某房地产项目管理规划

项目管理规划

编制人：项目管理部

审核人：

北京公司

2007年3月1日

项目管理规划目录

第一章工程概述 (3)

第一节工程概况 (3)

第二节工程目前的进展情况 (3)

第三节工程特点 (4)

第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标 (5)

第一节项目管理工作的依据 (5)

第二节项目管理工作的管理目标 (5)

第三节项目管理工作的范围 (6)

第三章执行基建程序，按要求办理相关手续 (9)

第一节建设程序 (9)

第二节工程项目前期手续办理 (15)

第三节前期手续办理程序 (16)

第四节工程项目实施阶段管理程序 (23)

第五节后期阶段项目管理程序 (24)

第四章设计管理 (25)

第一节设计管理的依据 (25)

第二节设计质量管理目标 (25)

第三节设计管理的程序 (25)

第四节设计管理的方法 (26)

第五章招标管理 (29)

第一节招标的内容 (29)

第二节招标依据 (29)

第三节招标工作的组织、程序及流程 (29)

第四节工程招标的实施 (32)

第六章项目管理部人员构成及工作制度 (44)

第一节人员组成 (44)

第二节工程实施阶段人员配备情况 (45)

第三节人员职责 (46)

第四节项目管理部工作制度 (48)

第七章工程全过程的投资管理 (51)

1

第一节项目全过程投资控制的具体措施与主要方案 (51)

第二节前期阶段的投资控制 (57)

第三节施工阶段的投资控制 (61)

第四节招标采购投资控制 (66)

第八章工程项目的进度管理 (68)

第一节本工程总体进度计划 (68)

第二节进度控制的原则、程序 (71)

第三节进度控制的内容 (73)

第四节进度管理的方法和措施 (74)

第九章施工阶段的项目管理 (81)

第一节质量管理 (81)

第二节安全、文明施工管理 (103)

第三节环境保护管理 (110)

第四节合同管理 (111)

第五节信息档案资料管理 (124)

第十章对各参建单位的管理及组织协调 (128)

第一节对各参建单位的管理 (128)

第二节组织协调 (130)

第十一章工程项目管理的廉政措施 (133)

第一节工程项目建设项目管理中的廉政措施 (133)

第二节项目管理部人员廉政制度 (136)

附表：项目管理部工作用表 (137)

2

第一章工程概述

第一节工程概况

一、项目名称：综合办公楼工程；

二、建设规模：建筑面积共平方米；

三、建设地点：

四、建筑层数：地下四层，地上18层。

五、项目资金来源：本项目建设资金全部为国家财政拨款，项目估算总投资为40600万元（含已支付的7800万元征地费用）。

六、建设工程性质：公用建筑。

七、建设内容：

综合办公楼工程的所有设计内容。

综合办公楼工程项目中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水及消防工程、采暖工程一般通风工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电视电话系统、呼叫系统、消防报警系统、安防系统、发电机组设备、电梯工程、污水处理系统、室外照明系统、供暖外线工程、室外给排水管线工程、道路及场坪、院内绿化工程、值班室及大门工程等。

第二节工程目前的进展情况

一、综合办公楼工程目前已完成部分前期工作，并已取得以下阶段性成果：

1、《国家发展改革委关于综合办公楼项目建议书的批复》（发改投资号）；

2、《规划意见书（条件）》（2006规意条字号）；

3、现场已完成三通一平。

4、可行性研究报告已完成。

二、目前正在进行的部分前期工作：

1、项目交通影响评价；

2、环境保护影响评价；

3、设计方案招标。

第三节工程特点

一、工期紧。工程计划于2007年5月底开工，2008年6月完成主体结构和外立面装修

3

4 工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中间有冬施和雨施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。

二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项目管理部必须采取完善的控制措施。

三、本工程为政府投资项目，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。

四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了项目建设的成功与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面。本工程为政府对外办公的窗口，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、交叉作业多、涉及的工种多、保密和安全防范等方面均有特殊要求。所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。

五、工程地处二环路旁。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰民和民扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。

六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。

第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标

第一节项目管理工作的依据

一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例；

二、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程；

三、《建设工程项目管理试行办法》（建市[2004]200号）；

四、经有关部门批准的项目立项审批文件、项目方案设计、初步设计和施工图设计文件及相关部门的审查和批复文件；

五、建设工程规划意见书、规划许可证、建设工程施工许可证等；

六、与业主签订的《项目管理服务委托合同》；

七、业主与勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位签订的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》等合同文件和相关的工程概预算书、招投标文件、合同协议等；

