案例解读：商铺遇到征收，如何保障评估价格最大化

案例解读：商铺遇到征收，如何保障评估价格最大化

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

【导读】

某商铺业主，拥有近300平方米的商铺，位于某市某街道繁华地段。因城市规划修建地铁，该商铺位于征收范围内，正好是规划后的地铁站某站的站台处。该商铺业主与政府未谈妥价钱，置换房屋位置或是偏远或是刚刚开始挖地基也不合适，随之是其他业主逐渐搬离，唯独剩下该业主未搬。因双方未达成一致的补偿意见，先是对评估机构的筛选、然后是评估方法等未达成一致，后商铺业主提议置换未成。双方就一直这样僵持着，而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。随后政府对该商铺业主作出了《房屋征收补偿决定》。该商铺业主向当地的市政府提起行政复议后向当地中级法院起诉。

该案例中商铺业主的补偿经历可谓一波三折，但最后还是被强制拆除。对于类似该商铺业主的情形，吴少博律师事务所提醒业主，做专业的事情要咨询专业人士的重要性。并且可以对被拆迁人的预期利益很好的估算，指导补偿谈判技巧。提示被拆迁人需要积极选择评估机构、评估方法的确定的合理性、积极配合政府的征收行为。

关键词：商铺、评估机构、评估方法

【案情介绍】

2001年，某业主花110万元购买了位于某市某路繁华地带这个商铺。该商铺近300㎡，因为地段好，10多年来一直被某银行租用。

2013年10月，该商铺业主得知消息，其商铺被划进了政府拆迁征地范围。政府征收这栋楼，是因为要修建某地铁修路，而该业主的商铺所在的位置，计划中就是地铁某站的出入口。而就在房子被征收半年前，其刚刚跟银行续签了3年约，租金每年60多万元。可现在房子要拆，每年60多万元的租金也就没了，损失比较大。因为要修地铁，周围的房子都涨价了，商铺业主希望政府能给自己一个合理的补偿。政府给的补偿报价是1500多万元（5万多元一平方米），即每年最高的收益60万左右计算25年来计算。商铺业主打听到自己周围的商铺两年前的成交价近8万元，相邻马路上正在出售的商铺价格是10万元。按这个价格算，其商铺近300平方米，再加上原来的装修费和租金的损失，总价应当在3000万元以上。

某区政府组织这栋楼全部97户业主投票，从12家机构里选出的一家，最后由这家机构做出的评估，保证鉴定机构的选择公平和公正的。但某商铺业主没有看到贴在商铺的外墙上的通告，被默认同意选择了评估机构。其次就是评估方法的选定，评估机构对房产价值评估有多种方法，最常见的是根据市场成交价，需要至少3个交易样本取平均值，如果没有成交价可参考，就根据房屋的租金收益核算。该商铺业主处于繁华地段，租金高，没人愿意卖商铺，修地铁消息传出后就更没有商铺出售，该商铺业主提到的参考项目，评估机构认为不具有参考价值。该商铺业主对评估机构的选定开始产生异议。建议用市场比较法，合每平方米9.3万左右，用收益法是合8.8万左右。觉得这样评估才基本合理。如果按这样评估，整个

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商铺的价值应该是2600万元左右，把这些补偿加在一块，绝对超过3000万元。但是这样的结果政府并不认可。该商铺业主拒收评估报告，政府就在当地居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在她家商铺墙上，算送达了。双方就一直这样僵持着，这栋楼的其他96户业主先后搬走了，到了2014年1月份，这栋楼只有该商铺一家没和政府达成协议。而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。

2015年4月某区政府正式对该商铺的业主下达了《房屋征收补偿决定》，政府派员去送达时，该商铺业主拒不签收。后工作人员就在当地居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在该商铺家的商铺墙上，算送达了。该商铺业主认为当初拒绝在政府的评估报告上签字，评估报告就没有生效，其没有在《房屋征收补偿决定》的送达回证上签字，该《房屋征收补偿决定》也就没有生效。

该商铺业主依法向某市人民政府申请行政复议，不久被驳回。2015年10月，向某市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销某市人民政府的行政复议决定和某区人民政府做出的《房屋征收补偿决定》。认为某区政府做出的具体行政行为程序不合法。

【案件评析】

该案例中，商铺业主对法律常识的认识错误：

1、认为不签字即未送达，不生效。

首先该商铺业主主观认为只要没有对评估方法签字，则对其不发生效力。其次是对《房屋征收补偿决定》的送达拒绝签字变认为对其不发生效力。对于文书的送达，政府机关，可以公告送达，亦可以在居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在她家商铺墙上留置送达。都是合法的送达方式。

2、对评估机构的选定的认识错误。

对评估机构的选择，既然政府组织从当地12家评估机构中，由该栋楼房的97户业主公开公平的选择，是合理的方式。该商铺业主认为没有通知其参与就对其不发生效力是认识错误。

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定“房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。费用一般都是由征收部门的委托人来承担。”

3、对于评估方法的选定，《国有土地上房屋征收评估办法》中，同时可以采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法进行评估。该案例中更多的是要对该商铺地段价值的体现来考量其补偿金额。对本案例中的情形，应当合理的考虑其商铺地段、每年的租金收益，再接个评估方法的几种方法，合理估算其损失，达到双方协商的双赢。

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