2011年8月鄂州市房地产市场月报

鄂州市2011年8月房地产市场月报

目 录

一、鄂州宏观经济 ..................................................................... 2 二、行业政策 ............................................................................. 2 三、市场动态 ............................................................................. 4 四、鄂州土地市场 ..................................................................... 4 五、鄂城区房地产项目 ............................................................. 5 六、市场总结及预测 ................................................................. 6

一、鄂州宏观经济

1至7月份，总体经济平稳健康发展。 1至7月份，全市规模工业实现增加值152.15亿元，同比增长25.3%，比上半年（25.2%）高0.1个百分点，高于全省平均水平4.7个百分点，今年已连续7个月增速保持在25%以上。增幅在全省排第5位，在武汉城市圈排第1位。城镇居民人均可支配收入9916.91元，比上年同期增长13.79%，增长速度为近两年最高水平，工资性收入仍占主导地位，增长的主要原因一是政策性增资。二是企业效益提高，企业职工工资、奖金有不同程度的增长。

统计指标 一、财政总收入 地方财政一般预算收入 二、地方财政一般预算支出 三、规模以上工业增加值 四、社会消费品零售总额 五、固定资产投资 六、海关出口总值 七、外商实际到资 八、居民消费价格指数 九、城镇居民人均可支配收入

单 位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万美元 万美元 % 元 本 月 本月止累计 24249 12878 73200 229417 122459 183989 1400 1700 --- -- 278746 180473 265983 1751649 998960 2643513 12524 9870 105.6 11208 累计比同期+、-％ 39.4 50.8 71.1 25.4 17.7 42.3 59.7 70.1 5.6 13.86 二、行业政策

1. 本月新出台调控政策及相关条例

类型 时间 单位 文件 内容 保障房贷款利率最低可打九折。央行、银监会近日联合发文规范保障性住房公共租赁住房的贷款，根据要求，政府投资建设的公共租赁住房项目必须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。 解释明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。 标准1： 6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的。 标准2： 6月新建商品住房均价比去年年底涨幅金融 8月5日 央行.银监会 利率 政策 《最高人民法最高人院关于适用若8月12日 民法院 干问题的解释(三)》 国家住建部 新增限购城市名单的5项建议标准 8月17日

超过或者接近全年房价控制目标的。 标准3： 1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的。 标准4： 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的。 标准5： 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 国有土地出让前需先规划公共设施和保障房：10月1日起，湖北国有土地在出让前，得先有市政公共设施、保障房等配建的规划。《湖北省城乡规划条例》通过省人大审议，首次对城乡规划以法律的形式予以明确。《条例》中，首次对武汉城市圈的规划提出明确要求，武汉城市圈规划由省有关部门会同城市圈有关城市政府共同组织编制。省会城市及国务院确定的城市总体规划，由省政府审查同意后，报国务院审批。 土地 武汉城市圈规8月4日 划有关城市政府 《湖北省城乡规划条例》 总结：

8月没有出台新的房地产宏观调控政策，目前加息，限购，限贷及限价等政策仍为主要调控手段，但本月国家住建部敦促了各地要加快保障房建设速度，及央行银监会宣布保障房贷款利率最低可打九折，这两则消息对房地产有一定影响，但其效果有限，因其惠面仅为低端客户群体；另新增限购城市标准出台，二三线城市限购名单若在8月底9月初出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。预计可能有30—35个二三线城市被列入新增限购城市名单。 调研数据显示，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市(赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头)在单一标准衡量中位于前列。 值得我们注意的是，暂未涉及鄂东地区城市。

2. 已出台调控政策执行情况

城市分类 调控政策 目前一线城市限购，限贷，一房一价等调控政策均已严格执行。北京，上海，广州，深圳四大一线城市在3月颁布限价令政策，但力度稍有差别，深圳最为严厉，北京次之。另上海从1月28日起试行房产税已近7个月。 一线城市

二线城市 二线城市限购，限贷，一房一价等执行情况良好。以武汉为例，各项政策落实到位，监管力度较大。7月底8月初，各地纷纷在“限价”方面发力，河北、山东、四川等多个省份也纷纷出台、或正酝酿出台辖内的二线城市的限价措施，以限价来规避限购。同时也有此前已出台限价的城市，对限价措施做出了细化。 另重庆从1月28日起试行房产税已近7个月。 三四线城市目前仅以限贷为主，没有涉及限购，部分三四线城市也在以限价来规避限购，继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后，同属河北省的秦皇岛市也在酝酿，以避免进入“限购”名单。另一房一价执行情况不佳。 三四线城市

总结：

总体来说在已颁布限购，限贷的一二城市均已严格执行。未宣布限购的城市，仅是限贷和利率金融政策在执行，一房一价则由于部分地区政府积极度不高，开发商或不执行，或公示价格与成交价不符。在金融方面，以武汉为例，部分二三线城市银行提高利率或搭载金融产品以提高贷款门槛，对购房者信心大为打击。 再者由于部分一二线城市在限贷，限购后出现挤出效应，造成其周边的卫星城市的楼市的炙热，甚至推高了非限购地区房价。导致限购或许不仅仅在二三线城市中扩容，一些房价上涨过快的四线城市也很有可能进入限购名单，就连县级市也有限购的可能。与此同时，二三线城市政府也在积极行动出台\限价\政策，以规避限购带来的压力。

