长沙市城市规划标准与准则

长沙市城市规划标准与准则——条文说明 第二篇 城市用地规划标准准则

第3章 城市用地分类和建设用地标准

3.1 城市用地分类和适建范围

3.1.1 科学的用地分类是促进城市土地合理使用的重要基础工作。本用地分类遵循适应长沙

未来城市发展、市场经济深入发展以及生态保护和可持续发展等要求的修订原则，参照相关国家标准，并结合长沙市近年来的规划实践而制定的。 3.1.2 城市用地分类以土地的使用功能作为分类的主导因素，兼顾用地的使用目的、出让方

式及所有权属等相关因素。在编制本标准与准则时，充分考虑到长沙市土地管理体制的要求，协调分别由国家建设部颁布的侧重于城市建设用地分类的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）与由国土资源部颁布的侧重于非建设用地分类和管理的《全国土地分类》（试行）两个标准，并结合长沙城市用地的实际利用情况，力求用地分类的科学性和针对性，在规划和土地管理的实际工作中具有很强的可操作性，并能与两套各有侧重的国家用地分类标准基本衔接。

3.1.3 本标准与准则将城市用地分为大类、中类和小类三个层次，共10大类、48中类、84

小类，以反映城市用地的实际情况，满足城市规划、地政管理及规划研究等工作使用的需要。与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）结构相比，大类未变，中类、小类结合长沙实际有所调整。 3.1.4 在编制不同层次的规划以及在规划管理、地政管理和规划研究的不同环节中，对城市

用地的分类要求的深度不同，本标准与准则中确定的大类、中类和小类的三级用地分类体系，可适应城市规划管理工作中对用地类型不同深度的要求。因此，在实际工作中，应根据规划及管理工作的性质、内容及深度的具体要求，采用本“城市用地分类和代号表”中的全部或部分用地类别。在确定一个从土地使用权权属或功能地块角度不能再细分的地块的用地性质时，如果地块上包含有两种或两种以上独立占地的主要用地性质或使用功能时，在确定地块的用地性质时应按照本“城市用地分类和代号表”，通过并列列举各用地类别来描述该地块的用地性质。

3.1.5 为使各用地类型具有较好的识别性，便于用地类型在规划图纸及相关文件中的使用，

本“城市用地分类和代号表”使用英文字母与阿拉伯数字混合型代号。大类用地的代号采用用地类型名称英文译名中一字母表示；中类用地和小类用地的代号分别在大类e用地代号后增加1～2位阿拉伯数字，形成新的代号来表示。

本“城市用地分类和代号表”中同层级用地类别之间存在着并列关系，而在大类——中类——小类这个层级序列上，存在着一个大类包含若干并列的中类、一个中类包含着若干并列的小类（部分中类用地没有再细分小类用地的情况除外）的逻辑关系。 “城市用地分类和代号表”中各大类用地的中文名称、英文名称及代号汇总如下：

用地类型中文名称 代号 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路交通用地 绿地

用地类型英文名称 Residential Land Commercial and Public Facility Land Industrial,Manufacturing Warehouse Land Intercity Transportation Land Road，Street and Square Municipal Utilities Green Space 10

R C M W T S G 市政公用设施用地 U 长沙市城市规划标准与准则——条文说明 第二篇 城市用地规划标准准则

特殊用地 水域和其它非城市建设用地 D E Specially-designated Land Water bodies and Other non-urban development Land 3.1.6 “城市用地分类和代号表”（表3.1.6）已就各类城市用地的代号、名称和范围作了规

定，以下按顺序说明。 1、 居住用地（R）

（1）“居住用地”（R）划分原则的说明

国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中四类居住用地的划分主要按照居住区配套设施的完善程度和住宅建筑质量的好坏，这种分类标准本身存在问题。一方面，居住区配套设施的完善程度和住宅建筑质量好坏的评判标准模糊，难以严格区分；另一方面，这一分类不能反映长沙城市居住用地的全部功能类型。因此，对居住用地的分类标准进行了调整，结合长沙住宅建设的实际情况和特点，将“居住用地”按照住宅建筑类型的不同划分为“一类居住用地”（R1）、“二类居住用地”（R2）、“三类居住用地”（R3）和“四类居住用地”（R4）等四个中类，但这四个中类的内涵与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中的分类有较大的不同。

此外，这种分类注重“居住用地”内涵的多功能性和概念的整体性。“居住用地”在用地分类中仅是一种用地类型，但是为了有利于完善居住配套设施以方便居民生活并提高居住区环境质量，从规划编制、实施到管理的一系列实践工作中都是将各类必须的居住配套设施、绿地在一定服务半径范围内与住宅用地有机结合起来整体考虑和布局，形成一个涵盖住宅建筑物、居住配套设施、住宅区绿地等不同功能建筑与设施的多功能居住区。多年有关居住区规划设计的经验形成了一定的理论，国家规划行政主管部门也出台了专门的《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93），对居住区规划设计中的重要指标进行了细致的规定。因此，综合性的“居住区”概念已经很成熟。在用地分类中，将整个居住区都界定为“居住用地”，即“居住用地”中包含了实际用途是商业（如居住区配套的肉菜市场、商店、维修店等）、绿地（如居住区小游园、小区绿地等）的用地，不是一个纯粹的仅仅指住宅用地的概念。这个思路在国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中得到了充分体现。在国家标准中，“居住用地”大类下按照不同居住配套完善程度及环境质量划分了4个中类用地，每一中类下细分了“住宅用地”、“公共服务设施用地”、“道路用地”和“绿地”等四个小类。

