济南商业项目市场调研报告

济南商业项目市场调研报告

二ОО四年四月十五日

前 言

本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的

全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2004年3月12日～4月2日 三、信息来源

主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域

济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象

同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

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六、调研内容

1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场

3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

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前 言 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 2 第一部分 宏观环境研究 ................................................................................................................................................................................................................. 6

一、济南市2003年经济总量分析 .................................................................................................................................................................................................... 6 二、济南市产业结构对比分析 .......................................................................................................................................................................................................... 8 三、2003年商品房销售情况 ............................................................................................................................................................................................................. 9 四、2004年经济发展展望 ............................................................................................................................................................................................................... 11

第二部分 济南市市区商业调研 ................................................................................................................................................................................................. 12

一、济南市商业物业综述................................................................................................................................................................................................................ 12 二、各类商业物业主要特征............................................................................................................................................................................................................ 19

第三部分 济南市主要商业物业调查........................................................................................................................................................................................... 21 第四部分 济南市商业物业租售价格........................................................................................................................................................................................... 22

一、泉城路周边商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 22 二、经四路沿线商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 23 三、文化西路商业街租售价格 ........................................................................................................................................................................................................ 24 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 ............................................................................................................................................................................ 24

第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 ........................................................................................................................................................................... 26

一、经四路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 二、经二路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 三、泉城广场周边及花园路路段 .................................................................................................................................................................................................... 26

附 表 ...................................................................................................................................................................................................................................................... 28

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) ........................................................................................................................................................ 28 附表2 住房买卖分类情况表 ....................................................................................................................................................................................................... 29 附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 30 附表4 经四路商业街租金价格一览表 ..................................................................................................................................................................................... 31 附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 ............................................................................................................................................................................... 32

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附表6 文化西路商业街租金价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 33 附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 34 附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 35 附表9 银座商城 ........................................................................................................................................................................................................................ 36 附表10 银座购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 37 附表11 万达沃尔玛商业广场 ................................................................................................................................................................................................... 38 附表12 贵和购物中心................................................................................................................................................................................................................. 39 附表13 贵和商厦....................................................................................................................................................................................................................... 40 附表14 人民商场 ........................................................................................................................................................................................................................ 41 附表15 洪楼大润发超市............................................................................................................................................................................................................. 42 附表16 济南华联商厦 ............................................................................................................................................................................................................... 43 附表17 嘉华购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 44 表18 经四路路段人流、车流统计 ............................................................................................................................................................................................... 45 表19 经二路部分路段人流、车流统计 ....................................................................................................................................................................................... 46 表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 ................................................................................................................................................... 47 附表21 泉城路业态分布情况表 ............................................................................................................................................................................................... 49 附图 商铺调查价格铺位（部分） .............................................................................................................................................................................................. 50

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第一部分 宏观环境研究

一、济南市2003年经济总量分析

济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。其中，第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元，增长13.0%。

济南城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市将实现国内生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。

（一）工业生产和效益快速增长

全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。

2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%，超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种，占70.5%。其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5%。

（二）农业和农村经济稳步发展

全年农林牧渔业总产值180.3亿元。种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8%，林业占5.7%，渔业占1.1%。蔬

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菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。

从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；蔬菜总产量668.7万吨，增长5.5%；肉类产量36.9万吨，增长4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入500万元以上农业龙头企业发展到109家，其中超亿元企业12家。

（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展

高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年提高2个百分点，达到343亿元，同比增长31.8%，高于全市平均增幅13.8个百分点。

个体私营经济实现消费品零售额302.7亿元，增长19.4%，占社会消费品零售总额的比重为56.8%。

对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2亿美元，比上年增长35%。其中进口额11.8亿美元，增长48%；出口额8.4亿美元，增长20.2%。

（四）固定资产投资快速增长

全年完成全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%。其中：基本建设完成投资180.1亿元，比上年同期增长31.0%；房地产开发完成投资89.8亿元，增长17.4%。在完成投资中，住宅投资74.1亿元，增长15.4%，占据主体地位，达82.5%；办公楼投资5.4亿元，下降11.5%；商业营业用房投资6.5亿元，增长225%。

（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃

商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，增长15.6%。其中：批发零售贸易零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。

现代服务业实现增加值198.5亿元，比上年增长15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数954.7万人次，下降6.6%，旅游总收入72亿元，下降8.5%。

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（六）财政金融保持平稳发展

实现地域财政收入264.2亿元，增长12.6%，其中地方财政一般预算收入76.1亿元，增长19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5亿元，比年初增长21.43%；人民币各项贷款余额2475.1亿元，比年初增长18.26%。