八、其它有关本工程建设文件。

第二节项目管理工作的管理目标

一、工期管理目标

争取2007年5月底开工，2008年6月底完成室外立面装修并落外脚手架。

二、投资管理目标

1、项目估算总投资40600万元（含已支付的7800万元征地费用），建安费暂估2.6亿元。

2、通过限额设计，达到控制造价的最终目的。

3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工结算不超过施工图预算。

三、质量管理目标

通过有效的质量控制，工程质量达到验收规范规定的合格标准。

1、勘察、设计文件质量管理目标：勘察报告能满足工程设计和施工的需要。通过项目管理部严格审核，在项目设计阶段，通过初步设计会审、施工图会审，基本解决设计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和施工单位对施工图纸进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题，杜绝在施工中因设计问题

而影响工程质量、进度、投资、安全的重大事项发生。

5

2、工程质量管理目标：通过有效的质量控制方法和手段，采取有力的质量管理措施，所有分项、分部、单位工程全部达到合格标准，竣工验收一次通过。材料、设备采购质量目标：通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程上使用。

四、安全文明施工管理目标

1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量安全事故；

2、现场文明施工达到北京市文明施工工地标准。

五、环保管理目标

按照北京市政府相关部门的最新要求，在施工管理中重点做好“防扬尘”和“防噪声”的控制工作，尽量减少由于施工给东侧居民生活和业主工作人员的工作带来的干扰。

六、组织及协调管理目标

通过精心策划、科学管理，克服困难，及时解决在项目管理实施过程中遇到的困难和难题，使本项目各阶段的组织协调工作顺利进行。

七、廉政目标

杜绝工程实施过程中的腐败行为，保证公正、公平执业，维护业主的利益。

第三节项目管理工作的范围

综合办公楼工程项目的全过程管理，由项目管理部按照《项目管理服务委托合同》的约定，负责组织完成从项目可行性研究报告批复后开始到项目移交为止的相关工作，包括参与项目的方案设计及报批手续、初步设计及报审、施工图设计等工作；协助完成项目与红线外大市政的勾通；组织项目的勘察、监理、施工和设备材料采购的招标工作，草拟并协助业主签署相关合同，并对合同的执行情况进行全面的管理；协助业主取得政府相关部门的批复手续，如消防、人防、道路、市政、园林、规划等工作；为工程项目使用，组织相关培训；负责项目的竣工验收、竣工备案等工作。由项目管理部负责项目的投资、质量、进度和安全控制，实现本项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。

一、在项目前期及工程建设期间，竣工验收及移交后，协助业主办理有关规划，建设，交通，园林，环保，市政公用，档案等北京市政府主管部门要求的各项手续。

二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招投标代理。

三、工程勘察，设计管理。

6

四、全过程投资控制管理。

五、全过程合同管理。

六、全过程工程质量管理。

七、全过程工程进度管理。

八、全过程协调各方关系。

九、项目资料、档案管理。

十、施工现场安全、文明施工管理。十一、业主要求的其他服务。

十二、本项目工作内容分解框图。

7

本项目工作内容分解框图：

度

编制甲供材

8

9 第三章 执行基建程序，按要求办理相关手续

第一节 建设程序

建设程序主要包括：项目建议书（已完成）、可行性研究报告（正在实施）、初步设计、建设工程规划许可证、开工报告和竣工验收等。

一、工程建设的主要申报及审批程序如下：

1、项目立项准备：根据使用单位提出的本项目建设内容、建设要求、使用功能和标准、投资估算等，委托咨询单位编制可行性研究报告。

2、项目立项和批复：业主行文，并附《可行性研究报告》等资料，报送国家发改委审批（本项工作已完成）。

3、招标确定设计单位和报批设计文件：设计招标由其他公司负责；设计单位确定后，项目管理部按照现行管理规定，及时协助业主办理方案设计、初步设计和施工图设计的报批和审查工作。

