合同法案例分析

某企业推行成本责任制，将产品成本层层分解，落实到人头，如职工在工作中超出成本定额，扣发奖金，

企业将上述规定用协议形式与职工签协议。职工赵某的奖金被扣发，他认为企业侵害了职工的获取劳动报酬的权利，并以企业与其签定的协议为无效合同为由，向法院诉讼。赵某能否胜诉？

案例2

某偏僻乡村，陈某娶妻李某，多年无子。经检查陈某无生育能力，多年治疗仍无效果。他认为“不孝有三，

无后为大”。一日，陈某与邻居甲一同赶集，甲因家境贫寒一直未娶妻，看着甲，陈某有了主意，以后甲就成了陈某家的客人。一日，陈某请甲喝酒提出思虑已久的计划：请甲代为生子。甲经不住陈某苦求，不得已答应，但提出要李某也答应。李某被迫答应。三人达成了如下协议：李某生子，甲可得到２０００元，但不得与继续来往，否则赔偿陈某５０００元。后来，李某怀孕、生子。但在此期间甲、李二人感情日渐加深，难分难舍。陈发现后，大怒。无奈，李某、离婚。陈要求甲赔偿５０００元。请分析该案例。

案例3

曲某（女）和陈某（男）原是对恋人，但经常因琐事吵天翻。于是曲某向陈某提出了分手，陈某不但不

同意分手，还经常到她的家里及单位找她，纠缠不休。

一天晚上，陈某找到曲某，并将曲某带到一空房子内，求曲某不要分手。但曲某分手决心已定，于

陈某提出：“分手可以，必须付我8万元的两青春损失费，否则别想分手。”曲某无奈之下只得给陈某出具一份欠条，内容为“今欠陈某人民币捌万元，八年付清，从2003年起”。

拿到欠条后，陈某放曲某回家。2005年2月，陈某在多次向曲某索要“青春损失费”无果后，一纸诉状将

曲某告上了法院，要求曲某给付欠款。

法院认为：

1、陈某据以起诉曲某的欠条不具有真实的对价关系，即双方之间根本不存在真实的借贷关系。

2、欠条的实质是，当曲某提出与陈某解除恋爱关系后，陈某强行让曲某出具赔偿青春损失费，进而解除恋

爱关系的协议。身份关系的协议不适用《合同法》，陈某的诉请无法律依据。

3、青春损失费的约定有违公序良俗的原则，因此当事人的约定是无效的，不受法律保护。

据此，法院判决驳回陈某的诉讼请求。判决后，陈某不服，提出上诉。二审审理后驳回了陈某的上诉，维

持原判。

案例：

2002年2月，市某工商局投资兴办新兴农贸市场，向进入该市场的350户个体户收取两年管理费和摊位

费。当年7月，因该市场消防不合格，350户摊位被移到市场旁边，后来因交警部门干预，于当年12月又转移到不属于该局的希望市场。为此350户与工商局发生纠纷。350户个体户起诉到法院，要求工商局返还摊位费，并赔偿营业损失。工商局则认为其与350户个体户关系不是民事法律关系，收取的摊位费是行政收费，法院不应作为民事案件受理。

问题：工商局的观点对不对？ 分析：

本案关键在于正确认识合同的概念、特征，分清行政管理关系与民事合同关系差异。

根据《合同法》第2条的规定以及合同具有平等性、自愿性、合意性和目的性等特征，本案被告工商局具有

双重身份，当它对市场进行监督管理时是以行政管理机关身份出现，不受合同法调整；当它以市场主体身份出现时，则为民事主体，与其他民事主体法律地位平等，其收取摊位费行为是民事法律行为，而不是行政行为。因此本案应该作为民事案件审理。

第二章 合同的成立（订立）

案例：

 甲在某大学教学楼中厅设一冷饮自动贩卖机，乙投入2元硬币，乙取一杯可乐饮之。甲与乙之间形成的

是何种法律关系？假如乙投入硬币后，因已售毕，没有流出冷饮，或贩卖机故障，硬币不能退出，乙可向甲提出何种主张？

案例1

甲对乙声称：“我正在考虑卖掉家中祖传的一套红木家具，价格暂定20万元。” 案例2

甲对乙提出：“我愿意卖掉家中祖传的一套红木家具，价格为20万元。” 问：哪个案例构成要约？ 案例3

某公司于报纸上发广告称：“我公司现有某型号的水泥1000吨，系XXX水泥厂名牌产品，每吨价格为300

元，我公司可送货，先来先买，欲购从速，现货供应。”

