《永嘉县农村住房联户拆建管理暂行办法(试行)》

永嘉县农村住房联户

关于公开征求《永嘉县农村住房联户拆建管理暂行办法（试行）》的公告 发布单位：永嘉县住房和城乡规划建设局 发布时间：2014/11/10 10:24:31 来 源：永嘉县住房和城乡规划建设局 作 者：

为加快推进我县农村住房改造建设工作，全面改善农村村民居住环境，节约集约用地，根据 中华人民共和国城乡规划法 、 中华人民共和国土地管理法 、 永嘉县保障性安居工程（四策合一）建设管理试行办法 （永委发 2013 42号）有关规定，结合本县实际，特制定本暂行办法。现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵的意见及建议。

一、网上征求意见时间：2014年11月11日至12月12日。

二、联系部门及方式：永嘉县住房和城乡规划建设局，联系电话：0577—57669878。

三、公众反馈意见及建议的途径：社会公众可通过电子邮件（邮箱：775920486＠）；邮寄（永嘉县住房和城乡规划建设局，邮编：325100）、传真（0577—57757022）等形式向我局反馈意见及建议。

永嘉县住房和城乡规划建设局

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2014年11月11日

永嘉县农村住房联户拆建管理暂行办法（试行）

(征求意见稿)

第一章 总则

第一条 为加快推进我县农村住房改造建设工作，全面改善农村村民居住环境，节约集约用地，根据 中华人民共和国城乡规划法 、 中华人民共和国土地管理法 、 永嘉县保障性安居工程（四策合一）建设管理试行办法 （永委发 2013 42号）有关规定，结合本县实际，特制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用范围：（一）“1+X”总体规划体系（建城区和建城区以外已列入旧村改造的村或地块除外）范围内的村庄实施联户拆建的多层住宅；（二）其他乡村建设规划范围内的村庄实施联户拆建的多层住宅；（三）建城区内相对偏僻的村庄或控制性详细规划规定容积率较低的地块经当地政府批准，可参照执行。

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第三条 农村住房联户拆建项目（以下简称联户拆建项目）其用地性质原则保持农村集体土地不变，并统一按建筑占地面积办理供地手续给联户拆建，涉及农用地的，须办理农转用或者作为绿化用地。

第四条 县农房改造领导小组及办公室负责全县联户拆建项目的技术指导、协调、以及编制年度计划等工作。

第五条 县发改、住建、国土资源、审管办等相关部门根据各自职责，负责做好联户拆建项目的相关审批、管理与服务工作。

第六条 各功能区、中心镇、街道（办事处）人民政府负责规划编制、拆建方案审查、建设工程质量和施工安全监管工作。

第七条 当地村委会或拆建项目业主为实施主体（以下简称实施主体），具体负责办理项目前期的入户调查、方案设计、政策处理、项目报批及建设管理等工作，

第二章 规划建设和用地管理

第八条 联户拆建项目按照统一规划、因地制宜、整村推进、分期实施、同步配套的原则；坚持住户自愿、建设资金自行筹措、建设用地自求平衡；规划设计方案应结合周边环境资源和城乡特色相协调。具体应把握以下四个原则：

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（一）统一规划。“1+X”总体规划体系范围内的村庄实施联户拆建的项目，应先编制修建性详细规划，或者直接按区块编制规划建筑方案（沿江地区用地规模原则不小于5亩，山区中心镇包括沙头镇用地规模原则不小于3亩，如地形特殊和拆建项目相对独立的适当放宽）。规划设计涉及的绿化率、停车位、日照分析以及用地定界线的建筑退让等根据项目实际不受控规强制性技术指标限制，建筑间距可参照 永嘉县农房改造建设规划管理技术审批规定（试行） （永政发 2011 55号）有关规定执行，确因条件限制安臵面积不能满足本办法第十四条规定的，可适当提高容积率和建筑密度，但容积率最高不能大于2.5，建筑密度不能大于50%， 待下次相关规划修编调整时一并纳入。按照乡村建设规划要求编制批复的村庄实施联户拆建的项目，在符合消防安全、建筑退让和建筑风格等不受规划技术经济指标 限制，但建筑高度控制在五层（含）以下。按照风景名胜区或历史文化村编制批复的村庄，严格按照风景名胜区规划要求实施。其他楠溪江中上游村庄实施联户拆建 的项目，必须以灰瓦、白墙、木色门窗为主，并且屋面有举折（从四分水到六分水），屋顶安正脊，雨棚做雨披，檐口出仔架，排水成天沟等乡土建筑风格。涉及相 邻地块建筑间距退让等不够的，应公开征询相邻地块利害关系人同意后实施。

