2016年房地产行业税收专项自查提纲

2016年度房地产业和建筑安装业税收专项检查指南

建筑安装和房地产两个行业的税收专项检查，涉及的税（费）种主要有营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税、教育费附加等。 （一）建筑业 1、营业税

(1)审核应税收入是否全额纳税。查看建设工程承包合同、纳税申报表，结合“主营业务收入”账户，核查纳税人“工程价款结算账单”中确认的价款是否全额申报纳税。

(2)审核甲供材是否足额纳税。查看合同、材料交接单，核实甲供材是否计入营业额,扣除的设备款是否由甲方提供，设备的划分是否准确。 (3)审核分包工程差额征税是否准确。查看分包合同、分包发票及“工程价款结算账单”，核实“应付账款”等账户核算内容，核查其营业额是否为工程的全部承包额减去付给分包人的价款后的余额。

(4)审核外出施工项目是否完税。查看工程承包合同、外经证和完税凭证，核查外出施工项目是否超出6个月仍未缴纳营业税。

(5)审核是否存在延迟纳税现象。查看建设工程承包合同、银行往来记录，审核纳税人是否按税法规定的时点确认纳税义务发生时间。 2、房产税、城镇土地使用税

核查纳税人是否申报缴纳房产税和城镇土地使用税，土地价值是否计入房产原值。对长期挂账“在建工程”未转“固定资产”项目，核查是否已办理竣工验收手续或已实际使用。承租使用的房产，是否存在无租使用但未代为缴纳房产税的情况。 3、企业所得(转载于:2016年房地产行业税收专项自查提纲)税

(1)是否少报工程进度，漏报工程项目，按规定结转工程价款以外的各项收入，是否将工程项目的收入转让往来账户，是否瞒报境外、异地施工项目，是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额。

(2)是否混淆成本归属期、提前结转或多结转工程成本费用，是否虚列材料费用、机械使用费、其他直接费,是否虚报人工，是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用，是否以不合法凭证列支各项成本、费用。

(3)期间费用是否真实、完整，是否扩大期间费用列支范围及标准。 4、个人所得税

(1)未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

(2)以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

(3)为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

(4)是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。

(5)支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。

(6)发生自然人股东变动的，是否存在平价低价转让，是否足额缴纳个人所得税。 (7)支付给个人的利息是否代扣个人所得税。 （二）房地产业 1、营业税

(1)查看其他应付款、应收账款、应付账款等账户，核查纳税人是否将预收款项进行串户

记账，少计收入少缴营业税；统计分年度的预收账款净增额与主营业务收入之和，核查纳税人营业税申报计税依据是否准确。

(2)查看企业《房产销售分户明细表》（销控表），对照从第三方获取的《商品房合同备案信息》，核查商品房销售面积是否准确、销售单价是否明显低于最近时期同类房屋；统计分年度商品房销售收入，核查纳税人年度营业税申报计税依据是否准确。

(3)查看房屋销售合同、房屋装修合同，实地了解成品房的实物状态，核查纳税人是否有房屋销售兼装修行为，是否将精装房销售收入分解为房屋销售收入与装修收入两项收入。 (4)查看商品房销售模式，对实行委托销售方式的，核查纳税人是否利用销售代理商（售房营销策划公司）不计或少计收入，将营业费用支出直接从售楼款收入中抵减。 (5)查看施工合同(协议)、工程预算、工程价款结算单和“开发产品”、“应付账款”等会计科目，核查纳税人有无将商品房抵顶工程价款情况。 (6)查看“固定资产”、“营业外支出” “开发产品”、“应付股利”、“利润分配”等会计科目，核查纳税人是否有商品房对外捐赠、股利分配等视同销售行为。 (7)查看商品房销售合同、《拆迁还建房补偿情况表》，核查纳税人拆迁还建房销售（“拆一还一”）是否缴纳营业额。

(8)查看商品房销售合同，对非住宅类商品房延伸检查商品房统一托管（代管）合同和开发公司对外公开的销售广告，核查纳税人是否利用“还本销售”、“售后返租”等形式不申报或少申报营业税。

(9)查看往来科目、开发成本等会计科目，核查纳税人有无将车库、停车位销售收入挂往来科目或直接冲减开发成本，对车库、停车位销售收入（租赁收入），不申报缴纳营业税。 (10)查看工程施工合同，结合“开发成本”会计科目，核查楼盘施工进度和施工企业的建筑业税收，督促房地产开发企业及时取得发票。 2、土地增值税

(1)查看土地增值税预征申报记录，对比同一税款所属期营业税应税营业额和各个时间段的预征率，核查纳税人是否存在不申报或少申报土地增值税预征税款的情况。对部分保障房未进行预征申报的，对照省局政策规定，核查是否符合资格条件，是否办理报备手续。 (2)查看房地产开发项目销售基本情况，对照从第三方获取的《房地产开发项目销售情况明细信息》，核查是否存在房地产开发项目符合应清算条件但纳税人未申报清算，或者符合可清算条件主管税务机关未通知清算的理由是否正当。 (3)查看历年来土地增值税清算项目明细，核查是否存在项目已清算审核结束并出具报告但税款未入库或未足额入库的情况。

(4)查看历年来土地增值税清算项目明细，对截止清算基准日未100%销售的，核查其剩余房源销售（尾盘销售）是否申报缴纳土地增值税，计算方式是否准确， 申报税款是否准确。 3、房产税

(1)查看“固定资产”、“开发产品”等会计科目，对照从第三方获取的房屋权证信息，重点核查办公房屋、售楼部以及开发产品转固定资产等房屋，核查纳税人是否申报缴纳房产税，土地价值是否计入房产原值。

(2)对账面上未作开发产品转固定资产处理、但长期未售“闲置”的开发产品，查看其实际使用状态，核查纳税人是否存在对已实际自用或出租的房屋未申报缴纳房产税及其他税收的情况。

4、城镇土地使用税

(1)对非房地产开发项目用地(如自用或出租房屋占地)，查看“固定资产”、“无形资产”等会计科目，对照从第三方获取的土地权证信息，核查纳税人是否申报或少申报城镇土地使

用税。

(2)对房地产开发项目用地，查看发改委立项报告和国有土地建设使用权出让合同，核查纳税义务起始时间是否准确，应税土地面积是否少报，适用税率是否准确；查看商品房销售合同约定的房屋交付时间和房屋集中交付通知规定的实际时间，核查纳税义务终止时间是否准确。

5、契税和耕地占用税

(1)查看发改委立项报告和国有土地建设使用权出让合同，核查纳税人是否缴纳或足额缴纳土地契税，纳税义务发生时间是否准确，计税依据是否准确，是否存在将土地返还款冲抵土地价款的情况，适用税率是否准确。 (2)对占用耕地建设开发的项目，查看农用地专用审批文件等资料，核查纳税人是否缴纳或足额缴纳耕地占用税。 6、企业所得税

(1)开发产品销售收入确认是否及时，价外费用核算是否完整，未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，已售开发产品完工后是否及时结算计税成本并计算实际利润额，视同销售行为核算是否完整，财政返还、政府奖励等收入核算是否完整。

(2)土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等是否真实、准确，是否准确区分期间费用和开发成本，是否混淆成本对象，是否按配比原则结转成本，是否以不合法凭证列支各项成本、费用。

(3)期间费用是否真实、完整，是否扩大期间费用列支范围及标准，税前扣除营业税、土地增值税是否实际缴纳，预提费用计提是否超出范围。 7、个人所得税

(1)支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。 (2)房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

(3)为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。 (4)各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。 (5)其他参见上述建筑业部分的内容。

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