文山别墅市调报告 - 图文

古德公司 文山别墅市场调查

文山别墅市场调查报告

调查参与者：纪天、储伟、甘伟刚

二零一零年十二月三十一日

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古德公司 文山别墅市场调查

目录

一、调查目的......................................................................................................................................... 4 二、调查项目......................................................................................................................................... 4

（一） 中天世纪 ............................................................................................................................ 6

1、项目基本情况 ..................................................................................................................... 6 2、项目概况 ............................................................................................................................ 7 3、项目分析 ............................................................................................................................ 9 （二） 炬隆艺墅 ........................................................................................................................... 11

1、项目基本情况 .................................................................................................................... 11 2、项目分析 ...........................................................................................................................12 （三）巴厘岛.................................................................................................................................13

1、项目基本情况 ....................................................................................................................13 2、项目分析： ........................................................................................................................14 （四）尚都紫荆 .............................................................................................................................16

1、项目基本情况 ....................................................................................................................16 2、项目分析： ........................................................................................................................17 （五）三鑫别墅苑..........................................................................................................................20

1、项目概况 ...........................................................................................................................20 2、产品分析： ........................................................................................................................21 （六）丽水龙庭 .............................................................................................................................22

1、项目概况 ...........................................................................................................................22 2、项目分析： ........................................................................................................................23 3、产品分析： ........................................................................................................................25 （七）龙城花园 .............................................................................................................................26

1、项目情况 ...........................................................................................................................26 2、项目分析： ........................................................................................................................26 3、产品分析： ........................................................................................................................27 （八）鹏群山庄 .............................................................................................................................28

1、项目概况 ...........................................................................................................................28 2、项目分析： ........................................................................................................................29 3、产品分析： ........................................................................................................................30

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（九）加洲花园 .............................................................................................................................30

1、项目概况： ........................................................................................................................30 2、项目分析： ........................................................................................................................31 4、产品分析： ........................................................................................................................32 （十）秀峰苑.................................................................................................................................33

1、项目概况： ........................................................................................................................33 2、产品分析： ........................................................................................................................34 （十一）三笑园（园秀园）............................................................................................................35

1、项目概况： ........................................................................................................................35 2、项目配套分析： .................................................................................................................36 3、产品分析： ........................................................................................................................37 （十二）金色水车..........................................................................................................................37

1、项目概况： ........................................................................................................................37 3、项目分析： ........................................................................................................................39 4、产品分析： ........................................................................................................................40 （十三）华宇印象..........................................................................................................................40 三、

总结........................................................................................................................................40

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古德公司 文山别墅市场调查 一、调查目的

为了更好的了解文山房地产市场的最新动态，确保对产品及客户需求的认知更为实际，使项目前期的定位更为准确，项目部对已售、在建、在售项目开展了一次调查。本次调查的信息来源以同行咨询、采盘、现场观察为主，由于时间方面的限制，调查主要对借鉴性很强的个案进行调查。

二、调查项目

中天世纪、炬隆艺墅、巴厘岛、尚都紫荆、三鑫别墅苑、丽水龙庭、世纪龙城、鹏群山庄、加洲花园、秀峰苑、三笑园、华宇印象、金色水车

所调查项目分布图如下：

中天世纪 华宇印象 炬隆艺墅 丽水龙庭

文山北部区域

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三笑园 加洲花园 鹏群山庄 世纪龙城 秀峰苑

文山中部区域

三鑫别墅苑 金色水车 巴厘岛 尚都紫荆

文山南部区域

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（一）中天世纪 1、项目基本情况

项目基本数据 项目名称 开发商 中天世纪 文山州兴博进房地产开发有限公司 文山宏建建筑工程有限公司 设计单位 文山州商业建筑设计所 占地面积 容积率 物管费用 销售电话 项目情况图如下： 中天世纪二期

中天世纪一期B组 中天世纪一期A组

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售楼部位置 开发历史 七花广场民族村旁 中天国际、世纪花城、中天花园、樱花廊庭、芙蓉庭 源码传播机构（昆明） 恒泰物业 93608.8平方米 41% 一期近500户 施工单位 代理公司 物管公司 总建面积 绿化率 住宅及商业总户数 1170亩 0.81 0.8元/平米/月 0786—2159777 2159888 休闲娱乐场所