案例4

顾客甲在逛商场时看到一时装，上前询问售货员乙：“这件时装多少钱可以卖？”乙即问：“你出多少钱

买？”甲回答说：“400元，你卖不卖？”乙应声回答：“至少800元，少了不卖！”

在案例4中，甲的询问与乙的反问的意思表示均为要约邀请，而甲、乙各自回答的意思表示均为要约。 案例5

甲向某编辑部乙去函，询问该编辑部是否出版了有关律师考试的教材和参考资料，乙立即向甲邮寄了律师

考试资料5本，共120元，甲认为该书不符合其需要，拒绝接受，双方为此发生争议。请分析该案例。

案例6

被告（某市食品公司）因建造一栋大楼，其急需水泥，基建处遂向本省的青锋水泥厂、新华水泥厂及原告

建设水泥厂发出函电，函电中称：\我公司急需标号为150型

号的水泥100吨，如贵厂有货，请速来函电，我公司愿派人前往购买。\三家水泥厂在收到函电以后，都先

后向原告回复了函电，在函电中告知它们备有现货，且告知了水泥的价格。而原告建设水泥厂在发出函电的同时，亦派车给被告送去了50吨水泥。在该批水泥送达被告之前，被告得知新华水泥厂所生产的水泥质量较好，且价格合理，因此，向新华水泥厂发去函电，称：\我公司愿购买贵厂100吨150型号水泥，盼速送货，运费由我公司负担。\

在发出函电后第二天上午，新华水泥厂发函称已准备发货。下午，原告将50吨水泥送到，被告告知原告，

他们已决定购买新华水泥厂的水泥，因此不能接受原告送来的水泥。原告认为，被告拒收货物已构成违约，双方因协商不成，原告遂向法院提起诉讼。请问：原告是否能胜诉？

案例1

甲于3月1日向乙发出一商业要约普通信函，要以优惠价购买乙的某种商品。3月5日到达乙的信箱，恰巧乙

外出办事，3月7日回来后才发现该要约函。

问：该要约何时生效？ 案例2

甲于3月1日向乙发出一商业要约普通信函，要以优惠价购买乙的某种商品。3月5日到达乙处。乙受到要约

时准备于3月8日下午发出承诺。于3月5日，甲发现市场行情突变，于是当日发出撤销要约的通知，以特快专递邮出，于3月8日一早到达乙处。

问：乙能否在3月8日下午发出承诺？ 案例3

甲于3月1日向乙发出一商业要约普通信函，要以优惠价购买乙的某种商品。3月5日到达乙处。甲在发给乙

的要约函末称：“你若承诺，必须在3月8日前作出，过期不候。”那么案例2情形下，乙能否发出承诺？

案例4

若甲在3月1日发给乙的要约中称：“事急，请贵方早回话，并早作履行准备，我公司期待与贵方的合作。”

乙见函后立即着手备货，并于3月6日备齐。那么，在案例2的情形下，乙方能否发出承诺？

北京甲于2010年5月6日发一要约信函给广州乙，载明乙务必于5月15日前承诺，要约于5月10日到达乙处。

乙于5月16日作出承诺，以特快专递寄出，5月18日到达甲处。甲未置可否。问：甲、乙合同是否成立？

案例2

北京甲于2010年5月6日发一要约信函给广州乙，载明乙务必于5月15日前承诺，要约于5月10日到达乙处。

乙于5月13日作出承诺，并当日以特快专递寄出。但由于快递公司一职员疏忽，忘投此快件，故耽误了几日。甲于5月19日才收到快递，但甲收件后未置可否。问：甲、乙合同是否成立？

案例3

甲、乙两公司自今年4月5起开始磋商一贸易合同，最后就所有条款基本达成了一致。甲于4月10日正式发

出要约，乙于4月16日收到并作出承诺，承诺于4月21日到达甲。双方依要约中约定，4月26日在某市大酒店会议中心贵宾厅由双方董事长正式签署了合同书。

问：甲、乙之间的合同何时成立？为什么？ 案例4

建华建筑有限责任公司于1993年3月承包新月小区建设工程。当时由于钢材供应短缺，又没有

存货，工程急等着施工。为此建华建筑有限公司向河北省两家钢材公司-----前进钢材有限责任公司、清华金钢厂和外省的内蒙古大成钢厂发了通知，在通知中说明：“我公司因为建设所需，标号为***的钢材1000吨，如贵公司有货，请速与我公司联系。我公司希望购买此类钢材。”建华公司于同一天收到三家钢材公司的复函，都说自己公司备有现货，并将价格一并通知了建华公司。前进公司在发出复函的第二天，派本公司车队