（2） 关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明

“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，长沙现状建设的城市居民住宅包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量较少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，应控制建设3层以下单元式住宅。因此，在“二类

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居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

为了更好地适应详细蓝图或居住区规划的编制工作的要求，在“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类下分别包含了4个用地小类。在住宅区建设中，“一类居住用地”和“二类居住用地”内除了分别建有独立式住宅和单元式住宅以外，还分别包含了幼托设施、小学、中学、九年一贯制学校、社区体育设施、社区管理设施、文化活动设施、卫生医疗设施、商业服务业设施、会所、住宅区道路和住宅区绿地等。在本“城市用地分类和代号表”中，将“一类居住用地”中的独立式住宅的建设用地确定为“独立式住宅用地”（R11），“二类居住用地”中的住宅以单元式住宅为主，其用地为“单元式住宅用地”（R21）。上述居住配套设施（如幼托设施、小学、中学、九年一贯制学校、社区体育设施、社区文化活动设施、商业服务业设施、社区医疗卫生设施、社区管理设施等）、住宅区道路和绿地等，按照设施的内容划分为3个用地小类。以“一类居住用地”为例，其配套设施用地分为3个小类：为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地纳入“一类住宅区公共服务设施用地”（R12）；包含住宅区道路、小街、小胡同及停车场的“一类住宅区道路用地”（R13）；以及包含为居住用地配套建设的居住小区级及以下级别小游园的“一类住宅区绿地”（R14）。不需独立占地的居住配套设施可以组合设置在住宅楼裙房或低层住宅中，但是应设置独立出入口，以避免对住宅楼的居民造成干扰。目前，长沙的居住区在设置居住配套设施时，都基本遵照了上述原则。“二类居住用地”（R2）也划分了相应的4个用地小类。 （3） 关于“三类居住用地”（R3）的说明

“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，长沙单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。

由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”中“公共服务设施用地”不包括托儿所、幼儿园、小学、中学等设施。

（4） 关于“四类居住用地”（R4）的说明

由于历史原因 ，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋

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住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，长沙的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含4个用地小类。 2、 公共设施用地（C） （1） 关于“行政办公用地”（C1）的说明

行政办公机构是保证城市管理工作正常进行的重要机构。行政办公用地包括了行政机关、党派、社会团体、法院、检察院、司法、公安、消防、交警、海关等部门的办公建筑的用地。其中，外地省、市政府驻长沙代表机构的办公场所主要是通过自建办公楼或租赁办公楼来解决的，这些办公建筑从用地性质上还是行政办公用地。 （2） 商业金融业用地（C2）

延用了国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中“商业金融业用地”的分类。 （3） 关于“文化娱乐用地”（ C3）的说明

“文化娱乐用地”是政府面向社会提供的大型文化活动设施和一些重点文化事业单位的办公用地。这些文化活动设施主要包括两大类，一类是政府配建的居住小区级以上的设施，如市级、区级、居住地区级、居住区级配建的群艺馆、文化馆、文化站、居住区文化中心、青少年活动中心、老年活动中心、图书馆、音乐厅、剧院、会展中心、博物馆、科技馆、美术馆、纪念馆、展览馆等设施，它们是反映一个城市文化生活质量的重要公共建筑；另一类是一些政府所属的从事文化宣传活动的单位（如电台、电视台、新闻出版、文化艺术团体等）的办公建筑用地，它们也是一个城市文化设施的重要组成部分，因此将其纳入“文化娱乐用地”。这些文化设施一般需要独立占地，将“文化娱乐用地”作为一个用地中类，有利于从规划上对文化设施用地的落实和保障。

户外大型游乐设施往往结合绿地布置，但对于侧重于游乐功能且绿化用地比例不超过65%的游乐场所（如主题公园）而言，并不具备相当的绿地功能；为了更突显其作为游乐场所的商业性和赢利性，在用地分类中将其纳入“游乐用地”（C36）。而绿化比例超过65%的、设置有少量游憩设施的用地，虽然兼备有绿化和游乐两项主要功能，但是作为公共绿地的功能更突出，应纳入“公园”（G11）。 （4） 关于“体育用地”（C4）的说明

体育设施是按照市、区、居住地区、居住区和居住小区五级配建的，其中居住区及以上级别的体育设施，如体育场、体育馆、各类专业运动馆和居住区综合体育活动中心等用地，均属于“体育用地”。该类用地主要用于举办大、中型体育比赛和开展群众性体育活动，包括以盈利为目的的保龄球馆和健身中心等体育产业项目的用地。不包括高尔夫球场用地，因高尔夫球场的球道主要建在大片的绿地上，除体育功能外，具有较强的城市绿化的功能，将其归入“高尔夫球场绿地“（G3）。 （5） 关于“医疗卫生用地”（ C5）的说明