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2、项目概况

项目坐落于文山城北部——卧龙新城，北面靠山，南面向水。西面为州政府新址。项目紧临卧龙路与普阳路。项目共分为两期开发。一期分为A组团和B组团，其中一期对外销售，二期是各种企事业团体的团购房，二期将于2011年一月份开始动工。

产品 建筑风格、外立面 户型类型配比及数双拼、联排、 量 单体建筑尺寸 公摊系数 入住情况 商业模式及业态分布 商业数量 二期22间商铺 商铺面积区间 40平米左右 4.5米 X 10米 无公摊 未交房 户型图及面积区间 楼层数 客群来源 群 社区商业 商业层高 4．5米左右 主力户型由177㎡－289㎡不等 2 + 跃层 文山县、昆明市及外省等地客车位数量及配比 1：1 现代简约风格 项目总平图 如图所示 墙体外立面及项目模型如下图：

图一 图二

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图三 图四

占地1200亩的中天世纪别墅采用现代简约风格设计，项目一期住宅类型有双拼和联排别墅，其中一期A组团有别墅160多套，二期有别墅150多套。共300多套纯别墅住宅，联排别墅占80%。中天世纪二期将在明年1月份开始动工，预计明年年底完工。

销售 面市时间 开盘时间 畅销户型 2009年中 二期2009年8月29日 双拼 一万元“金钻卡”冲抵三万房款 五千元“铂金卡”冲抵两万促销活动 房款 一千元“尊荣卡” 日进斗金—100元 一次性付款优惠2个点（住宅） 优惠方式 分期付款优惠1个点（住宅） 商铺优惠4个点

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蓄客方式 销售周期 购买购房卡 一年半 销售均价 2700元/㎡（住宅）7000元/㎡（商业） 70万—90万（住宅） 总价区间 30万（商铺） 拥山纳水，自然美地 广告诉求 新州政府旁，凤凰山下，盘龙河畔景观别墅 古德公司 文山别墅市场调查

分析：中天世界目前一期A组团销售完毕，B组团剩20多套。目前剩余房源位置和户型比较差，出售速度缓慢。现在，销售人员对外宣称二期为企事业单位团购房。但根据市场调查和判断，估计这是开发商为促进销售进行的手段，待一期销售完毕后，还将会对二期进行销售，预计将于后年上市。

配套 欧式园林中央水景观体内部景观类型 灰空间、休闲区、主干道7—8米 户外健身及娱乐配套 照明系统 小区入口设计 周边配套

3、项目分析

该项目在文山的别墅市场上属于3级畅销类型，项目所在地虽然接近州政府，周边景观配套未来将会完善，但片区发展速度缓慢，项目价值需要时间积累。所以项目虽然有价值，但不等于就能够马上兑现价值。

楼体射灯、走道路灯 （如图所示） 简约型 内部商业配套 周边景观 小型社区商业 人工湖、100亩森林公园 健身中心、娱乐会所 路网及路宽 景观路网1米左右 系 景观排布 集中式景观配少量绿化带，缺乏入户景观。 超市、双语幼儿园、县一中、县人民医院、妇幼保健院

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集中式景

商墅型商业

楼间绿化

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安防系统

照明系统 总平图

联排别墅 双拼别墅 人工湖 产品分析：

（1）整个小区绿化排布不合理，绿化景观少并且单一，不具有任何意义。且只有较少部份别墅有入户景观区。

（2）楼与楼之间，楼间距太窄，缺乏别墅应该拥有的私密性，两栋楼之间能够相互对视。 （3）建筑风格没有任何标新立异的特点，与市场上的常规别墅大同小异。

（4）通过对户型的观察，功能分区不明显，空间利用率低。但在户型设计上开创了天井这一特点，增加了住宅内部的透光性。

（5）在商业配套上，社区商业区较小，商业类型属于商墅集合体。周边的人工湖，高尔夫球场等休闲、景观配套均都尚未开工建设，所以升值空间还须持观望态度。

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项目基本数据 项目名称 开发商 占地面积 容积率 销售电话 炬隆艺墅 炬隆地产 48.5亩 0.81 售楼部位置 物管公司 数量 绿化率 炬隆物业 120多套 32% 普阳路延长线 0786 — 2671188 2671199 （二）炬隆艺墅

