工程管理体系瓶颈破解

工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方案 2009年12月 沈阳

工程管理体系破解及质量缺陷解决

第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用 第一部分

一、房地产企业工程管理出现问题的分类 三、房地产企业工程管理存在的十大短板 五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝 二、房地产企业工程质量问题产生的影响 四、新形势下房地产企业对工程管理的要求 房地产企业工程管理出现的问题 1、项目工程质量管理问题 4、工程合约规划管理问题 2、项目工程进度管理问题 3、项目工程成本管理问题

■ 房地产企业工程管理出现问题的分类： 5、项目业务运营流程问题

房地产工程质量管理出现的问题 1、安全性质量问题 4、适用性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题

■ 工程质量管理出现的主要问题分类： 从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 安全性质量问题

■ 安全性质量问题的主要体现： 1、桩基工程质量问题

2、钢筋、混凝土工程质量问题

3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 6、??

5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 功能性质量问题

■ 功能性质量问题的主要体现： 1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、??

观感性质量问题

■ 观感性质量问题的主要体现： 1、内墙空鼓、开裂工程质量问题

2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、??

房地产工程进度管理出现的问题 1、目标计划与实施计划脱节 3、工程保障计划脱节问题 4、工程施工计划组织问题

■ 工程进度管理出现的主要问题分类： 5、??

从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 2、工程总控计划管理问题

房地产工程成本管理出现的问题 1、目标成本体系缺陷问题 2、设计变更责任成本问题 3、施工措施成本管理问题

■ 工程成本管理出现的主要问题分类： 5、??

4、工程动态成本协调问题

从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 房地产工程合约管理出现的问题 ■ 工程合约管理出现的主要问题：

从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1、合约管理体系缺陷问题 2、合约规划风险控制问题 3、合约范围深度要求问题 5、??

4、合约标准明确问题

房地产项目运营管理出现的问题 ■ 项目运营管理出现的主要问题：

从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1、目标管理与业务流程管理脱节 2、业务流程管理体系不健全 3、业务流程衔接标准缺失 5、??

4、业务流程管理不完善

房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板一：

一些房地产企业的工程管理定位存在误区 一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能

房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理定位的误区：

一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题 房地产工程管理存在的十大短板 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理定位的误区：

即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多达5200余项2批次

单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板二：

大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准

仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点

缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 ■ 某上市地产公司的项目工程管理程序： 程序的优点：

项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？ 程序的缺点：

工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法！ 缺乏工程管理标准和施工技术标准 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 某上市地产公司的项目工程管理程序： ■ 某知名地产公司的工程质量管理作业指引： 作业指引的优点：

项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题 作业指引的缺点：

项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！ 缺乏工程管理标准和施工技术标准 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 某上市地产公司的项目工程管理作业指引： ■ 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？ 监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： ◆ 整体结构闭水试验 ◆ 防水涂层闭水试验 ◆ 防水保护层闭水试验 ◆ 饰面层闭水试验

◆ 厕浴间整体移交闭水试验

缺乏工程管理标准和施工技术标准

缺乏工程管理标准和施工技术标准 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？ 相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患

地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？ 钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患 割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力 不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？

大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患

厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？ 水泥砂浆与管道外壁结合能力差

预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作 管根处涂膜附加防水层延展性差 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？ 随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生

外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏 缺乏工程管理标准和施工技术标准 ■ 铝合金门窗的三种安装形式？ ◆ 副框安装：

抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与副框采用螺丝连接 ◆ 毛口安装：

先进行抹灰，门窗洞口处留出100㎜～150㎜间歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框框边缝隙填缝后，再抹门窗框 缺乏工程管理标准和施工技术标准 抹灰面层与发泡胶之间的缝隙

■ 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道： 发泡胶与窗框之间的缝隙 窗框与外保温苯板之间缝隙 窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙 窗框与外墙砖粘接层之间缝隙 窗框与外墙砖之间缝隙

固定点与窗框之间的缝隙

缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装： 施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 ■ 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装： 无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有 利于成品保护

缺乏工程管理标准和施工技术标准 ■ 净口安装的缺点：

采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产生空鼓开裂。且后修补的观感性较差 缺乏工程管理标准和施工技术标准

抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗的工期保障不利

采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在门窗渗漏隐患

采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于仅具备少许防水能力的PU发泡胶 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 国家相关验收规范无法满足企业需要： 铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求

对检验项目没有约定明确的检验方法 缺乏工程管理标准和施工技术标准 缺乏工程管理标准和施工技术标准

■ 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）： 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板三：

大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具 缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 全过程质量控制的管理：

工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现 工程质量管理的理念及方法 一级“检验” 二级

“质量保证” 三级“预防” 四级“完美”

工程质量管理的理念及方法

■ 房地产企业工程质量管理水平的等级：

第一级：施工质量检验

企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。

设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识 工程质量管理的理念及方法 第二级：工程质量保证

企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理

设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障 工程质量管理的理念及方法 第三级：工程质量预防

设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量

施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成 工程质量管理的理念及方法

第四级：零缺陷管理（理想状态） 企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准 缺乏企业工程质量保证体系

■ 一个属于“工程质量”问题的案例：

某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80％以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔 缺乏企业工程质量保证体系缺乏企业工程质量保证体系 ■ 工程质量事故原因分析：

外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题

错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外墙外保温体系“柔性渐变”的构造要求 缺乏输出质保体系的有效管理

■ 卫生间防渗漏质保体系检查要求： 施工单位厕浴间防水常见的施工方案： 缺乏输出质保体系的有效管理

■ 企业标准的卫生间防水工艺流程要求： 缺乏输出质保体系的有效管理

■ 企业工序控制标准和施工工序控制的区别： 缺乏输出质保体系的有效管理

■ 铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：

监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录： 缺乏输出质保体系的有效管理

■ 企业标准对铝合金门窗检验批验收的要求： 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板五：

过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现

一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障 忽视技术管理的重要性

■ 技术管理解决“工程质量”问题的案例：

某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉 忽视技术管理的重要性

■ 施工图中设计小院围墙的常见形式 忽视技术管理的重要性 ■ 技术原因分析：

原因一：施工场地、市政、景观插入 小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁 砼施工养护周期较长。导致小院围墙施工 跨度大，周期长，难以短时间完成。因占 用施工场地，影响到后期室外专业管道与 环境工程的开工

忽视技术管理的重要性 原因二：不均匀沉降

小院围墙坐落在回填土层上，回填土层不 均匀沉降导致围墙下沉开裂。即使将围墙 地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，也无法 防止开裂

忽视技术管理的重要性 ■ 技术缺陷分析：

虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯实，分层密实度检验。但现实的施工当中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当地基为回填土，且回填土层较厚时，很难达到设计密实度要求，导致围墙下沉 忽视技术管理的重要性 ■ 技术缺陷分析：

即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，建筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，依然会产生开裂

采取局部换填或加深围墙基础等措施，都会造成工程成本的上升 忽视技术管理的重要性 ■ 管理缺陷分析： 因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部普遍的操作惯例

土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较大，甲方及监理工程师很难全面监控 忽视技术管理的重要性

施工单位编写出任何规范完善的施工方案，在缺乏有效监督和管理的前提下，往往很 难落实 简单讨论：

如何解决这一工程质量与工期的矛盾？ 忽视技术管理的重要性 ■ 技术解决措施：

措施一：改变传统的施工方法

提前施工小院围墙±0.00以下部分：在工程

主体结构基础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至±0.00标高或当时场地标高 忽视技术管理的重要性

