酒店式公寓策划方案202846562 - 图文

珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案

目 录

前言——何谓酒店式公寓？ .......................................................................................... 2 第一篇※酒店式公寓的发展历程 .................................................................................. 3 一、 二、

国外情况 ......................................................................................................... 3 国内开发建设状况 ......................................................................................... 3

第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 .......................................................................... 4 一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、

酒店式服务公寓类型细分 ............................................................................. 4 酒店式公寓的分布及特征 ............................................................................. 4 代表性酒店式公寓列表分析 ......................................................................... 6 酒店式公寓总体现状分析 ............................................................................. 8 近两年公寓类型物业的销售情况 ............................................................... 15 近期公寓类型物业的供应量 ....................................................................... 15 未来两年酒店式公寓的开发情况 ............................................................... 16 未来几年酒店式公寓的市场前景预测 ....................................................... 17 酒店式公寓市场分析结论 ........................................................................... 21

第三篇※珠江新城规划前景分析 ................................................................................ 22 一、 二、

珠江新城区域现状 ....................................................................................... 22 未来规划建设 ............................................................................................... 24

第四篇※珠江新城J2—7地块分析 ............................................................................ 26 一、 二、 三、

J2—7地块综合情况 .................................................................................... 26 珠江新城J2—7地块开发条件分析列表 ................................................... 28 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论： ........................................... 28

第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 ................................................ 29 一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、

目标客户定位 ............................................................................................... 29 市场定位分析 ............................................................................................... 30 项目命名 ....................................................................................................... 33 经营与物业管理 ........................................................................................... 34 租赁建议 ....................................................................................................... 34 经营推广重点 ............................................................................................... 34 项目年经营收益 ........................................................................................... 35

策划方案总结论 ............................................................................................................ 37

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前言——何谓酒店式公寓？

酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。

酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

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第一篇※酒店式公寓的发展历程

一、 国外情况

酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。

二、 国内开发建设状况

因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳——改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。

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第二篇※广州市酒店式公寓市场状况

一、 酒店式服务公寓类型细分

提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一些 叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。

现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓。

据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右。

本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。

二、 酒店式公寓的分布及特征

目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新城等，但总数不超过10个。

从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：

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? 新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼 ? 富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 广东国际大厦B附——高档公寓，位于环市东路 ? 远洋明珠大厦——高档公寓，位于珠江新城 位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型间隔及“酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。

酒店式公寓的特征：

性质 属于商住楼，有70年产权 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置 介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房110㎡以上，三房150㎡以上 设备配套 户型特点 装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务 专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活 配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统 租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或 美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要， 也出现产权式酒店式公寓模式 管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计 租赁价格 租售特点

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三、 代表性酒店式公寓列表分析

公寓名称 项目内容 分布层数 客房总数 二房单位套房面积 （建筑面积） 三房单位套房面积 （建筑面积） 售价 配套设施 管理费 管理公司及服务特色 客户（住户）类型 客户租期 出租率 租价 电梯数量 回报率 中信公寓 3—38层 两座共548套 125㎡ 160㎡ 港币10000`15000元/㎡ 祈福华厦 25层 80多套 109~144㎡ 165~180㎡ 只租不售 广东国际大厦 B附楼 共35层 共35套 80~90㎡ 120㎡ 5000元/㎡ 远洋明珠大厦 7楼、25楼 —— 75㎡ 118㎡ 富城花园 2—8楼 两座共95套 97—129 新大厦 共30层，分布各楼层 约70多套 125㎡ 160㎡ 7000~10000元/㎡ 126—157 个别面积达499㎡ 7000~8000元/㎡ 只租不售 五楼有会所， 其他设施无 含房租内 会所、国际会议室、泳池、会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿可用广东国际大酒店小型酒吧、餐厅等 室、高尔夫练习场、穿梭巴士等 的服务设施 8.6元//㎡ 保利物业 含房租内 祈福华厦管理处 15元/㎡ 业主管理处 国内客户占多数 餐厅、泳池、桑拿会所设施、餐厅、酒吧、泳池、室、穿梭巴士等 卫星电视、穿梭巴士等服务 含房租内 3.5元/㎡ 广州天绰物业管理有限公司 远洋明珠管理处 富城花园营业部 国际饭店金钥匙组织联合会员 国内客户为主 欧美日菲香港等 一般一年以上 70% 日本客户占70% 韩国客户占15% 3个月到1年租期为主 90% 二房租价15000元/月 三房租价17000元/月 东北两座塔楼各有2台电梯 10%左右 外籍人士为主（其中日本人外籍客户为主（以欧美人士居多，占5成，韩国人2成） 其余日本、香港、韩国等人士） 八成以上租半年 80% 3个月到1年租期 90% 无日租，1个月或一年1~3个月租期为主 均可 80% 70% 二房或三房全包价8000—12000元/月 2台客梯，1台货梯 ———— 日租600~800元/单元 一房1500美元/月 半年内价格一样 二房2000美元/月 一年全包价格1.8万元/月 三房、四房3000~4000美元/月 3台客梯，1台货梯 6~10% 3台 ———— 二房8000元/月 二房2000美元/月 三房9000元/月 三房2500美元/月 2台 6~8% 每座2台 ———— 备注 注：因为早期住宅部分初期推出市场反映一般，后重新在广州市场一直不出售 如租期一年以上可以侃价，约85已经基本销售完毕，余全部出售，用以出租租期一年以上可包装为国际公寓后，销售及租赁，近期推出“绝版”50套， 折左右 下作为酒店式公寓者的公寓不多 以侃价8至85折 畅旺 不多 注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多