1、项目基本情况

产品 建筑风格、外立面 数量 类型配比及数量 公摊系数 入住情况 双拼、联排 无公摊 30% 一期2008年8开盘时间 商业 商业数量 月 临街底商 63间商铺 畅销户型 商业层高 商铺面积区间 如图所示 100多套 项目总平图 面积区间 车位数量及配比 楼层数 客群 1：1 4 — 5层 地区：文山、麻栗坡 职业：公务员、教师、医生 E和D户型，有20-30平方米的自管绿地 4.2米左右 120——140平米 如图所示 200—300平米 该项目属于文山早期开放项目，经过两年的销售时间也未能销售完毕，还剩余两套别墅未

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卖。从市场角度看，销售的难度应该在于销售时片区荒凉，周边不成熟，价格偏高。

配套 内部景观类型 景观 照明系统 园林式景观体系 高树绿草，人造水景、石景 楼体射灯、走道路灯 景观排布 内部配套 主干道、支干道路宽 多高树绿草 一个娱乐会所 主干道7-8米宽 支干道5-6米宽 周边配套

2、项目分析

该项目绿化较好，小区内还配备一个娱乐会所，增添了项目附加值。项目周边通过近两年的发展，市政、教育、休闲生活配套得到补充。

产品分析：户型单一，房间较多，内部空间相对变小，大多数是联排别墅，楼间距离小，私密性差。建筑风格缺乏代表性和昭示性，内部景观及休闲空间少。在销售过程中个别别墅有私家花园，比较受欢迎。整个小区外围建筑全部是商墅型，如此设计虽然在价值上得到了最大化，但别墅的整体质感显得较差。并且别墅临商业街，使别墅失去私密性与舒适性。

七乡农贸市场、城北小学、青少年活动中心、新县医院、新县一中、县政府、图书馆

楼间绿化 中央水景 联排

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照明 项目总平图 小区入口

（三）巴厘岛 1、项目基本情况

项目基本数据 项目名称 开发商 施工单位 设计单位 销售电0876--2199111 话

经济指标 占地面积 容积率 400亩 1.4 绿化率 住宅总户数 38% 241 云南省设计院 物管公司 华联物业 巴厘岛 云南锡业地产 文山交通建司 售楼部位置 开发商及开发过的项目 广告及代理公司 文山州体育场旁 丽水龙庭、砚山山水康城 深圳天方 云南风驰 文山威客 产品 13

古德公司 文山别墅市场调查 车位数量及配建筑风格、外立面 户型类型配比及数量 入住情况 商业形态

该项目在文山别墅中属于畅销产品，仅用一个月左右的时间完成全部销售。产品价格便宜是其畅销的主要原因之一。其次，当时在文山市场别墅放量有限，面市后普遍市场所接收。

销售（已全部销售完） 配套 面市时间内部景 蓄客量观类型 2008年 详见照片附件 1500人左右 蓄客方式 景观排布 开盘时间 二期还没开始做一期绿化较少，2008绿化年 详见照片附件 独栋、双拼、小高层、花园楼层数 洋房 二期还没全部建完 花园洋房一、二层商铺 寸 商业层高 单体建筑尺13米 X 7米 大约8米左右 独栋四层、双拼三层 比 别墅满足1：1 销售周期1个月左右 4—5休闲、娱乐配总价区间 路网及 主干道7米左右、支干道66—110万 休闲活动广场 销售均价一期：1600-1800元/平方米 二期：路宽 米 套 2300元/平方米 周边景观 周边配套

2、项目分析：

巴厘岛分为一二期开发，其中一期部分已经入住，二期也即将在2011年交房。整个小区的周边比较发达，有州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院等重点市政配套。今后发展潜在空间大。

二期别墅以双拼为主，有部分独栋别墅、小高层、花园洋房。在小区内部，路网分布合理，道路宽敞。在景观上，小区内部景观少，并且几乎没有水景。每一栋别墅之间的楼间距比较小，私密

州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院 盘龙河 小区入口设计 还在施工阶段 14

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性差。由于建筑密度大，所以在每一栋别墅的屋顶，都能看到四周的每一户。在临盘龙河一侧，别墅采用商墅型设计。从河道上看，小区整体质感不能体现出来。