后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑± 0.00以上的墙体即可

工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本的增加

将小院围墙施工到±0.00或当时的地坪高度

对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外工程开工创造条件 忽视技术管理的重要性 ■ 技术解决措施：

措施二：设计应考虑避免小院围墙基础不均匀沉降的技术措施 当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管理质量 忽视技术管理的重要性 ■ 技术解决措施：

措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施

当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实达不到设计密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打入2～3m长间距300㎜左右的钢管或木方 忽视技术管理的重要性

■ 技术管理解决“工程质量”问题的案例：

某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外飘窗90％以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论 忽视技术管理的重要性 ■ 技术原因分析：

飘窗什么部位最容易发生渗漏？

针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？ 飘窗为什么容易发生渗漏？ 忽视技术管理的重要性 ■ 技术缺陷分析：

飘窗的上下飘板大多采用植筋后做，由于采用二次浇注，其根部往往存在因前后浇注引起的施工缝

飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋被踩下沉，顶板根部容易产生开裂

忽视技术管理的重要性

拆模过早或拆模时野蛮作业，飘窗顶板受到挠动，尤其是两个角部往往挠动最大，易引起混凝土开裂

飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板六：

工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患

部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节： 1、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：

施工单位为穿墙螺杆的回收利用，往往套上塑料管

施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏

对质量细节的关注度不足

■ 正确解决穿墙螺杆孔洞渗漏隐患的方法： 结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低 穿墙的PVC套管应用电钻剔除 堵洞前应清理管孔并适当湿润

采用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一天封堵塞实 JS防水涂料以洞口中为半径100㎜均匀涂刷两道 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节： 2、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞： 3、脚手架的工字钢挑梁洞口： 同穿墙螺杆孔洞处理方法 同穿墙螺杆孔洞处理方法 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节： 4、出外墙孔洞：

一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行开洞以免后开洞对外墙抹灰层，外保温层等造成破坏，产生渗漏隐患

出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差20㎜ 空调洞套管应在抹灰前安置 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节： 5、外墙固定件锚固脚检查：

外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，应在抹灰前完成 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：

6、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：

每检验批应进行不少于15处的钻孔检验，重点检查框架梁底，填充墙砖最上一皮砖的上部等部位（传统的肉眼检测根本无效） 7、填充墙砌体的瞎眼头缝： 以砌体工程过程检查为主 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰前容易忽视的检查细节： 8、抗裂钢丝网检查： 砌体与混凝土构件交界处

有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处 抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开 对质量细节的关注度不足

■ 门窗洞口修补不规范极易造成外墙渗漏：

门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，通过抹灰找补，易造成开裂渗水

当偏差修补厚度超过50㎜时，应按图示要求加筋支模浇C20细石砼进行修补 对质量细节的关注度不足

■ 外墙抹灰控制渗漏的要点往往被人忽视： 抹灰止息点往往是造成外墙渗漏的隐患：

由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停息点基本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视 对质量细节的关注度不足

■ 防治铝合金门窗渗漏对塞缝处理的要求：

外墙贴面砖在门窗的侧口处雨水极易顺砖缝的毛细缝隙产生渗水通道 增加一道防水涂料一边超出窗洞与外墙面搭接不小于150㎜，一边上翻至铝框，可以有效的解决门窗渗漏隐患

对质量细节的关注度不足

■ 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：

规范要求：门窗洞口处，聚苯板应整块裁割，拼缝错开 施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求错缝 对质量细节的关注度不足

■ 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：

规范要求：铺贴聚苯板的起始点和收头处，网格布应翻包 施工现场：施工单位往往图省事，未按要求翻包现象极其普遍 对质量细节的关注度不足

■ 外保温施工中一些容易忽视的检查细节： 规范要求：网格布应翻包，加强网布应对接

施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求翻包及加强网布搭接 对质量细节的关注度不足

■ 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：

外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗漏。很少有监理工程师关注外墙排砖

外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一细节的控制

对质量细节的关注度不足

■ 一些明显的工程质量隐患往往不被关注： 设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对

相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患 对质量细节的关注度不足

■ 常见的卫生间降板构造要求： 一般设计卫生间结构降板6～10㎝，卫生间地面应低于其它房间地面2㎝，卫生间门槛处高差一般为6～10㎝

对质量细节的关注度不足

■ 一个简单的“涂料补货”的案例：

某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差 对质量细节的关注度不足

不能正确看待质量和成本的关系

■ 框架填充墙预防开裂的技术措施：

轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d强度为标准设计强度。在龄期达到28d之前，其含水量过高，自身收缩较快，28d后收缩趋缓，一般45d后能够完成自身收缩的95％以上 门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂 不能正确看待质量和成本的关系

■ 地下室防水成本应该如何计算的案例：

某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS Ⅱ型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：

单纯技术分析的角度：JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：

JS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷1～2遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证 JS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：

JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，养护期间无法上人操作

地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术缺陷分析：

JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所 不能正确看待质量和成本的关系

■ 管理缺陷分析：

成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断

成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标 不能正确看待质量和成本的关系

■ 工程质量成本极易被地产公司忽视： 工程质量成本的概念：

为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失 相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本 不能正确看待质量和成本的关系 工程质量 成本项目 的构成

房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板九：

部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期 对模板、脚手架等周转料应如何约定？ 对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？ 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板十：

部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破 成本管理体系不完善 成本管理体系不完善

■ 设计“唯一性”成本控制的案例：

某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观整体考虑，确定尺寸双开门高为3.35m，宽为4.8m。后 期甲方订货时，超出目标成本5倍以上 成本管理体系不完善

■ 不属于设计变更的“设计变更”案例：

某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调整

新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 传统意义上工程质量标准的定义： 强调按图施工，符合施工质量验收标准 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理 新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 传统意义上甲方工程质量管理的重点： 检查施工单位和监理单位的质保体系

参与材料验收和分部分项工程验收 施工工艺过程监督及抽检

传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理 新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 新形势下工程质量标准的定义发生变化： 以客户质量标准作为施工质量的验收标准 新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下企业对工程质量管理的要求

大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案 新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化

从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准 新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 规范检验行为的示例：

新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 规范检验行为的示例：

新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化

从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系

管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点 新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出： 大家所管的项目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？ 新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 中海工程管理要求中甲方应组织并负责的交底 设计交底

施工节点及细部交底 技术标准交底 施工工艺交底

施工组织与配合交底 质量控制点交底 施工样板交底

新形势下企业对工程质量管理的要求

■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化

从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理 新形势下企业对工程进度管理的要求 ■ 传统意义上工程进度管理的定义：

强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理 强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理 新形势下企业对工程进度管理的要求 ■ 传统意义上工程进度管控的重点： 施工组织设计 专项施工方案 劳动力保证 材料保证 机械设备保证 ??

