苏州市住宅物业管理公共性服务

苏州市住宅物业管理公共性服务

分项目定额指导标准 （2003年版） 苏州市物业管理协会 二00三年九月

目 录

1、编制说明 2、定额指导标准 一、综合管理费

二、公共设施设备日常维护费 三、园林绿化日常维护费 四、环境卫生服务费 五、公共秩序维护服务费

六、公共设施设备、共用部位水电费 七、物业公司办公费 八、公共设施保险费 九、物业公司固定资产折旧费 十、法定税费

编制说明

1、住宅小区的情况是千差万别的，受小区面积、绿化面积、共用设施、出入口、地理位置和环境等诸多不同的因素限制，反映在物业管理服务费的价格构成的成本含量不同; 物业管理的服务深度、服务档次、服务质量的不同也导致成本的不同。由此一个具体的住宅小区形成的价格定位也应不同。

通过制定物业管理公共性服务分项目定额指导标准，具体明确物业管理每项服务内容的社会平均成本，体现“质价相符”和“明明白白”消费，对规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展将有明显的积极作用。

本定额指导标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据，具体物业管理服务标准和服务收费标准由双方当事人在委托管理合同中约定。

2、本定额指导标准假设：一个住宅小区建筑总面积为10万平方米，用地面积为8万平方米，绿地率为35%，有二个出入口(一个主入口，一个次入口)。在应用这一定额指导标准时，应针对具体住宅小区情况，作相应调整。 各类管理、服务人员的费用在测算本定额指导标准时包括了工资、福利、津贴、保险、服装费和加班费等。

假如小区为小高层、高层住宅与其他住宅混合的，小高层、高层住宅电梯、水泵运行维护费建议收费标准为每月每平方米0.65元。

3、本定额指导标准不包括物业公司利用住宅小区共用部位和配套设施进行的各种经营性活动的经营性收入，如车位停车费、小区商业网点租金等，根据合同约定抵充物业管理费的，实际收取的住宅小区公共性服务收费标准可相应进行调整。

4、本定额指导标准起草单位：苏州市物业管理协会

本定额指导标准主要起草人：黄雪良 杨丽华 丁贤志 林雁 彭仁康

苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准

一、综合管理费 收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标测算依据（包准（元/括人员安排、月?平方用工用料分米） 1、管理、（1）负责制定物业（1）每三个月0.0950 服务人员管理服务工作计划，向委托方报告的工资，按并组织实施； 一次计划实施析） 以管理处主管理员3任1名3500名，为服元/月，管理务受理人员3名2000员1名、元/月计，每内勤兼财月总费用为务1名、9500元。 管理员1名 备注 照规定提（2）对房屋及设施情况； 取的福利设备进行安全普查，（2）每年一次； 费等 根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班（3）受理住户咨询、人员处理应急

投诉、报修、预约服事件；一般性投务、为住户排扰解难； 诉与服务当日解决，其它不能（4）协助组建业主当日解决的，承委员会并配合其运作； 诺或约定解决时限并作出合（5）建立规章制度理解释； 与服务标准； （4）按有关部（6）与业主签订物门及政策、法规业管理服务协议、物要求执行； 业管理公约等手续；（5）制度健全；公开服务标准、收费服务标准符合依据及标准； 合同约定；档案（7）应用计算机系资料齐全，保管统对业主及房产档良好； 案、物业管理服务及（6）内容合法，收费情况进行管理； 手续完备； （8）员工统一着装，（7）有专人维持证上岗； 护，内容完整、（9）进行物业管理准确、有效、更服务满意率调查，促新及时； 进管理服务工作的改进和提高。 （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。

2、装修管（1）维护公共安全（1）按照有关0.0400 理服务费 和公众利益； 政策、法规、合以管理员2 名2000元/月计，每月总费用为4000元。 （2）将住宅装饰装同、公约的规定修的禁止行为和注进行管理； 意事项告知装修人； （2）在入住装（3）业主(使用人)修前进行书面装修前按规定审查告知或签订装业主(使用人)的装修修管理协议； 方案； （3）24小时内（4）每日巡查装修审结方案并签施工情况； 署审查意见交（5）对装修中的违业主； 法行为及时劝阻。 （4）在装修前 期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主； （5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。

二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费 收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标测算依据（包准（元/括人员安排、月?平方用工用料分米） 析） 备注

1、人员管 理费 0.0850 以维修主管 1名2500元/月，管理员3名2000元/月计，每月总费用为8500元。 2、供配电（1）保持配电房清洁（1）每周清扫0.0092 供电系统年专指小系统维护卫生； 费 地面及擦拭配检费5000区内专（2）检查变压器电压、电柜表面，要求电流互感器、断路器、地面无积灰，配隔离开关、高压熔断器电柜表面无污及避雷器、配电箱、导渍； 线等供配电系统的运（2）每日检查行状况，并抄表做好记一次； 录，出现异常及时处（3）每年测试、理； 试验1次； 元，维保费用供配6000元，每设备 年总费用11000元。 （3)委托专业单位对（4）每年进行变压器、高压开关柜进2次； 行测试、试验等项目的（5）限电、停维修保养； 电至少提前三（4）对变压器外部、日通知业主(使低压配电柜进行清洁、用人)； 保养； （6）每年检测（5）保证正常电力供1次； 应，内线限电、停电按（7）每年检测规定时间通知业主(使2次配电房内消用人)； 防器材；高压操（6）检测接地电阻；作工具每年送

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