20140420东莞写字楼及商业发展现状

东莞写字楼发展现状

PART3.3—东莞写字楼空间发展历程 写字楼分布的变化，随着城市规划发展的更新而交替。由“莞城区—》东城— 》南城CBD ”的区域变迁过程莞城区作为东莞旧城区，老 城区的规划及商务配套条件， 限制了写字楼的建设，片区 以老商业、老居住、机构办 公区为主 东城-东城大道商务片区 莞城(旧城区)商务片区 东莞传统豪宅片区，东城区高端地位 来源于高端住宅的支持，区域内同步 存在商务写字楼、五星级酒店、高端 住宅、集中商业·

南城- 胜和-元美路商务片区 东莞市政府、市政设施集中 地，中心城区规划发展以行 政办公为主，依托行政中心 区规划发展起来的商务区 东莞大道-鸿福路 商务片区 规划发展倾向度最高的区域，是东莞 最具发展前景和规划的CBD区、南城 总部基地，办公区环境及设施代表东 莞目前最高水平

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3—东莞城区写字楼区域分布特征莞城金融中心区

万达广场

东莞市政府

南城中央商务区 东城商业区海德广场 台商大厦

本项目

电信大楼

东莞城区新写字楼主要集中在南城、东城供应，东莞CBD带动南城商务中心成立，出现如台

商大厦、万达广场等城市标志性写字楼，总部基地正在持续建设当中，未来写字楼供应聚集于南城而东城则承担高端生态写字楼供应。

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3—东莞三大城区写字楼特征分析 由于万江区并不具备高端写字楼分布，且周边镇区写字楼也并不具备规模化，故仅分析三 大城区写字楼特征。莞城区 东城区 南城区

商务区

代表楼盘

华凯广场、财富大厦、国际商会中 御景大厦、世博广场、地王商务中心、 心、金盈大厦、胜和广场、鸿福广 中侨大厦、福民广场、国泰中心等； 鸿福大厦、东升大厦、骏达商业中心、 场、广发金融大厦、华凯活力中心、 君豪商业中心等； 国际商会大厦、第一国际、南峰中 心、汇成大厦、中盛商务大厦等；以政府机构，中小型的科技、贸易、 以咨询、培训、科技、贸易类客户为 建筑设计类企业为主 主，少量五百强企业在此设点 档次偏低、建筑陈旧、设施落后； 基本配套成熟，但商务配套较为缺 乏； 租金、售价水平较低； 基本都以小客户为主，少有整层大 客户； 写字楼整体素质较莞城有较大提高， 个别项目达到较高水准； 商业配套完善，形成成熟商圈； 受大商业制约、对投资客户吸引力不 够； 分散零散、未能形成片区联动 。 较多品牌大企业，以保险、证券、 咨询顾问、贸易、设计类企业为主， 政府重点规划、未来发展潜力看好； 写字楼整体素质高

,建筑设计及设 施代表东莞最高水平； 商务氛围及商务配套较为成熟； 区域内聚集较多知名企业，金融类 大客户较多；

客户特征

特征

莞城

东城

南城

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3—东莞写字楼市场供求现状

2008年以来东莞写字楼每年新增成交量维持在较稳定的水平，2011年成交量跌至底点后开始 逐步回暖。 东莞写字楼的价格总趋势上成交价格呈上升趋势，但随着市场大势波动较大，总的来说，由 于低价项目的大量入市，写字楼价格上升空间有限。 东莞写字楼整体市场呈现供过于求的状况，并将在中长期存在。

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3 —东莞2013年写字楼成交特征分析 (销售)

总价100-150万写字楼成交高涨。从2013年东莞写字楼成交总价区间分布情况来看，总价在100-150万 的写字楼成交高涨，共成交186套，占比达23.31%,主要是康城国际、环球经贸中心、阳光海岸、东

城万达广场、星汇置地广场等项目成交拉动。此外，300万元的成交占比也较高，达15.29%,主要有环球经贸中心、海德广场和新竹苑拉动成交量。 面积段100-120㎡写字楼成交大幅上涨。从2013年东莞写字楼楼成交面积分布情况来看，中小面积的 写字楼成交明显上升，其中100-120㎡的写字楼上升幅度最大，占比达21.3%,主要是由于康城国际

116套的高位成交拉动，另外环球经贸中心成交18套，东城万达广场成交10套、星汇置地广场成交11套和棕榈泉成交10套。

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3 —写字楼面积库存整体大幅上行，未来市场消化压 力大幅增大

截至2013年12月31日，东莞全市写字楼可售面积为38.33万㎡,可售套数为2206套；从 全年走势来看，写字楼可售存量总体走势波动性上行，未来市场消化力增大

东莞写字楼租赁市场供需分析 PART3.3—东莞主要写字楼出租情况东莞主要写字楼出租情况 出租价格 出租率 50-70 60% 35-40 88% 35-40 60% 35-40 83% 40-45 92% 25-30 65% 40 80% 40-60 85% 35-40 80% 25-30 85% 28-35 84% 25-30 65% 35-40 55% 40 40% 40-45 50%

项目名称 广发金融中心 华凯大厦 金盈大厦 胜和广场 华凯广场 第一国际 汇成大厦 南峰中心 鸿禧中心 国际商务大厦 南城商务大厦 腾龙商务大厦 君豪商务中心 汇业写字楼 鼎峰卡布斯

管理费 5 3.5 3.3 3.8 3.8 3.8 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 5 3.5

南城核心区写字楼出租率普遍在八成以上，低于九成。 非核心区域及老区写字楼空置率较高，出租率低于五成。 东莞写字楼的租金水平普遍在30-50之间，2010年至今无明显上涨。

