资产评估章后计算题答案

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第五章 机器设备评估计算题答案

1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。

要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本 （2）该设备的实体性贬值 （3）该设备的功能性贬值 （4）该设备的评估价值 解：

（1）计算重置成本

根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格： 压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元

2000年12月该设备重置成本=43.75+9+11=53.75（万元） （2）计算实体性贬值

实际使用年限： 5×120%+5×95%=10.75 （年） 实体损耗率： 1075/（10.75+3）=78.2% 实体性贬值额： 53.75×78.2%=42.0325（万元） （3）功能性贬值

（5－3）×2（1－33%）×[1-(1+12%)]/12% =2.68×2.4018 =6.44（万元） （4）计算评估价值

P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.75－42.03－6.44 =5.28（万元）

-3

2

2．某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置，投资50000元。评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为2.5，1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为1.5。2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为1.2，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备2006年的评估价格。

解：

（1）计算油罐重置成本

用价格指数按不同投资时期调整计算：

油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元） 采集系统：32000×1.5=48000（元） 工业电视：50000×1.2=60000（元）

油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元） （2）计算加权重置成本

单位：元 投资时间 1994年 1998年 2000年 合 计 （3）计算加权投资年限

1064400÷933000=11.4（年） （4）计算成新率 成新率=

现行成本 825000 48000 60000 933000 投资年限 12 8 6 加权重置成本 9900000 384000 360000 1064400 尚可使用年限′100%

尚可使用年限+加权投资年限12?100%

12?11.4 =

=51%

（5）计算评估价值 P=重置成本×成新率 =933000×51%

3

=475830（元）

3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。

解：

（1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：

4′100%=33% 4+8 （3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33%=36960（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元） （5）设备的成新率=（1－

=62.53%

44960）×100%

1200004．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料：

（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。

（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%，清理费为2000元。

（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。 （4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。 要求：（1）计算该锅炉的重置成本 （2）估算该锅炉的各种贬值 （3）确定该锅炉的评估价值。 解：

（1）计算重置成本

（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元

（2）有形损耗 [84040×（1－3%）+2000]×

10=37963.09（元） 22

4

（3）功能性贬值

1轾1犏 2×800×（1-20%）×=7928.83（元） 1-1210%犏(1+10%)臌 （4）该锅炉评估值

84040－37963.09－7828.83=38248.08（元）

5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。

经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：

（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。

（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。

（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%， 人工20%，管理费10%。

解：

（1）外购设备重置价值：100×90%×（1－5%）×（1－4%）=82.08万元

5

（2）自制部分机器设备重置价值：

30×40%×（1－20%）×（1+80%）=17.28万元 30×20%×（1－20%）×（1+50%）=7.2万元 30×30%×（1－10%）×（1+100%）=16.2万元 30×10%×（1－10%）×（1+40%）=3.78万元 17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元

（3）运输、安装调试费用重置价值： 运杂：10×10%×（1+20%）=1.2万元

钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元 水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元 人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元 管理：10×10%×（1+40%）=1.4万元 1.2+5.04+1.54+2=11.18万元 （4）普通灯泡生产线重置全价为：

重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元 附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算： “量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33% 价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60% 运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=10.72万元

6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。

解：

该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元 关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元

增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31美元 银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元 外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元 国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率

=25000×8.3×3% =6225（元）

该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费

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=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225 =293167.12（元）

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

x+300=5000 x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=

3033.3320000=6066.67元/平方米

=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=

建筑总面积土地总面积=1517元/平方米

（2）容积率=

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

200002500=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：

（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。

（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。

（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费

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的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。

（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。

要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解：

（1）计算房地产出售总价现值

5000创100024001000轾30P %犏 +++33犏00.51(1+10%)(1+10%)臌(1+10%)(1+10%)(1+10%)=1412.73（万元）

（2）计算总建筑费用现值

轾500 % 500犏=447.18（万元） （2分） ++0.51.52.5犏(1+10%)(1+10%)(1+10%)臌（3）计算税金

1412.73×5%=70.64（万元）

（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土地评估值=

1412.73-447.18?(16%+10%+20%+6%?10%1+10%+20%6% 20%)-70.64

=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米

合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩

（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。

解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

5

400×（1-1/1.1）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为

5

{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值

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P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-46犏7.96%臌(1+7.96%)

5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。

项 目 待估土地 比较案例

比较案例 比较案例 比较案例 9

A 用 途 成交日期 成交价格 容积率 位 置 区域条件 基础设施 交 通 地 势 个别条件 形 状 其 它 住 宅 （评估期日2004．10） 2 0 0 0 0 0 0 住 宅 2003．10 2B 住 宅 2003．12 2C 住 宅 2003．4 1400元/m 4 0 +2% +3% 0 0 0 2D 住 宅 2004．8 1100元/m 2 -3% 0 0 -2% +1% -2% 21200元/m 1300元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3% 3 +3% -2% 0 +1% 0 -3% 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。

又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。 容积率修正系数如下表： 容 积 率 修正系数 1 1 2 1．8 3 2．1 4 2．3 5 2．4 几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。

按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数 年、月 地价指数 2003.1 100 2003.2 101 2003.3 102 2003.4 103 2003.10 2003.12 109 111 2004.8 119 2004.10 121 （2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×

98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 1092.110010010010010010010398100101100971211.8×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001211.8100102103100100100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100

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（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正

（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米

1(1+8%)501162.2×=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米

11-(1+8%)401-委估地块评估总价=1197.43×500=598715元 单位地价：79.83万元/亩

楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2

6．某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。

现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：

（1）土地取得费。根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。

（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。

（3）税费。根据该市有关文件规定：①耕地占用税6．6元/平方米；②土地管理费0．9元/平方米；③新菜地开发费1．1元/平方米；④教育附加费3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。

（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。 （5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。 （6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。 解：

（1）土地取得费用

①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×[(1+6%)-1]=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]

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