世联-深圳御景湾营销策略报告

御景湾的推广报告值得看一下

谨呈：松茂地产

御景湾销售执行报告

2005年 2005年5月本报告是严格保密的。

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目标评估开发商

较高价格

快速销售

建立品牌

住宅：5400元/平方米 住宅：5400元 商铺： 商铺：25000 元/平方米

住宅：选房后 住宅： 六个月销售完毕 商铺： 商铺：四个月 销售完毕

较高形象、 较高形象、快 速销售搭建松茂 品牌基础

世联本报告是严格保密的。

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住宅部分报告大纲

市场评估

可借鉴案例分析

项目销售执行方案

展示执行

推广执行

本报告是严格保密的。

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项目概况

两房 小三房95平米 中三房105平米 大三房115平米 四房

本报告是严格保密的。

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主体封顶

项目竣工

2005年 2005年 3月

2006年 2006年

10月 11月 12月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 8.20认筹 8.20认筹 300个 300个 9.3选房 9.3选房 200套 200套 销售率40% 销售率40% 10.01开盘 10.01开盘 优惠月 100套 100套 100套 100套 销售率60% 销售率80% 销售率60% 销售率80% 持续期 120套 120套 100%

根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化， 本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析， 以对项目的营销推广做出有力支撑。本报告是严格保密的。

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宝安地产现状宝安中心区、西乡中 心区是2005年下半年项 目集中推出区域。 天琴阁 圣陶沙骏园 鸿景园 富通城 圣源华庭 滨海春城 豪业华庭 金成时 代 尚 都 天悦龙庭 泰华俊庭 香缤广场 西城上 筑 丽晶国际 金泓凯旋城 认筹中项目本报告是严格保密的。

本项目深业新岸线 幸福海岸一期

销售中项目

将推项目6

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竞争项目选取原则

推出时间相近 推出产品相近 均价范围相近

本报告是严格保密的。

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项目推出时间横轴图滨海春城、 泰华俊庭、圣 源华庭、圣陶 沙骏园、香缤 广场、尚都、 金泓凯旋城、 深业新岸线及 西城上筑等项 目在销售时间 上与本项目有 重叠。 滨海春城 泛中心区 泰华俊庭 圣源华庭 西乡 富通城一期 中心区 圣淘沙骏园 新安城区 鸿景园 香槟广场 天悦龙庭二期 尚都 金泓凯旋城 中 金成时代二期 丽晶国际 心 区 幸福海岸一期 深业新岸线一期 西城上筑

本项目 2004本报告是严格保密的。

2005

5 月

8月

20068

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市场户型产品及均价分析所属区 域 户型 面积区间㎡

两房 套数7070-90 〈100

三房100100-110 110110-120 〉120 〈130

四房130以上 130以上

四房以上 均价〉 170

泛中心 区

滨海春城 泰华俊庭 富通城一期

586 600 1300 984 154 497 1314 1163 3000 1400 1100

82 —— 260 187 74 114 210 151 690 392 110

— 204

— —— 780 285

182 —— 234 365

270 —— —— — 59 3 — — 314 600 143 — 50 — — — 126 —

56 —— — 98 — — 407 314 1050 143

— ——

26 — — — 53 117 60 66

5200 5200 3900 4000 —— 5400 5900 5500 5400 —— 5500

西乡

圣陶沙骏园 圣源华庭 本项目 尚都 深业新岸线 金泓凯旋城

37 144 184 — — 44

3 149 131 116 420 840 154

37 40 184 151 60 110

中心区

新安

西城上筑 香槟广场

从产品及均价来看，上表中泛中心区、中心区及新安项目与本项目有分类户型竞争。 从产品及均价来看，上表中泛中心区、中心区及新安项目与本项目有分类户型竞争。本报告是严格保密的。