结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破500亿元，达到533.2亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比重达到56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。

以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达78亿元。

社会经济的快速发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。

二、济南市产业结构对比分析

三次产业结构由2002年一、二、三产业结构比为8.2：42.4：49.4，发展到7.7：43.8：48.5，第二产业、第三产业成为全市经济发展的两大支柱。

表1 济南市2002、2003年各产业产值对比分析

年份 2002年 2003年 增长率

第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元） 98.7 105.0 5% 501.6 599.6 18% 第 8 页 共 50 页

599.7 663.2 13%

图1 2002/2003年产业结构对比分析7006005004003002001000第一产业第二产业第三产业2002年2003年增长率

结论：从2002、2003年三次产业结构比重来看，第三产业比重均是最大，达48%以上，增长速度13%，第三产业的发展空间巨大。

三、2003年商品房销售情况

2003年全市房地产交易频繁，一、二级市场交投两旺。1~9月，房地产转让17871件，比上年同期增长44.8%，其中，房地产买卖14562件；转让面积244.24万㎡，增长37.1%；转让金额38.33亿元，增长29.0%。房地产抵押6272件，比上年同期增长118.1%；抵押面积163.55万㎡，增长1.2%；抵押金额51.58亿元，下降28.42%。（详见附表1）

自2002年三季度以来，全市商品住房与二手住房的平均价格走势极为相似，两者整体上均呈平稳上升态势（见图2）。其中三季度商品住房平均价格为2281元/㎡，比上季度增长2.7%，比去年同季增长14.9%，平均递增幅度为3.54%；三季度二手住房的平均价格为1733元/㎡，比上季度下降1.4%，比去年同季增长22.5%，平均递增幅度为5.2%。二手住房价格除与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6个百分点，平均递增幅度比商品住房高1.7个百分点。另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。

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30002500200015001000141502年3季度142502年4季度153203年1季度商品住房单位：元/平方米19852007214122212281175703年2季度二手住房173303年3季度

图2 商品住房与二手住房均价走势示意图

另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21万㎡（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万㎡（79.69减64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表2）

结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。

图3 2003年1~9月各类住房销售面积构成情况

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四、2004年经济发展展望

2004年1月，规模以上工业增加值实现30.6亿元，同比增长21%；居民消费价格指数同比为103.6；社会消费品零售总额实现56.6亿元，同比增长19.9%，至2月份结束，累计实现104.7亿元。依据2003年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到12000元，社会经济发展前景依然看好。

结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。

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第二部分 济南市市区商业调研

一、济南市商业物业综述

（一）济南市近期商业发展历程

上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。

1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。

“超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。

两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。

我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的

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商业发展新版图。

随着济南与16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。

（二）济南市商业发展现状

1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002年全市商品交易市场总数达713处，其中城市市场229处，农村市场484处，市场成交额达533.6亿元，社会消费品零售总额446.5亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002年底，全市共建连锁公司27家，连锁超市、便利店820多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。

济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。

2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。

3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。

（三）济南市区几大商业区

济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。

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1、泉城路商业区

泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。

目前，泉城路商业业态分布改造时划定的5个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表21：泉城路业态分布情况表。

原有5个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。

图4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象

2、经二路商业区（华联商业区）

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有

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数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

图5 经二路嘉华购物广场

3、经四路商业区

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。

图6 经四路东段北侧商业门头及人民商场

4、花园路商业区

花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。

图7 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段

5、北园大街商业带

北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。

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第三部分 济南市主要商业物业调查

济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。详见附件。

图10 贵和商厦及贵和购物中心实景

图11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城

结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。在业态设计上，均以女性消费品为主。在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。

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第四部分 济南市商业物业租售价格

一、泉城路周边商业物业租售价格

位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元/平方米，均价达3.6万元/平方米，突破金街竞买最高价29798元/平方米，创济南商业物业售价新高。虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。

由于经营状况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。目前整体租价水平为300元/平方米/月，合3600元/平方米/年。个别内部商铺每平米年租价达到1022元，远远低于最初对租金水平的预期。

图12 泉城路西首三联家电及万达·沃尔玛商业广场

就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房7920元（21.7元/平米/日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房1643元（4.5元/平米/日），在县西巷—舜井街—泉城路路口附近，每平米年租金在3000-3200元（8.2-8.76元/平米/日）。各商业物业租售价详见附表3。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在1.6-8万元/平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在3万元/平方米。

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二、经四路沿线商业物业租售价格

(一)经四路商业街

经四路商业街隶属济南市市中区，全长约450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。现有商铺48间左右，面积从6平米-200平米不等，主力面积在15-20平米左右。