政府按照人口规模对市、区、居住地区、居住区和居住小区等五级分别配建不同规模和功能的医疗卫生设施，其中居住区及以上级别的医疗卫生设施，如综合医院、专科医院、防疫设施、休疗养设施等的用地都纳入“医疗卫生用地”。对医疗卫生用地按照设施的不同规模和功能划分小类用地，是着眼于这些设施的选址、配建交通设施及用地条件不同，细分用地类别有利于科学合理的规划和布局医疗卫生用地。

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（6） 关于“教育科研设计用地”（ C6）的说明

教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。 （7） 关于“宗教设施用地”（C8）和“社会福利用地”（C9）的说明

因宗教场所与社会福利院之间在用地无任何联系，国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137—90）将二者都归入“其它公共设施用地”（C9）不妥。 依据国家支持开展合法宗教活动的政策精神，各类合法宗教活动的场所和用地应该得到规划上的保障。考虑到“宗教设施用地”政策性较强，选址要求较为独特，因此将其单独列为一个中类，便于规划和地政管理。

为了体现政府及社会各界对儿童、老人和残疾人等社会弱势群体的关心和爱护，政府按照市、区、居住地区和居住区等级别分别配建了不同类型的社会福利与保障设施，主要包括敬老院（或颐养院）、流浪儿童收容所等。随着社会经济的发展，社会福利设施体系将不断完善。为突出其重要性，将其单独列为一个中类。 3、 工业用地（M）

延用了国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中“工业用地”的分类。 4、 仓储用地（W）

（1） 关于“仓储用地”的说明

“仓储用地”（W）的分类主要依据储存货物的性质及是否建有仓库建筑来划分。能归入“仓储用地”的应该是有独立用地的仓库或堆场用地，但不包括工厂、单位内附设的仓库建筑或堆场的用地，这类附设的仓库或堆场是为工厂内部生产活动提供原材料或货物储存的，属于工厂的一部分附属设施，应纳入工业用地一并考虑。 （2） 关于“特种仓储用地”的说明

由于特种仓库容纳的物品属易燃、易爆和剧毒等危险品，对城市安全具有很大的影响，因此，该类用地的选址有特殊要求。本标准与准则将“特种仓库用地”（W2）单独列为一个中类。 （3）关于“堆场用地”的说明

露天堆场由于对周围环境影响较大，部分堆场占地较大，本标准与准则亦将“堆场用地”（W3）单独列为一个中类。 5、 对外交通用地（T） （1） 关于“对外交通用地”（T）的说明

“对外交通用地”分为5个中类、3个小类用地，基本延用了国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中“对外交通用地”的分类。 （2） 关于“公路用地”（T2）的说明 “公路用地”中类主要包括了不同级别的公路和长途客运站。长沙都市区内形成了以快速路、城市主干路、次干路和支路为主的城市道路网体系。为了提高城市建设标准和道路的通达性，未来的长沙道路系统建设强调将都市区内现有的等级较低的公路逐步改造建设成为城市道路，并且在需要的前提下建设高等级的公路干线网。基于长沙目前的建设现状，面向未来公路建设的目标和主要思路，本标准与准则中将“公路用地”划分为“高速公路用地”（T21）、“其它公路用地”（T22）和“长途客运站用地”（T23）三个小类，其中“其它公路用地”主要是指都长沙城市规划区内现状仍然存在的部分一级、二级、三、四级公路，包括村镇公路。

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土地用途 私家车 工业/办公室用途建筑楼面面积每200～ 工 业 / 办 300 m设一个；商业公 室 用 地 用途建筑楼面面积每200～300 m设一个。 222泊车设施规定 货车（轻型货车占50%；重型货车占50%） 50%工业/办公室用途建筑楼面面积内每1000～1200 m设一个；另外50%工业/办公室用途建筑楼面面积内每2000～3000 m设一个；商业用途建筑楼面面积每800～1200 m2222货柜车 与工业用地相同。 设一个（只供装卸货物之用）。 特 殊 工 业 工业村 用 途 建筑楼面面积每900 m设一个，或地盘面积每450 m设一个，两者以较大者为准。在所提供的停车位之中，50%供停泊私家车及轻型货车使用，另外50%则供停泊货车和装卸货物之用。 科学园 建筑楼面面积每75 m设一个，75%供私家车使用；25%供轻型货车使用。 待详细研究后才提出建议。 每一机构设一个停车位，或机构的建筑楼面面积每900 m22 商业 乡郊工业区 设一个停车位，两者以较大者为准，以供货车/访客车辆停泊之用。 其他具特殊要求的用地 按运作需要而定。 注： 1、如设有其他配套设施，《香港规划标准与准则》第8章内部运输设施的有关标准将适用。拨

供货车使用的停车位，应有一半可供装卸货物之用。

2、就工业来说，上述泊车设施规定属最低要求。香港工业公司会根据个别用地的情况来评估泊

车设施的实际需求。

3、就科学园来说，重型货车的泊车设施规定并不适用。

4、凡按建筑楼面面积提供设施，指定建筑楼面面积中不足1 m的部分也应包括在内。

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5.3.5 为提高运行效率和保证环境质量，目前长沙市的污水处理厂是按照全市统一的污水系

