汉中市房地产市场月报（2011年12月份）

12月份（第16期）

汉中市房地产市场月报

（2011年12月份）

关键词：调控、汉相指数、郊县楼市、年度汉字、蓝皮书

一、热点聚焦

（一）宏观要闻

1、11月份70城新建商品房价格下跌城市环比激增15个

据国家统计局数据显示，在70个被监测的大中城市中，11月份新建商品房住宅价格环比上涨的城市仅5个，价格下降的城市暴增至49个，持平的有16个。

全国70城新建商品住宅价格变化城市曲线图7060504030201000625650565044上涨下跌4939242434161716531月8129912142月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 点评：楼市寒冬急剧蔓延，调控政策持续紧收不放，开发商也独剩降价“华山一条路”可走，跌价的城市进一步增多，市场下行拐点强化，明年或将成为房地产最为艰难的“滑铁卢”之年。

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2、《经济蓝皮书》：2012年物价将呈现回落态势

据12月7日多家媒体报道，中国社科院在京发布了2012年《经济蓝皮书》。蓝皮书称2011年GDP全年增速将达9.2%左右，比上年回落1.1%，2012年GDP增率预计为8.9%。另外，2012年物价将呈现回落态势，CPI上涨4.6%。

点评：随着经济结构的调整，房地产经济将弱化和去泡沫化，GDP和CPI同步下降将成必然。

3、《住房绿皮书》：一季度或现拐点，三季度开始大跌

据新华每日电讯报道，中国社会科学院9日在京发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011～2012）》。绿皮书明确指出，2012年第一季度，房价或现拐点 ，第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

点评：《住房绿皮书》再次发出警告，房地产市场的冬天来了，而且现在只是初冬，明年下半年将正式“交九”。

4、政治局：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归

据新华网12月9日报道，中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。会议提出了“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的总体要求。

点评：中国权力核心的声音，再次表明2012年继续调控是铁的实事；但什么是“合理回归”？估计没人能说得清楚。

5、2012年新建保障性住房700万套

据12月23日新华网报道，住建部部长姜伟新于全国住房和城乡建设工作会议

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上表示：2012年全国新开工建设保障房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。与今年的1000万套任务相比，明年的任务量相对减少，但实际开工工程量却达到了1800万套。

点评：明年的指标虽然只为今年的70%，但由于今年的保障性住宅将在明年集中上市，所以明年保障房将对商品房形成第一波剧烈的冲击。

6、住建部要求“限购令”到期不松绑，23城密集表态继续限购

据12月4日多家新闻媒体报道，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于年底到期的城市，政府需在到期后对限购政策的有效期进行延续，暂不做出调控政策的“方向性调整”。截止30日，46个限购城市中有23个表态继续限购，如北京、上海、广州、深圳、福州、厦门、海口、济南、青岛、长春等。

点评：2012年房地产宏观政策基调已定，房地产调控仍为政治任务，23城的表态昭示着在新的一年中仍将强力调控，故而不要指望政府救市。

（二）本市热点

1、汉中多个楼盘祭出“低起价”优惠促销

据汉相地产调查，12月份“特价房”优惠广告继续增多，而且大多采用了“低起价”的诉求方式，如中青国际社区3330元/㎡起，汉江明珠2666元/㎡起，汉中世纪城3380元/㎡起，汉江新城3980元/㎡起，晨晖帝景府3700元/㎡起，江南臻品特价房3600元/㎡，万邦普罗旺斯限量特价3160元/㎡。

点评：当前真金白银降价者虽不太多，但普遍性滞销已让许多开发商开始恐慌，所以纷纷用“低起价”特价房来应对。滥用“低起价”策略会让客户觉得缺乏诚意而失效，而且只能算是权宜之计，很难从根本上解决滞销问题。