4、设计文件完成后，项目管理部协助业主完成规划许可等相关审批手续。

5、招标确定勘察单位、监理单位、施工单位，材料设备供应单位，办理工程开工许可手续，按照预定的投资、工期、质量、安全目标，组织实施项目施工。。

6、竣工验收、备案：项目管理部按有关规定组织竣工验收，进行工程竣工备案。

7、审计、稽查：协助、配合政府有关部门对项目建设全过程进行审计和稽查，并按规定整理和移交有关档案。

10

编制《可行性研究报告》并报发改委审批

初步设计、设计概算编制

11

12

四、工程实施阶段建设程序

组织施工图审查及工程量清单编制完成施用水、供电、电信、道路等工程所有单项工程通过初步验收

施工资金管理风险管理施工环境管理监理管理

13

五、工程后期阶段管理程序

审核竣工结算

14

15 第二节 工程项目前期手续办理

一、工程项目前期手续办理的原则

本工程为政府投资建设项目，为了保证工程能够顺利、有效地实施，项目管理部将执行国家规定的建设程序，按要求协助业主办理各项审批手续。

二、工程前期项目管理措施

1、签订管理合同，成立项目管理部，项目管理部进场开展工作，编制项目管理规划。

2、接收业主提供的项目前期工作成果（即各项基建文件），包括：可行性研究报告、规划意见书、项目立项批复文件、设计方案招标文件等。

3、协助业主继续完成项目环境影响/交通影响评价报告的编制及报批。 (见附图：项目可行性研究及评估管理程序)。

4、协助业主与中标的设计单位签订设计合同，进行设计管理。

（1）组织设计签约；

（2）与业主配合，组织设计单位对中标方案设计进行优化改进；

（3）组织编写设计任务书。

5、根据可行性研究报告和设计方案的批复，组织设计单位进行初步设计及投资概算编制，项目管理部会同业主进行内审，合格后报项目审批部门评审，其间同时进行消防、人防、环保、绿化、交通、地震、卫生等专项审查。

6、协助业主同市政、公用部门联系，确定市政设施及四源（给水、排水、热力、燃气）的供应，落实市政配套及四源供应方案。

7、初设及概算评审通过后，即可组织施工图设计，项目管理部组织对施工图设计成果进行内审并委托专业审图机构进行审查。并根据审查意见，组织设计单位进行修改完善。

8、城建档案馆备案、向规委申请办理建设工程规划许可证。（见附图：建设工程规划许可证办理程序）。

9、协助业主办理发改委、统计局备案手续。

10、接收项目施工现场，熟悉和了解项目情况，包括地下管线、障碍物、周边交通情况，进行工程项目开工前的准备工作。

11、领取开工审批表，办理开工许可手续。

12、协助业主办理与工程开工有关的其它各种相关手续。

第三节前期手续办理程序

一、项目可行性研究及评估管理程序（目前业主已完成该项工作）

签订委托可研编制合同

可

签订委托评估合同

16

二、建设工程项目许可申请

（一）建设工程规划许可证办理程序

1、办理规划许可证的流程：

建设用地规划许可证

（建管一处、建管二处）

初步设计

17

18 2、需提交如下申办材料：

（1）建设单位出具的申报委托书；

（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；

（3）《设计方案审查意见》及附图复印件；

（4）国土行政主管部门批准用地的文件；

（5）设计单位按照《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按A4规格（竖向）装订成册）1套，另再附相同设计总平面图5份；

（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份）；

（6）提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；

（7）提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）；

（8）初步设计相关批件等。

（二）建设项目报建

1、报建时间

在可行性研究报告或其他立项文件批准后，到北京市建委领取《工程建设项目报建表》并填写，向北京市建委报建，主要内容包括工程名称，建设地点，投资规模，资金来源，当年投资额，工程规模，开工、竣工时间，发包方式等。

2、提交资料

（1）工程项目立项的批准文件；

（2）资金落实到位的证明；

（3）批准的建设用地等文件。

（三）申请建设工程质量监督

1、申报时间

取得规划许可证后，领取开工许可证前申报。

2、应提交的资料

（1）立项审批文件；

（2）规划许可证；

（3）堪察、设计、施工、监理单位中标通知书、合同，及上述单位的资质证书；

（4）全套施工图；

（5）施工图审查文件等。

（四）建筑工程施工许可

19 1、行政许可受理、审查和决定机关：市建委工程建设管理办公室

2、办理许可的条件:

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）已经取得规划许可证；

（3）已经确定建筑施工企业；

（4）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（5）有保证工程质量和安全的具体措施；

（6

）建设资金已经落实；

（7）法律、行政法规规定的其他条件。

3、办理程序已及需提交的申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；

（2）建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件（正本及附件）；

（3）用地批准手续原件及复印件；

（4）施工图纸设计文件审查通知书原件；

（5）施工合同原件及施工企业中标通知书原件；

（6）监理合同原件及监理单位中标通知书原件；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）人防部门出具的人防施工图备案回执 ；

（9）法人委托书 ；

（10）散装水泥基金和节能墙体材料两项基金缴费；

（11）安全、监督备案。

4、施工许可证办理流程

需公开招投标

散装水泥基金和节能

墙体材料两项基金交

20

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ckdl.html