楼盘调查报告

宝安中心区位于深圳市的西部，毗邻港澳，与南山区相邻，面临珠江入海口，东北临宝安大道，西北至碧海湾公园，处在穗深港黄金走廊的重要节点。在本次调查，我们调查了宝安中心区的五个楼盘，分别是泰华·君逸世家，福中福·幸福海岸，深业新岸线，万科兰乔花园以及熙龙湾 ，他们都是宝安中心区著名的楼盘，在如今的二手房市场的状况下，他们的销售情况又会如何呢？

泰华君逸世家是西岸观邸，位于甲岸路和新湖路交汇处，毗邻宝安

大道，地铁沿线物业，单身公寓是以48平米为主，两房是以72平米为主，三房是120平米为主，户户朝南。本项目的主力户型为90-110平米的三房。二手房售价在110-350万之间

占地面积： 27413.67平方米

建筑面积： 142762.74平方米

容积率： 3.78

绿化率： 31%

物业类型： 商住楼

建筑形式： 高层

物业费： 2.80元/平方米,月

开发商： 泰华房地产（中国）有限公司

二手房参考价:26189元/平米

幸福海岸二期位于宝安中心区，与深业新岸线隔路相望，是总建面40万平米的大型社区。在售二期位于社区规划正中心，由4栋住宅组成，其中南北7座高层附设群房作为商业用途，仅剩11栋未销售。我们去现场调查，觉得这里的环境很不错，交通十分便利，出了小区就有地铁站，但是上网一查发现，幸福海岸二期由于土地纠纷，项目已暂停销售，推出时间未定；宝安填海区一度出现地面沉降，房屋质量有待考证。这里的二手房售价在200万至450万之间

容 积：：4.06

绿化率：51

物业费：2.60元㎡/月

物业公司：中海物业管理（深圳）有限公司

开发商： 深圳市福中福房地产开发有限公司

深业新岸线”项目位于宝安中心区，东邻宝安区体育中心和行政中心，南临珠江口的前海湾，西靠西乡河，是宝安中心区规划建设的现代高尚住宅小区之一，也是规划的宝安中心区园林式生态型现代滨海新城的组成部分。 这里周边的公共设施比较完善，交通便利。新海岸分为三期建设，所以二手房的价格也各不相同，从180至800多万不等。 “深业·新岸线”项目地块编号A001-0120，

总用地面积183825平方米，是目前宝安中心区拍卖的最大的一宗居住用地；

总建筑面积559788平方米，

其中，住宅建筑面积45万平方米，

商业建筑面积1万平方米，会所约3000平方米，配套建设18个班的幼儿园及36个班的小学各一所，共3234套，3851个停车位。

物业公司: 深业集团（深圳）有限公司

物业费用: 2.58元/平方米·月

绿化率: 72％

容积率: 2.64

配套设施：中小学：宝安中学附小(公立)；

幼儿园：机关幼儿园(公立)；

综合商场：华润万家；

银行：交通银行。

二手房均价 ：23001元/㎡

万科兰乔圣菲位于深圳宝安中心区核心位置，是深圳西岸目前稀有的纯别墅区，共百余户，主要由独栋和双拼别墅组成。 这里的别墅售价在1900万只2600万之间。深圳的兰乔圣菲 是万科在深圳首个城市别墅TOP作品

总户数：120户

停车位：413个

绿化率：65.40%

容积率：0.5

总建筑面积：43580平方米

由西岸观邸向南 200 米，便是宝安中心区的首席豪宅—熙龙湾，这里的环境十分优美，小区管理做的很到位，并且周边的配套设施很完善，当然，售价也不便宜，熙龙湾2期的售价是32966元/㎡，1期已经销售完，二手房的价格也不低，400万至1200万都有。

熙龙湾位于宝安中心区甲岸路与兴华路交汇处，东临深圳实验学校，南接规划中的小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区。

南边相距400－500米左右为宝安中心区未来美丽的海湾，包括了游艇俱乐部、大型生态滨海公园等众多文化休闲项目；

地块西南面为宝安中心区规划中的景观轴线，分布有博物馆、图书馆、青少年宫、演艺中心等文化娱乐配套。园林采用欧式新古典主义风格，面积约6万㎡，充分利用建筑与地势的高差关系，并设计大量的人工地形，配与浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果。

一期平均户型面积约为170㎡左右，

主力户型为170㎡左右的四房和200㎡

左右的五房，面积最小的户型为128

㎡的三房。户型均设计成南北朝向，

户户朝阳，大部分采用双阳台、双露

台、大尺度的户型设计，通风采光效

果极佳，为宝安中心区绝版的纯大户

型社区。小区管理做的很到位，并且

周边的配套设施很完善，当然，售价

也不便宜，熙龙湾2期的售价是32966

元/㎡，1期已经销售完，二手房的价

格也不低，400万至1200万都有。

物业类型：普通住宅

建筑年代：2009年

总户数：1704户

容积率：3

绿化率：30%

开发商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司

物业公司：深圳鸿荣源物业管理公司

物业费：3.1元/平米/月

轨道交通： 1号线,5号线公交换乘

总结：深圳二手房市场供求关系持续紧张，客源量明显减少，市场呈现出浓厚的观望，成交依旧处于低迷状态。受新房市场降价潮的趋势以及外围因素不明朗等影响，未来二手住宅的成交量将持续低迷。同时，随着调控深入，目前业主调低报价的比例有所增加，但成交量依旧在低谷状态。而面对着货币紧缩，国内外经济形势不明朗，新房市场降价潮，难免对二手房市场带来很大的冲击，以目前所处的市场环境来看，受限购、限贷以及按评估价征税等政策叠加效应的影响，二手房市场环境已经到了转变风向的时候，投资客已逐步绝迹，而价格明显达不到刚需买家的心理价位，诚心出售的业主只有降价一条出路。

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