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2、经适房和谐春天开盘前连夜排队，但认购率明显偏低

据汉相地产调查，保障性住宅区和谐春天12月18日开盘，17日就出现了200多人在售楼部外马路上连夜排队的盛况，开盘当天认购200多套，售出房源多在3100元/㎡左右。据悉，开盘前共积累通过资格核准的客户800多人，开盘均价为政府限定的2980元/㎡，区间2300－3400元/㎡，同层房源价差约为200元/㎡。

点评：累积客户800多人，当天认购200多套，认购率明显偏低。房型差别大，故而差房型价低反而不畅销。另外据传由于选房前一直不能看到价格，排了一夜队进入售楼部后被催促认购，部分人认为遭“设局”买了高价房，进而感到上当和后悔。

3、经适房北城新苑承诺两年后若降价可退房

据汉相地产调查，保障性住宅区北城新苑最近不但打出了2698元/㎡的低均价（非起价），而且承诺若两年后区域价格低于此均价则无条件退房，同时按10%的利率连本带息退房款。此承诺在汉中尚属首次，所以关注度极高。据悉，北城新苑占地89.27亩，位于石马路北侧老君镇四联村，由国企汉中锦园房业开发有限公司开发。

点评：此举是聪明的！其一，对楼市认识清醒后，不再被动等待，而是主动出击；其二，通过承诺给客户吃了“定心丸”后更有利于销售；其三，敢于承诺，有利于开发商品牌提升，而且即使市场再差，两年后应该也不会低于此价格。

4、勉县年终出现2000元/㎡左右团购价，较年中降了近1000元/㎡ 据汉相地产调查，勉县楼市自进入10月份后全面滞销，新年到来之际，当地大盘桃园华府推出2200元/㎡团购价，缙颐阳光城推出2100元/㎡团购价，缙颐国际星城推出1900元/㎡团购价，此价格和半年前相比降幅接近1000元/㎡。另外，南郑周家坪田园牧歌也打出了2075元/㎡特价房的广告。

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点评：勉县楼市已严重供过于求，降价是大势所趋；此番降价将对市场抗性大且无价格优势的电梯房产生强烈冲击；可以预见勉县房价很快将普遍下降。

5、建昌卡斯迪亚特邀白俄罗斯国家歌舞团来汉助兴

据中经联播报道，12月24日晚（平安夜），建昌卡斯迪亚特邀白俄罗斯国家模范歌舞团于汉中市大河坎体育馆内献上了一出具有浓郁异域风情的视听大餐。据悉，这是该团首次来汉中演出，晚会主要为答谢业主，采用了赠票的形式。

点评：歌艺舞蹈表演确实精彩，我们原以为西班牙风格的卡斯迪亚，会表演西班牙舞蹈，或请来斗牛士，为汉中带来疯狂。

6、十天高速汉中至略阳段全线通车，全线双向四车道

据西部网报道，12月25日十堰天水高速公路汉中至略阳段正式建成通车。该高速路段起于城固县谢家营止于略阳县吴家营，全长117.6公里，双向四车道，总投资130.6亿元，行程用时1小时20分钟。

点评：十天高速的开通，有利于打通鄂陇间的汉江走廊，促进陕南的发展。它的通车有利于促进略阳的发展，但对整个汉中的促进尚有待全线通车之后。

7、南郑拟撤县设区，勉县拟撤县设市

据市府网站报道，12月26日市委书记张会民在第四次党代会上作了《推动科学发展促进社会和谐》的报告，他表示到2016年，汉中中心城区突破80平方公里、80万人，城镇化率超过55%，大力实施“双百”战略，推进城固、勉县西扩东进，力争南郑撤县设区、勉县撤县设市。