载运200吨钢材送往建华公司。建华公司在收到三家公司复函后，认为内蒙古大成钢厂所提出的价格最合

理，且其是老牌钢厂，产品质量信得过，所以于当天下午即去函称将各其购买1000吨钢材，请其速备货。内蒙古大成钢厂随即复函建华公司，说其有现货并于第三天将钢材运往河北。在建华公司收到内蒙古大成钢厂复函的第二天，前进公司的车队运送钢材到了建华公司，要求建华公司收货并支付货款。建华公司当即函电内蒙古大成钢厂，请其仅运送800吨钢材到河北。

内蒙古大成钢厂复电说，全部1000吨钢材已经发往河北。建华公司收到大成公司复电后，就对

前进公司说，为照顾其损失，只收下其中100吨钢材，其余的不收。前进公司对此不服，认为建华公司应当收取全部钢材。建华公司同时再次向大成钢厂发函称，本公司将仅收其中的900吨钢材，对此造成的损失，由大成钢厂自行负责。第三天，内蒙古大成钢厂的钢材1000吨运到建华公司，建华公司仅收取了其中的900吨，剩余的不予收货，为此发生纠纷，大成钢厂和前进公司双双向人民法院起诉，要求建华公司承担赔偿责任。

请分析此案例。 案例5

2000年3月，原告急需购进600台某型号冷暖分体名牌空调机，其法定代表人朱某于3月10日向被告发出了

欲购600台空调机的电传，并在电传中言明：此型号是否有现货供应，并报价。

孙某接到电传后3月11日复电：此型号有现货，每台售价4800元，但库存有限，是否决定购买，请在本月

底前答复。

朱某接到复电后，认为各方面都基本合适，只是价格上有些偏高，便于3月12日再次给孙某发出电传：我

方有意购买，只是售价偏高，能否每台降至4500元。请复电。

可是，电传发出3日后，朱某再没有接到孙某的复电，3月16日，朱某第三次向孙某发出电传：如贵方不愿

降价，我方愿以原报价购买600台，请留货，我方派专人专车前往。

随后，朱某派人租用6辆货车，亲自前往提货。于3月20日赶到被告处，才得知该公司已将库存的所有空调

销售给了另一大商场，使朱某空车返回。

请问孙某是否违约？ 否，合同未成立。 案例6

在1994年1月中,某化肥厂业务员郭某出差时在火车上碰巧遇到某农资公司的经理匡某及其秘书李某,双方

在火车上就开始谈论生意。郭某介绍了厂里的主要产品及其价格,匡某对该化肥厂的钾肥感兴趣,表示可以考虑买人一批,准备春耕季节的市场需求.下了火车后,郭某决定与匡某等同佐一家宾馆。双方都看过对方的有关证件后,郭某拿出已经盖了合同专用章的合同文本,填写了有关事项,签名,递给匡某签名，匡某说不需要自己亲自签名,让秘书李某签名就行。

李某按照匡某的意思签了名。签完名才想到没有合同专用章。郭某说不要紧，只要双方有意做生意就行。

双方可以先签好合同,一式两份,等匡某和李某回到公司后再 盖章,然后传真绘郭某,当做最后文件。匡某同意.合同上约定,化肥厂出售10吨优质钾肥绘农资公司,价格为每吨2000元.共2万元,化肥厂在3月15日之前送货上门,货到付款.李某与匡某回到公司后,因为忙于年终收尾工作,把与郭某的合同一事忘记了。不久就放假过年。郭某回到厂里却通知销售部，准备在3月15日之前发货并且送到农资公司。

在3月12日，化肥厂把货送到农资公司时，谁知农资公司却拒绝收货，说不知道与化肥厂有购销合同，已

经从别的厂采购了相同的化肥。农资公司的经营人员通知经理匡某，匡某才想起与郭某的合同。但是他为了维护公司的利益，随即说明签的只是合同草稿，没有盖章，合同还没有成立。后来又说该草稿是李某签的，李某不是法定代表人，又不是业务员，签字无效。

化肥厂把化肥卸下堆在农资公司门口，用油布遮好，声明对方必须接收并如数付款。双方僵持不下。化肥

厂到法院起诉，要求认定双方合同关系成立，判决对方履行合同。

[问题] ：(1)李某的签名是否有效? (2)双方签订的合同是否有效?