统规划进行建设的，从理论上说可以满足所有地区的工业污水处理要求。但要全面完成规划建设，实现污水处理系统的整体运行，需要较大的资金投入和较长的建设周期，特别需要配套管网的建设，这需要较长的过程，而目前工业生产过程中大量污水必须及时处理才能保证环境质量不受损害。因此，对于那些位置较偏远、周边设施不齐全且难以纳入全市污水系统进行污水处理的工业区，应根据需要自行建设污水处理厂解决目前面临的排污问题，待条件成熟时再并入全市污水处理系统中。

5.4 工业区道路

由于工业区内道路的使用性质、通行的车辆状况及时间与城市道路有一定的差异，故制定相应标准，以满足消防车辆的通道要求和交通运输的要求。将工业区道路划定为主要通道和次要通道两个道路等级。5.4.1～5.4.3条是参照《深圳市城市规划标准与准则》制定的工业区道路宽度标准，在工业区规划设计中作为指导性标准运用。

5.5 工业区绿地

5.5.1 长沙建设“国家园林城市”的发展目标和现代工业技术的进步，对工业区绿化建设提

出了更高要求和技术支持。根据《长沙市城市绿化管理办法》规定：“机关、团体、

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企事业单位及居住区、工业区等，应按本办法的规定，设置附属绿地”，工业区建设应注重环境质量，确保工业区绿地建设，以美化厂区，增进职工身心健康。 5.5.2 参照《工业项目建设用地控制指标（试行）》规定，工业项目建设要严格控制厂区绿

化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。提供的各类工业企业绿化面积占单位总用地面积比例的指标，是在《长沙市城市绿化管理办法》有关规定基础上进行了细化而制定的，可作为规划设计的指导性标准使用。工业区内绿化树种应选择抗污滞尘力强、无飞絮，具防火和美化功能的树种。产生有毒气体的工厂，可选择防污染树种进行绿化，具体包括水杉、落羽杉、山白杨、池杉、马尾松、湿地松、杉树、樟树、构树、夹竹桃、棕榈、杜英、木荷、女贞、银杏、悬铃木、枫杨、檫木、刺槐、苦楝、喜树、栾树、榉树、无患子、木芙蓉、迎春、法国冬青、青冈树、小叶女贞、竹类。 5.5.3 为保障整个工业区的环境质量，工业区应集中设置成片游憩绿地，辟建工业区小游园，

满足职工工作之余的休憩、娱乐需要，美化工业区环境。本条规定的面积和设置指标作为规划设计的指导性标准使用。

5.6 高新技术园区

5.6.1 长沙将加速发展高新技术工业，建设成为湖南省的高新技术产业基地，中南地区的高

新技术产业中心之一。高新技术园区是长沙市在大力发展高新技术产业过程中出现的一种新型产业功能区。高新技术园区宜紧临大学或科研机构选址，园区内往往包括专门的研究机构和一些既有研究开发能力又能试制生产的企业单位；要求有良好的通讯设施、便捷的交通条件和高质量的工作娱乐环境。由于高新技术产业园区必须具备自主开发高科技产品及生产功能，具备科技成果转化功能，具备信息接受、联合科研与产品试制功能，因此应采用整体开发的方式，重视生产和生活服务配套。

5.6.2 高新技术园区是一种集教育研发、生产、经营服务于一体的综合性功能区，不是一种

单纯的用地类型，因此可以安排与上述活动相关、功能彼此相容的用地类型。但高新技术园区要求保持较好的环境质量，不应布置污染严重的三类工业用地。 5.6.3 高新技术园区要求有优美的环境，因此建筑密度应比一般工业区低，绿地率应高于一

般工业区的标准。

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第6章 仓储用地

6.1 布局准则

6.1.1 从地质条件方面，仓储用地选址的具体要求为：

（1） 地势较高，地面平坦，有一定坡度并利于排水；大、中型仓库应设置在百年一遇洪水

位之上，特种仓库应设置在200年一遇洪水位之上。

（2） 地下水位不宜太高。蔬菜仓库的地下水位与地面的距离不小于2.5米；以地下室作为

食品和材料储藏库的仓库用地，其地下水位应距离地面4米以上。这里的地下水位是指常年平均地下水位。

（3） 仓储用地应有较高的地基承载力。

考虑到与居住、工业等其它功能区的相互影响，居民密集的住宅区、附近有生产（或储存）易燃易爆危险品的工矿企业、附近有易对商品有腐蚀和污染影响的工矿企业等不应选作仓储用地。

此外，由于岸线是一个城市宝贵而有限的资源，不能完全被生产功能所占用。仓储用地沿河布置时，从功能和景观上对城市环境都会造成一些不良影响，应紧凑布局，不应侵占城市生活岸线，更不能对河流造成污染。 6.1.2 为保证货物迅速、便捷地抵达目的地，仓储用地应有良好方便快捷的道路与高速公路、