点评：这也是城镇化发展的必然，前提当然还得依赖财政和居民收入的提高。据传勉县将改名“定军山市”，南郑名称有张冠李戴之嫌，所以最好改为“汉山区”。

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（三）外埠楼讯

1、2012年房价跌幅预测：从20－50%

据汉相地产观察，每到年底便会有许多关于来年房价的预测，由于各自专业素养和所站角度不一，所以结果大相径庭。诺亚（中国）财富管理中心认为，降幅可能超20%；经济学家谢国忠认为会达50%，并以“垮”形容2012年的楼市；知名财经评论人牛刀认为将跌回2008年的水平（汉中市区当时的均价为2395元/㎡）。

点评：由于中国楼市一直受行政手段左右，所以较难预测。对于以上预测，我们认为下跌50%最多为个案，总体上是不现实的，但总体上下跌20%还是有可能的。

2、鄂尔多斯力推“贷款倍增计划”

据多家媒体报道，近日鄂尔多斯市政府携手当地各大银行，力推2012年“贷款倍增计划”，以全面救助该市的1200多家企业。官方数据显示2011年鄂尔多斯全年放贷量约2000亿元，同比增长30%。若按照“贷款倍增计划”的要求，2012年将会释放出3200亿元的贷款。对此，多方评论指出此举有“托举楼市”之嫌。

点评：挖煤企业还需救助？地方大员饱餐了土地财政后，惧怕泡沫烂在自己手中，所以才想通过这个骗术让“击鼓传花”的游戏继续下去。

3、上海豪宅星河湾降价补偿老业主6亿

据12月19日扬子晚报报道，星河湾集团16日宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000—15000元/㎡不等，而且承诺向老业主“补差价”，据统计高达6亿元的补偿金将创下中国房地产市场纪录。

据链家不动产调查，当前全国共有30多个楼盘采用了此做法；从网上调查来看，86%的网友认为此举可加大资金回收，70%的网友认为炒作成分大，兑现有难度。

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点评：星河湾的做法无疑打破了“豪宅抗跌”的言论，在“以价换量、现金为王”的背景下，此举营销策略不但“高明”，而且“聪明”。

4、西安住宅存量近1000万平方米，房价下行压力增大

据人民网12月25日报道，西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，目前西安楼市住宅存量近1000万平方米，对于房价下行进一步形成压力。据西安房地产信息网副总经理李宇兵透露，今年前11个月西安商品房销售量比去年同期下降17.84％，其中普通住宅销售面积同比下滑21.56％。

点评：成交量下滑表明房价并未“触底”，楼市寒流是下半年才到来的，因此前11个月的21.56%的下滑量基本上是下半年产生的，所以未来当然不会乐观。

5、京穗深首套房贷款利率下调

据12月16日财经网报道，近日伴随着低迷的成交，加之存款准备金率的下调，京穗深等一线城市首套房贷款利率纷纷向基准率回归。目前，四大行及招行的首套房商业贷款利率已由原来的上浮10%（或以上）回归至基准利率。据悉，部分外资银行的优质客户还能享受到利率的9折优惠。

点评：存款准备金率的下调释放出4000亿，缓解了银行的信贷流通，考虑到起初政策的“偏执性”，首套房贷回归基准合乎情理，但这并不意味调控力度就会松弛。

二、市场扫描

（一）新推盘源状况

由于社会普遍对后市感到悲观，所以许多开发商采取了停工缓建的措施，除非迫不得已，极少有楼盘选在这个时候推盘或开盘。12月推盘的商品房仅龙和花园1个，保障性小区有3个。