法庭判决该合同是有效的合同，农资公司应该履行合同，接收货物，支付款项。 [分析]：

《合同法》第33条 “ 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。” 本案在审理时，农资公司的经理矢口否认他让秘书李某签字，否定自己当时在场，声称自己不知道

这回事。化肥厂却到郭某曾经与匡某和李某住过的宾馆取证，找到了匡某与李某的住房登记记录，宾馆开具有关证明。

匡某承认自己在那里住过，但还是否认知道这件事。法庭认为匡莱理由不足，认定李某的签名是合法的代

理，签名有效。

法庭认为该合同具备合同的基本条款，双方的意思表示也是一致，其他方面也符合法律的规定，应该认定

从郭某和李某签字时成立。法律并没有规定合同要有合同专用章才有效。农资公司的规定只有对内的效力，不能抗辩对方当事人。

法庭最后判决该合同是有效的合同，农资公司应该履行合同，接收货物，支付款项。 案例7

1999年10月5日，翠华商厦函告元迅公司，要求购买200台VCD，单价为每台1300元，如能满足要求，于

10天内电复或函复告之。元迅公司于10月10日接到此信函。因当时市场VCD销售势头良好，元迅公司认为单机订购价格太低，就没有立即答复。孰料，10月17日，元迅公司突然探听到国内VCD生产大公司欲于10月20日挑起VCD降价大战，单机价格马上会降至1000元左右，以扩大其市场份额。这必然会引起其它厂商的竞相降价。

元迅公司于是开始作出反应，于17日下午电复翠华商厦，同意其所提条件，保证供货。然而，翠华商厦也

同时探听到此信息，其于17日下午亦电告翠华商厦，撤销其于5日作出的要约。双方均于18日上午才收到对方的电报，于是就承诺是否生效，双方产生了纠葛。

问：元讯公司的承诺是否生效？

承诺已生效。要约有承诺期限的，在承诺期限内不可撤销。

案例8

某建筑公司，因施工急需100吨水泥。因该公司怕将来停工待料，造成损失，故于1月8日同时向四个水

泥厂发函求援。电文是“如贵厂有300号矿渣水泥现货，吨价不超过1100元，请于10天内发货100吨。货到付款。”甲水泥厂收电后，于1月11日以吨价1100元，向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨；乙水泥厂收电后，于1月13日以吨价1000元，也向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨;丙水泥厂1月10日收电，1月15日以吨价1200元，也向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨；

丁水泥厂则于1月20日向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨，吨价为1050元。该建筑公司发电后12天内，

共收到了4份提货单。如此多的水泥，公司不可能都要。经研究，公司决定接受乙水泥厂1月13日发运的100吨水泥，并立即划拨了货款。对其余3家水泥厂运来的水泥，建筑公司均以收到他人货物，不再需要为由发函拒收。结果，甲、丙、丁三水泥厂均派人前来交涉。建筑公司坚持双方没有合同关系，本公司发函求援只是协商，不具有法律效力。

因此，公司退货并非违约，不应承担任何责任。于是，甲、丙、丁三水泥厂均起诉到法院，要求建筑公司

收货付款或承担赔偿损失的责任。

问：本案应如何处理？请简要说明理由。

建筑公司向四家水泥厂所发电文内容具体确定，并表明一经承诺愿意受此约束，故构成要约。甲水泥厂于1

月11日以吨价1100元，向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨的行为构成有效承诺，故建筑公司应履行合同义务，接受水泥并支付货款，否则应对甲厂承担违约责任。丙水泥厂1月15日以吨价1200元，向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨，由于改变要约中的价款，故属于新要约。

建筑公司不接受该批水泥，则双方的合同未成立。建筑公司无须承担违约责任。

丁水泥厂于1月20日向该建筑公司发运300号矿渣水泥100吨，超过了要约的有效期限，故构成新要约。建

筑公司不接受该批水泥，则双方的合同未成立。建筑公司无须承担违约责任。

案例9

某洗衣机厂库存款500台优质名牌洗衣机。某年７月３日，洗衣机厂给天鹏商场发函，询问其是否愿意以

每台750元的价格购买 ，备有现货，只要数量在500台以下，可保证供应，限期在７天内答复。天鹏商场恰逢本商场的洗衣机脱销，急需进一批洗衣机。在收函的第二天即７月６日遂回电称愿意购买400台洗衣机，价格为每台740元，并要求洗衣机厂送货上门。洗衣机厂在接到天鹏商场的电文后，当天回函称愿意接受天鹏商场提出的价格条件，