新形势下企业对工程进度管理的要求

■ 新形势下工程进度标准的定义发生变化： 以经营进度控制作为施工进度管理的重点 新形势下企业对工程进度管理的要求

■ 新形势下工程进度管控的主体发生变化 房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控

新形势下企业对工程质量管理的要求

设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等 招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期 合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化 报批报建计划保障：开工手续、市政报装 与工程进度的有关保障性计划应有统一管理 市政计划保障：市政进场、能源开通 新形势下企业对工程进度管理的要求 概念设计研究

概念设计方案评审及确认 规划方案设计

规划设计评审及确认 单体方案评审及确认 扩初方案完成

扩初方案评审及确认 土建施工图完成 景观设计评审及确认 销售包装设计 开工时间 开盘时间

详规报建 方案报建

初步设计报建

施工图报建

售楼处报建 设计控制点 相关重要节点

新形势下企业对工程进度管理的要求

■ 新形势下工程进度管控的任务发生变化 销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求

■ 新形势下工程进度管控的对象发生变化

施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前 新形势下企业对工程成本管理的要求 ■ 传统意义上工程成本控制的定义： 传统的工程成本控制是施工阶段的合约成 本控制

传统工程成本控制的责任主体是工程管理 领导下的成本管理部门

新形势下企业对工程管理的要求

■ 传统意义上工程成本管控的重点：

招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段 通过施工组织和施工工艺控制施工成本 对主要材料设备价格进行控制和管理 控制现场签证 审查工程结算

新形势下企业对工程成本管理的要求

■ 新形势下工程成本控制的定义发生变化：

由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制 由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、

产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制

施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定 新形势下企业对工程成本管理的要求

■ 新形势下工程成本控制的主体发生变化：

传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统 由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变 新形势下企业对工程质量管理的要求

供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一 对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案

■ 与工程进度的有关成本审定应有主动预警： 新形势下企业对工程管理的要求 新形势下企业对工程成本管理的要求

■ 新形势下工程成本控制的重点发生变化：

传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项 设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破 新形势下企业对工程成本管理的要求

■ 新形势下工程成本控制的重点发生变化：

传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项 设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破 房地产工程质量问题为何屡禁不止

■ 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响： 设计单位对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响 施工单位对工程质量的影响 国家现行规范对工程质量的影响 工程管理架构对工程质量的影响 外部资源对房地产工程管理的影响 ■ 设计单位对工程质量的影响：

施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要 设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍 设计对工程质量的影响

■ 设计对工程质量的影响：

部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设 计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节

设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足 设计对工程质量的影响

■ 设计对工程质量的影响：

建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套

设计对工程质量的影响

■ 设计对工程质量的影响：

某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套 设计对工程质量的影响

■ 设计对工程质量的影响：

部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性 施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查 设计对工程质量的影响

■ 设计对工程质量的影响：

设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不

足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题

外部资源对房地产工程管理的影响 ■ 监理单位对工程质量的影响：

市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范

监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场 监理对工程质量的影响

■ 监理单位对工程质量的影响：

尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用

监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展

外部资源对房地产工程管理的影响 ■ 施工单位对工程质量的影响：

建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系

劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 施工单位对工程质量的影响

■ 施工单位对工程质量的影响：

建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系

劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 施工单位对工程质量的影响

■ EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程： 内部架构对房地产工程管理的影响 工程管理部： 成本管理部：

负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少

负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等 内部架构对房地产工程管理的影响 项目经理部：

全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售 外聘香港测量师行：（隶属于集团）

定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评

内部架构对房地产工程管理的影响 ■ 一些常见的工程管理组织架构： 内部架构对房地产工程管理的影响 质量管理部： 物资部：

工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量

物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警 内部架构对房地产工程管理的影响 合约管理部： 地盘：

工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估

项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系

内部架构对房地产工程管理的影响 ■ 工程管理层面组织架构的对比：

中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高 万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅 内部架构对房地产工程管理的影响 ■ 工程管理层面组织架构的对比： 在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生 国内现行规范不完善的影响

■ 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？

■ 为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？ 国内现行规范不完善的影响 ■ 原因分析：

国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面 国内现行规范不完善的影响 ■ 原因分析：

用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年）

保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足 国内现行规范不完善的影响 ■ 原因分析：

采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量 国内现行规范不完善的影响

■ 很多外墙外保温的地方标准都是错误的： 包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患

外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修 国内现行规范不完善的影响

■ 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：

外墙外保温体系选择的随意性 没有系统考虑外墙防渗漏设计 缺少详细节点处的防渗漏设计 外墙外保温贴面砖安全性考虑不足 国内现行规范不完善的影响

■ 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：

没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择 适应的外保温体系

没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随 意与墙体连接

国内现行规范不完善的影响

■ 国内目前常用的外墙外保温体系 聚苯板薄抹灰外墙外保温体系

机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系 国内现行规范不完善的影响

■ 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系 与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患 抗负风压能力强，寿命期较长 施工不受冬季环境温度影响 国内现行规范不完善的影响

保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为M10的抗裂砂浆，内配40340低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作 国内现行规范不完善的影响

■ 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系

浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）

无填充墙部分无法使用该体系

主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大 外保温厚抹灰易产生开裂 国内现行规范不完善的影响

■ 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系： 与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患 抗负风压能力强，寿命期较长 施工不受冬季环境温度影响

保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好 国内现行规范不完善的影响

外墙粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖

■ 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系： 国内现行规范不完善的影响 ■ 外墙外保温材料的选择：

EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板

XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板 国内现行规范不完善的影响 北京市：

外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖 上海市：

除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料 ■ 外墙外保温＋外墙面砖技术上是否成熟？ 国内现行规范不完善的影响

■ 外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？ 重庆市：

楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖 江苏省：

建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖 国内现行规范不完善的影响

■ 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患： 传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结 构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖

现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPS、XPS、硬发泡聚氨酯等 ）变形量较大的面层上粘贴面砖

国内现行规范不完善的影响

国家强制性行业标准《外墙饰面砖工程施工及 验收规程》JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝 土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴 面砖的特殊情况

国家强制性行业标准《建筑工程饰面砖粘接强

度检验标准》JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进 行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应 小于0.4 Mpa

■ 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状 国内现行规范不完善的影响

■ 建研院与中建技术研究中心做的外保温薄 抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验 EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa～0.2Mpa XPS板28d抗拉强度：0.2Mpa～0.3Mpa

硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa～0.35Mpa

聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa～0.2Mpa 国内现行规范不完善的影响

■ 外墙外保温一些需要关注的技术数据： XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（ m.k ）

聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（ m.k ） 抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾 外墙砼墙面（6m36m）年最大温差形变：4.8㎜ 国内现行规范不完善的影响

■ 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？ 外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处 外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态

国内现行规范不完善的影响

■ 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？

外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度

国内现行规范不完善的影响

■ 国外外墙面砖的使用及中国建研院的试验： 外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层 建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭 的空间

中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下 外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检

查：通过1500组的试验检查，目前国内，没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验

第二部分：万科工程管理的破解之道 一、万科工程质量管理的破解之道 二、万科工程进度管理的破解之道 三、万科工程成本管理的破解之道

四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用 万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制

■ 标杆企业的破解之道：

从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 明确设计审查要点，控制关键易错环节

优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工 过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量 万科工程质量管理的破解之道

■ 事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作

《住宅建筑专业施工图设计指导书》 《住宅结构专业施工图设计指导书》 《住宅设备专业施工图设计指导书》 《住宅电气专业施工图设计指导书》 万科工程质量管理的破解之道 《施工图设计指导书》