机场、港口或城市主干路直接连通，以铁路运输为主的大型中转仓库应有铁路专用线与铁路干线相连。

6.1.3 同类仓库宜集中布置以提高货物运送效率，降低成本。应根据所储物资的供应范围来

确定具体选址布局，只有当供应区域较分散难以集中设置时才可分成几个仓库进行布局。

6.2 规划标准

6.2.1 在普通仓库用地中安排相应项目时，按照本条规定确定卫生防护距离，使用时应注意： （1） 本款规定中的仓储用地与居住用地之间的卫生防护带宽度，是指相距最近仓储建筑边

界至居住用地内建筑边界的距离。

（2） 疗养院、医院、高新技术园区等设施和机构的环境质量要求比一般的居住用地更高，

应进一步加强卫生防护措施。

6.2.2 仓储用地内允许设置的项目和设施有普通仓库、基层管理设施以及配套建设的园林建

筑、小品和小型公用设施；由于土地的获取方式、经济效益存在很大的差别，应严格控制仓储用地内建筑功能的转换和变更，特别要对单身宿舍和市场等商业建筑进行严格限制，只有经相关主管部门特别审查后，才允许设置。此外，对于社会停车场（库）、对外交通设施、市政公用设施和危险品仓库等也要进行控制。 6.2.3 本条内容作为控制仓储用地建筑密度的指导性标准。 6.2.4 普通仓库是指技术设备比较简单、储存商品的物理和化学性能稳定、互不干扰的仓库，

如百货、药品、土产仓库，一般性工业成品仓库等。普通仓库按建筑规模可分为： （1） 大型仓库：库房总建筑面积≥50000平方米；

（2） 中型仓库：库房总建筑面积为10000平方米至50000平方米； （3） 小型仓库：库房总建筑面积<10000平方米。

普通仓库的库址选择、总体设计应按照《商业仓库设计规范》（SBJ01—88）和《建筑设计防火规范》（GBJ16－87（2001修订版））的规定执行。

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6.3 特种品仓库用地

6.3.1 本条是关于危险品仓库用地的选址和布局规定，执行中应注意：

（1） 危险品仓库的选址应按照城市总体规划要求编制专门的选址规划，报规划、消防、环

保部门审定后才能确定最后的选址。 （2） 其选址应按照《石油库设计规范》（GBJ74—84）确定安全距离。《石油库设计规范》

（GBJ74—84）中规定石油库与周围居住区、工矿企业、交通线路等的安全距离，不得小于下表的规定。

石油库与周围居住区、工矿企业、交通线等的安全距离（米） 表6.3.1 序号 名称 石油库等级 一级 100 80 80 35 25 40 二级 90 70 70 30 20 40 三、四级 80 60 60 25 15 40 1 居住区及公共建筑物 2 工矿企业 3 国家铁路线 4 工矿企业铁路线 5 公路 6 国家一、二级架空通信线路 7 架空电力线路和不属于国家一、二级的架空通信线路 1.5倍杆高 1.5倍杆高 1.5倍杆高 8 爆破作业场地（如采石场） 300 300 300 6.3.2 本条为特殊仓库选址和布局的一般准则，对于各类特殊仓库用地的选址有特别要求。

如粮食储备仓库应布置在交通干线附近，远离排放有害物的工业企业，与工业企业之间的卫生防护距离，应达到工业用地与居住用地之间卫生防护距离的标准。

6.4 堆场用地

6.4.1～6.4.3 6.4.1～6.4.3条为堆场用地的选址、布局准则。堆场的设置应首先考虑不能给

周边地区带来干扰和污染，因此不宜设在市中心区内。

集装箱堆放场地是一种特别的堆场用地。《建筑设计资料集（第二版）》第五分册对于集装箱堆放场地提出了明确的规划设计要求，汇总如下供规划编制和管理人员参考：

（1） 集装箱库应靠近码头、铁路和公路。

（2） 集装箱库包括货场、办公室、生活间及辅助设施。

（3） 货场应高出四周地面30厘米，并向四周设1%的散水坡度，而且要铺设坚硬地面，一

般采用混凝土地面。

（4） 场地负荷一般是根据存放的集装箱型号、堆放层数和所采用的搬运设备确定，并应按

最大存放量来考虑。

（5） 集装箱堆放层数取决于装卸设备和集装箱数量。叉车和跨运车一般可堆2～3层；轮

胎式龙门起重机可堆放3～4层；轨道式龙门起重机可堆放4～5层。

（6） 货场面积根据堆放集装箱数量、尺寸、间距和堆放层数，以及装卸和搬运设备的作业

通道等确定。

（7） 集装箱平面布置间距应符合下表规定。

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集装箱平面布置间距表 表6.4.1

装卸方式 集装箱间距 前后 叉车 跨运车 龙门起重机 0.20～0.40 0.20～0.40 0.40～0.60 左右 0.50～0.60 1.30～1.56 0.20～0.40 28.34 左右间距已含通道 5.30 ①作业通道（m） 注：适用于大型集装箱作业 （8） 拼箱货运输的装箱和拆箱以及收发作业均应在室内进行，并应有适当的临时堆放货物