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以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。

目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。

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四、 酒店式公寓总体现状分析

1. 区位分析

以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。

2. 出租率

因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）。

酒店式公寓出租率比较出租率100?`@ %0%福华90%以上90%左右80%左右30~40%大厦厦园城花祈富

3. 租赁价格

酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90~120元/㎡，其中，较新及配置标准高的国际化专业公

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中信公新寓珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案

寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/㎡，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。

另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180~200元/㎡，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/㎡左右。

酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：

外籍人士高级公寓租价比较租价（元/㎡）350300250200150100500店式30090~120180~200公寓 的高档公寓店式服务别墅专业性酒五星级酒店附带二沙岛顶级 酒

相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。

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4. 客户类型 1） 租赁用户

? 跨国公司工作的外籍人士

外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。

据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有100多家已进驻广州。目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增。

这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达2000~5000美元/月），以公司的名义租房。除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。

另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居”，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的50%以上。

注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。 ? 港澳台人士

由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多，2002年底，仅台资企业就有2144

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家，实际利用台资64.28元亿美元。另外原籍广州的海外侨胞有135万人，澳港台同胞83万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属100多万人。平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。

目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约60万人，其公司企业中按其职位高低给予2000——20000元/月的住房津贴，一般职员为2000—4000元/月，而高层管理者达20000元/月。其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。

? 高收入的国内白领（金领）阶层

为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。据2001年第五次人口普查统计，广州市总人口为994.3万人，本市户口人数702.66万人，外来人口超过300万人，其中很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。

不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有1500—2500元），所居住的寓所一般租金介乎1000—2500元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。

2） 投资者

现时国际公寓的回报率可达10%以上，比一般的住宅4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受

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一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。

5. 酒店式公寓经营管理特点

1) 软硬件配置及实际服务功能

作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：

2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生

活社区，就是拥有优美的山水景观；

3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内

部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；

4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、

游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；

5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐

饮配送、金钥匙服务等。

目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。其中新大厦配套硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。而早期一些公寓如63层B附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。

2) 经营管理水平

如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，

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其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到8成甚至9成；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。

酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。

经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。

——在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。

3) 酒店式公寓的开发与成长期

因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：

（1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜

力；

（2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需

求；

（3） 三看内部管理。管理人员需具备优秀的专业素质水

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平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；

（4） 四看完整经营计划。应该要有每年、每月，甚至每

周的租务计划；

（5） 五看推广宣传。持续、稳定的市场传播是物业发展

的基础；

（6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环

境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。

6. 市场竞争状况

因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到200米，其“明争暗斗”最具代表性。

祈福华厦与富城花园竞争表

竞争内容 楼盘 祈福华厦 价格 一年以上租价可低至85折 3个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8折以下 物业管理 坚持一贯高素质 出租率 90% 以上 实际形象 档次高贵胜出一筹 开业时间 比富城花园迟些 富城花园 因为外立向祈福华厦曾经低至3面及物业看齐，但感成，现在出管理等稍觉仍然逊色租率为7成逊，市场形不少 左右 象不及祈福华厦 广州市最早的国际性酒店式公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。

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五、 近两年公寓类型物业的销售情况

近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。例如，新大厦2001年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了90%。

六、 近期公寓类型物业的供应量

近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出100套30-40平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在7500-8000元/平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界200套、中怡城市花园1栋33层国际公寓约300套、凯旋新世界超过200套、东湖御苑一座200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过1000多套。

近期公寓类型物业供应量供应量(套）10008006004002000300100200200200约1000中怡城市花园双城国际时代新世界凯旋新世界东湖御总苑新增供应量

需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数

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字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。

在售或潜在供应的公寓的户型间隔

公寓项目 中怡城市花园 双城国际 时代新世界 二房80~90㎡ 三房100~130㎡ 凯旋新世界 未知 公寓间隔面积 二房60~70㎡ 一房35~55㎡ 以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可判断：

今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。

七、 未来两年酒店式公寓的开发情况

在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。总体上，从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多。

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八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测

1. 经济发展与人员往来趋势

中国加入WTO后，经济发展继续保持迅猛发展的势头，吸收外资额一举跃升为全球第一，超过美国，据有关资料显示，2002年吸收外资额在500亿美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。