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（二）统一审批。联户拆建项目原则统一按私建程序办理规划行政许可和用地审批手续，对已明确落户到幢的，可以按幢审批，联幢审批涉及到个别联建户受一户一宅用地限额限制而影响规划布局的，可视情放宽审批标准，但最高不能超过该户限额标准的20%，具体由当地政府把关。

（三）统一建设。联户 拆建工程推行统一拆建，确因条件限制的，允许主体工程可按幢建设，并由相应资质建设单位、持温州市住房和城乡建设委员会颁发的 村镇建筑工匠岗位证书 或 具有建筑专业技术职务资格证书的人员承担建设。其化粪池、污水管网及三线落地等市政配套设施和公共服务设施必须同步设计、同步建设、统一验收。

（四）统一管理。实施联户拆建单位必须落实专业技术人员，具体负责工程的建设质量和施工安全以及建筑结构、风格等日常监管工作。

第九条 实施联户拆建地块内需要保护的文物或新建的合法房屋应予以保留，其合法建筑面积（包括符合 永嘉县违法建筑认定标准及分类处臵实施暂行办法 规定暂缓拆除 或没收处臵的建筑面积）统一纳入容积率计算；保留的新建合法房屋符合加层条件的，应将拟加层部分统一纳入规划；其他合法房屋所有权人（以下简称联建户）不 按照规划要求统一实施联户拆建的，今后不予零星审批拆扩建，如鉴定为D级危房且只有一处住房的困难户，允许原拆原建。

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第十条 项目实施过程中确需调整总平面布臵图的，在不突破技术经济指标的前提下可适当调整建筑布臵；分期实施的地块，在总技术指标不变且能统一平衡的前提下，按总平面图明确各分地块技术指标实施联户拆建。

第十一条 联建户在实施方案达不成协议而终止项目实施的，其前期工作费用由联建户自行承担。

第十二条 确因条件限制不能实施联户拆建的村庄（县政府已发文冻结私建审批的村庄和地块除外），其危旧房拆建暂按 永嘉县农房改造建设规划管理技术审批规定（试行） （永政发 2011 55号）有关规定，城镇建设用地范围内人均居住建筑面积原则上不超过60㎡/人，按规划要求成幢（建筑占地300㎡以上）布臵，且幢内各户自行协商后房屋层数达成一致的，人均居住建筑面积可适当放宽，但最高不超过80㎡/人；每户成员以国土资源部门核准的户成员为准。涉及规划道路的D级危房，原则不能拆建，可根据 永嘉县人民政府关于规范农村无房户危房户地质受灾户宅基地审批管理意见 永政发（2013）215号文件规定在本村建设用地范围内进行统规自建，或者按本办法第二十七条有关规定异地安臵。

第十三条 未编制规划的村庄，确实住房困难急需拆建的危旧房，根据[永嘉县人民政府关于个人建房审批一条龙

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服务的实施意见(试行)] 永政发 2006 127号文件规定暂由国土资源部门牵头办理拆建审批手续，其建筑层数控制在4层（含）以下。

第十四条 联户拆建按照鼓励整村、推行连片“拆改结合、就近安臵”的总体要求，具体安臵标准规定如下：

（一）拆建范围内拥有合法房屋（包括未经登记经认定为合法的房屋，下同）产权人，按合法房屋建筑占地面积不大于五倍确定住宅建筑面积。

（二）在规划许可前提下，拆建范围内在册常住农业户口的无房户及原合法宅基地面积未达到用地限额标准（另有合法集体性质房屋应合并计算）的住房困难户，可按照农村村民一户一宅用地限额标准不大于五倍确定住宅建筑面积。

（三） 联户拆建项目实行统一分配的公寓式住房按照面积就近选择套型，联建户套型选择后剩余的建筑面积可以相互调剂整合成套。

第十五条 安臵后的富余房源应优先安臵本村内的无房户和臵换D级危房户；或以“待安臵户名义”先供给当地村委会；也可以将富余的部分房源供按规定时间签订拆建协议的联建户增购，但每户增购（包括应安臵面积）建筑面积所分摊的占地面积累计不得超过一户一宅限额的20%，其收益用于该项目基础配套工程建设。

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第十六条 实施联户拆建范围内（包括部分合法住宅房屋的增减实行货币补偿）的联建户，其附属用房（包括道坦、围墙、厕所、化粪池、猪栏及有线电视、电话、电表、水表 等）原则无偿自行拆除，或者适当货币补偿，具体由联建户代表集体协商确定，其货币补偿款及前期合理工作费用（包括入户调查、测量、勘察设计、及其他必要合 理费用）由该地块联建户自行承担。