面积。

6.5 物流园区

6.5.1 物流园区是近年来城市中出现的新型产业园区，是以仓储用地为主，兼有办公、商业、

对外交通等多种用地类型的综合产业功能区。物流园区宜相对独立设置，应能够方便、快捷地与区域和城市交通系统相衔接，与铁路、快速道路、机场、港口有便捷地交通连接。

6.5.2 物流园区作为一个空间概念，与工业园区、科技园区等概念一样，是具有产业一致性

或相关性、且集中连片的混合用地空间。参照长沙物流园区的规划建设，物流园区用地可包括仓储用地、商业用地、商业性办公用地以及与其功能密切相关的对外交通、道路广场、市政公用设施、单身宿舍等用地类型。

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第7章 旧城区改建

7.1 改造准则

7.1.1 本条是国家《城市规划法》针对城市旧区改建提出的遵循原则。

7.1.2 旧区改建，不是单一的城市建设行为，经常会涉及到工业企业的技术改造与搬迁、用

地或建筑使用性质的改变、街区环境的综合治理。因此，旧区改建应结合产业结构调整、工业企业技术改造和环境整治进行，以达到旧区改建的实质性目的。

7.1.4 提出旧区改建的三种方式。根据城市规划与建设的特点，三种方式既有相同的一面，

又存在根本性区别：

（1） 局部改建：用地面积一般小于30ha，以危房改建、用地性质调整及商业性旧区改建

为主，多为近期实施项目。

（2） 道路沿线改建：多为配合改建地段所在镇、区总体规划或分区规划的实施而进行的旧

区改建。道路拓宽改建以政府性行为为主。道路两侧用地则根据道路拓宽改建的级别和性质、对用地的影响程度、用地可调整程度、用地规划使用性质、用地规模及土地利用价值等，由政府统一操作，包括制定改建的政策、用地招商等。

（3） 成片改建：以提高城市综合功能为主体的改建行为，一般面积较大，改建周期长，实

际操作时所包含的内容及形式较多，如危房改建、道路改建、基础设施和公共设施的配套建设等。

7.2 用地布局

7.2.1～7.2.4制约旧区改建用地布局的因素较多，用地布局的根本目的就是要考虑种种规划

的背景因素，如改建目的与目标、上一层次的规划界定要求、环境特点、规划构思、设施配套要求等规划因素全面地、系统地组织、安排、落实。

一般来讲，旧区改建在城市建设中是局部的，因此改建街区的用地布局首先要符合所在镇、区的总体规划（或分区规划）的要求；其次应与改建目的、改建方式协调统一。

7.3 用地标准

7.3.1～7.3.3鉴于城市旧区改建在规模、目的、方式以及改建地区在城市中区位的特殊性，

无法建立统一的用地标准。宏观上讲，旧区改建的建设用地标准应与长沙市总体规划所确定的用地标准吻合，鉴于改建街区的独立性，用地指标应根据改建旧区的具体情况进行确定。

7.4 历史文化遗产与传统风貌保护

7.4.1 参照国家《文物保护法》、《城市规划法》及湖南省的有关规定，结合长沙市具体情况，

对文物、古建筑等保护提出的具体规定。

7.4.2 城市传统风貌和地方特色的街区、建筑物及构筑物，是城市不同发展阶段的产物，它

的保护，代表着城市文脉的延续，在旧区改建中，应取其精华、去其糟粕，重点保护街区的环境风貌、社区生活结构，并与城市的发展相结合，赋其新意。

7.5 道路与停车场（库）

7.5.1 完善路网系统、理顺道路交通是旧区改建要重点解决的内容。但大多数旧区内的道路

无法拓宽，即使可以拓宽也难达到城市道路设计规定的断面尺寸，因此，旧城改建应以适当增加路网密度、完善路网系统、加强交通管制等技术方法解决旧区的道路交通

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问题。

7.5.2 国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，城市道路广场用地占城市建设用地

的8～15％，旧区道路广场的用地标准采用多指标控制法，根据改造旧区人口及城市建设用地的具体情况进行指标的选择。

7.5.3 旧区一般为城市发展的早期起源地，人口密集，建筑密度大，交通量大，且道路宽度

受到现状地形地物的制约，很难将道路拓宽成与城市新区同样的宽度标准。因而旧区多采用加大路网密度，强化交通的组织和管制来改善旧区交通。

7.5.4 国标《城市道路交通规划设计规范》规定，城市公共停车场面积可按规划城市人口每

人0.8～l m2计算。考虑到旧区城市生活的特点。本标准建议采用上限。

7.6 建筑拆建比

7.6.1 旧区改建时，建筑拆建比指标的确定，是一个非常敏感的问题，直接影响着旧区改建

的经济效益、社会效益和环境效益。因此，该指标的确定应根据改建地区的用地规模及现状使用特点、改建的初始目的、改建的政策及实现方式等各种因素权衡确定。本条提出的拆迁比仅为限定范围内的建设性指标。

