房地产经济学课后题

房地产经济学课后题

第一章 房地产、房地产业、与房地产经济学 1. 房地产的概念是什么？

狭义的房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体以及依托于物质实体的权益。 （广义的房地产：在狭义房地产概念的基础上，再加上水、矿藏等自然资源）

2. 房地产有哪些经济特性和社会法律特性？

经济特性：房地产经济价值的积累性和衰减性；房地产利用的递减性和合理集约性；房地产权利的可分割性与权益的流动性；房地产

供给的稀缺性和经营的垄断性；房地产投资和消费的双重性；房地产的保值和增值性。

社会制度特性：房地产的财富性；房地产的社会稳定性；房地产产权的法律性。

3. 如何认识房地产业的概念及其基本特点？

房地产业：指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托 、维修以及装饰等经济活动的产业部门。 基本特点：

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区域经济——房地产业区域差异大、级差收益明显； 行业特点——房地产业具有高度综合性和高度关联性； 投资过程——房地产高投资、高收益、高风险；

社会经济活动——房地产业易受政策影响且与法律制度紧密相关联。

4. 房地产经济学的研究内容主要包括哪些方面？

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阐述房地产的基本内涵、商品属性及其房与地的内在关系； 阐述房地产业在国民经济中的地位和作用； 阐述房地产经济学的基本理论； 阐述房地产竞技的运行机制；

阐述如何建立与健全房地产经营管理体制； 阐述房地产有关制度及法律、法规等等。

5. 房地产经济学的研究方法有哪些？

理论联系实际、系统分析、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合、规范分析与实证分析相结合、个案研究

6. 房地产经济学的主要任务是什么？

研究和阐明房地产经济运行过程及其内在规律，逐步建立科学的房地产经济理论体系。

第三章 房地产商品 1.如何理解土地价值？

土地作为自然存在和自然赋予的一种自然资源，如未经人类改造利用，不是劳动产品，便没有价值；

土地经过改良和投资，使土地由单纯的自然物质变成土地资本和生产资料，增加了土地产量和生产力，土地中凝结了人类投入的劳动，形成了土地的价值。

2.房地产商品属性主要表现在哪几个方面？

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房地产是用于交换的劳动产品，具有价值和使用价值； 房地产的开发经营活动属于市场经济的范畴；

房地产的买卖、租赁、抵押、信托、入股等，都是实现房地产商品经济关系的具体交易形式； 与房地产有关的税费制度；

房地产既具有商品的消费属性，又具有商品的投资属性。

3.房地产商品的特殊性有哪些？

自然属性的特殊性：固定性、耐久性、异质性、效用的多层次性。

社会属性的特殊性：价值方面的特殊性、价格形成的特殊性、交易的先期性和逐步性。

4.房地产商品主要包括哪几类？

土地，住宅物业，写字楼物业，商业物业，工业物业，旅馆酒店，高层建筑综合体物业，特殊物业

5.房屋主要包括哪几类？它有哪些社会经济功能？

住宅类房屋：消费功能、社会功能；

非住宅类房屋：生产功能、服务功能、其他功能。

6.如何理解房地产商品化？

组织与协调房地产的生产、流通，变房地产的产品分配为商品流通，依照等价交换的原则，实现房地产资金良性循环的整个行为过程。

第四章 地租理论与区位理论

1.级差地租与绝对地租的概念

级差地租：指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润； 绝对地租：指由土地所有权决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租

3.决定或形成城市土地区位的因素有哪些？

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自然条件和环境方面的因素 交通和通讯方面的因素

生产、生活及服务基础配套设施方面的因素 人口和经济集聚方面的因素

5) 社会文化方面的因素

4.如何根据土地区位理论进行有关房地产投资微观区位的选择？

（1）商业用房地产微观区位的选择标准：应处在商业区，以利于利用其外部经济效益；具有较好的临街或道路情况；交通及通讯便利；有足够的人口流量；有较好的增值潜力。

（2）居住用房地产微观区位的选择标准：周围应有优雅、舒适的自然环境；良好的社区文化环境；交通、通讯和人际交往方便；便利的购物、出行条件；齐全的生活服务配套设施；具有较高的增值潜力。