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1、龙和花园（12月10日开盘） 物业属性 高层、小高层商住小区 平均价位 4800元/㎡ 开发背景 开发商：陕西东和投资集团有限公司 经济指标 项目占地23亩，建筑面积69000㎡，绿化率35%，容积率3.0，共470 户，地下车位 200多个。 位于东大街高家巷东，四栋12层的高层和一栋小高层，中式仿古建筑，小区特点 一梯三户点式结构，沿街为商铺。规划设计认真细致，但由于建筑密度过大，所以有大量东西朝向住宅。 户型跨度较大，有88—107㎡两室户、140㎡三室户以及153㎡的跃层房型特点 房型，室内布局科学合理，飘窗、宽大观景阳台、生活阳台、顶层的跃层都能彰显出人性、灵动的设计品质感。 点评 最大的卖点是地段优越，房型设计和差异化优势较突出，为不突破限高做大容积率设计了许多东西朝向户型，销控显示去化率已接近4成。 2、和谐春天（12月18日开盘） 物业属性 高层、多层保障性住房 平均价位 2980元/㎡ 开发背景 开发商：汉中市汉台房地产开发有限公司 经济指标 项目占地86亩，建筑面积130000㎡，包括经适房和廉租房共2200套，容积率2.3，绿化率40%。 位于益州路中段，涵盖400套廉租房和1800套经适房。高层经适房围小区特点 合多层廉租房，小区呈兵营式方正格局，景观绿化环绕住宅而设，配有中央活动广场和外围临街商铺。 户型以50—99㎡两室户为主，外飘和观景阳台设计，多数房型空间利用房型特点 率高，功能分区大方合理；一梯6户，朝北户型的采光较差，而且部分户型存在黑卫等缺陷。 点评 区位和品质在保障房小区中较好，开盘采用了一些手法，现场火爆，认购较好，但认购率仍较低，而且性价比不高，今后不可能继续火爆。 ８

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3、北城新苑（10月份已低调开盘，当前才开始推广） 物业属性 高层、多层保障性住房 平均价位 2698元/㎡ 开发背景 开发商：汉中市锦园房业开发有限公司（国企） 经济指标 占地89.27亩，建筑面积126800㎡，各类保障房共1760套，容积率2.6，总投资2.8亿元。 位于石马路北侧老君镇四联村，规划有7栋多层和6栋高层，现代中式风小区特点 格，有经适房和限价房两种，沿街配备商铺，小区布局规整，社区自身配套设施匮乏。 板式多层和点式高层组合，户型种类较多，以110㎡左右的三户室为主，房型特点 兼有79㎡和87㎡的两户室，房型设计一般，没有亮点，而且个别户型存在黑卫等瑕疵。 点评 地段较偏，品质较低，价格优势强劲，“降价退房”的承诺引起了市民的广泛关注；但随着保障房的大批量集中入市，预计后期销售难度较大。 4、文华苑（计划2012年3、4月份开盘，当前已开始推广） 物业属性 多层、高层保障性住房 平均价位 2800元/㎡（估价） 开发背景 开发商：汉中市锦园房业开发有限公司 经济指标 占地49.5亩，建筑面积约7万㎡，共900套住宅（有少量街铺），绿化率35%，容积率2.1。 位于博望路西侧、街坊路北侧，临近汉台中学，项目周边配套设施相对落小区特点 后，主体以4栋多层廉租房和6栋高层塔楼经适房组成，现代风格，小区整体规划简洁大方，有集中绿化，比较经济舒适。 以90㎡左右两室户为主，有飘窗和阔景阳台，户型设计很老套，二梯六房型特点 户，大部分户型的通过风采光性能都相对差，个别户型存在黑卫和浪费空间的缺陷。 点评 项目地段位臵较偏，申购情况相对于和谐春天显得冷清，总体规划设计层次不高，据悉1#楼已被打包团购，臵业顾问太过业余，申购价格未出。 ９

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（二）整体市场综述

1、市场依旧冷清，部分开发商开始主动寻求对策

当前，越来越多的开发商对后市有了清醒认识，部分开发商开始了主动出击寻求出路，继“起价”广告被用滥后，“降价退房”开始出现。

2、经适房申购条件被放宽，将加强对商品房的冲击

经适房申购制度的设计上存在先天缺陷，加之监管各方主动性欠缺，和中国人情社会的影响，所以当前已放得很宽，经适房的“商品房化”将冲击商品房市场。

3、春节返乡臵业争夺战即将打响，但作用仍有限

每年农历年前后有一波返乡臵业潮，由于当前情况特殊，所以2012年春节返乡臵业争夺战将更激烈，但由于外出务工人员更了解市场趋势，所以作用仍有限。

三、汉相指数

（一）汉相指数曲线图

汉相地产汉中市区普通商品住宅价格指数曲线图4200410040003900380037003600350034003845362537843826386538553950393639573928384338083775380737973711月月月月月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月1210111210111月