别墅在户型设计上较宽敞，整个户型窗台设计宽大，多阳台、卫生间设计，楼顶设大露台，客厅中空设计，高有九米（独幢）。也有联排别墅客厅层高比较矮，装修后的层高估计只有2.5米，与独栋中空客厅相比较品质上形成了较大的差距。此外在设计上缺乏细节，出现空中横梁，使得卧室很难使用。通过整体观察，每一户别墅都没有入户花园或后花园之类的私家花园。

中空客厅设计（高9米） 小区道路 联排别墅

双拼别墅 入户设计

沿河商业 阳台+露台 卧室横梁

通过与文山其余别墅小区相比，在整体设计上有一定特点，但内部结构设计也有一定问题。小区北面有一个休闲活动广场。但在小区内部的水景、绿化较少，建筑密度大，导致入住的舒适感不

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强，脱离了别墅的入住舒适感。

（四）尚都紫荆 1、项目基本情况

项目基本数据 项目名称 开发商 绿化情况 销售电话 0786—2627777、2628888 云南明都房地产开发有限公司 38% 广告及代理公司 住宅及商业总户数 开发商自营 500户（住宅） 200户（商铺） 尚都紫荆 售楼部位置 文山州盘龙体育馆旁（项目地） 产品 建筑风格、外立面 类型配比 及数量 公摊系数 现代简约 别墅：100多套 多层：400多套 多层：15平米左右 项目总平图 车位数量及配比 户型图及面积区间 楼层数 6层（花园洋房） 商业模式及业态分布 商业数量（商业建小区内街 小区外街 200户 商铺面积区间 70平米—90平米 商业层高 4.5米 如图所示 3—4层（别墅） 客群来源 文山、马关、富宁 如图所示 1：1 筑面积及商铺数14000平米—18000平米 16

古德公司 文山别墅市场调查 量） 尚都紫荆目前正在动工建设中，不允许进入工地，内部景观不能实地进入拍摄。获取资料主要是通过销售人员和宣传单，所以对该项目别墅的宣传信息可信度仍有所保留。

2、项目分析：

尚都紫荆自今年4月份开盘，只用8个月的时间住宅已经全部售完，目前仅剩下10多间商铺，在整个文山市场属于畅销产品。值得关注的是该楼盘并没有进行任何广告推广，仅靠市场口碑传播便实现即将清盘佳绩。其销售速度之快有几大因素：

（1）价格适中，市场能够接收。

销售（已销售完毕） 面市时2009年12月8日 间 开盘时间 2600元/平米（别墅） 1500—1600元/平米（花园洋销售均价 房） 8100—8200元/平米（外街商铺） 5000—6000元/平米（内街商铺） 售卖模小区内街商铺每年返租2万， 广告诉求式 共返租3年 点 阳光生态，健康运动 我家住在公园旁，运动就在家门口 （2）沙盘与宣传资料上看，户型利用率高，分区明显。 （3）中间联排别墅建筑密度低，楼间距，私密性高。

总价区间 60—100万左右（别墅） 50万—74万（商铺） 2010年4月8日 销售周期 至今8个月 蓄客方式 来访登记 17

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（4）拥有中央水景区，且绿化面积大，真正实现原生态别墅。

（5）因为项目占地面积大，采用围合设计，别墅在中间，多层和商业在外围。使业主在别墅中享受安静，生活购物方便。

（6）在销售过程中，付款方式或购买数量都没有任何优惠，由此可以看出开发商资金雄厚，没有快速回笼资金的需要。

（7）周边氛围成熟，市政配套较多（州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院）。加上周边小区（巴厘岛、金色水车）都属于文山的富人居住区，使其价值更加得到体现。

效果图

别墅水景效果图 外围商业效果图

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临街效果图

户型图（230平米）

户型图（230平米）

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区位图

（五）三鑫别墅苑 1、项目概况：

云南三鑫集团有限公司开发的产品，位于建禾西路，在道路的两旁摆放刻有历史名人诗词的石碑，增加人文气息。以道路为界，分为东西两苑，东苑都是独栋别墅，其南面有8间商住一体的商铺（无空缺，都在营业）。

（别墅入口） （道路旁石碑）

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配套 内部景观类型 灰空间、休闲区、户外健身及娱乐配套 照明系统 小区入口设计

（园林池塘 图书馆） （路灯 道路绿化)