□ 设计统一技术要求 □ 设备配置 □ 装修标准 □ 设计配合

□ 其它特殊设计要求

明确技术要求 预防常见问题 统一设计作法 提高设计质量 层高

墙体材料 异性柱 楼地面沉板 门窗 厨房 卫生间 阳台露台 屋面 空调 室外 公共空间 设备配置

万科工程质量管理的破解之道

《建筑专业施工图设计指导书》内容的简单示例： 万科工程质量管理的破解之道

《结构专业施工图设计指导书》内容的简单示例： 万科工程质量管理的破解之道

■ 为什么要明确设计统一技术要求：

设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点 一些非常简单的设计细节：

厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？ 厨房插座应如何布置？ 厨房需不需要做防水？

万科工程质量管理的破解之道

■ 事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量 加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计 万科工程质量管理的破解之道 户型平面确认

● 平面布局 ● 结构墙柱 ● 门窗设计 ● 厨卫设计

● 设备管井、机房 ● 空调 ● 雨水管 ● 留孔留洞 立面确认

● 檐口 ● 入口 ● 门窗

● 阳台、露台

● 确定外檐装饰材料 ● 空调 ● 雨水管 ● 留孔留洞

示例：扩初图总图审查 示例：扩初图平面图审查

示例：扩初图立面图、剖面图审查 示例：扩初图管井审查 示例：卫生间设施审查

万科工程质量管理的破解之道

■ 事后控制一：优化《施工图设计审查程序》 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务： 设计部：了解设计规范、了解企业客户标准

了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点

重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性 万科工程质量管理的破解之道 工程部：

重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点

了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点

万科工程质量管理的破解之道 施工单位和监理单位：

重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性

了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点 示例：组合平面设计审查 示例：组合立面设计审查 示例：卫生间设计深度审查 示例：厨房设计深度审查 示例：阳台设计深度审查 示例：外檐详图设计深度审查 示例：施工图审图要点 剖面：

■ 重点核对关键 部位的梁板、 标高 ■ 露台 ■ 老虎窗 ■ 屋脊、檐 ■ 门窗高度 ■ 外檐节点

示例：施工图审图要点（厨房） ■橱柜 ■吊柜 ■设备表箱 ■开关 ■插座 ■散热片 ■冰箱 ■洗衣机 ■门窗 ■墙跺 ■热水器 ■地漏

示例：施工图审图要点（卫生间） ■洗衣机 ■门窗 ■墙跺 ■热水器 ■地漏 ■污水管明 设时要注意 其与窗、雨 水管的关系

示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间

■ 小卫生间要注意进行 净空尺寸的核定

示例：施工图审图要点（空调） 空调审核要点

■ 室内外机位 ■ 定位 ■ 空调板尺寸 ■ 留孔留洞 ■ 结构设备核对■ 空调安装 示例：施工图审图要点（空调） 示例：施工图审图要点（空调） 示例：施工图审图要点（坡屋面） 坡屋顶顶层 （假复式)：

■ 空调室外机位及 留洞

■ 露台门窗高度 ■ 露台及排水

■ 老虎窗平面定位、 建筑结构是否矛盾 ■ 卫生间、厨房排水 是否影响下层使用

示例：施工图审图要点（外檐） 外檐节点

■建筑细部与平、 立、剖面是否 吻合？

■建筑、结构是否 吻合？ ■高度 ■定位 ■细部

示例：结构专业施工图设计审查要点 万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准 ■ 标杆企业的破解之道：

制定万科的企业《工程质量管理标准》 程序性、系统性地解决工程质量问题 整合并明确内、外部资源的管理要求

统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结 万科工程质量管理的破解之道

■ 《企业工程质量标准》的用途：

用于一线工程部、项目工程师在招投标、合 约中提出技术标准要求和质量管理要求。审 核技术方案、检查工程实体质量、验收时使 用的标准

用于监理工程师在进行质量控制活动中使用 的检验标准

用于施工单位在进行质量活动时的使用标准 万科工程质量管理的破解之道 万科企业工程质量标准的框架 万科工程质量管理的破解之道 地基基础

简单示例：地基基础 分册的分类

万科工程质量管理的破解之道

■ 《企业工程质量标准》的主要内容： ◆ 第一部分：分项工程的流程图 ◆ 第二部分：分项工程的质量标准

◆ 第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺） ◆ 第四部分：分项工程的施工质量通病防治 ◆ 第五部分：分项工程的成品保护

◆ 第六部分：工程部、监理公司的工作重点 ◆ 第七部分：《物料、工序检查一览表》 简单示例：室内立管安装及外墙砖 万科工程质量管理的破解之道

■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点一： 分项工程的质量标准 分四个方面：

1、原材料－

招投标的技术标准 2、设计规定 3、施工过程

（包括进场验收） 4、成品标准（验收标准） 源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点 规范没有明确规定

设计、施工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准 供项目部工程师和监理工程师 万科工程质量管理的破解之道

■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点四： 分项工程的物料检查和工序检查一览表

◆ 提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差 ◆ 强调过程控制，结果记录，便于绩效考核 ◆ 强调逐级互检的工程质保体系管理 万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，关 键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量 检验管理要求和质量检验标准不清晰 ■ 标杆企业的破解之道： 制定企业《工序检验要求》

明确工程质量三级质保体系的管理要求

设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理 万科工程质量管理的破解之道 ■ 过程质量控制点设定的原则： 对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施。加强预防和过程控制

对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化 万科工程质量管理的破解之道 ■ 过程质量控制点管理的原则：

对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收

不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写《场地/工序移交记录》 万科工程质量管理的破解之道 ■ 过程质量控制点管理的原则： 承建商完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写《工序验收检查表》后，方可同意承建商进行后续工序的施工 规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核 万科工程质量管理的破解之道 ■ 简单示例：

万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节四：缺乏前置技术管 理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工 企业质保体系的管理 ■ 标杆企业的破解之道： 强调技术方案先行 强调动态质量管理跟踪 强调施工样板引路 合约招标文件标准化

万科工程质量管理的破解之道 ■ 技术方案先行管理的原则：

总包方编制的专项技术方案除应按企业《分项工程质量标准》中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人

万科工程质量管理的破解之道 ■ 技术方案先行管理的原则：

监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与企业《分项工程质量标准》的一致性，审查其质保体系有效性，参与并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人

万科工程质量管理的破解之道 万科工程质量管理的破解之道 ■ 施工样板引路管理的原则：

对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路 施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现 万科工程质量管理的破解之道 ■ 施工样板引路管理的原则：

施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加 经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准 万科工程质量管理的破解之道 ■ 施工样板引路管理的原则：

为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本

所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理

万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控 ■ 标杆企业的破解之道： 明确不同阶段工程管理的任务 实行工程管理全过程质量控制评价 万科工程质量管理的破解之道