但因生产任务繁忙，无法送货上门，要求天鹏商场自己支付运费，自己到洗衣机厂提货，并要求立即答

复。天鹏商场接到回函后，因忙于购进其它货物，将该函搁置一边。同年10月，洗衣机价格调整，上涨幅度为20%。天鹏商场组织车辆到洗衣机厂提货，要求洗衣机厂按每台740元的价格供应洗衣机400台。

而此时，洗衣机厂仅剩下库存的100台，其他已经售完。天鹏商场为此诉至法院，要求洗衣机厂履行合

同，并赔偿损失。

洗衣机厂则辩称：它与天鹏商场的合同根本没有成立，因此不存在承担违约责任或履行合同问题。 问：（1）７月３日，洗衣机厂向天鹏商场发函的行为属何种性质？为什么？

（2）７月６日，天鹏商场给洗衣机厂的回电行为的性质如何？为什么？ （3）１０月底，天鹏商场组织车辆到洗衣机厂进货的性质如何？为什么？ （4）洗衣机厂和天鹏商场的合同是否已经成立？本案应如何处理？

答案：

（1）７月３日，洗衣机厂向天鹏商场发函的行为属要约性质，因为信函内容具体确定，并表明愿意受此约

束，符合要约的构成要件。

（2）７月６日，天鹏商场给洗衣机厂的回电行为属于新要约性质，因为其改变了要约中的价格条款。 （3）10月底，天鹏商场组织车辆到洗衣机厂进货的行为属于新要约性质，因为这时早已超过了洗衣机厂7

月份所要求的立即答复的承诺期限。

案例1 认购纠纷

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、

房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”

与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每

套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。

在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。

法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、

购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。

最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生

获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。

商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖

合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。

案例2 逾期交房纠纷

市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31

日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。

庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验

收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。

法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对

房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。

对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。

《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。 《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是

否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之

前。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；

未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

案例3 房贷难引发的逾期违约责任纠纷

2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某

区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，\国十条\调控政策出台。\国

十条\要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上

住房贷款。

在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款

的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。

房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。

黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。

购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？

黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，

这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立

以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定

的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当

事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况

下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

第十二章 赠与合同

案例1

原告白某与被告李某原系夫妻。2003年6月15日，被告李某与重庆市沙坪坝区二塘小学校签订了《重庆市

职工集资建房协议书》，约定李某参加学校的集资建房，其集资房屋的建筑面积为107.04平方米，预定工期自2003年7月至2004年3月。2004年4月13日，被告李某与井口工业园区管委办公室签订《征地拆迁安置协议书》，约定李某、白某和小李（原被告双方的婚生子）可按规定购买还建房，还建地点为二塘范围内。

原被告据此购买了两室一厅的还建房。2005年12月1日，原被告签订了《离婚协议书》，其中约定：李某

与白某离婚；现有房屋两套，有7万多元未付清；学校集资房一套，位于二塘小学集资楼6-1，面积107.04平方米，有56000多元未付清，该房归儿子小李所有，父母只有居住权，无权将其变卖，小李成年后需征得父母双方的同意后方可出售或出租此房；

还建房一套，位于井口工业园区内，尚未修好，有15000多元未付清，房子修好后由李某全权处理，但必

须由李某垫付所欠的两套房子的余款，如果将其变卖，在付清李某所垫付两套房子的余款后，如有余额，归小李所有，如果由于特殊原因，该房的价值低于李某所付两套房子余款，少的钱由白某付另一半余额。

小李现在的监护人为白某，小李居住在二塘小学期间，水、电、气等费用父母均摊。2005年12月1日，原

被告在民政部门登记离婚。双方争议的两套房屋因故一直未办理产权登记手续。离婚后，原被告未

对被告李某与重庆市沙坪坝区二塘小学校所签定的《重庆市职工集资建房协议书》作更改，小李也一直居住在重庆市沙坪坝区二塘小学校集资楼6-1号房屋内。现原告白某向本院提起诉讼，要求撤销赠与，确认其份额。

审理中，原告白某变更其诉讼请求，认为由于争议的两套房屋没有办理产权过户登记，因此双方对赠与房

屋的约定无效，上述两套房屋处于没有分割的状态，故要求分割上述两套房屋。被告李某认为，原、被告离婚时已经对夫妻共同财产进行了分割，将房屋赠与小李是双方的真实意思表示，是有效的，原告提出的请求没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

