第四章__房地产项目可行性研究2

第四章 房地产项目可行性研究【学习目标】 1.可行性研究的内容； 2.房地产项目的投资与收入的测算； 3.房地产投资方案财务评价；4.房地产投资项目的不确定性分析。

第四节 房地产项目财务评价一、财务评价的基本概念 二、财务评价的指标体系 财务评价的指标体系主要包括项目的盈利能力指 标评价和偿债能力指标的评价。 (一)盈利指标的计算方法 1.静态指标 房地产开发项目的静态指标主要包括投资利润率、 成本利润率、资本金利润率、静态投资回收期等。 (1)投资利润率

投资利润率又称为投资收益率或投资效果系 数，是指项目经营期内一个正常年份的年 利润总额或年平均利润总额与项目总投资 的比率，主要用来评价项目的获利水平。 其中年利润总额或年平均利 润总额 投资利润率 100% 项目总投资利润总额 经营收入(销售、出租 、自营) 经营成本 运营费用 销售税金

销售税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加总投资 开发建设投资 经营资金

(2)成本利润率

成本利润率(RPC),是指开发利润占总开发成 本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行 性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式 为：GDV TDC DP RPC 100% 100% TDC TDC

式中RPC——成本利润率； GDV——项目总开发价值； TDC——项目总开发成本； DP——开发利润。 (3)资本金利润率

资本金利润率是指项目经营期内，一个正 常年份的年利润总额或项目经营期内的年平 均利润总额与资本金的比率，它反映投入项 目的资本金的盈利能力。资本金利润率 年利润总额或年平均利 润总额 100% 资本金

(4)静态投资回收期

(CI CO)t 0

Pt

t

0

式中：Pt——静态投资回收期； CI——现金流入； CO——现金流出； (CI-CO)t——第t期的净现金流量。

静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计 净现金流量求得，其计算公式为：Pt [累计净现金流量开始出 现正值期数 1] 上期累计净现金流量的 绝对值 当期净现金流量

2.动态指标 项目盈利能力的动态指标主要有财务净现值、财务 内部收益率和动态投资回收期。 (1)财务净现值 财务净现值是房地产开发项目财务评价中的一个重 要经济指标，是指项目按行业基准收益率或设定的 目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动 始点的现值之和，其计算公式为：

FNPV (CI CO)t (1 ic ) tt 0

n

FNPV ——项目在起始时间点的财务净现值； 式中： ic ——基准收益率或设定的目标收益率。FNPV

FNPV1O FNPV2 FIRR i1 i2 i

图4-4 净现值与折

现率的关系

(2)财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期 内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率， 是评估项目营利性的基本指标。 n FIRR的其计算公式为： (CI CO) t (1 FIRR) t 0t 0

式中： CI ——现金流入量； CO ——现金流出量； (CI CO)——项目在第年的净现金流量； t t 0 ——项目开始进行的时间点； n ——计算期，即项目的开发或经营周期 (年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以 净收益抵偿全部投资所需的时间，它是反映开发 项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为：

(CI CO) (1 i ) 0 t

P t

式中：Pt ——动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：Pt [累计净现金流量现值开 始出现正值期数 1] 上年累计净现金流量现 值 当年净现金流量现值

t 0

t

c

(二)清偿能力指标的计算 1.借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具 体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还 款的资金偿还项目借款本金和利息所需的时间。 P 借款偿还期的计算公式为：I d Rtd

Id 式中： ——项目借款还本付息数额(不包括已 用资本金支付的建设期利息); Pd ——借款偿还期(从借款开始期计算); Rt ——第t期可用于还款的资金(包括利润、 折旧、摊销及其他还款资金)。

t 1

2.利息备付率 利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支 付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比 率。其计算公式为：利息前利润 利息备付率 当期应付利息费用

式中税息前利润等于利润总额与计入总成本费用 的利息费用之和。当期应付利息是指当期计入总 成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算， 也可以按整个借款期计算。 3.偿债备付率偿还备付率 可用于还本付息资金 当期应还本付息金额

4.资产负债率负债总额 资产负债率 100% 资产总额

5.流动比率流动资产总额 流动比率 100% 流动负债总额

6.速动比率流动资产总额 存货 速动比率 100% 流动负债总额

三、财务评价计算实例已知某房地产开发项目的现金流量表，假设贴现率为 12%,计算动态投资回收期。

第五节 房地产项目不确定性分析一、盈亏平衡分析(量本利分析 ) 盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平 衡分析。 (一)线性盈亏平衡分析 房地产投资项目线性盈亏平衡分析的基本公式为： 年总成本费用方程C CF CV C F VQ

年销售收入方程

S PQ

- tQ

式中：C——项目的总成本； CF——可变成本； CV——可变成本； V——单位产品的可变成本； Q——开发数量(销售数量); S——销售收入(扣除销售税金及附加); P——销售单价(含销售税金及附加); t——单位产品销售税金及附加 设利润为,则有： R S C (PQ- tQ)- (CF VQ) (P - V - t)Q- CF

C(成本)

S

盈利区

C

CV CF 亏损区

O

Q*

Q(开发数量)

图4-5 线性盈亏平衡分析

(二)非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析是在假设销售收入和生产总成本 与产销量呈线性关系的条件下进行的。C(成本)A2 亏损区S

盈利区 A1亏

损 区

CrCF

O

Q1*

Q2*

Q(开发数量)

图4-6 非线性盈亏平衡分析

(三)房地产项目的盈亏平衡因素分析1.最低租售价格分析 2.最低租售数量分析 3.最高土地取得价格 4.最高工程费用 5.最高购买价格 6.最高运营费用比率 7.多因素临界点组合

二、敏感性分析 (一)单因素敏感性分析1.单因素敏感性分析的内容 2.单因素敏感性分析步骤 (1)确定分析指标。 (2)选择需要分析的不确定性因素。 (3)计算不确定性因素变动时对分析指标的影响程 度。 (4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不 确定性因素，并做进一步的分析。 (5)选择方案。

经营成本 建设投资

内部收益率

销售收入

基本方案的内部收益率 或社会平均折现率

基准折现率

-20%

0

10%

20%

不确定因素变化

图4-7 单因素敏感性分析

(二)多因素敏感性分析 (三)敏感性分析的“三项预测值”法 “三项预测值法”的基本思路是，对房地产开发项 目中所涉及的评价变量，分别给出3个预测值(估 计值),即最乐观预测值、最可能预测值、最悲 观预测值，根据各评价变量3个预测值的相互作用 来分析判断开发商利润受影响的情况。 (四)敏感性分析的优缺点

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