■ 房地产业务开发流程与工程管理： 万科工程质量管理的破解之道 万科工程质量管理的破解之道

■ 房地产业务开发流程与工程管理：

施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节

房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段 万科工程质量管理的破解之道

■ 房地产开发各阶段工程管理的任务概述： 投资决策阶段 规划设计阶段 施工准备阶段 施工阶段

保修阶段

万科工程质量管理的破解之道 投资决策阶段：

1. 现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料

2. 根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价，

3. 协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划 万科工程质量管理的破解之道 简单示例：

万科工程质量管理的破解之道 规划设计阶段：

1. 参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果）

2. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计 3. 协助编制设计出图计划

4. 督促设计单位限额设计、优化设计（含钢 量、砼含量）

万科工程质量管理的破解之道

5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求

6. 审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求

7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性

8. 审核设备系统、参数选型的合理性 万科工程质量管理的破解之道

9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择

10.协助编制设计封样、报板报样计划 11.协助办理报批报建手续

12.协助编制目标成本管理规划 万科工程质量管理的破解之道 施工准备阶段： 1. 组建项目部班子

2. 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单

3. 审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略）

万科工程质量管理的破解之道 4. 审核施工图预算

5. 组织资格预审，确定投标入围名单

6. 参与组织招标：编制与发送招标文件，组织 评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标

7. 编制审核甲供物资采购计划

8. 签订有关工程建设合同：格式化标准合同 万科工程质量管理的破解之道

9. 办理各项手续（招标、报建、临时能源） 10.编写项目工程管理规划书

11.组织召集项目综合实施计划评审会 万科工程质量管理的破解之道 施工阶段：

1. 开工报告，办理开工手续

2. 现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备 工作

3. 确认承建商选择的分包商

4. 组织施工图会审（内部会审、预审、专项审 查）

万科工程质量管理的破解之道

5. 审核施工组织设计和专项工程施工组织设计 6. 督促检查设计、监理、施工单位等各方执行 合同、规范、技术方案和企业工程管理标准 7. 参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、 物资台帐，协调总分包管理

8. 组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关 键质量通病防控工艺检查及检验批验收 万科工程质量管理的破解之道

9. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证 10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合 销售开盘、工地客户开放日

11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪 12.督促整理竣工资料

13.组织工程竣工验收及分户验收 万科工程质量管理的破解之道 14.参与并组织项目例会

15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题 15.审批并报审项目工程管理周报、月报 万科工程质量管理的破解之道 保修阶段：

1. 与物业、客服合作，处理入伙事宜 2. 参与鉴定质量责任 3. 督促承建商保修

4. 参与项目后评估，积累经验教训 万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管 理要求和奖惩措施

万科工程质量管理的破解之道 ■ 标杆企业的破解之道：

分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理 通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度和品牌认知度 万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节八：维修不及时、维 修质量不到位易引发业主投诉升级 ■ 标杆企业的破解之道：

提前明确施工单位入住配合和维修义务 保修期内保留现场应急维修队伍 万科工程质量管理的破解之道

■ 对承包商维修管理的基本要求：

承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按甲方要求上下班报到并打卡

明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定 万科工程质量管理的破解之道

部位 质量缺陷 维修时限 地基和主体结构 结构使用需根据专项维修方安全 案确定 按具体项目现场确定工期 设计缺陷改造 屋面防水工程、有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 埋地管道 渗漏 天晴7日内 渗漏 7日内 内墙砌体裂缝7日内，其他裂缝3 内外墙面 裂缝 天。外墙砌体裂缝5日内，其他 裂缝3天。 门窗、雨棚、镜子 户内外门扇 更换玻璃、15-30日内 镜子 更换门扇 7日内 台面、地面、窗台板、更换石材 15日内 装饰墙面 厨卫间甲供材料部件 更换部品/部件 7日内

万科工程质量管理的破解之道

■ 回顾之前的薄弱环节九：房地产企业对 监理单位缺乏有效的管理手段

■ 回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对 施工单位缺乏有效的管理手段 万科工程质量管理的破解之道

■ 事前控制一：针对监理人员配备数量无法 满足甲方工程管理需要的问题

提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员

根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度 明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理 万科工程质量管理的破解之道

■ 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段

监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要 监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰 监理工程师责任心不强，质量意识不足 万科工程质量管理的破解之道

■ 事前控制二：针对监理人员专业能力不足 责任心不强，现场监理不认真的问题：

招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定 改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本＋利润＋浮动酬金 浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金 万科工程质量管理的破解之道

■ 事中控制一：加强对监理体系的管理，甲 方重点工序抽检比例不低于30%：

甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30% 定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检） 万科工程质量管理的破解之道

■ 事中控制二：保留甲方主动调控手段： 合约中约定甲方有权更换不合格监理人员

合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费 万科工程质量管理的破解之道

■ 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：

施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要 施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验 施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责 万科工程质量管理的破解之道 ■ 标杆企业的破解之道：

招标考察时重点检查其质保体系的执行情况 实行技术负责人、质检负责人资格认证考试 明确甲方质量标准、技术标准及管理标准 保留甲方主动调控手段 优化招标文件及合约文件 万科工程质量管理的破解之道

◆ 对供应商提出明确的质保体系管理要求， 按要求进行考察、入围评定和评标审核 ◆ 按长期合作的标准选择供应商，形成供 应商升降级机制，与优秀供应商进行战 略合作

◆ 在招标文件和合约文件中提前明确质量 标准、管理要求、技术措施要求、配合 销售要求等质量、进度、成本控制的要 点。保证供应商在同一标准下竞价 万科工程质量管理的破解之道

◆ 招标文件和合约文件中，不仅应明确对 供应商的目标管理要求。还应明确对其 的过程评估和考核要求，实行奖惩机制 ◆ 提前约定奖惩退出机制，对退场条件、 计价标准、工程量确认方式、施工场 地移交要求、后续工程发生费用认定、 甲方管理费收取、后续工程质量责任 认定等进行明确

万科工程质量管理的破解之道

◆ 对甲方指定单位、乙方供货安装的项目提 前明确限制性价格，综合考虑其采保费用 ◆ 在招标文件和合约文件中提前明确总包配 合、管理的范围、内容、职责及费用，对 不能提供有效的总包配合或配合不及时 的，按奖惩退出机制进行管理 万科工程进度管理的破解之道

■ 房地产企业计划管理常见的问题： 计划管理体系不完善

案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解 业务实施计划缺乏统一管理

案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾 业务实施计划缺乏过程管理

案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核 万科工程进度管理的破解之道

■ 房地产企业计划管理的基本流程： 计划、执行、评估、改进 万科工程进度管理的破解之道 ■ 房地产企业计划管理的方法： 计划管理方法的基本定位

运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整

万科工程进度管理的破解之道 ■ 目标管理

分析并形成公司战略与项目经营发展目标 层层分解至相关业务部门 ■ 责任管理

相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划 汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的《项目开发任务书》（或称项目开发计划、项目开发大纲） 万科工程进度管理的破解之道 ■ 过程管理

跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况 评估各部门作业计划执行情况及合理性 调整目标计划

对各部门的作业计划做出协同的调整 ■ 系统管理 ■ 持续改进

万科工程进度管理的破解之道

■ 房地产企业计划管理应当解决的问题： 公司的生存与发展的战略性规划问题 当年度公司层面的经营与管理安排问题 项目的开发经营工作计划问题

围绕项目开发经营的专业作业计划问题

公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题 房地产企业三级计划管理体系的框架 月度工作计划任务书 企业三年或五年经营计划 项目开发工作 指导书 人力资源 工作指导书

总经理办公室年度工作目标及计划 财务管理部年度工作目标及计划 项目售后服务计划 项目营销销售计划 项目竣工验收计划 项目配合销售计划 项目分包、材料计划 项目施工报建计划 项目工程进度计划 项目报批报建计划 项目设计计划

人力资源部年度工作目标及计划

其它专业部门年度职能工作目标及计划 土地储备 工作指导书

二级计划：以管理为主线

三级计划：专业部门围绕项目的作业计划 分解

财务（利润/资金/ 销售）工作指导书

一级计划：以企业发展目标为主线 万科工程进度管理的破解之道

■ 企业三年经营计划框架（一级计划）： ⑴、 公司内外环境分析 ⑵、 公司的战略目标 ⑶、 公司的经营目标 ⑷、 公司经营控制性计划 万科工程进度管理的破解之道

■ 企业三年经营计划 — 外部环境分析： 深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 一、国家及当地区域的经济环境 1、国家及区域经济发展态势 A、经济发展形势

B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位 2、区域房地产发展态势

万科工程进度管理的破解之道 A、深圳市城市发展规划

B、深圳市房地产供需总量及趋势分析 C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析 3、国家及当地政府房地产政策 A、土地供应政策

B、税收政策和金融政策

4、客户需求的变化与趋势分析 万科工程进度管理的破解之道 2、潜在竞争对手的发展战略： A、合生创展 B、中国海外 C、和记黄埔 D、金地地产 E、??

