万科东方尊峪商业街提案

商业地产资料、房地产资料

万科东方尊峪 商业裙楼营销思路深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日

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目录市场及项目分析 项目定位 营销策略

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1.1深圳经济运行状况 主要经济指标指标 GDP(亿元) CPI(上年100) 三产比重 经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电 通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

2005 4936.90 101.6 0.2:52.4:47.4

2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1:53.2:46.7

2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1:50.9:49

固定资产投资(亿元) 1176.13

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1.2房地产政策

推进住房保障政策的关键之年——保障性住房对商品房市场形成冲击

货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局——使房地产资金链从紧

落实和完善现有政策仍是今年主旋律——挤压房地产泡沫，规范市场行为

土地市场清理整顿强度进一步加大——囤地成本增加，增加房产供应

2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步 落实必然使得市场规范化。

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1.3 罗湖区商圈分布老街-东门商 圈，深圳历 史最为悠久 的商圈也是 罗湖的核心

国贸-人民南商圈， 深圳档次最高的 商业中心区

大剧院-华润 商圈，以万象 城、书城为代 表，拥有成熟 的商业设施和 配套设施 。

罗湖-火车站商 圈，罗湖商业城 为代表，港人集 聚地

四大商圈由地铁串联，业态齐全； 受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商 商业辐射深圳乃至珠三角； 业基本是社区配套商业 历史悠久，发展成熟； 地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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1.4房地产市场分析 住宅市场现状

07-08深圳新建商品住宅销售面积(万平方米) 60 50 40 30 20 10 0 49.71 56.41 48.98 33.83 31.1 15.36 17.99 18.65 26.53 6.44 18.65

成交面积整体上呈逐步下 滑趋势； 成交价格在08年2月前无 明显变化，在08年3、4月份 下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需 求市场，观望气氛浓厚；

16777 17305 15069 15646 15080 16314 20000 14522 14208 14422 15519 13618 15000 10000 5000 08月 5月 6月 7月 9月 2月 年 1月 10 月 11 月 年 年 年 年 年 12 月 年 年 20 08 3月

20 07 年

20 07 年

20 07 年

20 07

20 07

20 08

20 07

20 07

20 07

20 08

20 07 年 5月 20 07 年 6月 20 07 年 7月 20 07 年 8月 20 07 年 9月 20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月

07-08深圳新建商品住宅销售价格

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1.4房地产市场分析 商业地产市场现状10

商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前， 新开工面积上涨有限。由此推理，现在 的商服物业尤其是关内的新 增商业供 应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性 相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。400 350 300 250 200 150 100 50 0 1996

8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006

商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068

深圳市历年商服用地占土地总供应情况

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

社区商业存在一定的投资群体

施工面积

新开工

深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积

1

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1.4房地产市场分析历年商业物业成交均价

商业地产市场现状商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升 趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；

25000 20000 15000 12463 10000 5000 0 2004年 2005年 2006年 2007年上半年 15611 21400 18410

历年商业物业成交量(万平方米) 70 60 50 40 30 20 10 0 64.49 46.36 26.32 27.4 39.37 53.48

45.96 18.21

20 00 年

20 01 年

20 02 年

20 03 年

20 04 年

20 05 年

20 06 年

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20 07 年

上

半

年

今年商业地产的成交价格不 会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大；

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1.4 08年商铺投资热点区域分析前海片区: 前

海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高 素质人才的不断进驻成为投资的支撑点前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江 高速公路等利好。 楼盘分布， 楼盘分布，下同

宝安中心区: 宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步 升级的区域功能成为投资的主要支撑点。宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的 重要节点； 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高 速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。

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1.4 08年商铺投资热点区域分析龙岗中心城: 龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展 和大运会的申办成为投资的主要支撑点。龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、 金融、商贸、信息和文体中心； 深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁 3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；

前海湾片区: 前海湾片区:人文气息与自然资源并重， 西部通道的开通使其成为投资热点。前海湾中心区的重要组成部分； 深圳唯一的滨海国际门户； 港人置业后海一时成为热点；

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1.4 08年商铺投资热点区域分析布吉片区: 布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、 相关配套的完善成为投资的支撑点。布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造， 交通逐步完善； 深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部 分，地位明显提升； 环境、卫生、治安及配套设施等完善；

龙华片区: 龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工 对住房的刚性需求成为片区升温的重要 因素。龙华华为、富士康等，为片区带来了大量的高科 技人才 ； 地铁四号线将在2009年开通； 城市次中心；