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第8 章 城市绿地

8.1 城市绿地分类与标准

8.1.1 城市绿地是指以自然植被和人工植被为主要存在形态的城市用地。它包括两个层次的

内容：一个是城市建设用地范围内用于绿化的土地，包括本标准与准则划分的公共绿地、生产和防护绿地、高尔夫球场绿地和附属绿地；另一个是城市建设用地范围之外，对于城市生态、景观和居民休闲生活具有积极作用、绿化环境较好的区域，本标准与准则的其它绿地属于这个层次的内容。本标准与准则确定的五种绿地类型的划分，是参照《城市绿化条例》、《公园设计规范》（CJJ48）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75）和本标准与准则第3章的“长沙市城市用地分类和代号表”等法规、规范和标准的有关规定，结合长沙的具体情况，经过充分协调后确定的。其中高尔夫球场绿地在国家规范中是没有的，但这种用地在长沙城市建设用地中占有一定的比例，而且对于城市生态、景观和居民的休闲生活具有一定的积极作用，因此也作为一种特殊的绿地类型。

8.1.2 本标准与准则定义的“附属绿地”分为单位附属绿地和道路绿地两大类，其中单位附

属绿地的类型可与本标准与准则第3章“长沙市城市用地分类和代号表”中的各大类用地相对应，道路绿地则与道路广场用地（S）相对应，“附属绿地”的概念较准确地反映出其包含在其它类型城市建设用地中的含义。

本标准与准则定义的“其它绿地”是指位于城市建设用地之外、城市规划区范围以内的生态景观与游憩环境较好、面积较大、环境类型多样的区域，它们同样承担着城市生态、景观保护和居民游憩的职能，与城市建设用地内的绿地共同组成完整的绿地系统，促进城市建成区与周边环境更加有机的结合，居民生活更加丰富。上述区域与城市和居民的关系十分密切，应当按照城市总体规划要求基本保持现状或适当进行规划引导，不得改变用地性质。 8.1.3 公共绿地、生产和防护绿地和高尔夫球场绿地在本标准与准则第3章的“长沙市城市

用地分类和代号表”中分别作为绿地大类（G）的G1、G2、G3三个中类绿地，应参与城市建设用地平衡。

为住宅区、工业区、仓储区、公共设施、市政设施等配建的单位附属绿地以及道路绿地，分别是附属于上述城市建设用地中，因此不能单独参与城市建设用地平衡，否则将导致用地统计的重复计算。本标准与准则之所以要把这些绿地作为一种类型划分出来，是为了便于绿地的统计、指标的确定和管理上的操作。

“其它绿地”属于非城市建设用地范畴，不能替代或折合作为城市建设用地中的绿地，只能起到完善功能、丰富景观和延续空间等作用，使城市能够在一个良好的生态、景观基础上实现可持续发展。因此“其它绿地”不能参与城市建设用地平衡，它的统计范围应与城市总体规划的用地范围一致。 8.1.4 本条和表8.1.4是按照《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）制定的。绿地作为城市用地

的一种类型，计算时应采用相应的城市人口数据和城市用地数据，以利于用地指标的比较，也增强绿地统计工作的科学性。《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）对城市绿地的计算原则和方法都给予了详细的规定，应遵照执行。表8.1.4中设“小计”、“中计”、“合计”项是为了便于与城市总体规划相协调。“小计”项与“长沙市城市用地分类和代号表”的“绿地”大类（G）相一致；由于城市建设用地与城市总体规划用地在统计上是两个不同的用地范围，“合计”项可以得出绿地占城市总体规划用地的比例。这样的统计方式，可以反映出不同空间层次的绿化水平。

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8.1.5 人均公共绿地面积是指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积；城市绿地率是指五

类城市绿地的总面积占城市总用地面积的比率；城市绿化覆盖率是指城市内全部绿化种植的水平投影面积占城市总用地面积的比率。参照《长沙市园林绿地系统规划》，确定全市的人均公共绿地应大于10平方米，城市绿地率应大于40%，城市绿化覆盖率应大于50%。

8.1.6 在城市各片区之间绿化指标存在较大差距，老城区绿化指标普遍偏低，而城市新区绿

化指标则相对较高，这种城市绿地不合理的布局将导致老城区的环境得不到改善，有损于城市的可持续发展。长沙市2000年底人均绿地面积7.37平方米，而旧城区人均绿地不足1平方米，绿地分布极不均衡。《国家园林城市标准》规定“各城区间的绿化指标差距逐年缩小，城市绿化覆盖率、绿地率相差在5个百分点，人均公共绿地面积差距在2平方米内”。

8.2 公共绿地

8.2.1 公共绿地是反映城市整体环境水平和居民生活质量的一项重要指标。新修订的行业标准《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）用“公园绿地”替代了原来的“公共绿地”，但国家标准《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137－90）并没有进行相应的变更。为保持与国家标准的一致，并在绿地统计数据中保持延续性，本标准与准则仍使用“公共绿地”，而不采用“公园绿地”，两者的内涵相同。

公共绿地包括公园和街头绿地两大类，参照《城市绿地分类标准》（CJJ/T85），可将公园分为综合公园、专类公园、带状公园。对公园进行进一步分类的目的，是针对不同类型的公园提出不同的规划设计、建设和管理要求。 8.2.2 《公园设计规范》（CJJ48）对公共绿地比例都提出了相应的要求，其绿化、建筑、园