万科工程进度管理的破解之道

■ 企业三年经营计划 — 内部资源与环境分析： 一、企业经营能力与项目资源现状 二、企业人力资源现状 三、企业资金状况 四、企业管理状况

万科工程进度管理的破解之道

■ 企业三年经营计划 — 公司经营控制性计划： ㈠、利润控制性计划 ㈡、销售控制性计划 ㈢、资金控制性计划 ㈣、土地储备控制性计划 ㈤、人力资源控制性计划 ㈥、各项目开发控制性计划 万科工程进度管理的破解之道

■ 企业开发任务书（项目开发计划）的框架： 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三级计划的制定与审批： 一级计划：企业三年或五年经营计划

由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发

二级计划：项目开发工作指导书 由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发 万科工程进度管理的破解之道

三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划

各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三级计划的执行与检查：

万科工程进度管理的破解之道

■ 项目工程计划分级编制的要求： 1、项目工程目标计划： 2、项目工程总控计划： 3、项目施工进度控制计划： 4、项目工程保障计划： 5、项目工程专项计划：

万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程目标计划： 编制目的：

确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险 编制时间：

对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程目标计划： 编制依据：

项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划 编制责任部门：

企业工程管理部（项目工程部此时还未成立） 万科工程进度管理的破解之道

工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成 编制深度要求（应包括的基本内容）：

工程深度：项目开工、结构±0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付

项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等 万科工程进度管理的破解之道

■ 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：

项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险

万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程总控计划： 编制目的：

确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现 编制时间：

扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程总控计划： 编制依据：

设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 编制责任部门：

已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门

万科工程进度管理的破解之道

编制深度要求（应包括的基本内容）： 工程深度：在项目工程目标计划的基础上 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点

6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期 万科工程进度管理的破解之道

编制深度要求（应包括的基本内容）：

项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等） 2、项目报批报建计划 3、总分包、监理进场计划 4、甲供物资进场计划 5、设计封样确认计划 6、成本限价计划 7、招标采购计划

万科工程进度管理的破解之道

项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 8、售楼处建设计划

9、精装样板间、销售展示区建设计划 10、市政景观进场建设计划 11、市政能源开通计划 12、竣工验收计划

万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划的审核： 项目工程总控计划（初稿）：

工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿 项目工程保障计划： 相关业务部门经理审核

项目工程总控计划综合评审：

主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批

万科工程进度管理的破解之道

■ 项目工程保障计划编制的误区：

项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划 门窗招标采购计划示例：

门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分

批次进场方案）

万科工程进度管理的破解之道

■ 项目工程保障计划编制的误区：

项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等

项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制目的：

指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 编制时间：

施工图出图后（可不必完成施工图强审） 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制依据：

施工图及项目工程总控计划 编制责任部门： 项目工程部

万科工程进度管理的破解之道

编制深度要求（应包括的基本内容）：

深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求 万科工程进度管理的破解之道

■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节： 合理的施工技术间歇必须予以考虑：

◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩

◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/㎜2后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷 万科工程进度管理的破解之道

◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） ◆ 地坪：养护7天后方可上人

◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天

◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷

万科工程进度管理的破解之道

■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节： 对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：

◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以

28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含 水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓

◆ EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃ 蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或 60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程计划管理的要点： 编制工程总控计划

万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 ■ 万科标准工期模板：

万科工程成本管理的破解之道

■ 房地产企业成本管理的重要性： 现代房地产企业的竞争策略： 产品差异化策略 产品品质策略 成本竞争策略 重点集中策略 ??

万科工程成本管理的破解之道

■ 房地产企业成本管理的重要性：

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势 房地产企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理的宗旨：

以经济合理性最大化的成本提升产品的竞争力，并形成行业内的成本竞争优势 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本项目的设置： 土地成本

开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 配套设施费 开发间接费 楼面地价 主体造价 园区造价 含：资金成本

万科工程成本管理的破解之道 ■ 一些容易忽视的成本概念： 工程质量成本：

为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失 万科工程成本管理的破解之道 房地产企业的质量成本项目 万科工程成本管理的破解之道 “十倍原理”图形象 地说明项目进展各阶 段改正错误所需费用 的比较（见左图）， 对于工程质量成本而 言，达到成本控制的 最有效的时间是在项 目的施工准备阶段

万科工程成本管理的破解之道 ■ 工程质量成本管控的重点： 以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础 万科工程成本管理的破解之道 ■ 时间成本（开发周期成本）： 对一些企业来而言，他们可能更在意看得见的资金费用成本。但有时候时间也是房地产业务过程中的一种成本，而且是可以转化为资金费用成本的一种成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 成本管理方法的发展

万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理的模式：

构建以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 万科工程成本管理的破解之道

■ 房地产企业成本管理模式的基本架构 万科工程成本管理的破解之道 ■ 责任成本管理：

责任成本管理体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行 和考核，来保证整体成本的合理性和先进性 万科工程成本管理的破解之道 牵头

万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理 目标成本：

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线 动态成本：

动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果

万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理

目标成本的管理原则：

体现目标成本的先进性 目标成本的管理工具： 成本管理软件

体现目标成本的准确性

体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核） 成本调研数据库

万科工程成本管理的破解之道 新项目可研 目标成本形成 目标成本执行

万科工程成本管理的破解之道 ■ 动态成本的构成： 动态成本

＝未结算合同＋已结算合同＋非合同性成本＋待发生成本 动态成本的管理原则 及时性、有效性、预见性 动态成本的管理工具 项目成本管理月报

万科工程成本管理的破解之道 动态成本

万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理）

通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的 全过程、全员、全方位

万科工程成本管理的破解之道 ■ 新项目可研阶段成本控制： 控制要点：

稳健性和风险控制性

合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价 控制原则：

准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制：

设计费虽只占工程造价的1％，但影响工程造价的程度达75％以上 设计影响民用建筑工程造价的几个方面： 小区规划； 住宅的平面布置 住宅的层高和净高 住宅层数

住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择

万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 控制要点：

合理的产品经济技术指标

设计周期、设计质量、选取产品的竞争性 控制原则：

经济合理性最大化原则

万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段的主要经济指标： □ 容积率； 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比