第五章 房地产产权理论

1.什么是产权？什么是房地产权？

产权：具有物质内容并直接体现经济利益的一种民事权利，权利内容主要包括：财产所有权、财产继承权、承包经营权、国家财产经营权、知识产权和债权。

房地产权：依据国家法律规定的存在于土地及其附着于土地之上的建筑物中的一系列排他性权利的集合体。

2.房地产产权主要包括哪些内容？

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它是房地产经济关系的法律表现；

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它是以房地产财产为客体的多种权利的总和；

它可分割、分解和复合，而且还会随着技术进步、经济发展和供求变化不断设置背后权能，其结构可重组； 它可以进入市场按商品化原则及价值规律进行交易、流通； 它需要法律、法规形式来加以界定、规范确认和保障； 它要人格化，界定要清晰。

3.我国的地产权和房产权各有哪些主要权能？

地产权包括：土地所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、赠予权、继承权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、开发权、地上权、通行权。

房产权包括：房产所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、赠予权、继承权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、售卖权。

4.什么是房地产金融产权？它有何特点？

房地产金融产权：因资金借贷关系的需要而由金融机构设定在房地产上的各种产权的统称。 特点：具有设定性、契约性、转移性和强制性。

5.房地产抵押权和按揭权之间有何区别？

抵押权是抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式向抵押权人履行担保的行为，按揭权的消失要在按揭人通过分期付款偿还本息后，按揭权人才把住房产权让渡给购房者，即二者在履行过程中住房产权的所有者不同。

6.如何建立社会主义房地产产权制度？

根据我国生产力发展水平的现实情况、经济运行规律和社会主义市场经济体制的基本要求，并遵循如下基本规则： （1）坚持社会主义土地公有制原则；（2）产权主体适当分解原则；（3）权利与义务相对应原则；（4）效益最大化原则。

我国的房地产产权应建成一个以社会主义土地公有制为基础，以土地使用权和房屋所有权为核心、多种产权权能形式并存的产权体系，关键在于立法的保障以及评估、登记、咨询等相应中介服务的完善和社会经济制度各个方面的改革。

第六章 房地产投资

1.什么是房地产投资，它有哪些特征？

房地产投资者为了获取预期的投资收益，而不断将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。 特征：房地产投资金额大，投资回收期长；可以获得多重利益，具有较高的投资回报率；具有保值作用；存在较高的风险性。

2.房地产投资过程包括哪几个阶段？其主要内容是什么？

投资机会选择与策分析阶段：市场分析、财务分析、可行性分析；

前期准备阶段：对项目具体范围及地块的地质特征、规划用途等进行实地调查和咨询取证；获取土地使用权；进行征地与拆迁工作；

获得规划许可，进行规划设计并制订出投资实施计划；施工现场的“三通一平”或“七通一平”工作；进行有关的谈判、协商及协议的签订工作；有关房地产政策、法规的咨询等；

投资实施阶段：房地产的开发建设；

投资回收与终止阶段：将开发出的房地产作为商品进行销售（出租收取租金）；将开发出的房地产作为物业进行经营。

3.房地产投资风险具体有哪些种类？

市场风险（流动性和变现性风险、购买力风险、利率风险）、经营性风险、财务风险、社会风险、政策风险、自然风险。

第七章 房地产市场

1.房地产市场的概念是什么？它的结构如何划分？

狭义：房地产商品交换的领域和场所； 广义：整个社会房地产交易关系的总和。 结构划分：

地产市场：土地一级市场、土地二级市场、土地三级市场；

房地产物业市场：房地产投资开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场、金融市场、中介服务市场。

2.房地产市场有哪些特点和功能？

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