鄂尔多斯市天骏公司塔拉壕卡车物流服务中心

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司

铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目

可行性研究报告

证书等级：乙 级

发证机关：国家发改委

设计证号：10520060001

内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司

二○○九年八月

项目负责人： 刘树牮

审 定： 尹建良

可研报告编制人员：

刘 树 牮

高 翊

姜 振 远

李 连 珍

王 志 东

唐 慧 广

云 亚 敏

栗 建 义

张 春 梅

马 建 存

高级工程师高级工程师高级工程师高级工程师工 程 师工 程 师工 程 师工 程 师助理工程师助理工程师

目 录

第一章 总 论 ......................................................... 1

1.1 项目概况 ....................................................... 1

1.2 建设单位概况 ................................................... 2

1.3 项目提出的理由与过程 ........................................... 4

1.4 编制范围 ....................................................... 5

1.5 可行性研究报告编制原则和依据 ................................... 5

1.6 项目概况 ....................................................... 6

第二章 项目建设背景及必要性 ......................................... 10

2.1 项目建设背景 .................................................. 10

2.2 项目建设的必要性 .............................................. 13

第三章 市场现状及前景分析 ........................................... 16

3.1 市场现状 ...................................................... 16

3.2 市场前景分析 .................................................. 25

3.3 鄂尔多斯市铜川汽车博览园区的优势 .............................. 33

3.5项目劣势 ...................................................... 35

第四章 建设内容及规模 ................................................ 37

4.1 功能定位 ...................................................... 37

4.2 建设内容建设规模 .............................................. 38

第五章 场址和项目建设条件 ........................................... 40

5.1 场址 ......................................................... 40

5.2 项目建设条件 ................................................ 43

第六章 建设方案 .................................................. 48

6.1 工程概况及区位关系 ............................................ 48

6.2设计指导思想及依据 ............................................ 48

6.3 建设目标及总体思路 ............................................ 49

6.4项目设计方案 .................................................. 49

6.5建筑方案 ...................................................... 54

6.6 配套工程建设方案 .............................................. 57

第七章 消防、劳动安全、卫生防护 ..................................... 69

7.1 消防 .......................................................... 69

7.2 劳动安全 ..................................................... 70

7.3 卫生防护措施 ................................................. 71

第八章 环境影响评价 ................................................ 73

8.1 环境现状 ...................................................... 73

8.2项目建设与运营对环境影响 ...................................... 73

8.3 环境保护措施 .................................................. 75

8.4环境影响评价结论 .............................................. 77

第九章 节能节水 ..................................................... 78

9.1 节能措施与能耗指标分析 ........................................ 78

9.2 节水措施与水环境系统的建设目标 ................................ 79

第十章 组织机构与人力资源配置 ....................................... 81

10.1 组织管理 .................................................... 81

10.2 组织机构及人员配置 ........................................... 81

第十一章 项目招投标要求及内容 ........................................ 84

11.1 编制依据 .................................................... 84

11.2 招标方案 ..................................................... 84

第十二章 项目实施计划 ............................................... 87

第十三章 项目营销策划 ............................................... 89

13.1 项目定位 ..................................................... 89

13.2 产品策略 ..................................................... 90

13.3 价格策略 ..................................................... 91

13.4 营销策略 ..................................................... 92

第十三章 投资估算与资金筹措 ......................................... 96

14.1 投资估算 .................................................... 96

14.2 资金筹措与资金使用计划 ....................................... 97

第十五章 财务评价 ................................................... 98

15.1 项目的销售计划 .............................................. 98

15.2 成本、费用和各项税收 ........................................ 98

15.3 投资利润 .................................................... 99

15.4 财务评价指标 ................................................ 99 15.5 敏感性分析 ................................................. 100 15.6 社会效益分析 ................................................ 100 第十六章 结论与建议 ................................................ 102

16.1 结论 ....................................................... 102 16.2 建议 ....................................................... 102

附件：

1、投资估算及财务评价表

2、总平面图

3、鄂尔多斯市铜川汽车博览园规划图

第一章 总 论

1.1 项目概况

项 目 名 称：鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司铜川重卡贸易

汽配服务中心建设项目

项 目 地 址：鄂尔多斯市铜川汽车博览园（东胜区塔拉壕镇） 项 目 业 主：鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司

项 目 性 质：新建

经 营 范 围：房地产开发、出售、租赁经营

可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司

资质证书编号：工咨乙10520060001

证 书 等 级：乙 级

发 证 机 关：国家发展和改革委员会

项目建设内容及规模：总用地面积951.033亩（约634022平方米）。场地建设项目总占地951.033亩，总建筑面积43.338万平米，其中包括：汽车整车销售配送4S店17.05万平方米，汽车配件销售、汽车维修门面及办公室25.9856万平方米，配送中心3024平方米。建设各类公共设施13.211万平方米，其中包括：停车场1.5万平方米，硬化道路14.2万平