路及铺装场地等用地比例如下表规定：

公共绿地内部用地比例（%） 表8.2.2

公园类型 面积（hm） 2用地类综合型公园 儿童公园 动物园 专类动物园 专类公园 风景盆景园 名胜公园 带状公园 街头绿地 植物园 专类植物园 其他专类公园 <2 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 2～<5 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 5～5～25 <1.0 <4.0 >65 10～20 <1.0 <4.0 >65 10～20 <2.0 <12 >65 8～18 <1.0 <14 >65 5～15 15～25 15～25 <1.0 <7.0 >65 <1.0 <8.0 >65 10～20 <1.0 <5.0 >70 8～18 <1.0 <4.0 >75 5～15 15～30 <0.5 <2.5 >65 15～30 <0.5 <2.5 >65 10～25 <0.5 <1.5 >70 10～25 15～30 - <1.0 >65 15～30 - <1.0 >65 10～25 <0.2 <1.3 >70 10～20 10～20 <1.0 <7.0 >70 8～18 <1.0 <5.0 >70 5～15 <1.0 <8.0 >65 8～18 <2.0 <8.0 >70 Ⅰ 8～18 8～18 <2.0 <4.5 >65 <10 Ⅱ <1.5 Ⅲ <5.5 Ⅳ >70 10Ⅰ 5～15 5～15 38

长沙市城市规划标准与准则——条文说明 第二篇 城市用地规划标准准则 ～Ⅱ <1.5 <2.0 <4.5 >70 <1.0 <14 >65 <1.0 <4.0 >75 <0.5 <3.5 >80 5～15 <0.5 <2.5 >80 <0.5 <1.5 >70 10～25 <0.5 <1.5 >70 <20 Ⅲ <4.5 Ⅳ >75 20～Ⅰ 5～15 Ⅱ <1.0 5～15 <1.5 5～10 <0.5 <3.5 >85 3～8 <0.5 <2.5 <50 Ⅲ <4.0 Ⅳ >75 Ⅱ <1.0 Ⅲ <3.0 Ⅳ >80 <12.5 >70 <1.5 >75 >50 Ⅰ 5～10 5～10 <11.5 3～8 5～10 <0.5 <0.5 <2.5 <1.5 >85 >85 >85 注：Ⅰ— 园路及铺装场地；Ⅱ— 管理建筑；Ⅲ— 游览、休憩、服务、公用建筑；Ⅳ— 绿化用地。

公园的陆地面积是指供游览及与之相适应的管理用地去除水面后的全部陆地面积，不包括已改变性质的用地。公园内的水面大小差别很大，有的没有水面，有的水面占总面积3/4以上，且公园内的绿化、建筑和园路铺装等都建于陆地上，其比例只能与陆地面积相比，无法与公园总面积相比，所以依据陆地面积大小来确定比例。水中森林和水上建筑数量极少，其用地列入陆地中计算。上表规定的各种用地比例的总和都小于100%，留出余地一般可扩大绿化用地或供设置各种活动用的铺装场地、园林小品等。

上表中的Ⅰ类用地为园路及铺装场地，指公园内供通行用的各级园路和集散场地，不包括活动场地；Ⅱ类和Ⅲ类用地为建筑用地，是指公园内各种休息、游览、服务、公用、管理建筑基底所占面积；Ⅳ类用地为绿化用地，指公园内用以栽植乔木、灌木、花卉和草地的用地。

从长沙的实际情况来看，不同类型公园无论是用地规模还是内部构成都存在很大差别，因此应根据上表规定并结合实际情况确公园内建筑用地的比例，应遵循严格控制建筑开发、保护自然生态环境质量的原则，避免过量的建设而侵占绿化用地，特别要严格控制管理建筑的建设；在实际操作中可结合管理人员的编制情况确定管理建筑规模和相应用地比例。 《公园设计规范》（CJJ48）对于不同类型的公园在规划设计上提出了不同的要求，摘录如下供使用者参考：

（1） 综合公园：综合公园是指具有较丰富的活动内容和服务设施、适合公众开展各种户外

活动的规模较大的绿地，人均绿地标准宜大于5平方米/人，公园面积宜大于20公顷。 （2） 专类公园：专类公园包括儿童公园、植物园、动物园、历史名园、风景名胜公园、陵

园、游乐公园和其它具有特定主题内容的专类公园。专类公园的规模应根据其内容和性质确定。儿童公园应有儿童科普教育内容和游戏设施，宜大于2公顷。动物园（市级）应有适合动物生活的环境，有供游人参观、休息、进行科普教育的设施，有安全、卫生隔离的设施和绿带，但饲料加工场以及兽医院、检疫站、隔离场和饲料基地不宜设在园内，全园的面积宜大于20公顷。专类动物园应以展出具有地区或类型特点的动物为主要内容，宜大于20公顷。植物园（市级）应创造适于多种植物生长的立地环境，应有体现本园特点的科普展览区和相应的科研实验区，全园的面积宜大于40公顷。专类植物园应以展出具有明显特征或重要意义的植物为主要内容，全园的面积宜大于20公顷。盆景园应以展出各种盆景为主要内容，独立的盆景园的面积宜大于2公顷。游乐公园是新增设的专类公园类型，作为城市旅游景点和居民户外活动场所之一的大型游乐场，当其绿化占地比例大于65%时，可算作“游乐公园”；达不到该

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