2、产品分析：

该小区多数是独栋别墅，层高从三层加跃层，一层层高较高，客厅中空设计，突显别墅主人尊贵的身份。虽然每个户型风格各有不同，但也有共同的相似处，比如房门口都采用双圆柱设计，尽显气派和美观；窗台采用大落地窗设计，增加采光和突显大气。成为此项目的最大特点。

楼与楼之间，楼间距太窄，缺乏别墅应该拥有的私密性，甚至有一部分别墅与别墅之间只有一条缝隙，别墅摆放位置也较为错乱。

区内安保措施较差，都是住户自己安装防盗门或者自家门口安装摄像头。绿化情况较差，住户自己私家花团的绿化才较为美观。

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中式园林景观体系 池塘景观、图书馆、幼儿园 街道路灯 如图所示 路网及路宽 干道5—6米 池塘园林景观，街道两旁单一绿树， 景观排布 入户景观增强绿化效果 文山学院、体育场 商铺、足浴会所 周边配套 内部商业配套 古德公司 文山别墅市场调查

（六）丽水龙庭 1、项目概况：

云南锡业房地产开发经营有限公司文山分公司开发，本项目是其在文山开发的第一个房地产项目，之后还开发过巴厘岛、砚山山水康城。本项目分为一期与二期，一期是2007年开售，因为逾期交房加上房子层高缩水，被媒体曝光，导致社会名声不好。二期2009年开盘，主要是独栋，双拼别墅，商住一体房，多数已经销售出去。

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配套 一期少树，少景，中心有一水景。 内部景观类型 小区入口设计 照明系统

二期： 入口 景观花园 路灯及景观

一期 ： 中心水景 水景及雕像 路灯及路宽

2、项目分析：

本项目位于卧龙片区，一期与二期只是相隔一条公路，沿街周围都是商住一体房，大多数商铺空缺，无人经营，考虑到此地段的位置较偏，除了本小区住户，很少有其他行人经过，将会有一段时间其商铺都是无人经营状态。且一期与二期都缺少内部商业配套设施。

一期绿化情况比较差，且比较单一，有一中心水景及雕像，缺少其他景观布置，只有一部分住户拥有私家花园。二期绿化情况较好，有溪水环绕的假山庭院。道路也较宽敞。

项目周边缺少自然或人工景观，但整个卧龙片区都有在发展，金光傲城、图书馆、军供

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欧式景观体系 如图所示 街道路灯 景观排布 二期假山石景，溪水环绕，多高树 路网及路宽 周边配套 干道5—6米 州政协、州人大、县一中、城北小学 古德公司 文山别墅市场调查

酒店、龙泉园商务中心及餐馆，等其他商业设施，未来可能会对丽水龙庭形成加成影响。

产品 一期：以红色面砖为基底，配以黄色涂建筑风格 现代简约欧式风格 外立面 料。 二期：以黄色面砖为基底，配以淡紫色涂料。 一期：联排、叠加、花园洋房、户型类型 多层、小高层、商住一体房。 二期：双拼、独栋、商住一体房 入住情况

一期联排别墅

一期联排别墅

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一期别墅满足1:1的车位，多层和小高车位配比 层部分有车库及露天车位。 二期每户有2个车位 一期多数已入住 二期刚交房 楼层数 一期别墅三到四层 二期别墅四层 古德公司 文山别墅市场调查

二期独栋、双拼别墅

3、产品分析：

一期户型较多，能满足不同客户的需求，多数都已经入住，但是对于别墅来说就显得杂乱，对别墅住户也形成安全隐患，而且楼间距较窄，无法保证住户的私密性，缺少安静的、舒适的环境。

二期户型设计成四方型，在外形方面可以说是文山独此一家，门口采用双圆柱设计，尽显气派。室内空间宽敞，客厅中空设计，且与厨房、车库形成错层。整个小区内楼间距都较宽，保证住户的私密及独立性，这方面也是在文山不多见的。 世纪龙城

周边及项目概况：本项目位于秀峰路上，此片区多住宅，像鹏群山庄、加洲花园、秀峰苑都集中在这条路上。州一中、县第三幼儿园、文山财院都在附近，教育配套完善。周边商业配套设施已经成形，这些都会对附近住宅形成有利条件。本项目住户入住已有好几年。区内分为银泉花园、临溪书院及小高层住宅。银泉花园多数都是独栋别墅，临溪书院多数都是双拼别墅。