（二）曲线分析

本月均价3711元/㎡，比上月份的3797元/㎡下跌了86元/㎡，环比下跌2.26%，通过对曲线的分析，可得出三个观点：

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1、本月价格出现了大幅下跌，比去年的年终均价低出115元/㎡，这表明汉中楼市多年的积弊正在报复性地释放爆发；

2、由于当前成交量仍很低，这表明市场并未到“触底”反弹的时候；

3、当前许多开发商正在消耗“老底”，2012年扛不住后，价格战将惨烈打响。

四、特别策划

汉中主要郊县楼市扫描

宁强：“临安”过后，强大竞争将上演

宁强扛鼎大盘羌州新城现正进行咨询登记，羌城春天也于10月18日启动了前期排号，推出5000元优惠措施，目前两个高层项目均未出价。宁强华府正在销售中，多层羌玉花园集经适房和商品房一体；当前宁强经适房价格在2400元/㎡上下，商品房均价为2700元∕㎡。由于主力项目均未开盘，经适房正在紧锣密鼓的筹建，而客户对高层住宅的期许亦有待检测，因此后续市场销售情况不甚乐观。

略阳：远离纷扰的“桃花源”

略阳楼市因人稠地狭而成为了一处远离纷扰的“桃花源”，旺盛的刚性需求，加上本就薄弱的市场供给，呈现出一片稳中求旺的态势。地标项目兴洲国际现已售罄，目前主力在售楼盘分别为兴洲铭座2期和怡馨家园，售价处在3250元∕㎡左右，属于中端品质高层住宅。强劲的市场购买力，加上保障房和市场后续开发的供给断层，略阳楼市势必还会活跃一段时间。

勉县：严重供过于求，价格战即将打响

勉县楼市“供过于求”居全市之最，含保障房项目、自建家属房和陕钢计划兴建项目在内，市场现有在售楼盘25个，5个百亩以上大盘（共计1200亩左右，含保

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障房项目翠园小区），其中前4大商品房小区待售房源需勉县7年消化。市场竞争惨烈，连续数月滞销后，年底一些大盘推出了2000元/㎡左右的团购价，较年初下降近1000元/㎡。预计后市将以价格战为主导，库存消化和销售态势会愈加艰难。

南郑：大县小县城，楼市很不乐观

南郑县较大，但县城是汉中最被“边缘化”的县城，由于辐射区域相当狭窄故而市场容量很小。主力在售楼盘田园牧歌和幸福嘉苑均价2450元∕㎡左右；位于城市中心的高层东龙华府主力售价2800元∕㎡，目前已滞销；主打阔湖公园的西湖御都纯多层住宅小区均价2800元∕㎡左右，销售情况一般。由于在售项目较多，且深受市区和大河坎的牵制，所以南郑楼市未来势必会陷入低迷。

城固：混乱＋低迷，迄需洗牌

城固的房地产市场在汉中最乱，售楼部大多极简陋，而且一些楼盘有几个合作方就设几个售楼部。当前，博雅新居高层平均售价2860元∕㎡、多层2500元∕㎡；驰宇星光花苑高层均价3080元∕㎡；世家景城和阳春花园现都处于尾盘销售阶段，多层主力售价浮动于2400元∕㎡；冠亚花城正处于“蓄水期”。城固楼市已因过度开发而呈低迷态势，加之市场混乱，所以迄需洗牌。