广州，2002年经济继续高速增长，GDP高达3000多亿元，递增额超过12%，外籍机构及外资企业分别已经达到2700及15000多家。

经过“中变“之后的广州，城市面貌焕然一新，2002年被评为“国际花园城市”，日益散发出其独特的魅力，投资环境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广州的外籍人士年增长迅速。而据有关资料显示，几年内这个数字将达到6万人，如果加上其家属，常住广州市的外籍人士将会达到15—20万人，对高级公寓的需求将倍增。

附：广州市2003年1-8月利用外资统计快报

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广州市2003年1-8月利用外资统计快报 统计日期：2003年1-8月 编制单位：广州市外经贸局 本年批准外资情况 利用外资方式 项目数 本月数 本年累计 去年同期 去年同期比% 本月数 合同外资金额 本年累计 214,822 44,992 21,937 132,025 15,868 4,995 4,995 22,507 242,324 去年同期 190,278 44,037 25,620 120,621 8,585 8,585 198,863 去年同期比% 12.9 2.2 -14.4 9.5 -41.8 -41.8 21.9 本月数 9,528 1,176 2,232 6,120 280 280 5,000 14,808 本年累计 166,489 29,360 74,365 56,164 6,600 2,784 2,784 22,507 191,780 去年同期 142,510 35,292 42,148 65,070 2,589 2,589 15,719 160,818 金额单位：万美元 本年实际使用外资 去年同期 比% 16.8 -16.8 76.4 -13.7 7.5 7.5 43.2 19.3 一、外商直接投资 80 其中：1.中外合资企业 12 2.中外合作企业 3.外资企业 4.外商投资股份制 5 63 0 572 107 31 433 1 227 227 799 480 88 42 350 269 269 749 19.2 21.6 -26.2 23.7 -15.6 -15.6 6.7 29,371 10,536 5,264 13,571 205 205 5,000 34,576 二、外商其它投资 21 1.加工装配 21 三、对外借款 总 计 101 注：截止2003年8月底，我市共批准累计外资项目37540个，合同外资509.82亿美元，实际使用外资314.03亿美元。(全口径) 其中：外商直接投资累计项目13836家，合同外资467.29亿美元，实际使用外资276.19亿美元。

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2003年1—8月外商直接投资与去年同期递增比较

与去年同比递增25.0 .0.0.0%5.0%0.0%外商投资项目数量外商投资额实际利用外资额19.2.9.8%

2003年1—8月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较

与去年同比递增23.7%.0 .0.0.0%5.0%0.0%外资企业数量合同外资金额12.9%

从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。

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2. CEPA《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署对广州房地

产市场尤其是酒店式公寓物业的影响

1) 房地产开发

在CEPA实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已不少，香港地产商可以通过香港地区或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来说将是个优势。CEPA签署后，香港第三产业行业进入内地的门槛降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，投资额可望稳定增加，相对来说酒店式公寓的开发也会相应增加。

2) 置业投资或居住需求

一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未曾消减。业内人士认为，CEPA实施后，来往香港和广州之间的专业人士、投资者、度假者等将大幅增加，长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在当地置业的倾向仍将持续，中短期居住的人士（包括来自香港的一些外籍人士）更多，对具有酒店式公寓功能的住宅需求潜力不小。

3) 酒店的开发利用使酒店式公寓供应量有所增加

CEPA签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展，使内地酒店物业得以充分利用，因酒店式公寓物业客观上存在较好的利润增长空间，故广州、深圳等地新开发的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓，使供应量有一定程度增加。

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2. 配套设施经营收入

预计年营业收入经营项目 中餐厅 西餐厅 商务酒吧 会所 数量 建议价格 1 1 1 1 —— —— —— —— （元） 2000万 1000万 400万 200万 多数服务项目免费，收费项目如保龄球、壁球、理发等 具备办公、会议、演示等多多功能商务办公室 商务中心 小型商场 合计：

备注 平均 3 ￥1500/H —— —— 1300万 种功能，有不同大小档次，按每天使用8小时计 1 1 300万 300万 约5500万 总营业收入 3. 酒店式公寓项目年总收入:

综合以上1、2两部分，可得出本项目年经营总收入为：

年租金收益6300万 + 经营收入5500万=1.18亿元。

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策划方案总结论

——酒店式公寓目前的市场整体供应量仅2000多套而潜在开

发量不多，相比未来几年常驻广州的外籍人士将达到6万人这样的情况，供需缺口可谓巨大；

——珠江新城未来CBD的重要地位毋需多讲，2002年6月新

规划出台后，为开发进程拖缓的珠江新城注入无穷新的活力，开发建设节奏明显加快，未来国际性大都市中央商务区雏形呼之欲出；

——项目J2—7地块处在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，

视野开阔，交通导向良好，环境景观条件极为优越，用来规划建设高档的酒店式公寓必可体现最高的市场价值； ——本项目处在珠江新城这样一个未来的CBD黄金地带，又

具备极好的景观资源，如开发成为一个国际级的高级公寓，通过精心的形象包装及广泛和目标客户进行前期的磋商合作，将打造成为广州最具代表性的顶级酒店式公寓，使项目获得良好的经营效益。

——预计本酒店式公寓项目年经营总收入为：1.18

亿元

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