注：西城上筑有3%的一房 西城上筑有3

注：香缤广场有16%的60M 2两房 香缤广场有16% 16

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市场分析结论按照所定竞争对手同时、同质原则，可以初步圈定本项目的直接 按照所定竞争对手同时、同质原则， 竞争对手为： 竞争对手为： 尚都南区 深业新岸线 金泓凯旋城 西城上筑 应对策略：区域内直接竞争， 应对策略：区域内直接竞争，项目推广中需建立明确的差异化关 键卖点以提高竞争力。 键卖点以提高竞争力。 分流客户的潜在竞争对手为： 分流客户的潜在竞争对手为： 富通城 圣陶沙骏园 泰华俊庭 香槟广场 滨海春城 应对策略：区域外竞争，项目推广中强化“中心区”概念差异。 应对策略：区域外竞争，项目推广中强化“中心区”概念差异。

本报告是严格保密的。

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对手分布

圣陶沙骏园

富通城

圣源华庭 本项目 滨海春城 泰华俊庭 尚都 西城上筑 深业新岸线 金泓凯旋城 竞争分流对手本报告是严格保密的。

香缤广场

直接竞争对手11

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与竞争对手对比分析

户型对比

园林对比

本报告是严格保密的。

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产品点对点分析— 产品点对点分析—2房比较点面积 总价区间 景观

尚都79-86㎡ 46-50万 行政中心

金泓凯旋城61-76 ㎡ 35-44万 城市景观

本项目76-78 ㎡ 42-43万 园林、城市景观

通风采光 梯户比 朝向

通透，两面采光

较通透

南北通透采光

3梯5户 南向、西南向

2梯4户 东向、西向

2梯5户 南向

视野 附加值

对视天悦 观景阳台、270度观景窗

底层遮挡 双阳台

较开阔 入户花园、波浪形观景阳 台、大凸窗

本项目2房在景观、通风采光、朝向、视野及附加值方面都领先对手，总价优势不明显。本报告是严格保密的。

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产品点对点分析— 产品点对点分析—3房比较点面积 景观 通风采光 梯户比 朝向 视野

深业新岸 线120 ㎡ 园林景观 部分通透 1梯2户-4户 多数南向 较开阔

尚都94-106㎡ 园林风景、体育中心 通透采光 2梯4户 南、北、东北 多数与天悦对视

金泓凯旋城84-127㎡

本项目97、105、115 ㎡ 园林、城市景观 通透采光 2梯4户 全东南向 非常开阔 入户花园、波浪形 观景阳台、部分主 卧错层大阳台

园林

、城市景观较好

2梯4或5户 东南、南向

底层遮挡，部分对 视 双阳台、部分赠送 错层露台

附加值

入户花园、 观景阳台

入户花园、270度观景 窗、凸窗

本项目3房在视野、附加值方面领先对手，且115平方米面积具有部分稀缺优势。 14本报告是严格保密的。

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项目主题推广语

活体建筑，舒居典范 活体建筑，

本报告是严格保密的。

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活体建筑, 活体建筑,舒居典范演绎系列

活体建筑，光动空间：三阳台、入户花园、 活体建筑，光动空间：三阳台、入户花园、错层露台 活体建筑，富氧空间：三重绿化，首层+架空层+空中露台 活体建筑，富氧空间：三重绿化，首层+架空层+ 活体建筑，气度空间：风声水起， 活体建筑，气度空间：风声水起，超宽楼间距及通风效果 活体建筑，美域空间：视野开扬，景观资源优良 活体建筑，美域空间：视野开扬，

本报告是严格保密的。

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住宅部分报告大纲

市场评估

可借鉴案例分析

项目销售执行方案

展示执行

推广执行

本报告是严格保密的。

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丽晶国际

宝安中心区--新兴区域 入市时机--面对天悦龙庭、幸福海岸等大规模 盘量竞争 项目规模--10万

本报告是严格保密的。

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可借鉴案例分析--丽晶国际 可借鉴案例分析--丽晶国际 --成交客户来源

从居住上分类：关内客户占23%,其 中南山客户为14%;4%为非深圳客 户，有72%宝安客户。

成交客户现居住区域分析 罗湖 1% 龙岗 1% 福田 8% 南山 14% 其它 4% 宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 其它

宝安 72%

从工作上分类：关内客户占24%, 其中南山客户为15%;宝安客户为 68%。罗湖 2% 龙岗 1%

成交客户现工作区域分析

南山 15%

其它 7%

福田 7%

宝安 68%

宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 其它

本报告是严格保密的。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/cp2i.html