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（七）龙城花园 1、项目情况

配套 内部景观类型 小区入口设计 照明系统

小区入口 景观 景观

路宽 景观

2、项目分析：

本项目多溪水、园林景观布置，银泉花园和临溪书院有入户景观区，且美化布置情况良好，与区内景观构成美丽的绿化环境。整体绿化情况是目前文山别墅里较好的。在安防方面，小区安保措施较差，无监控系统，只有个别住户在自家门口安装摄像头。周边住宅一楼是沿街商铺，但多数都是空置状态，无人经营。

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中式景观体系 如图所示 街道路灯 景观排布 路网及路宽 周边配套 有一条长溪和池塘，池塘周边景观带较多 干道5米左右 州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园 古德公司 文山别墅市场调查

产品 银泉花园：米白色面墙，配以银灰色线条。 建筑风格 现代简约欧式风格 外立面 临溪书院：淡黄色面墙，配以砖红色线条。 别墅满足1：1的停车位 小高层住宅一楼停车库。 入住情况

独栋 双拼 高层

独栋 双拼 高层

3、产品分析：

别墅户型空间较大，房门口双石柱设计，客厅采用落地窗户，增加美观及采光。部分户型客厅采用中空设计，楼顶都有露台。别墅都有入户景观区，且绿化较好，为小区内绿化增添色彩。小区内路网分布合理，但主干道只有5米，较为狭窄。

楼与楼之间楼间距稍窄，缺少私密性及独立性，此情况可以说是文山别墅的通病，多数都是楼间距较窄。在小区最里面有一排独栋，目前没有客户入驻，单体尺寸较小，绿化较差。

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户型类型 独栋、双拼、小高层 车位数量及配比 多数住户已入住 楼层数 三层 古德公司 文山别墅市场调查

（八）鹏群山庄 1、项目概况：

项目位于秀峰路上，润丰房地产开发。周边住宅项目较多，像世纪龙城、加洲花园、秀峰苑等都集中在这条路上。州一中、大同中学、文山财院都在附近，完善的教育配套，有利于家长会倾向于在这边购房。周边商业配套设施已经成形，这些条件都会对附近住宅形成有利条件。

配套 内部景观类简单的景观绿化带 型 小区入口设计 照明系统

支干道路宽 主干道路宽

中心花园 正在做收尾工作的联排别墅

中间保安室，左右出入口 州一中、大同中学、文山财院、县第三街道路灯 周边配套 幼儿园 布 路宽 主干道6-7米 支干道5米多 景观排中心花园、少量绿化 28

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2、项目分析：

本项目入口就有小高层住宅，一楼是底商，不过还没开始售卖。小区内景观绿化尚可，部份别墅带私家花园。在小区最里面有一部分住宅还在做最后的收尾工作，绿化景观还没有铺设。

产品 建筑风格 户型类型 入住率

独栋 联排

双拼 联排

联排、双拼、小高层、叠加 少部分住户已入住 车位配比 楼层数 西式风格 外立面 以红色面砖为基底，配以黄色涂料； 以白色面砖为基底，配以蓝色涂料。 别墅满足1：1的停车位， 一部分住户只能停在路边 三层半，层高3.2米 29

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3、产品分析：

楼间距尚可，多数都是联排别墅，外立面设计较差，户型设计不合理，存在较大的空间浪费。

现在还没有安装监控系统。蓝色别墅每户都有入户景观区。现阶段只有少数住户已经入住。

最后一排户型，并不是按照正规的叠加户型设计，却多数采用叠加的构造进行建造，文山别墅多数都存在类似的情况，不全按照正规的户型结构进行设计，而是采用多种户型结构拼凑在一起，形成自己户型结构。

（九）加洲花园 1、项目概况：

文山维和房地产开发有限公司开发的“加洲花园”位于秀峰路上，小区入口不临秀峰路干道，此片区多住宅，如“世纪龙城”、“鹏群山庄”、“秀峰苑”等均集中在该路段。州一中、大同中学、文山财院都在附近，教育配套完善。周边商业配套设施已经成形，这些条件都会对附近住宅形成利好形势。