经四路商业街创建于上世纪80年代末，经四路尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。99年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。同时，地下人防商城开始运营，在两年多的时间里，该路段的经营情况大不如前，造成众多商家纷纷撤场，据不完全统计，在目前该路段经营的五十多家商家中只有十家左右，营业年限达到三年。该路段靠近人民商场，客流量较大，客户购买力较强，其消费群体主要集中周边市民，及过往游客，覆盖区域集中在市中、天桥及历下等区。该区域每平米年租金1200—3504元，平均2076.3元。各商业物业租价水平详见附表4。

（二）永兴人防地下商城

该商城客流量较大，经营产品，多数为时尚类服饰，因此，来此购物者以年轻人居多。此处商家进货渠道，多来自周边城市的批发市场，一般货品的销售价位在100-200元左右，属中低档货品。该区域每平米年租金约2700—6500元，平均约4000元。各商业物业租价水平详见附表5。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，经四路商业物业的销售价格在1.2-3.5万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米。同处该地段的永兴人防地下商城由于人流量较大，售价水平高于地面商业物业，约在2.7-6.5万元/平方米，整体售价水平在3.5万元/平方米左右。

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三、文化西路商业街租售价格

文化西路商业街，创建于90年代初期，周边高校林立，带来无限商机，客流量较大，已成为济南市比较繁华的商业街之一。该区域经营模式以独立门面零售店为主，业态以男女服饰为主，商品较为时尚前卫，主力消费群为年轻消费者，并分布各色餐饮店。

该区域每平米年租金3120—6336元，平均4430元。各商业物业租价水平详见附表6。

图13 文化西路历下大润发及沿街营业房

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，文化西路路段商业物业销售价格在3-6.3万元/平方米，整体售价水平约在4万元/平方米。

四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格

（一）花园路沿线商业物业租售价格

花园路是济南市第二条金街，商业物业的销售价格也在紧跟泉城路，位于洪楼广场西、与洪楼教堂隔路相望的慧都大厦底层商业房，销售价格达2万元/平方米，该区域商业价值由此可见一斑。目前，花园路底层商业物业每平米年租金水平中段区域1500—4000元，东段区域在1000元左右。各商业物业租售价格水平详见附表7。

（二）东关大街沿线商业物业租售价格

东关大街西端有老东门小商品批发市场，无论周末还是平常时段，该地段人流都较多，在这里购物可以说是“天天星期天”，大量的人流带来租金水平上扬，个别地段更好的商业营业房其铺面租金水平更是高达20元/平方米/日。该区域每平方米年租金水平在2000元左右。各商业物业租价水平详见附表8。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，花园路路段商业物业销售价格在1-4万元/平方米，

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整体售价水平约在2万元/平方米；东关大街路段整体售价水平亦在2万元/平方米左右。

图14 老东门小商品市场、租金高达21元/天/日的铺面及周边滚滚人流、车流（星期四）

表4 各商业区商业物业售价及地理特征分析

序号 1 2 3 4 5 6 7 商业路段 泉城路沿线 县西巷南端 经四路商业街 永兴人防地下商城 文化西路沿线 花园路沿线 东关大街沿线 售价水平 16000-80000 30000 20000 40000 44000 20000 20000 价格地理特征 西段高，东段低 南段高，北段低 两端高，中间低 中间高，两端低 南侧高，北侧低 中段高，两端低 西段高，东段低

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第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查

济南市各商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对济南市主要商圈的人流、车流进行了调查。

一、经四路路段

经四路路段作为济南原有的传统商业区，四个车道，车流量大，高于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量也高达727.5辆，最高达1320辆，平均每秒至少就有一辆车通过；人流量也不少，平均各个方向10分钟人流量在298.5人，最高达570人。按一天8小时进行计算，车流量达69840辆，人流量达28656人。详见附表18。

二、经二路路段

经二路华联—嘉华路段作为济南西部的商业老区，道路狭窄，车流量较少，低于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量仅为58.9辆，最高也不到100辆；人流量平均各个方向10分钟人流量在240.45人，最高达365人。按一天8小时进行计算，车流量达5654.4辆，人流量达23083.2人。详见附表19。

三、泉城广场周边及花园路路段

泉城广场周边及花园路路段人流、车流较多。抽样调查的各个路口各方向平均10分钟车流量为234.9辆，人流量为477.75

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人。按一天8小时进行计算，车流量达22550辆，人流量达45864人。详见附表20。