洋县：有价无市，不是好兆头

洋县楼市当前是典型的“有价无市”。在售主力楼盘灙滨春天7期开盘均价为3200元∕㎡，现仅剩较高楼层房源，且价格都在3500元∕㎡以上；洋州明珠主力售价浮动在3100元∕㎡上下。两个主力楼盘销售情况均不乐观，虽继推出了一些小幅度促销优惠活动，但市场对高层抗性大，以及后续保障房建设的冲击，开发商对未来市场的判断显得比较悲观。

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西乡：“出少入多”，市场相对好

西乡由于距市区稍远，楼市相对孤立，在汉中各县中稍好。西乡作为汉中大县，流出到汉中就业购房者较少，但从镇巴流入来的购房者较多，这为西乡提供了充足的客源；加之西乡近年来实体经济发展较快，这为房地产业注入了活力和后劲。当前主力大盘东兴花园三期、牧歌新城以及世纪春城均价在3100元/㎡左右，裕添汉金华庭主力售价3260元/㎡左右。

总评：大多不容乐观，市场洗礼正在进行中

通过对汉中主要郊县楼市的观察分析，可以得出“大多不容乐观，市场洗礼正在进行中”的总体结论，具体有三个方面的特点：

其一，郊县楼市总体上受宏观调控政策的影响略小，市场导向仍由刚性供需制衡，但大多同样存在着观望情绪严重，成交低迷等现象。

其二，高层建筑已逐渐融入郊县市场，但仍处于市场适应阶段，多数居民对电梯房有抗性，主要是担心将来物业管理费高，其次才是得房率低。

其三，许多郊县的市场秩序迄待规范，一些县因缺少总体规划已过度开发，另一些县的市场极不规范，乱象杂生，不利于房地产行业的长足发展。

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附录：《楚汉博客》地产文章精选

2011中国楼市年度汉字：僵

如果用一个字来概括2011年的中国楼市，我认为非“僵”莫属。“僵” 字从人，从畺（jiāng），畺亦声。指因胸部中箭而倒卧疆场，还没有立即死亡，引申为“僵持”、“僵局”等。2011年的楼市是因调控而卧倒，陷入僵局，成交量急剧萎缩，各种力量的博弈僵持不下，所以用“僵”字概括最为传神。

在2011年中主要是三种力量的博弈：其一，小利益和大政策僵持不下；习惯了坐享土地财政的地方政府纵使再不情愿，也无法和中央作为政治任务的大政策对抗，所以只能是配合。其二，保障房和商品房僵持不下；保障房的大兴土木让许多市民看到了希望，于是纷纷放弃购买商品房的计划，转为争取保障房。其三，开发商和消费者僵持不下；部分开发商开始降价，但“买涨不买跌”的消费者觉得还没降到位，选择了继续等待。

“僵”的最终结果是“死亡”，“死亡”可以理解为“涅盘”。尽管没有一定的失血时间，楼市难以走出僵局，但我们还是希望博弈各方能顺从经济和社会发展的大势，让楼市早日走出僵局，走向健康！

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汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书

2012年是汉中楼市的“转折年”，此过程可谓“波澜壮阔、跌宕起伏、风云变幻、惊心动魄”。值此新年到来之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司通过充分的研究，特发布《汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书》。本蓝皮书以热点问题为研究对象，以行政手段较合常理为预设前提，共分六个部分，供社会各界参考。

一、买方市场正式到来，普通商品住宅市场竞争将异常残酷。

买方市场最本质的特征是“供过于求”。前几年由于房子紧缺带来房价上升，加之投机炒作产生的“虚假需求”和惧怕大涨价产生的“超前需求”（如给未成年子女“囤房”），以及信息不对称对民众的忽悠，导致房地产市场病态亢奋，各行各业的老板一窝蜂地转型作开发商。经过这几年的疯狂发展，目前汉中楼市已供过于求；而且存量房数量庞大，这可从许多“次新房”小区的“亮灯率”略见一斑。