方米，绿化环境15.61万平方米。预计机动车年交易超过3.0万辆，年交易额30亿元以上。

投资总额：人民币91436.42万元，其中建筑工程费50785.83万元，设备及工器具购置费9661.04万元，工程建设其他费用22613.01万元，基本预备费6644.79万元，建设期贷款利息1731.75万元。

1.2 建设单位概况

本项目由鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年2月，公司注册资本10000万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司是一家规模较大的民营企业。公司注册资本1亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。

公司旗下全面开发建设的“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”是鄂尔多斯市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府2009年重点工程。园区本着“高起点、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。

“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界

名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。

铜川汽车博览园是鄂尔多斯市、区两级政府按照产业集群化发展而打造的集汽车销售、服务、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务的产业基地。公司开发建设的铜川重卡贸易汽配服务中心项目立足鄂尔多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约951.0333亩，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的卡车综合贸易服务园区。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司将在园区内建设多个卡车专业市场。从事卡车交易、维修、配件销售以及配送服务。目前园区内正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的天骏国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。天骏国际汽车城修配基地已于2009年3月开工建设，首期工程将于2009年底竣工并具备商户入驻条件。

这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务鄂尔多斯，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，公司

注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的铜川汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！

1.3 项目提出的理由与过程

鄂尔多斯境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为鄂尔多斯的城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。

近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民购置家庭用车打下了经济基础。经普访调研分析，由于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来3年内置业者居多。由于鄂尔多斯市东胜区以及康巴什新区的建设、发展，越来越多的市民出行、上下班都需要代步工具，这将极大地促进鄂尔多斯地区汽车销售网络的发

展。

鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市房地产行业的参与者，企业品牌及以开发项目良好，已成功开发商业、住房等优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。在此背景下，该公司抓住鄂尔多斯市铜川汽车博览园建设的有利时机，在经过慎密的鄂尔多斯市汽车市场调查分析，决定在鄂尔多斯市铜川汽车博览园开发建设铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目。

1.4 编制范围

该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。

1.5 可行性研究报告编制原则和依据

1.5.1 可行性研究报告编制原则

1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。

2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。

3、建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机综合体。

1.5.2 可行性研究报告编制依据

1、国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）

2、国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、《内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划》(2003-2020)

4、《鄂尔多斯市铜川组团控制性详细规划》

5、国家和地方有关规程、规范、政策及条例等

6、建设单位提供的其它有关资料及数据。

1.6 项目概况

1.6.1 项目拟建地点

铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目位于鄂尔多斯市铜川组团16、17号街坊，地块编号为16-03、16-04、16-08、16-10、17-03、17-05、17-06、17-08、17-10地块及相关的停车场、绿化区域，地块紧邻铜川汽车博览园行政商务区。建设区域北临109国道，西临汽车大道，东起润兴东街、南临南外环路。项目规划用地面积951.033亩。

1.6.2 建设规模

鄂尔多斯市铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目建设规模为：

总用地面积951.033亩（约634022平方米）。

场地建设项目总占地951.033亩，总建筑面积43.338万平米，其中包括：

汽车整车销售配送4S店17.05万平方米；

汽车配件销售、汽车维修门面及办公室25.9856万平方米；

重卡配套及服务中心3024平方米。

建设各类公共设施15.7万平方米，其中包括：停车场2座，面积1.5万平方米，硬化场地和道路14.2万平方米。

绿化环境15.61万平方米。

预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。

1.6.3 项目资金筹措

铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目估算总投资91436.42万元，其中企业自筹33128.38万元，申请银行贷款58308.04万元。

1.6.4 项目总投资及效益情况

铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目估算总投资91436.42万元，其中建筑工程费50785.83万元，设备及工器具购置费9661.04万元，工程建设其他费用22613.01万元，基本预备费6644.79万元，建设期贷款利息1731.75万元。项目销售总收入303366.00万元，整个项目开发期累计利润总额105418.35万元，税后利润79063.76万元,项目总投资收益率为30.89%，资本金净利润率为15.91%。所得税后全部投资内部收益率26.11%，所得税后全部投资财务净现值36598.6万元,。