特别注意的是，舜井街与县西巷相对的泉城路路口由于泉城路车辆由东向西单行，此方向车流较多，人流较少；老东门人流量大， 10分钟通过的人流量可高达1438人，该路段距县西巷北端入口仅相距约300米。通过我们这段时间的多次实地观察，舜井街路口为泉城路商业街东西人流转变的凸点，泉城广场人流自舜井街行进至此就迅速向西流动；老东门路口往西人流迅速减少。

考虑到项目南入口距泉城路约50-100米，北入口临明湖路，我们建议在项目规划设计必须增强入口处建筑物的可视性，并在街区业态定位方面充分考虑对人流、客流的吸引，将泉城路西端、泉城广场及老东门的客流引到县西巷，实现泉城广场、泉城路与老东门客流联动。

表5 各商业区域日平均车流、人流对比 序号 1 2 3 商业区域 经四路区域 经二路区域 泉城广场及花园路区域 日均车流量 69840 5654.4 22550 日均人流量 28656 23083.2 45864 备注 车流量大于人流量 人流量远高于车流量 人流量大于车流量 结论：泉城广场区域为济南商业人流量最为集中的区域，该区域的商业物业租售价格水平也处于高端水平，经二路商业区无论人流、车流的日流量均属最低，该区域的商业物业租售价格水平也相对较低。

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附 表

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅)

时间 一季度 二季度 三季度 四季度 合计 其中7月 8月 9月

合 计 件数 4238 4808 5516 5409 万㎡ 52.77 57.05 66.23 61.81 件数 1730 2176 2710 2529 9145 823 949 938 商品房 万㎡ 22.42 30.31 32.93 30.97 116.63 10.12 11.61 11.20 元/㎡ 2239 2375 2317 2366 2330 2322 2248 2384 件数 2508 2632 2806 2880 二手房 万㎡ 30.35 26.74 33.3 30.84 元/㎡ 1710 1776 1727 1855 1766 1421 1949 1894 19971 237.86 1940 1723 1853 22.86 19.92 23.45 10826 121.23 1117 774 915 12.74 8.31 12.25 第 28 页 共 50 页

附表2 住房买卖分类情况表

单位：件、万㎡、亿元、元/㎡ 商品住房 对比时间 件数 03年9月 月 02年9月 同比增长% 03年3季度 季 02年3季度 同比增长% 03年1~9月 年 02年1~9月 同比增长%

二手住房 均价 件数 829 803 3.2 2554 2119 20.5 7437 5538 34.3 面积 6.65 均价 1910 其中房改房 件数 349 271 28.8 1000 770 29.9 2723 1968 38.4 面积 2.07 1.61 28.6 6.10 4.59 32.9 均价 1643 1429 15.0 1623 1394 16.4 面积 915 606 51.0 2644 1691 56.4 6436 4199 53.3 10.65 2338 7.19 48.1 2197 6.4 10.06 1352 -33.9 41.3 21.47 1733 20.92 1439 2.6 20.4 31.43 2281 21.33 1991 47.2 15.0 79.69 2225 57.10 1902 39.6 17.0 64.74 1674 58.75 1401 10.2 19.5 16.49 1552 11.71 1358 40.8 14.3 第 29 页 共 50 页

附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

位置 万达广场一层65号内铺 万达广场一层74号内铺 万达广场一层76号内铺 万达广场一层11A号内铺 万达广场一层08B号内铺 万达广场奥康临街门头 万达广场一层某铺位 齐鲁金店对面稻草人门头 省府前街路口西侧古玩城 省府前街西侧劲霸男装 院前街路口华典大厦一层 舜井街路口西侧真维斯 舜井街西铺位A 舜井街西铺位B 舜井街南临黑西路铺面 省政协对面门头房 皇亭体育馆对面门头房A 皇亭体育馆对面门头房B 皇亭体育馆对面门头房C 建筑面积 57.5 约45 42.05 60 约83 523 30 25 6 100 300 120 9.5 11 15 55 15 35 33 平米年租金（售价：元） 1570 1350 1460 1022(原购入价2.5万元) 1025 原租金4600元（现转让价5万元） 3080（现转让价4.33万） 7920 4056 2500 5070 2500 7368 7272 2920 2920 3285 2920 1643 备注 三个月一签 最初平米年租金2200 奥康自营,只售不租 中介所数据 规格3.6m×7m 不直接临街 不直接临街，深约50米 东南临街，含2间办公室 共两层，各60平米 大楼拐角铺位 大楼拐角铺位 没有制冷采暖设备 无制冷采暖设备及物管 无制冷采暖设备及物管 规格3.3m×10m 第 30 页 共 50 页

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