1、白某与小李之间的赠与合同是否有效？

2、白某是否有权撤销赠与？

本案中的赠与合同属于典型的诺诚合同，双方签订之时生效。我国《合同法》有限制地采用了诺诚合同说。

该法第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第188条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”

这些规定虽然没有明确规定赠与合同是诺诚合同，但既然当事人可以依合同请求赠与人给付赠与财产，可

以看出赠与合同在受赠人接受其赠与的意思表示时就成立并生效，因而是诺诚合同。

但在赠与物在交付前赠与人可以自由撤销赠与，这使赠与和一般的实践合同又没有多大的区别。只是对赠

与人撤销赠与进行一定的限制，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得进行撤销而已。

而且《合同法》188条也仅规定，只有前述不得撤销的赠与合同，受赠人才有权要求赠与人履行合同。只

有在赠与人因故意或者重大过失造成赠与物毁损、灭失的，赠与人才负损害赔偿责任。这又与典型的诺诚合同显然不同。

本案中，作为母亲的白某将其分得的房产赠与给未成年分子女小李，是为了扶助小李，让其有个好的经济

条件，能够健康成长，具有道德义务性质。按照上面的论述，白某与小李之间的赠与合同应该是典型的诺诚合同，双方签订之时就发生了法律效力。

白某是否有权撤销赠与？

撤销赠与分为任意撤销与法定撤销。我国《合同法》第186条规定了任意撤销，但作为母亲的白某将其分

得的房产赠与给未成年分子女小李，是为了扶助小李，让其有个好的经济条件，能够健康成长，具有道德义务性质，属于《合同法》第186条规定的禁止撤销的情形。

我国《合同法》第192条对赠与人的法定撤销权作出了规定：“受赠人又下列情形之一的，赠与人可以撤

销赠与：（一）严重侵害赠与人或赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行的；（三）不履行赠与合同约定的义务的。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”

该案中，赠与人白某没有证据证明受赠人小李有《合同法》第192条规定之情形。所以，白某也无权行使

法定撤销权。

综上所述，赠与人白某无权进行任意撤销和法定撤销，理所当然也不能撤销其对小李的赠与合同。

案例2：

原告XX起诉称：因被告CC要约我叫他干爹和磕头，就送我一辆宝马牌轿车，我应约向他磕头并叫了干爹。

但被告却违约未将宝马车送给我。要求法院确认赠与合同有效并由被告履行赠与义务。

被告CC则答辩称：我没有说“叫我干爹就送一辆宝马车”这句话。是原告自己向我磕头叫我干爹的，我也

并没有将宝马车送与原告的意思。因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。

本案原、被告之间所谓的赠与仅是一种打赌性的赠与，不具有为他人解难济困的“社会公益、道德义务”

性质，故本案不存在适用该款规定的基础，是原告片面地理解了该款规定。在某种意义上说，打赌也具有讲信用的要求，但由于法律不提倡、也不支持这种打赌行为，反而对某些范围内的打赌是禁止的，故而打赌中的信用不属于合同法中所指的“诚实信用”原则应保护的范围。据此，也可以说本案双方当事人之间的关系并不是合同法所规定的赠与合同关系，而是民间打赌关系，法律不予保护，并应对当事人之间的这种陋习予以批评、教育。

案例3

李先生夫妇拥有一套四合院，院内有8间房屋。李先生将其中一间租给了王先生。王先生在承租期间，建

起了1间南房。因拖欠租金，王先生以折抵租金的形式将南房折给了李先生夫妇。1996年，李先生以自己名义为9间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公证处公证，李先生夫妇自愿将南房赠与了女儿小平。但小平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。1998年，李先生的妻子病故。

此后不久，李先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子小丰的女儿，

此事经过了公证，小丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，李先生与小丰一家在四合院内居住。2002年，李先生的女儿小平将李先生、小丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人腾退房屋。

庭审中，小平认为，南房是父母赠与她的，并已经过公证，所以，要求父亲和哥哥将房屋返还给她。小丰

则认可父母曾将南房赠与小平，但认为小平一直没有办理相应的过户手续。后父亲将南房赠与自己的女儿，经过公证并办理了过户手续。后一个赠与和公证的效力应大于前一个赠与和公证的效力，南房应归自己的女儿所有。李先生也坚持不同意腾退房屋。

本案在审理过程中，合议庭产生两种不同意见。

第一种意见认为，李先生夫妇自愿将南房赠与女儿小平的行为合法有效，而李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是无效的，应支持小平的诉讼请求。