据我们不完全统计，当前市区已取得土地使用权的待开发商品房用地，至少可供汉中6年消化，这还不包括保障性住宅对客户的分流。而一些郊县的形势也并不容乐观，如勉县仅前4个大盘，待开发的商品住宅（不含已售住宅和商业部分）就有100多万平米，足够勉县7年消化，这还不包括近20个小盘和大量的保障性住宅。由于后市无利可图，先前炒房者可能为启用资金而抛售，这将加大供应量。

由此可见，汉中楼市的买方市场已正式到来，而且它的到来除了与保障房的强力建设外，与其它调控政策关系很小，因此“供过于求”正成为汉中楼市最核心的病因。

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2012年是买方市场的第一个年头，这一年市场竞争将会异常残酷，而且即使2013年以后市场转好，再也不可能像2010年以前那样疯狂好赚钱了。

二、宏观调控持续进行，等待“救市”可能失去“自救”时机。

多年来由于调控不当，房地产业已成为中国社会矛盾和经济问题最集中最激烈的领域。2012年是中共十八大换届年，从当前的政情和中国的惯例来看，2012年继续进行调控基本上是铁定的，而且本轮调控至少会持续到2013年的春天。在这期间，除非中国经济出现严重问题，否则根本不可能放松房地产调控，而中国经济出现严重问题的可能性几乎不存在，所以放松房地产调控的可能性也几乎不存在。

这种局势地方政府虽不乐见但却不能左右；在顺境中长大的本土开发商如果还在坐等政府“救市”，那么很可能失去“自救”时机，把自己推向更加被动的境地；更何况“供过于求”的核心病因也不是轻易能救的。其实当前已错失了“自救”的最佳时机，再拖只能是“错上加错”；尤其是产品力弱、资金链紧张的开发商，若仍死守计划经济时代“成本＋利润＝价格”的定价思维，那只会越拖损失越大。

根据我们应对逆市的经验，我们认为当前开发商应注重三点：一是不要认为做生意必须要赚钱，有时为赢得以后的市场机遇或防止亏得更多暂时亏一些是很值得的；二是资金链紧张、产品力较弱的开发商绝不能“硬扛”，硬扛只会让自己落到万劫不复的境地；三是如果要降价，一定讲究策略，要注意一次到位、大张旗鼓，挤牙膏、遮遮掩掩会让促销“失灵”。

三、全市经适房“商品房化”，商品房和经适房间的混战将打响。

汉中自2011年5月份后，保障房建设力度空前，各大项目动工仪式此起彼伏。截至10月底，在建保障性住房29994套217.03万㎡，分别占目标任务的109.47%

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和114.81%。保障性住宅中，对商品房冲击最大的是经适房，其次是限价房。省府给2011年下达的目标是经适房10000套、限价房3000套；这些房源在2012年将集中上市，这无疑对楼市形成巨大冲击。其中有三个现象值得关注：

其一，由于保障房短期内供应量过大（汉中含郊县全年商品房销量约20000套），开发商与政府很可能达成降低门槛的“默契”，让经适房成为“准商品房”。

其二，国家2012年保障房的目标是开工700万套，竣工400万套，为上年度的70%；汉中如果比照这个比例，2012年将还有7000套的保障房任务，相当于正常年份商品房总销量的35%。

其三，当前部分商品房售价已跌破3000元/㎡，这将对经适房造成强大冲击；而且这只是降价潮的开始，到2012年后不排除大量商品房楼盘被迫降价。

因此，由于经适房的大量上市和购买门槛的放松，2012年的楼市竞争将呈混战状态，表象有三：一是商品房之间的大战，二是经适房之间的大战，三是中低端商品房和经适房之间的大战；可以预见，这场楼市大战将会非常惨烈。