东莞写字楼租赁市场供需分析 PART3.3—写字楼成交特征分析(租赁)

从2013年东莞三级市场写字楼放

盘面积区间分布情况来看，中等面积的写字楼继续成为 出租的热点，面积100-200㎡的写字楼最受市场欢迎，总计占比38.37%。主要是由于近 年来国内经济的逐渐复苏，不少中小企业进驻东莞致使市场需求活跃。 从2013年东莞三级市场写字楼放盘租金总价区间分布情况来看，放盘租金总价分布较 为分散，18%的写字楼出租总价集中在4K-6K。

东莞写字楼二级市场供求分析 PART3.3—东莞写字楼升级换代发展历程 随着城市化进程的加快、2003年新行政中心建立及东莞产业升级转型的发展策略出台 ，东莞的写字楼发展也经历了2003年前的平淡发展，到2004年至2005年上半年供应井喷

,再到2007-2009年高档写字楼陆续登台，形态和功能也从第一代逐步发展到第三代。 第一代写字楼：2003年以前，东莞行政规划为完善，区域增值不明显。主要集中在莞城 ，满足基本办公需求，如金澳大厦、广信大厦等 第二代写字楼：04年开始，新行政中心确立后，开始往南区区域扩散。智能化水平提升 ，写字楼形象较高，如中盛大厦、南城商务大厦等 第三代写字楼：甲级写字楼，智能化进一步提高，装修更豪华，办公空间生态化，如华 凯广场、海德广场、环球经贸中心、万达广场等 新一代写字楼：在第三代写字楼基础上完善再升级，在智能化，生态、人性化等各方 面全面提升

东莞目前处于第三代写字楼时代，但城区已经在往第四代写字楼时代发展。

PART3.3—东莞市写字楼潜在供应分析 全部供应 片区 潜在供应 位置 供应面积 备注 南城宏图片 一期、二期数 101.2 区 据 东莞大道与 25.71 40%办公 鸿福路交界 总102.7万平 东莞大道与 53 米，其中商业 旗峰路交界 49.7万平米 10 90%办公 29.79 219.7

3 2

1

南城总部基地民营总部经济

2

黄旗1、2号地 南城嘉鸿项目 万达广场 总量预计

1

3

主要供应：未来供应主要集中在南城国际商务区，沿东 莞大道及鸿福路附近，本区供应约796863㎡(含出租)、 而总部基地未来则预计增加供应超过100万㎡地块 总部经济一期 总部经济二期 合计 土地性质 商业金融 商业金融 土地面积 55597 64131 119728 建筑面积 557163 454876.4 1012039

PART3.3—市场供求情况预测 按目前已知的潜在供应及库存情况分析，未来5-8年城区大约有257万平 方米左右的写字楼供应量。如果按现在的市场消化速度至少要12年左右 的时间。 由于东莞目前正处于升级转型阶段，未来几年第三产业将保持较快的增

长速度。按2013年第三产业就业人口为80万预计，预计平均增长率为6%,到2022年就业人口将增加55万。假设其中60%的人需要在写字楼办公 ，人均办公面

积为15平方米，未来的新增的办公楼需求将达到495万平 方米。只要有50%的新增需求集中在主城区，在未来的9-10年就能消化 目前已知的写字楼供应量。 综上所述，我们预测在未来3-5年市场库存将达到短期的高峰，出现供 过于求的现象，租金和售价上涨的空间不大。未来10年左右南城CBD区

域容量将逐步饱和，租金和售价将 大幅上涨。

PART3.3—发展趋势预测 随着南城CBD的逐步成形，高素质的办公楼不断涌现，中心城区的聚集效应 将进一步加强。远离中心区的旧式办公楼将逐步没落甚至淘汰。同时一些 新兴的产业园区也将进入快速发展期。 办公楼产品将呈现多元化的格局，如纯写字楼、SOHO办公、独栋总部、三 旧改造园区等，但市场的主流将是高素质的甲级写字楼。只租不售的高端

写字楼会组建增多 ，中心区写字楼的大户型产品比例将有所上升。 由于市场竞争和社会发展的需要，写字楼的硬件素质不断升，尤其是在节 能环保、智能化管理和数据通信等方面。此外，物业管理水平的高低，将 成为评判写字楼素质的重要标准。 CBD容量达到饱和后，将有向外延伸或分流客户的需求，其方向应沿着城市 发展的主轴线向外拓展。

PART3.3—写字楼客户分布 专定位的写字楼及办公园区的不断涌现，将加速同类型和互补型客户的聚集， 形成产业聚集区。 南城CBD将成为制造业总部、金融保险业、国际商贸及知名的法律、会计和中 介服务等行业高度聚集的区域。 其它信息咨询、法律、会计、广告营销、媒体传播、会展服务、教育培训等行 业将在CBD周边聚集。 科技研发、信息服务、电子商务、设计创意和现代物流等行业将主要聚集在专 业的园区。

PART3.3—写字楼与城市发展小结

未来东莞的写字楼具有较大的开发潜力 ，但机遇与风险并存。切合城市的个性 与特征，紧跟发展的步伐，适时、适度 开发才是成功之道。

PART3.4—东莞城区四大商圈概况中心片区各地块位于东城与南城交界处，行政区域上属于东城，但由于黄旗山等天 然隔断，中心片区各地块处在南城CBD主轴上，与南城CBD联系更为紧密。

PART3.4—东城商圈优质项目分布

PART3.4—东城商圈优质项目概况

PART3.4—南城商圈优质项目分布

PART3.4—南城商圈优质项目概况

PART3.4—南城商圈优质项目概况

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