因为李先生夫妇是在夫妻关系存续期间，经合意和公证，自愿将南房赠与小平，是对夫妻共同财产的合法

处分，赠与应是有效的。而李先生在妻子病故后，家庭成员析产继承前将全部房屋赠与小丰的女儿，李先生的这一行为擅自处分了其妻的遗产，所以，赠与是违法的，应确定无效。

第二种意见认为，李先生夫妇将南房赠与小平的行为是合法有效的，但小平没有实际使用房屋，也没有办

理产权过户手续，赠与行为没有实际生效，所以，应驳回小平的诉讼请求。同时，李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是部分有效部分无效的。因为李先生的这一行为，不仅处分了自己应得的妻子遗产的份额，同时也处分了其他家庭成员应继承的妻子遗产的份额。

本案涉及到赠与合同的生效要件问题。如果赠与合同是实践合同，那么本案中的房屋赠与虽然经过公证但

因为没有办理过户登记，那么该合同还未生效。

这种观点得到《民通意见》的支持。《民通意见》第１２８“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付

为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

该司法解释在《合同法》颁布后因与合同法相冲突而无效。

《合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与

的合同。”

第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道

德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

合同法认为赠与合同是诺成合同。如果认为在没有办理财产转移之前这个合同没有成立，这个合同对当事

人根本没有约束力，那么186条第二款的规定就是多余的。本案中该合同经过公证，赠与人在没有出现法定或者约定事由时不得撤销。因此应该支持原告的诉讼请求。

第十四章 租赁合同

案例：

2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入

住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。

入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，

甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。

于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时

按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。

2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12

月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。

问题：

1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？

3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由

是什么？

4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？

5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 参考答案：

1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解

除合同，但应当在合理期限前通知承租人。

2.（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 （2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的

承担。

（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法

律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。

（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。 4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物

的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。

6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与

其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。

第十五章 融资租赁合同

案例1

1992年2月5日，甲公司与乙公司签定融资租赁合同。双方约定，出租人甲公司应按照承租人乙公司的要求，

从国外购进浮法玻璃生产线及附属配件，租赁给乙公司，租金总额18万美元，租期24个月。最后一期的到期日为1994年5月30日，如乙公司不支付租金，甲公司可要求即时付清租金的一部分或全部，或终止合同，收回租赁物件，并由乙公司赔偿损失。丙公司为乙公司提供了支付租金的担保。

丙公司向甲公司出具的租金偿还保证书中约定，丙公司保证和负责乙公司切实履行融资租赁合同的各项条

款，如乙公司不能按照合同的约定向甲公司交纳其应付的租金及其他款项时，担保人应按照融资租赁合同的约定，无异议地代替乙公司将上述租金及其他款项交付给甲公司。

1993年5月5日，甲公司将购进的全套设备全部运抵目的地。按照乙公司的要求，将设备安装在丁工厂使

用。设备投产后，因生产原料需从国外进口，成本较高，销路较差，致使开工后就停产。承租人和丁工厂仅支付甲公司设备租金6万美元。

甲公司多次催要，乙公司和丁工厂仍未能支付租金，于是甲公司向法院提起诉讼，要求乙公司和丁工厂立

即偿付所欠租金及利息，并由丙公司承担保证责任。乙公司辩称，甲公司在丁工厂经营不善的情况下，未能收回租赁物，致使损失扩大，乙公司不应承担责任；丙公司辩称，甲公司应在承租方无力偿付租金的情况下及时收回租赁物，防止损失扩大，但甲公司却采取放任态度，致使损失扩大，甲公司无权就扩大的损失要求赔偿。人民法院受理后，将丁工厂列为本案的第三人参加诉讼，丁工厂辩称，自己不是融资租赁合同的当事人，不应承担租金偿付义务。

问题：

1、融资租赁合同是否合法有效?