重点关注区域，鄂东地区：黄石，黄冈，鄂州只有限贷和一房一价政策，一房一价执行情况欠缺力度，缺乏监管，公示价格与成交价有差异。据目前数据统计和研究预测，未来此三城市进入新一批限购名单的可能性不大。

三、市场动态

1. 目前，武汉市政设计院已完成凤凰大桥规划方案初步设计工作，即将拉开建设序幕。凤

凰大桥起于滨湖北路与凤凰路交叉口，与司徒转盘连接，全长1560m。其中引路长460m，路宽50m;桥长1100m，桥宽27m，总投资约需2亿元。2011年计划完成勘察、设计及部分桩基工程，当年计划完成投资5000万元。

2. 中源国际尾盘抛售，目前在售为163平米，3600元/平方，只有3套，位于19楼。 3. 8月16日，沿江大道(东)建设规划开启，区江滩武昌楼至胜利闸整治工程，起点为古

城路北段路口武昌楼，终点为胜利闸，全长7570米。其中，武昌楼至鄂黄长江大桥4070米，鄂黄长江大桥至胜利闸3500米。

四、鄂州土地市场

地块编号 G[2011]045 竞得者 朱春红 地理位置 江碧路东侧五里墩段 鄂州开发区发土地用途 工业用地 工业用地 土地面积（公顷） 0.06281 5.46894 成交价（万元） 23 1510 G[2011]048 湖北中正化工设备

有限公司 展大道东侧、创业大道南侧 鄂州开发区发展大道南侧25号地块 鄂州开发区发展大道南侧13号地块 葛店镇上街村 葛店镇太武村 葛店镇太武村 葛店镇建设大道以东 葛店开发区 江碧路泽林段 工业用地 0.67268 191 武汉因福瑞新材料G[2011]049 有限公司 湖北特赛普膜分离G[2011]050 工程有限公司 G[2011]051 G[2011]052 G[2011]053 G[2011]054 P[2011]040 P[2011]041 鄂州华凌置业有限公司 湖北鸿泰安全印务有限公司 武汉爱民制药有限公司 湖北省地矿建设工程院 湖北省葛店开发区中顺置业有限公司 鄂州市恒祥房地产开发有限公司 工业用地 1.4225 465 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 住宅用地 住宅用地 0.9583 3.0808 2.2601 4.6517 1.3635 0.27168 230 850 541 1330 1320 310 8月鄂州市共有10块土地出让，但其中8块土地为工业用地，而商品房用地仅有2块，一块位于葛店开发区，用地面积约20亩，成交价格约为65万元/亩，另一块位于城区江碧路，用地面积较小，仅4亩，成交价格约为76万元/亩；

五、鄂城区房地产项目

区域 老 城 区 项目名称 项目地址 占地面积建筑面积均价（元/（平方米） （平方米） 平米） 180000 11964 —— 9000 27000 —— —— —— —— 413292 32474 —— 5万 9万 8万 9万 30万 100万 80万 9万 70万 4.3万 3900 4000 2500 3500 3600 —— —— 3300-3400 3500 —— 3700 长江天下2期 鄂州市武昌大道318号 古城明珠 伟业鑫城 东江国际2期 金色港湾 银龙项目 鄂州市古城路48号 滨湖西路与花园路交汇处 武昌大道489号 武昌大道与司徒路的交汇处 鄂州市滨湖东路南段 鄂州市牛头山 鄂州武昌大道司徒村 武昌大道与司徒路交汇处 鄂东大道与鄂黄大桥交汇处 滨湖南路新税局左侧（市广电中心对面） 城东片区 三江航天 驰恒之城 澜庭国际 蟠龙大市场 城南片区

月畔湾

洋澜湖1号 吴都春天 然梦园3期 竹林广场 嘉禾上城 南国名门 滨湖南路新国税局左侧 鄂州市滨湖南路市委党校西侧 滨湖西路139号 鄂州古城路南段 鄂州滨湖西路南段 鄂州市鄂高对面 108161 —— 115333 —— —— —— 21万 8万 3期6.3万 27万 2万 21万 4000 3400 3600 预计4000 3600 3800 六、市场总结及预测

8月，鄂州房价上涨趋势就如夏日天气般火热。高价位楼盘价格不跌，低价位楼盘逐步上涨，中等价位楼盘更是连续小幅攀升。而为了促进销售，多个楼盘推出优惠活动，销售状况也呈现出明显的上升势态。

北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。而现在市场上最关注是限购政策，随着纳入限购城市标准的确定，限购城市却始终未出炉，面对即将到来的“金九银十”，房价大跌的可能性不大。而鄂州并在限购范围内，因此预计未来鄂州房地产市场仍会有所增长。

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