关于房屋面积业主投诉问题的回复

关于安顺家园房屋面积业主投诉问题的回复

针对近期安顺家园部分业主就其房屋面积与公摊面积“虚增”的投诉材料，结合所提出的问题回复如下：

一、关于“《竣工验收》与《测绘技术报告》的差异”的回复 投诉材料中所提到的“权属面积大于相应房屋建筑面积21479.39平方米、实测多出13516.45平方米公摊”的比对参考依据不正确。

根据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》（建设部168号令）第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列

资料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。规定了新建房屋申请所有权初始登记时应提

交的资料。

业主所提的《竣工验收》，是指《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（以下简称〈备案证〉），即指《房屋登记办法》第（五）条的内容。它是“随着《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）等有关法律、法规的颁布执行，我国的建筑法律体系已基本形成，质量监督制度已经从法律给予确定，工程建设行为已经有了较为完整的法律规范，工程建设主体的质量责任已经有了明确的法律界定。其中‘建筑工程竣工验收备案制’是保障建设工程质量的重要制度，是全面贯彻执行建筑法，进一步明确建设、勘察、设计、

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施工、监理等工程建设各方主体责任，进一步转变政府职能的必然结果”。即其主要作用是保障建设工程质量的证明性文书，核发时并不对具体房屋进行建筑面积的测量。故其上所载明的建筑面积与房屋实测的建筑面积没有可比性。

建设工程符合规划的证明，即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证，根据《城乡规划法》第二条的规定，城市规划分总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。近几年来，由于有关部门加强了建设和规划的管理，在建房者开始施工前，城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证的副本，在副本上注明该副本不作 权属登记的依据，待房屋竣工时，须经武汉市勘测设计研究院竣工测量后，经过验收认定是按规划部门批准的要求施工的，才发给正本，在这种情况下，当事人应凭建设工程许可证的正本申请。同时《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形

之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；…”该条是关于不予

登记情形的规定，也是对申请登记的建筑建设合法性的规定，建设过程中擅自改变建设内容，造成建设工程未按规划许可的面积、层数等内容建造的，亦应列入违章建筑的范畴。所以判断房屋是否未按规划许可的面积、层数等内容建造或其是否存在违章行为时，应以规划行政主管部门核发的建设工程符合规划的证明为准，即《建设工程规划验收合格证》。

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通过查询武汉规划局2009年3月30日核发的《建设工程规划验收合格证》（武规验收A－420100200800148、编号：武规验[2009]027号），其“建设工程竣工情况为：13栋1－28层、1栋2－3层房屋，总建筑面积197162.32平方米（另架空层1373.72平方米、地下室16943.46平方米（含人防））”，总建筑面积共计215479.50平方米，而房产面积测绘测得总建筑面积为215470.68平方米，规划验收合格面积较之房产测绘面积大8.82平方米。显然不存在“实测多出13516.45平方米的公摊面积”之说，“虚增公摊面积”又从何而来？

二、关于“隔层（错层）阳台面积确认”的回复

投诉材料中提到“认定安顺家园125户无上盖的阳台有盖，并每户多计3.34平方米套内面积”的情况与事实不符。

关于阳台，《武汉市房产测绘实施细则》规定更为具体，且对不同类型的阳台的面积计算与认定，更为细化，具体规定如下：

①5.2.1．h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

②5.2.2. c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。

③5.2.3. c）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。

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④5.2.3. ｍ）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。

⑤5.2.3. ｎ）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。

⑥5.3. d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。

⑦5.3. e）以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。

⑧5.3. f）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

通过上述条款的规定，判断本项目中的阳台面积的认定与计算： 1）对于各户中独立使用的阳台，完全依据规划设计许可的前提下认定，即封闭全算面积，不封闭的按一半计算面积；

2）隔层阳台顶盖的认定，《细则》第5.2.3. c）条规定得非常具体，“房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖”，显然，本项目中的各隔层阳台，其上部顶盖均未“相距三个层高以上”，故视同该阳台有顶盖，按规定须计算其面积，而在投诉材料中，回避了“相距三个层高以上”的顶盖约定条件；

3）隔层大小错落设置与公共走道相连的带圆弧状阳台，《细则》第5.3. f）条规定，“阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过