2、甲公司未收回租赁物是否造成损失扩大? 3、丁工厂是否应承担偿付租金的责任？ 答案

1、根据融资租赁合同法律关系，出租人的主要义务是出资给供货人购买租赁物并租给承租人使用，承租人

的义务是指定某种设备和供货人并支付租金。

本案中，作为出租人的甲公司享有按合同约定的租金标准收取租金的权利。乙公司不按照合同的规定支付租金，属于违约行为。

因此，甲公司应当支付租金、逾期利息并赔偿损失。乙公司作为承租人的担保人，应当按照合同约定的保

证责任履行担保义务。

2、不会。

当承租人违约后，出租人可以行使债权——要求即时付清租金的一部分或全部，也可以行使担保物权——

收回租赁物。这一规定对于出租人实际上是可选择行使的权利，出租人有权选择其一来实现权利的保护。鉴于融资租赁合同的法律特征，出租人出租租赁物的目的在于承租人能偿还购买设备的本息及一定的利润，追求的是金钱利益的体现。

3、本案中，丁工厂是否应当直接承担租金的偿还责任，则直接与无独立请求权第三人在其参加的诉讼中的

法律地位有关。

在诉讼中，无独立请求权的第三人致使基于物权(特定物)追诉而负有返还其占有之物的义务，没有基于债

权追诉而负有替代履行债务的义务，因此，在本案这种追索租金的债权纠纷中，丁工厂不是融资租赁合同的一方当事人，其不应负有替代或连带债权人甲公司偿还租金的义务 。

案例2

1999年11月，建安炼油厂为了扩大生产规模，经上级有关主管部门批准，决定引进高莘机械厂生产的型炼

油设备10套。为节省资金投入，建安炼油厂与锦绣租赁公司达成融资租赁协议，由锦绣租赁公司购买高莘机械厂的10套设备，租给建安炼油厂，租期5年，租金每年50万元，每季度支付租金一次。为此，锦绣租赁公司与高莘机械厂签订了设备买卖合同。

在买卖合同履行过程中，高莘机械厂提出型炼油设备的货源紧张，在短期内只能提供5套设备，新制造的型

炼油设备的性能、技术等都比型炼油设备先进，价格也比较优惠，建议锦绣租赁公司改购5套型炼油设备。

双方经过协商，达成合同变更协议。高莘机械厂向建安炼油厂交货时，建安炼油厂发现炼油设备型号与自

己同锦绣租赁公司签订的协议中规定的型号不一致，便拒绝接货。但出租人认为，变更设备是为了承租人的利益，对承租人是有利的，因此，承租人不应拒绝接货。

问：承租人是否可以拒绝接货？ 答案

第一种观点认为：锦绣租赁公司不得随意变更合同，应当按原合同履行义务并向建安炼油厂承担违约责任。

因为在融资租赁合同中，租赁物是由承租人根据自身的特殊需要所选定的，不仅租赁物是特定的，其使用者也是特定的，出租人是以出租为目的购进租赁设备。若允许出租人随意变更合同，承租人的利益将会受到损害。

第二种观点认为：锦绣租赁公司无须承担违约责任，因为在本案中虽然锦绣租赁公司交付的租赁物与合同

的约定不符，但出租人是为了承租人的利益而变更设备的，并没有损害承租人的利益。

本案主要涉及出租人能否变更融资租赁合同中买卖合同内容的问题。

作为融资租赁合同组成部分的买卖合同，非经三方当事人，即出卖人、出租人及承租人协商一致，不得随

意变更。若允许出租人单方或与出卖人协商变更买卖合同，势必会与承租人的要求不符，使其原先的合同目的落空，有损于承租人的利益。

在本案中，出租人锦绣租赁公司在未经承租人同意的情况下，便与出卖人高莘机械厂协商变更了合同内容，

将合同标的物10套型炼油设备变更为5套型炼油设备与5套型炼油设备。这实际上违反了《合同法》第241条的规定，即“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容”。

因此，锦绣租赁公司的行为应当为一种违约行为。对此，承租人建安炼油厂完全有权拒绝接受型炼油设备

和拒绝给付全部租金，并要求锦绣租赁公司承担违约责任。当然，在此情形下，出租人与承租人也可以进行协商，对融资租赁合同予以变更，这实际上属于对融资租赁合同的内容变更。

第十六章 承揽合同

4、甲向鞋匠乙订做皮鞋10双，合同签订后，乙已备好10双皮鞋的原材料，并已完成了3双。甲突然向乙提

出解除合同。

问（1）该案应如何处理？

接上例，若乙接到通知后，觉得甲无理由解除合同，遂置之不理，继续加工，于约定期限内完成了全部10

双皮鞋。

问：（2）该案又该如何处理？ 答

（1）甲应接受3双皮鞋并付报酬，甲应赔偿乙为准备其余7双皮鞋的料等相应损失；余下7双皮鞋的制作应

停止。

（2）甲应接受3双皮鞋并付报酬，甲拒绝受领其余7双皮鞋；甲赔偿乙为准备其余7双皮鞋

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