地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动

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地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动

作者：余华义徐晨旻

来源：《社会科学研究》2015年第04期

〔摘要〕测算发现，中国一线城市和部分东部沿海中心城市存在明显的房价泡沫，但中

西部城市的房价泡沫程度并不高。分解房价泡沫成分，非理性泡沫成分占比很大，这与房地产市场信息不对称、投资者认知偏差以及政府调控政策的不确定性有着密切的关系。从地方政府发展工具有限角度解释房价泡沫的生成机制，体现为地方政府在发展本地经济方面高度依赖土地财政和土地融资，降低了土地供给弹性，从而起到了助推房价泡沫生成的作用。在新型城市化和经济新常态背景下解决中国城市房价泡沫问题，应当避免大城市化，促进产业和人口向中小城市转移，推动城市群发展，同时应实行分城市差异化的房地产政策，而不宜全国―一刀切‖。

〔关键词〕房价泡沫；理性内蕴泡沫；非理性泡沫；地方政府；发展工具；土地财政；

土地融资

〔中图分类号〕F293 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769（2015）04-0041-11

一、引言

过去20年，中国完成了从低效的住房福利分配向住房货币化分配和市场化供应的转型，房地产市场逐步建立、完善，房地产业对整个国民经济的拉动作用日益明显。2013年，中国

房地产投资占GDP比重高达20.9%，①以至于房地产市场如果大幅震荡，便可能引发整个国民经济的大幅波动；而且房价关乎民生，如果房价泡沫持续膨胀，不仅会加剧居民的购房负担和社会的贫富分化，也蕴含着巨大的潜在金融危机风险。维持房地产市场稳定，避免房价泡沫过度积累是题中应有之义，许多文献对此进行了探讨，然而，由于房价泡沫是一个较为抽象的概念，现有文献在探讨中国房价泡沫问题时存在着一定的缺陷。

首先，对中国房价泡沫大小缺乏准确的测度。按照严格的经济学定义，―泡沫指的是资产价格超过了该资产的基础价值，因为资产当前持有人相信其能以更高的价格重售资产‖。〔1〕也就是说，房价泡沫指的是市场房价和房屋基础价值之间的差值。然而，有关中国房价泡沫问题的文献却泛化了房价泡沫的界定，只是简单地将房价较快上涨、房地产投资较快增速、商品房空置等现象归结为房价泡沫，而并未通过对房屋基础价值的严格测算进而判断房价泡沫程度。如部分文献只是通过中国的房价收入比、房价租金比、商品房空置率等指标判断房价泡沫大小〔2〕；部分文献则只是将这类指标合成一个指标体系以判断中国房价泡沫的大小。〔3〕也有部分文献通过某些统计检验方法检测房价泡沫的存在性，避免了泡沫大小的直接测算。〔4〕然而，统计检验方法无法对房价泡沫大小进行区分，所能获取的信息因此相对有限，只

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