1.6.4 主要技术经济指标

主要经济数据及评价指标

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

一、进入新世纪，鄂尔多斯在科学发展观的指引下，解放思想，抓住国家西部大开发和国家能源发展战略西移的机遇，充分发挥资源优势，实施资源转换战略，加快工业化、城市化和市场化进程，经济发展步入了“快车道”，成为内蒙古自治区经济发展速度最快，效益最好的城市。随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，城市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化。2001年以来，我市地区生产总值一直保持在两位数以上的增长，并且实现了连续四年20％以上的增长。2001 —2006年年均增长27.1％，比改革开放以来年均增长14.9％高出12.2个百分点。2001年，鄂尔多斯市ＧＤＰ171.8亿元，2006年达到800亿元，以36.0％的速度扩张。相应的鄂尔多斯市占全区的份额也由2001年的10.0％提高到2006年的16.7％。2007年，全市经济社会继续保持又好又快的强劲发展势头，取得了“三个新突破”，即地区生产总值突破千亿元大关，达到1150.9亿元，同比增长25.8％，总量跃居全区第二位；人均ＧＤＰ突破一万美元；财政收入突破二百亿元，达到200.8亿元，增长37.7％，总量稳居全区第一位。随着经济的强劲发展，城镇居民人均可支配收入达到16266元，增长24.8％；农牧民人均纯收入达到6123元，增长15.4％；完成固定资产投资885.7亿元，增长43.6％。

二、根据《2009年鄂尔多斯市人民政府工作报告》，2008年预计完成地区生产总值1560亿元，增长22.5％，其中一产增加值50亿元，增长

2.7％；二产增加值910亿元，增长24％；三产增加值600亿元，增长22.5％。财政收入265亿元，增长50.8％，其中一般预算收入118亿元，增长53.4％。固定资产投资突破千亿大关，达到1070.2亿元，增长

24.2％。工业增加值增长29.3%。市政府采取一系列促进消费的政策措施，社会消费品零售总额269.77亿元，同比增加23.7个百分点；三次产业比例为3.2∶58.3∶38.5，非资源性产业、循环经济和服务业大力推进，科技创新能力加快提升，经济发展的协调性、可持续性不断增强。城镇居民人均可支配收入18435元，增长19.8％；农牧民人均纯收入7052元，增长15.2％。城乡恩格尔系数下降到0.25和0.33，人民生活更加宽裕,宏观经济背景发展良好。云光中市长提出鄂尔多斯市要全面实施“结构转型、创新强市”战略，将鄂尔多斯市从资源城市向装备制造和服务城市转变。

三、鄂尔多斯市发挥资源优势，以产业延伸推动优势特色产业高端化。把煤气化作为推进煤炭资源深加工的主攻方向，引进嫁接国际先进工艺和技术，实施一批战略性重大项目，确保神华20亿立方米煤制天然气、汇能16亿立方米煤制天然气等项目开工建设，打造世界一流的煤气化基地。着力推进煤化工、天然气化工、氯碱化工产业延伸，沿烯烃和石油替代产品方向拉长产业链条，加大甲醇、ＰＶＣ下游产品的研发和生产力度，全力抓好中天合创300万吨二甲醚、华谊醋酸乙烯、上海惠

生煤化工、上海庙煤化工等大项目建设。

随着鄂尔多斯市确立为我国新的能源重化工基地，煤炭产业得到了的快速发展。煤炭产业、煤化工产业的发展，以及煤焦外运必将带动和促进鄂尔多斯市重卡市场的快速发展。

四、鄂尔多斯市交通建设明显加快，全面实施旗区“高速贯通”攻坚工程，确保109高速全线通车，开工建设沿黄一级公路、兰（家梁）嘎（鲁图）一级公路，新增高等级公路395公里、乡村黑色道路350公里。加快“三横四纵”铁路网建设，确保准东二期、三新铁路全线贯通，开工建设沿河铁路、巴准铁路、南部铁路，打通铁路外运通道，推进我市至曹妃甸港下海铁路、呼包鄂城际快速铁路前期工作，新增铁路295公里。加快国际化机场扩建，增强吞吐能力，优化和加密航线，促进机场由客运为主向客货综合运输转变。

由此可见，在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而鄂尔多斯市作为内蒙古金三角中的一员，国内生产总值及各产业也将快速发展，位居全区前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。

综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、汽车美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2009年在全球金融危机的环境下，全国各大汽车厂家如何提高销量，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在鄂尔多斯，作为内蒙古自治区经济发展

最快的城市城市及自治区重点汽车生产基地，汽车流通的相对滞后非常严重，解决鄂尔多斯市缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而铜川重卡贸易汽配服务中心项目的建设，正好填补了鄂尔多斯市汽车流通、汽车服务领域的空白。

2.2 项目建设的必要性

一、该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施

汽车产业在我国是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车产业发展将逐渐成为鄂尔多斯市的支柱产业之一。此项目的建设，符合鄂尔多斯市发展能源、转变产业结构和打造汽车产业的发展规划，以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。

随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前鄂尔多斯市没有专业的大型卡车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波或直接从厂家联系，使后期维修服务非常不便。

随着鄂尔多斯市经济的快速发展，迅速扩张煤炭产业、化工产业以及基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快鄂尔多斯汽

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