建筑周长面积比 基础、结构形式 ……

万科工程成本管理的破解之道 ■ 招标采购成本控制： 控制要点：

获取竞争性的合理低价成本 完整的工程量清单招标 控制原则： 全面招标原则 材料设备集中采购 合理低价中标原则 公开透明、公正原则

万科工程成本管理的破解之道 ■ 签约成本控制： 控制要点： 合同谈判 合同审批 控制原则：

合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 合约的主要经济条款：

合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2％

采购保管费：1.5～3％（其中采购70％，保管30％） 保修金：3～5％

材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮

竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等 万科工程成本管理的破解之道 ■ 施工阶段成本控制： 控制要点：

变更与签证控制 工程质量控制 控制原则：

权利限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 工期控制

万科工程成本管理的破解之道 ■ 结算成本控制： 控制要点：

严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：

廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 预结算自主管理

万科工程成本管理的破解之道

■ 销售承诺及物业管理成本控制： 控制要点：

销售承诺（销售合同、广告、售楼书、样板间） 物业管理亏损 控制原则：

不产生经营负担和经营风险 万科工程成本管理的破解之道

■ 工程量价成本控制约定的一些示例： 单项工程工程量的变动超出5％以上

工程变动价款超出中标价款的0.01％以上 单项工程变动价款超过5000元 主材变动价差调整：按竣工当时工程造价管理机构公布的材料信息价和结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料价差，波动范围一般约定为3～10％ 万科工程成本管理的破解之道

■ 工程量价成本控制约定的一些示例：

竣工调值系数：合同中应明确地的调值公式，包括固定部分、材料部分（钢筋、水泥、砂石）和人工部分三项： P=P0（a0+a1 A/A0+?+a4D/D4） 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程的索赔管理：

索赔责任：协议双方间的、相互的

索赔范围：发包人、承包人、分包方、供货方之间 索赔起因：合同一方违约、合同错误（合同条文、图 纸）、合同变更（变更指令）、环境变化、 不可抗力等

索赔种类：工期索赔、费用索赔 处理方式：单项索赔、总索赔 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的依据：

招标文件、合同文件

适用的法律和行政法规应在专用条款中予以明确 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的证据：

招标文件、合同文件及其附件，其它的各种签约（背忘录、修正案等）发包人认可的工程实施计划，各种工程图纸（包括图纸修改指令），技术规范等

来往信件（业主的变更指令、各种认可信、通知、对承包商问题的答复 各种会议纪要

施工进度计划、实际施工进度、材料、分包商计划等 施工现场的工程文件

万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔成立的条件：

与合同对照，事件已造成了合同一方（主要是承包商）的工程项目成本的额外支出，或直接工期损失

造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商的行为责任或风险责任 承包商按合同规定的程序提交了索赔意向通知和索赔报告 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的程序和方法： 时限要求：﹡﹡天之内

资料要求：报送完整的索赔资料

答复：是否需要监理先行审核，收到资料﹡﹡天之内 逾期不答复法律上视为默认 仲裁或诉讼：约定前提条件 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程的反索赔： 业主方的反索赔： 工程质量缺陷 工期拖延

间接质量、工期影响 业主方的其它损失

如何正确看待万科的标杆作用 ■ 万科值不值得学习：

◆ 万科作为业内标杆企业，其规范化管理和 标准化体系建设，是国内相当一部分房地 产公司学习的榜样

◆ 万科针对客户需求的产品研发，以提升客 户满意度为基础的客户服务管理，处于国 内相对领先的水平

如何正确看待万科的标杆作用 ■ 万科能不能学得到： ◆ 企业架构及管理理念：

万科作为公众上市型的企业，其最大股东 持股比例较低，其管理层管理股份比例 微乎其微。加上企业创始人对规范化管理

的坚持，在制度与利润面前，万科往往 选择坚守制度

如何正确看待万科的标杆作用

◆ 全部程序化的业务运作体系和标准体系： 万科将房地产开发流程划分为八个阶段， 对所有的业务管理按工业化流水线组装 模式全部程序化，专业分工精细，强调 多专业协同作业。对业务交叉作业的 逻辑关联要求、前置资源要求、工作成果 要求、协同并行作业要求、技术质量 标准等全部予以明确并格式化。保证多 部门能够在统一的标准和管理平台下 开展工作

如何正确看待万科的标杆作用 建立适合企业需求的工程管理体系

◆ 规范招标文件、合约文件及其附件要求： 建立适合企业需求的工程管理体系

◆ 完善过程控制工具和质量检验记录： 如何保证执行力效果？发挥三方质保 体系的合力作用

解决执行力瓶颈的工程管理工具设计

◆ 现场工程质量管理人员（甲方、监理、 施工质检）到位的检查，是现场工程 质量控制的关键因素之一 到位要点一：到达检查位置 到位要点二：检查要求到位

解决执行力瓶颈的工程管理工具设计

◆ 缺乏质量管理记录，出现质量问题后， 很难发现施工单位、监理单位、甲方 项目工程部三方各自的质保体系哪个 环节出了问题。最后都变成了施工单位 和监理单位的管理问题 当大家都对一件事负责的时候 往往谁也不负责

解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 ■ 执行力控制的“一图两表” ◆ 质量检查责任划分图

按检验批要求在图纸上落实责任人 根据实际施工进度按重点工序标注 公示相关责任人联系方式附表 施工入口专项告示牌

项目工程部会议室专项上墙板

解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 ◆ 表一：按专业划分的质量控制点检查

表格

按质量检查责任的分工拆分表格

强调关键质量控制点，停止点的质量检查 根据实际质量检查结果填写 施工入口专项告示牌

项目工程部会议室专项上墙板（抄录） 解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 ◆ 表二：按重点工序、重点部位划分 的工序质量检查表格 按质量检查责任的分工拆分表格 强调关键工序、工艺的过程质量控制 根据实际质量检查结果填写

按检验批设置在施工现场段（采取保护措施） 实测抽检要求及存档管理要求

解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 ■ 规范检验行为的示例：

第四部分：工程质量缺陷技术措施 一、地基与基础工程 二、主体结构工程 三、屋面工程 四、外檐装饰工程 五、内檐装饰工程 地基与基础工程

■ 地下室防水技术措施控制要点：

Ⅰ．设计问题对地下室防水工程质量的影响 Ⅱ．设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点

Ⅲ．施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点

Ⅳ．首层防开裂技术措施控制要点 设计问题对地下室防水的影响

■ 地下室防水设计容易出现的错误： 防水体系选择不当 防水材料选择不当 图纸设计深度不足 设计套用标准图错误

施工阶段技术措施控制要点 ■ 地下室施工缝：

地下室施工缝是施工时因各种条件限制，不能保证连续施工时需要采取的措施，后浇带本身就是施工缝的一种形式。设计单位施工图一般不会考虑施工缝。当施工需要设置施工缝时，需要经设计单位同意

施工阶段技术措施控制要点

地下室底板施工缝应尽可能结合沉降后浇带和 收缩后浇带设置，无法结合时，应采用施工后

浇带形式设缝，增加防水可靠性

地下室外墙不应设垂直施工缝，必须设置时，

应结合底板后浇带的位置及方式。外墙水平施工缝留置应在底板上≥300～500㎜处 施工阶段技术措施控制要点 ■ 沉降后浇带：

沉降后浇带是因建筑物两侧的沉降差异较大，需要协调沉降差所留置的后浇施工缝。一般在主楼与裙房交界处靠近主楼处，或先施工主楼后施工连通的地下车库交界靠近主楼处等，都需要设置沉降后浇带。沉降后浇带的特点是“钢筋贯通” 施工阶段技术措施控制要点 ■ 施工后浇带：

