基准地价系数修正法案例
更新时间:2023-08-15 22:59:01 阅读量: 教学研究 文档下载
房地产估价中基准地价修正法的应用实例
基准地价系数修正法案例 1.估价对象情况
某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。其出让时间为1998年1月1日,出让年限为40年,开发程度为三通一平,宗地容积率为1.5,现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段,该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2(开发程度为三通一平,标准容积率为1)。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表
房地产估价中基准地价修正法的应用实例
表2 某市商业服务用地修正系数表
房地产估价中基准地价修正法的应用实例
2.估价要求
用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3.估价过程
(1)确定对应基准地价
通过查对基准地价,确定待估宗地属商业用途二级地,其对应的基准地价为7000元/ m2(开发程度为三通一平)。
(2)确定宗地地价评估的修正系数
根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标,确定各子因子情况从上到下依次为:一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。
则根据修正系数表,具体计算出宗地宗修正系数: K=17.25%
(3)确定待估宗地适用年期修正系数 Y=0.953
T=115/100=1.15
(5)确定容积率修正系数
待估宗地容积率为1.5,本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表,则 Kij=Ki/Kj=1.2/1=1.2
(6)计算并确定待估宗地地价
Pi=P×(1+K)×Y×T×Kij=7000(1+17.25%)×0.953×1.15×1.2=10794(元/平米)
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