关于在土地一级市场中土地价格以楼面地价表述的可行性研究

关于在土地一级市场中土地价格以楼面

地价表述的可行性研究

近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。本次就容积率对土地价格的影响，土地价格能否以楼面地价来表述进行初步探讨，以期对此有所促进。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是影响地价重要的因素。虽然株洲一直执行的是以亩计价的方式，但对于大多数开发商来说，楼面地价并不是一个新概念，他们在竞拍土地前，一般都会对目标地块的楼面地价进行测算，以制定相应的竞价策略，就我们调查的锦绣江山和裕景龙苑楼盘来看，他们仅将楼面地价作为竞价参考，在实际操作中并未以该种形式直接计入成本。

按照楼面地价的测算方式，是地价总额除以总建筑面积的数值，

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单位是元/平方米；而规划容积率的高低直接决定总建筑面积的大小，因此，在项目实施阶段能否做足容积率，是决定楼面地价是否具有现实意义的重要前提。然而，做不做足容积率，又取决于地价的高低，而地价又取决于楼市的均价水平。在以往土地价格还没有达到足够高的情况下，开发商即使不做足容积率，依然能够保证企业利润。在这些情况下，开发商更侧重于降低容积率，把产品品质做得更好，使楼盘更有竞争力，最终实现畅销。在这种市场情况下，土地规划容积率尚不具有实际意义，相应的，楼面地价也不能发挥作用。

土地实行公开“招、拍、挂”以来，国家对土地的控制更加严格，城市地价体现出其应有的价值。尤其是由于株洲中心城市投入市场的土地量非常有限，围绕这些土地的角逐也就格外激烈，有时一宗土地就会引来10多家开发商争夺，土地价格也随之高涨。在土地成本不断攀升的情况下，开发商只有做足容积率才具有盈利可能。

一方面是土地成本的高涨，一方面是市场接受度的提高，这些都为修建高层房屋创造了条件，做足容积率已成为开发商的的必然选择。此时，以亩计价的方式已不够直观，而“楼面地价”测算土地成本则显得更直接、更务实。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构

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成了商品房的市场价值，笔者认为，用楼面地价进行土地价格表述是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。

对比：楼面地价更便利

楼面地价究竟会给楼市带来哪些影响？专业人士认为，由于不同区域的容积率不同，甚至同一区域内的不同地块的容积率也有不同，以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实土地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场风险。

对于购房者来说，楼面地价也会带来很大的便利。由于楼面地价直接反映楼盘的土地成本，只要对目前楼面地价的行情稍加分析，就可粗略判断今后房价的趋势。在进行楼盘价格的对比时，也更容易计算出目标楼盘的售价是否合理。

在我国城市房地产登记工作中，在房地产开发时，发给房地产开发商的土地使用权证书是按照土地总面积进行登记的，但是，在房地产开发及销售过程完成后，进行产权登记时，为减少房地产交易过程中公共用地面积分摊的纠纷，每个用户分摊的土地面积是建筑面积垂直投影覆盖的土地面积除以总建筑面积，再乘以自己拥有的房地产建

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筑面积，在这种情况下的楼面地价，与将整宗地做为研究对象所得的楼面地价是有本质的区别的，前者比后者要高很多，后者除以建筑密度才得到前者即净地楼面地价。当用楼面地价来表示土地价格并进行比较分析时，应该采用的是整宗地楼面地价，而不是净地楼面地价，将建筑密度也纳入考虑范畴，这样才具有可比性。

笔者最近调查了两个开发项目的收入、成本费用等数据（见后附表），这两个项目土地用途均为综合，锦绣江山项目土地级别为商业二级、住宅二级，商服比例约4%，裕景龙苑项目土地级别为商业四级、住宅四级，商服比例约9%，平均宗地楼面地价在200-250元/平方米左右（此价格系采用土地历史取得价格除以建成后总建筑面积所得，未考虑开发周期时间因素对价格的影响），除以各自的建筑密度后，其土地楼面单价占住宅用房房地产销售单价的25%左右，与同等城市级别的地价房价相比接近。

在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈一种递减的规律。反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。

笔者认为，容积率对地价的影响作用分为几方面：

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首先，容积率的大小决定了土地开发收益率的高低，从而影响到地价。

由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是某些地段，建筑物的建设规划要求留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化，在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积，不仅能够增加销售收入，而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少，总成本降低；在一定程度上又获得更多的经济剩余，纯收益增加，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降。

其次，容积率对地价作用的程度具有一定区域性。

容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大，容积率对地价的影响程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大；城市规模愈小，容积率对地价的影响愈小，许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外，同一城市不同区位的容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异，从市中心到外围地区，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。

第三，容积率对地价的影响具有分用途性。在一个城市中，不同

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