城第一世界别墅营销策划思路探讨10154847...

宋城?第一世界别墅

——营销策划思路探讨

杭州——谁为天下“名”——“上有天堂，下有苏杭”，名扬天下 “景”——西湖比西子，山水秀杭州，景誉天下 “文”——西湖文化、宋文化、钱塘文化，文博天下
居—— ——谁为天下？ 谁为天下？ 居

社会中的塔尖阶层特状也在不断进化， 已经不再局限于别墅产品的基本要求， 也不局限于区域的限制， 更多的追求人文、品味、格调······
以一种珍藏的态度、欣赏的眼光来选择居所 以一种珍藏的态度、欣赏的眼光来选择居所

指标属性

要实现项目价值的最大化，产品部分先天的条件是通过项目的经济技术指标而硬性规定的。对低密度住宅主要是指项目的容积率指标。

资源属性

在项目硬性指标满足的要求后，还要看项目的是否具有实现项目价值最大化的资源。包括自然资源、人文资源、位置优势。对豪宅而言占有稀缺的资源优势是豪宅价值能否兑现的关键因素。

社会属性（精神诉求）

社会属性包括项目的人文、区域认可度、历史价值等。可以是先天的条件，也可以通过后天创造。由于中国的富人富不过三代，所以目前豪宅的社会属性的影响还较弱，但仍是不可缺失的重要因素

之江板块依托国家旅游度假区，依山面江，为市场所认同的“富人区”多为浙江地区的民营企业家，海外人士代表项目：如九溪玫瑰园、西湖高尔夫、西湖花园、云蝶栖谷湘湖板块傍水依山、襟江带湖、风景秀丽自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念湘湖旅游度假区和世界休闲博览会将使板块更加升温。代表项目：苏黎士小镇、奥兰多小镇、威尼斯水域银湖板块是开发时间较早，大型高档别墅区,远郊别墅,地理位置相对偏僻配套不完善，主要为度假用途购买代表项目：紫云山庄，金都·富春山居、绿城·七里香溪、三盛·颐景山庄小和山板块

山居自然资源和高教园的人文氛围，

代表项目：浪漫和山、水木清华、

九月森林、绿野春天

闲林五常板块

杭州“新贵区”，中小型经济别墅楼盘为主

作为城西板块的延续，

典型的丘陵地貌以及西溪湿地风景保护区

总价低，产品单一

代表项目：绿城·桃花源、金成·江南春城、

西溪山庄、转塘板块出入便捷，地理位置好。生活配套设施完善目前已是杭州居住条件最成熟、人气最旺的别墅区。代表项目：南都西湖高尔夫别墅、枫丹白露、诺丁山郡钱塘樱花小筑

桃花源城市远郊的田园别墅

以“桃花源”为蓝本构筑山水田园间的隐者生活

追求山水的隐者生活，对杭州的城市价值和人文价值缺乏体现

九溪玫瑰园承接西湖风景的高档山水别墅山水间的理想家园追求山水自然，自然和建筑完美融合,但对杭州城市文化缺乏演绎

南都西湖高尔夫别墅高尔夫美宅

依托高尔夫球场的景观和配套设施,成就贵族社区的高尔夫别墅一流的环境，但是对杭州城市山水、城市人文缺乏整合

居而傲天下的美宅顶级别墅的价值体系——研判自然资源 自然资源 产品打造 产品打造 人文内涵 人文内涵 区域环境 区域环境 发展规划 发展规划
对稀缺、不可 再生资源的高 度占有和最大 化利用
低密度 纯粹性 产品品质 人性化 科技含量
对城市历 史人文的 传承、自 身文化内 涵的提升
区域纯粹度 认可度 区域环境 配套等
区域发展 态势 规划价值 提升

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