡居家为主，在换房的过程中将原住房出售或出租。 2.2.6 市场分析结论

虽然布吉市场目前已以小高层、高层为主，但布吉客户仍然亲睐低密度的多层、小高层，因此高层项目要取得成功，关键在于着力打造产品上的优势，创造更多亮点。

布吉住宅市场以居家型产品为主，成熟大社区对于居家型客户具有较强的竞争力。中小社区在与大社区的竞争中将需要在定位上制造一定的差异化，同时挖掘出项目自身的独特卖点。

布吉房地产投资市场初步启动，投资市场主要集中在关口附近。关口片区楼盘将满足市区内与本片区附近客户过渡居家、过渡投资的需求。关口的片区特性将对本项目的产品定位起着重要的指导作用。

三 项目分析及评价

3.1 地块解析 3.1.1 交通条件

项目北侧紧邻深惠路，路网发达

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3.1.2 配套设施

中、小学：布吉中学、布吉小学、春蕾小学、深圳外国语龙岗学校、布吉中英文学校 幼儿园：春蕾幼儿园

商场：南城百货、上海第一百货、华润超市、新一佳、大中华百货 银行：招行、农行、中行、建行 医院：布吉人民医院、南岭人民医院 其他：地铁三号线、布吉公园

工交线路：357、371、300、206、448、462、507、863、832等 3.1.3 规划限制条件

根据《深圳市规划国土局规划设计要点》，该建设用地项目规划设计满足下列要求：

(1)指标按建设用地面积计算

建筑容积率≤7.5；

建筑间距应满足高层消防要求； 建筑高度或层数：≤30层；

建筑面积：44,333㎡，其中：住宅30,773㎡，商业13,560㎡； (2)总体布局及建筑退红线要求

东、南、北侧建筑退红线≥7米，西侧建筑退红线≥10米，； 建筑覆盖率应根据规划设计方案合理确定。 (3)市政设施要求

① 车辆出入口：用地南、北侧道路； ② 人行道路：用地周边道路； ③ 机动车泊位数：125个； ④ 室外地坪标高： ⑤ 给水接口：到位 ⑥ 雨水接口：完备

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⑦ 污水接口：完备 ⑧ 电源：到位 ⑨ 通讯：到位 3.2 项目SWOT分析 3.2.1 项目优势

配套：项目周边商业、生活、教育配套非常成熟。

交通：项目毗邻深惠路，到达市区或布吉其他区域交通都十分方便。 噪音小：项目虽然毗邻深惠公路，但北向噪音为龙珠花园所遮挡，因而项目具有闹中取静的良好环境。 3.2.2 项目劣势

容积：项目的容积率达7.5，是布吉市场上少有的高容积率项目。 体量：项目体量较小，仅4.4万平米，难以形成好的社区居住氛围。 周边环境：由于位处工业区的包围之中，周边环境较为杂乱，环境不佳。 3.2.3 项目机会

距离：项目距关口位置很近，将有利于吸引关内客户和外销客户。 市场机会：关口目前具有亮点的小户型项目仍较为稀缺。 二线关裁撤：关于二线关裁撤的预期长期利好本片区住宅销售。 城市化发展：龙岗城市化发展的进程也将长期利好本片区住宅销售。 3.2.4 项目威胁

竞争：关口片区近年来为布吉开发的热点区域之一，近期推出新盘较多且规模较大，未来产品市场竞争比较激烈。 3.3 项目评价 产品定位方向

由于本项目本身具有高容积率、小规模的特点，因而项目在居家氛围、产品舒适度上将难以在市场上获得很好的相对竞争优势。因而本项目在产品

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上不宜放大，应以中小户型作为主打产品。 核心优势挖掘

“毗邻关口、交通方便、配套成熟”是项目的核心优势，项目的核心优势在定位与推广中应加以挖掘和利用。 锁定目标客户群

项目的区域特征和产品定位方向决定了项目的客户层面。本项目的客户层面将为内、外区域客户兼具，过渡居家为主，投资为辅。主力目标客户群为罗湖和布吉的年轻白领、生意人，其年龄在25-30岁之间。

四 市场定位及项目评估

4.1 住宅定位分析 4.1.1 住宅市场定位 “中档高层小户型社区” 4.1.2 户型定位

综合对本项目的分析、对布吉市场的分析及未来发展趋势的预测，本项目的户型比例如下：

户型 面积（㎡） 面积（㎡） 面积比例 1房 2房 3房 合计 35-40 50-55 60-65 75-82 7220 13000 14384 5200 39804 18% 33% 36% 13% 100% 套数 190 250 232 65 737 套数比例 26% 34% 31% 9% 100%

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4.1.3客户定位 1） 主力客户群

来源区域：布吉关口片区和老城区；罗湖布心、翠竹、东门 年龄：25-35岁 家庭人口数：1-3人 家庭年收入：5-7万元

购买用途：过渡投资为主，自住为辅 置业次数：一次置业为主

职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人

客户特征：对关口片区有较高的认同。较为年轻，学历水平不高，在布吉或罗湖工作，工资收入不高但较稳定。

置业特征：注重性价比、交通方便和实用性，对享受性要求不高，对年轻化

形象易产生较高认同感。

2） 辅助客户群

来源区域：布吉其他片区及罗湖田贝、水贝 年龄：25-35岁 家庭人口数：1-3人 家庭年收入：5-8万元左右

购买用途：过渡投资为主，自住为辅 置业次数：一次置业为主

职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人

客户特征：对关口片区有较高的认同，需经常往来于关内外。学历不高，

工资收入不高或具有较大的不稳定性。

置业特征：对性价比、交通时间的要求较高，对自己的未来有着较高的期

望，希望能拥有品味生活。

3） 游离客户群

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