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其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积”，在本项目中均以小的顶盖和底板认定的，并非投诉材料中所列的“上一层阳台超过底板面积的按底板面积折算的原则”，而该说法是没有认真调查，是完全误解的，由此，不存在阳台多计算建筑面积的说法。

三、关于“共有建筑面积认定、共有情况的确认与分摊”的回复

投诉材料中提到的“共有建筑面积认定、共有情况的确认与分摊”的理解是片面的。

1）关于“栋”的认定。房屋的 “栋”是房屋面积计算与分摊的基本单元，《细则》第六章已详细的界定了，但根据《细则培训讲义》（2005年5月），对“栋”划分和认定需要补充如下：

①建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设； ②该建筑物的施工图纸是否为整套图纸； ③该建筑物的基础、结构是否为一整体；

④该建筑物的各塔楼是否有完全独立的共有共用设备。 同时符合、满足上述四个条件的，可认定为一“栋”。那么，梅岭一号～四号根据上述条件判断，可是否认定一“栋”呢？显然是符合的。其建造形式更符合《细则》第6.2.1.3条的规定。相反，本身为独立一“栋”的房屋，不因有为防止不均匀沉降而设的变形缝，而强行将房屋分“栋”，也应按上述四个条件来判断。

2）共有共用建筑面积的分摊。《规范》及《细则》规定，“共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。无产权分割文件或协

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议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”

①房屋整体分摊规定。“房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法”，本条强调的是首先是其“使用功能单一”的纯住宅等，另外“各分户对共有共用面积共有情况是基本一致”的，而非“完全一致”所需遵循的原则，且《规范》也有非常明确的规定，“住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积”。

整体分摊的数学模型及公式为：

共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积总和/套内建筑面积之和 分户应分摊的共有建筑面积＝分户套内建筑面积×分摊系数 如按投诉材料所说的，那么纯住宅楼类似有逐层退层的情况则需按层逐步分摊了，所以，投诉材料中所提到的以“伸缩缝分隔开”“按单元”分摊的方法是没有理论依据的。

②多级分摊，是指不适用整体分摊的有两个及以上的使用功能的房屋，对共有共用建筑面积的分摊，采用多级分摊的方法。本项目中，由架空层和住宅、商业和住宅构成的房屋，其采用的方法为二级分摊的方法，《规范》及《细则》已阐述得比较详细了。

多级分摊的数学模型及计算公式为： 1）上一级分摊－功能区间分摊（一级分摊）

功能区间分摊系数＝功能区间应分摊共有建筑面积总和/各功

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能区的专用建筑面积总和

各功能区应分摊的共有建筑＝各功能区专有建筑面积×功能区分摊系数

2）下一级分摊－功能区内分摊（二级分摊或以上） 功能区内分摊系数＝（功能区内共有建筑面积+上一级功能区间应分摊的共有建筑面积）/功能区内各套套内建筑面积之和

各套应分摊的共有建筑面积＝各套套内建筑面积×功能区内分摊系数

投诉材料中提到的架空层的分摊系数及商业的分摊系数应为一级分摊的分摊系数，而住宅部分的分摊系数应为二级分摊的分摊系数，所以，分级分摊后，不能拿不同级的系数作比较，根据上述数学模型及公式，显然，这两个系数是没有可比性的。

另外，公摊系数的大小，与建筑设计有关，公共建筑空间过大，则其分摊系数必然过大。所以房型结构、楼盘形态是影响这类房屋公摊系数的主要因素。至于竹居三号公摊系数高达30.35%，可分析标准层（3－19层）中其中一层的套面积之和与该层共有建筑面积，便可以看出为何之高了，该层套内建筑面积合计535.73平方米，共有建筑面积合计148.92平方米，仅本层的共有面积与层套内建筑面积之和的比就达到27.8%了。

至于该业主提到的“虚增安顺家园建筑总面积13516.45平方米，虚增公摊系数8.615%”的质疑，不知该数据从何而来？根据前面提到的规定和方法，如稍加对每栋的建筑面积进行一下测算，便可

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知这一疑虑是否真实可信了。

二00九年六月二十六日

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/d072.html