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1.5 深圳房地产投资特征

特征一

“羊群效应”导致的投资行为明显，投资者缺乏

理性。 热点片区投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场， 造成部分楼盘被低估。 投资者对市场反应迟钝，市场发生变化时，不能做出有 效调整。 深圳房产低迷造成大量投资者转战异地市场。 细分投资客户群，准确把握目标客户方可一击制胜； 转变投资者观念，引导投资者行为已成必须。

特征二

特征三

特征四

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1.6 片区商业供求分析本项目，住宅 1610户，商 业6000多㎡ 鸿景翠峰，住宅 400多户，商业 3000多㎡

晴山月，住宅 近300户，商业 约1500 ㎡

片区集中有3个楼盘；此外周边再无竞争项目； 片区规划约有1万人口，商业面积近1万平，二者比例约为1:1。理论上供求平衡； 1 与本年投资热点片区相比，片区商业缺乏有力支撑点；地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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1.7片区消费者分析

莲塘工业区，离项目 20分钟车程，片区配 套相对完善。消费者 消费能力有限

梧桐山公园， 梧桐山公园，无规划 住宅。 住宅。

往东有隧道与盐田相隔， 往东有隧道与盐田相隔， 为主要干道

农民房，居住人 口少。与项目隔 罗沙公路，到项 目可达性差。

临香港大雾山，无规 临香港大雾山， 划住宅区。 划住宅区。

目标消费群集中在包括项目在内的三个楼盘内； 项目可达性差，周边居住区少，基本无外来消费人群； 商业应以满足本片区消费者为主； 地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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1.8项目片区商业价值研判

由于片区2公里内无商服物业，造成住宅居民生 活不便。因此商业实为住宅的附属； 片区消费能力有限，人均商业占有率约为1,商 业经营存在一定风险； 交通不便，无法提升有效消费； 商业体量小，不利于商业整体规划。

商业价值为提升住宅价值而建，自身缺乏价值支撑； 后期商业规划应着眼于社区配套，如此方可对住宅形成增值 作用，利于烘托企业品牌形象；地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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目录市场及项目分

析 项目定位 营销策略

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1.1 项目概括占地面积： 11万 占地面积：约11万㎡ 总建筑面积： 33万 总建筑面积：约33万㎡ 容积率： 容积率：2.12 绿化率： 绿化率：67.5% 覆盖率： 覆盖率：16.7% 中央会所： 6000㎡ 中央会所：约6000㎡ 商业：剩余16个商铺，2614㎡ 商业：剩余16个商铺，2614㎡ 16个商铺 -2F:461 ㎡ 2F: -1F:651㎡ 1F:651㎡ 1F: 1F:502 ㎡ 层高： 层高：4.5m地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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商业街SWOT SWOT分析 1.2 商业街SWOT分析

优势( 优势(S) 33万㎡高尚社区商业，周边均为 大中型高档社区，消费力强 片区内消费人群约2500户左右,1 万高端消费人群 万科品牌效应,全街铺设计 华润万家已入驻,主力店效应 机会( 机会(O) 周边居民陆续入住，消费力将逐 步体现 竞争少，消费分流小

劣势( 劣势(W) 目前周边淡薄的商业氛围，影响 投资者对片区商业的信心 入驻率较低,聚集人气需假以时日 体量较小, 商业规划的空间有限 垂直交通不足，实用率低 内外沟通及体验性不足 威胁( 威胁(T) 外部消费分流导致消费不足 深圳房地产形势,投资者观望气氛 浓厚 豪宅社区商业性价比不如市区内 普通住宅

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分析总结： 分析总结：1. 2. 3. 4. 5.

虽有主力店进驻，但吸纳泛社区的消费较难 商业人气隔断，通达性不高，商业网点的辐射力有限 体量及结构限制，限制业态的取向 招商有一定难度，与招商的品牌及档次要求有矛盾 入住人口有限，针对目标客群的消费习惯，与期望中商业形态有矛盾

做社区配套商业是目前最可行的出路要做出风格来弥补缺点， 要做出风格来弥补缺点，留住消费 要做出品质， 要做出品质，使之功能健全 业态选择要根据消费目的性选择 要有一个艰辛的商业培育过程 要做出让步， 要做出让步，留出利润空间地产江湖 地产江湖http://www.77cn.com.cn——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/cfki.html