四、“现房销售”和“停工缓建”将大量出现，楼市进入深度博弈。

由于2012年楼市竞争将异常惨烈，而且没有足够的市场博弈期，客户很难走出观望，这将产生两种局面：一是对于许多已动工项目而言，纵使资金链再紧张但由于难以停工，所以只好熬成“现房销售”；二是对于刚动工或动工后资金链难以为继的开发商，可能会通过“停工缓建”来应对危机。这种情况当前已初露端倪，许多原本计划开工的项目后来不敢动工了，而且这种局面将在2012年将会加剧。

面对楼市的深度博弈，我们认为开发商应注重四点：其一，如果资金实力雄厚，且产品地段好、品质高，可保持坚挺的价格；其二，如果想现房销售，不要期望过高，

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因为现房在汉中对销售的促进作用不大；其三，如果当前项目难以赚钱，不妨低价甩售，以便持币低价收购项目；其四，如果停工过久，要当心土地闲臵超两年被无偿收回，尽管此政策国家很少认真执行过，但还是要提防。

作为消费者，如果相中了合适的楼盘，可在其搞一些大型优惠活动时出手，而不是一味想“抄低”，这是很有难度的，而且不一定能选到自己满意的房型。另外，当前许多经适房的价格其实并不比一些商品房便宜多少，若论“性价比”则很不合算，所以如果条件具备，没必要去托关系开假证明购买经适房。

五、“大盘时代”率先在市区到来，楼市渐入“寡头垄断”格局。

近一两年来汉中市区的大盘日渐增多，如中青国际、汉中世纪城、汉江新城、建昌卡斯迪亚、汉中恒大城等，进入2012年后，汉中的大盘将会进一步增多。据我们不完全统计，占地在300亩以上的项目有：汉南领秀、金泰滨江花城及其后续项目、中交集团项目、汉水新城，以及保障房光辉社区等。而且许多郊县也正在迈向“大盘时代”，如洋县的灙滨春天、勉县的凯旋华府、缙颐阳光城。

汉中市区商品房的年销售量约10000套，有10个大中型开发商就足以供应，但当前汉中市区有项目的开发商多达50个左右（含空壳公司约120个），已明显偏多。而且未来随着小幅土地的减少，房地产市场的薄利化和规范化，小规模粗放型开发商将很难生存。因此，2012年后楼市将渐入“寡头垄断”格局，小规模粗放型开发商在本轮调控中出局后将很难“东山再起”。

“大盘时代”是房地产发展的必然趋势，“寡头垄断”是市场结构的必经周期，这是不可抗拒的。那些理念土、能力差、规模小的开发商与其被市场淘汰，还不如激流勇退，早作打算，主动转型。

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六、主要郊县住宅已供过于求，资金链断裂的开发商将会成批出现。

倾巢之下安有完卵，中国房地产市场疯狂发展的积弊已殃及全国，即使小到县城也难幸免。汉中主要郊县基本上全部供过求，部分县2012年的楼市竞争并不一定比市区弱，尤其是勉县、南郑（周家坪）、城固和洋县四个平川县，成交低迷，降价观望，继续降价，结束观望，整个周期预计至少会持续一年左右，这段时间许多开发商的日子将相当难过，特别是产品粗糙和摊子铺得过大的开发商。

略阳、宁强和西乡的房地产市场相对来说会稍稍好一些，但也不容乐观，因为观望是会“传染”的。略阳由于人稠地狭，供应一直不是很充足，虽有调控影响，但毕竟不及供过于求的杀伤力。宁强供过于求的迹象不太明显，但随着羌城春天、羌州新城等楼盘的推出，后市竞争日趋激烈。西乡楼市相对孤立，流入市区的客户很少，从镇巴流入的客户较多，所以境况稍好于洋县和城固。

市场自身的供过于求，加之调控的影响，2012年中汉中主要郊县也将迎来前所未有的竞争，资金链断裂的开发商将成批出现，而能在本次市场“洗礼”中坚持下去的开发商，日后会将迎来更多的发展机遇和更多的挑战。

二〇一一年十二月二十八日

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