第三章 实施程序

第十七条 实施联户拆建项目必须经拆建范围内合法房屋所有权人户代表同意，并成立相应工作机构，按程序办理工程相关审批手续。涉及农用地转用的，还须经村民代表会议决议，具体前期工作按下列程序实施：

（一）实施单位向属地政府提出申请（附联建户代表签署90%以上同意会议记录、公示照片、工作机构人员名单、拆建范围总平面布臵图及联户拆建实施方案 征求意见稿 ），

（二） 属地政府根据该项目的实际，牵头组织相关部门，审查联户拆建项目的实施方案 征求意见稿 ，并根据拆建面积、建设资金来源等平衡测算，在充分征得相关部门意见和联建户同意且公示10天后进行批复。

（三） 实施单位组织入户丈量和产权调查登记，同时计算联建户安臵面积和工程建设成本，实施社会稳定风险评估。

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（四）委托有相应资质单位编制建筑设计方案，并结合调查数据设计安臵套型，经拆建范围内联建户同意且公示10天无异议后按程序报批；

（五）实施单位与联建户签订联户拆建协议书；

第十八条 联户拆建项目在私建审批程序的基础上进一步规范如下规定：

（一）实施主体凭申请报告（附拆建户签字会议记录并经当地镇街和县农房办确认）到县发改局办理备案手续。

（二） 建筑设计方案须经住建部门或功能区规划局核准后方可设计施工图，

（三） 各住建所、县国土资源所凭相关部门核准的建筑设计方案进行联合公示，对公示无异议的，办理建设用地规划许可证和用地审批手续(附实施方案和相关部门核准的联户名单及报批面积) 。

（四） 施工图须有建筑设计资质单位进行设计，并审核合格出图后，直接办理建设工程规划许可证，取消环评、水保、能评、消防、人防、气象、节能及施工许可等审批环节。

（五）工程竣工后由当地政府牵头，组织住建和国土资源等有关部门进行竣工验收。

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第十九条 建筑设计和工程施工单位依法分别承担工程质量、施工安全责任和义务，实施单位在与施工单位签订工程施工合同时，应同时签订施工安全责任书和工程质量保证书。

第四章 产权登记

第二十条 联户拆建项目竣工验收合格后。县住建和国土资源部门根据相关部门批准手续、建房户名单和面积等办理土地使用权证和房屋所有权证。

第二十一条 统一分配的公寓式住宅，联建户套型选择后剩余的面积可相互整合成套，县住建和国土资源部门凭联建户协议书直接办理土地使用权证和房屋所有权证。

第二十二条 联户拆建项目按照本办第二十七条有关规定处臵的富余房源，县住建局、国土资源局按规定收取有关规费后给予办理产权转移登记手续；

第五章 优惠政策

第二十三条 联户拆建工程适用保障房项目相关优惠政策，免收城市市政基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营性服务收费减半收取。

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第二十四条 联建户符合农村困难住房救助条件的，应给予优先照顾。

第二十五条 实施范围内某联建户确因资金等原因无法参与近期联户拆建的，可与本村远期实施的其他村民进行房屋调换。具体由当事人向村委会提出申请，经所当地政府审查同意后，由县国土资源部门办理土地使用权证变更登记手续，县住建部门凭变更后的土地使用权证办理权属变更登记手续。

第二十六条 对未登记产权的房屋按照永政办发（2013）195号文件规定由当地政府会同实施单位组织确认，如认定合法，视同办理。

第二十七条 联户拆建项目以“待安臵户名义”供给当地村委会的房源，在满足本村内的无房户和臵换D级危房户后仍有富余的房源，报县人民政府批准可按以下规定处臵（按本办实施的联建户在确保人均50平方米住房面积后的房源可参照执行）：

（一）富余房源用地性质属集体的，允许本县内的农民且已退出原宅基地的危房户、地质受灾户、农房集聚臵换户（包括无房户）等可按照农村村民一户一宅用地限额标准不大于三倍确定的住宅建筑面积按市场评估价购买。

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（二）富余房源用地性质属国有划拨的，补缴土地出让金后，可以上市交易转让。

第二十八条 实施项目涉及城市道路（18米以上）等市政配套设施建设的，可适当增加建设用地。其他边角地、夹心地（新增建设用地）等规划上不能单独安排其他建设项目，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，依法办理农用地转用，其增量部分优先用于当地村无房户或由政府收回统筹按排。

第六章 附则

第二十九条 本暂行办法未涉及事项按相关法律和政策执行。

第三十条 本本暂行办法自公布之日起施行。县政府以前制定的农房改造私建审批政策规定与本暂行办法不一致的，以本办法为准。

/html/gb/art/2014/11/art_189_125414.html

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