施工后浇带主要是因为建筑物超长，平面不规则，用于解决混凝土的早期收缩所留置的后浇施工缝。施工后浇带的位置宜选在结构受力较小的或施工较简单的部位，如一般在梁、板跨度内的三分之一处 。施工后浇带的特点是“钢筋断开”。对于梁板结构，“板筋断开，梁筋贯通”

施工阶段技术措施控制要点

■ 施工单位常见的一些偷工减料做法：

因垫层只是构造做法，监理单位往往疏忽。而施工单位在挖土的时候面标高抬高20㎜。基底垫层标高抬高10㎜，基础底板面按设计做，这样基础底板、垫层的厚度普遍降低10㎜厚。如果往往一个整体地下车库可解决200m3底板混凝土 施工阶段技术措施控制要点 ■ 桩头处的工艺控制要点：

预留槽口应采用相应规格塑料条预埋抽条而成

预留槽口、钢筋出桩头部分橡胶膨胀止水条、嵌槽防水油膏等应进行专项工序检查 水泥基渗透结晶涂刷的防水涂层涂刷范围应按图示要求，厚度应≥1.5㎜ 施工阶段技术措施控制要点 防水保护层应采用防水砂浆

防水卷材上桩身接头处细部构造做法，应按图示做重点工序检查 施工阶段技术措施控制要点 ■ 变形缝处的工艺控制要点：

工程上有“十缝九漏”的说法，变形缝处渗漏的 原因是什么？

渗漏现象一：水沿着止水带的周边渗出

渗漏现象二：水沿着止水带的周边不密实的砼渗出 施工阶段技术措施控制要点 ■ 变形缝处的工艺控制要点：

橡胶止水带应固定牢固。避免浇筑混凝土时被挤偏或扭曲、卷边 橡胶止水带接头搭接处应粘结牢固，避免形成渗水薄弱环节 橡胶止水带应注意成品保护，避免被刺破，尤其是箍筋安装时 施工阶段技术措施控制要点 ■ 变形缝处的工艺控制要点：

橡胶止水带与柱箍筋或梁箍筋冲突时，应与设计联系，在柱梁中采用复合箍或双支箍，为橡胶止水带的完整预留出槽形

橡胶止水带周边的混凝土应浇筑密实 施工阶段技术措施控制要点

■ 施工缝处的工艺控制要点： 止水钢板应加工成“〔”状，钢筋不宜穿止水钢板，采取补焊的方法无法保证质量。一些剪力墙设置有箍筋的构件，箍筋在此处宜

采取将箍筋断开，弯折10d以上与止水钢板焊接的工艺方法

止水钢板接头必须采用搭接焊接，搭接长度应≥50mm，焊接必须 为4 个方向焊接 施工阶段技术措施控制要点 ■ 施工缝处的工艺控制要点：

膨胀止水条凹槽尺寸应小于膨胀止水条尺 寸，并按固定间距要求用钢钉固定牢固 止水钢板和膨胀止水条应注意成品保护

施工缝处的混凝土应应浇筑密实，控制施工工艺（如：表面凿毛法、清除浮浆法、增加粗骨料法、二次振捣法等），保证新老混凝土粘接强度 施工阶段技术措施控制要点 ■ 后浇带处的工艺控制要点：

建议采用超前止水后浇带的施工工艺，以保证工期和质量 采用快易收口网支模，避免拆除模板造成两侧混凝土的松动 后浇带先浇混凝土浇好后，应覆盖好，防止杂物进入及钢筋踩踏 施工阶段技术措施控制要点 ■ 后浇带处的工艺控制要点：

后浇带混凝土的强度等级应按设计要求，一般强度等级应提高一级，且宜采用早强掺加微膨胀剂的混凝土

后浇带处防水构造层次多，做法复杂，应重点检查防渗漏质量 其它检查要求同施工缝 施工阶段技术措施控制要点

■ 穿墙线管处的工艺控制要点：

总包合约中应明确穿墙线管由总包单位负责封堵

管线封堵工艺质量应要求监理工程师旁站检验并在监理招标文件、合约中明确 回填土前应进行专项隐蔽验收 施工阶段技术措施控制要点

■ 穿墙螺杆孔洞的工艺控制要点：

穿墙螺杆孔洞封堵前清除PVC套管并扩孔 穿墙螺杆孔洞应按图例要求进行二次封堵 穿墙螺杆孔洞封堵后应注意水泥砂浆养护

穿墙螺杆孔洞封堵后及防水加强层施工完后，应进行专项隐蔽验收 施工阶段技术措施控制要点

■ 防水卷材出地面收头的工艺控制要点： 目前，国内大多数的施工单位在此处施工时 防水卷材只热熔粘接在墙体上，没有使用铝合金压条，没有在压条与防水卷材结合部打建筑密封膏，长时间极易造成防水卷材收边处开口，从而造成渗漏。此类问题在屋面防水中也时常出现。此处监理应进行百分之百的复测检验 施工阶段技术措施控制要点

■ SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点： 基层应平整清理干净，基层含水率应合格 阴阳角应做成 R＝100mm 的圆弧形

变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点密封处理应进行细部构造检验批验收 变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点防水构造处理应进行细部构造检验批验收 施工阶段技术措施控制要点

■ SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点：

按要求粘贴变形缝、施工缝、阴阳角、所有转角、平立面交界处等处的卷材附加防水层 （注意封边）

基层处理剂（冷底子油）涂刷要求厚薄均

匀，不漏底。冷底子油挥发干燥后即可铺贴卷材防水层 施工阶段技术措施控制要点

■ SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点： 两幅卷材短边和长边的搭接宽度均不应小于 100mm。采用多层卷材时，上下两层和相邻

两幅卷材的接缝应错开1/3幅宽。且两层卷材不得相互垂直铺贴 注意碾压、排气、滚铺等粘贴工艺控制要求 所有搭接缝边均要用SBS改性沥青弹性密封膏 涂封，宽不应小于10㎜ 主体结构工程

■ 主体结构防开裂技术措施控制要点： Ⅰ．楼板的常见裂缝及设计解决方案 Ⅱ．施工中应注意的技术措施控制要点 ■ 空间尺寸偏差技术措施控制要点： Ⅰ．空间尺寸偏差产生的技术原因分析 Ⅱ．施工中应注意的技术措施控制要点 楼板常见裂缝的设计解决 ■ 楼板板角的45°斜裂缝： 建筑端部及转角单元，平面形状凹口阳角处的房间，在山墙与纵墙交角处的现浇板容易出现45°斜裂缝。同时，一些楼板中间也出现裂缝，且多数在单向嵌固板情况下出现 楼板常见裂缝的设计解决

■ 楼板板角45°斜裂缝产生的原因：

端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或 刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼 收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离 式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，

产生45°斜裂缝。单纯依靠施工现场的质量管理无法解决 楼板常见裂缝的设计解决

■ 门窗洞口标注尺寸应规范完善：

设计往往简单标注门窗洞口尺寸，施工时，往 往造成施工单位理解错误

门窗洞口尺寸应分别标注洞口尺寸、外框尺寸 对于外门窗，还应说明如何考虑扣除抹灰层、 外保温厚度的计算要求 施工阶段技术措施控制要点 ■ 加强模板工程的管理：

墙、柱模板的根部、顶部应有限位措施

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/cvea.html