配套 内部景观类型 简单的景观 有2个入口，正小区入口设计 门入口位于石海螺。 州一中、大同中学、照明系统 街道路灯 周边配套 文山财院、县第三幼儿园

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景观排布 水景、树景 主干道7-8米 支干道6米左右 路宽

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内部水景 娱乐配套

2、项目分析：

一期是纯住宅，无商业，已经售完。二期位于环城西路，与一期相对，其将于2011年3月份开盘，临街有89个商铺，楼上是多层住宅。一期区内部配有少量健身设施和儿童娱乐设施，小活动广场。该小区整体绿化情况较好，较多绿化景观，大部份别墅均有私家花园。

产品 北美式的别墅外观，立面建筑风格 设计线条简洁，色彩清新淡雅 户型类型配比及数独栋、联排、双拼、小高量 入住情况

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外立面 以红色面砖为基底， 配以黄色涂料 别墅满足1：1的停车位， 车位数量及配比 楼层数 路边有停车位 三层 层 多数住户已入住 古德公司 文山别墅市场调查

4、产品分析：

多联排别墅，楼与楼之间楼间距稍窄，部分位置的别墅花园与别墅花园中间过道稍微狭小。区内有活动广场、儿童游乐设施和健身设施，能为住户提供游玩与健身。小区内缺少水景，绿化显得单调。在安防方面，该小区没有安装摄像装备，安全方面存在隐患。小区内有两个门口，分别设有两处保安室。

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（十）秀峰苑 1、项目概况：

项目位于秀峰路，属云南兴盟房地产开发有限所公司开发，周边住宅小区有“世纪龙城”、“鹏群山庄”、“加洲花园”等。周边教育配套成熟，州一中、大同中学、文山财院均在附近。项目东部片区商业配套设施已然成形。但商业圈目前还未发展至项目所在地。

配套 内部景观类型 小区入口设计 照明系统

健身设施及篮球场 小区入口景观 项目分析：

本项目有别墅(281平米、317平米、360平米)、花园洋房（199.9平米）、单元式多层（98.3平米、105平米）。别墅均价：2500元/平方米；商铺：6800元/平方米，别墅花园：580元/平方米。有70多个商铺，已售完，但临街商铺处于空置无人经营状态。现阶段工程属收尾工作，绿化部份还未开始施工，路灯等设施也还未布置。

产品 建筑风格 户型类型 欧式风格 独栋、联排、双拼、小高层、花园洋房 外立面 车位配比 紫红色涂料 1：1 石景+树景 还在建设中 街道路灯 内部配套 路宽 周边配套 篮球场、健身设施 6—7米 州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园 33

古德公司 文山别墅市场调查 入住情况 未入住 楼层数 三层半、四层

入户花园 联排别墅入户

独栋别墅 高层住宅

2、产品分析：

（1）小区内设有篮球场、健身设施。

（2）独栋别墅有二道房门，门口过道较大，可以摆放盆栽，多阳台设计。客厅空旷，层高达5米，由于受到坡地地势影响，所以客厅、餐厅、车库采取错层设计。别墅都是大露台设计，且多阳台，通风、透光好。

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（3）缺点也显而易见，楼间距很窄，因为是坡度，没有规划好，给人感觉楼体错乱，对于美观度造成影响，空间压抑感强，楼体外立面不规范。

（十一）三笑园（园秀园） 1、项目概况：

紧邻七花广场，民族村，算是比较早的别墅区，附近多住宅，周边商业氛围较浓，各项商业配套设施都已成熟。周边有得玛特超市、民族饭店、县幼儿保健院、城北幼儿园、文山天丹医院等。

配套 内部景观类型 小区入口设计 照明系统

娱乐配套 水景设计 小区绿化

园林式景观 双处入口，人车分路宽 流 街道路灯 周边配套 七花广场、民族村、得玛特超市、妇幼保健院 6米左右 内部配套 儿童娱乐设施、中心花园 35

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小区道路 绿化带过道

2、项目配套分析：

绿化景观较好，楼体四周有盆栽摆设。有中心花园，景观亮丽，里面植物茂盛，溪水，庭院，椅子，园林布局相对齐全。园里还有儿童娱乐设施，方便业主休闲娱乐。小区内安全措施较强，门口及干道上设有摄像头，高频率保安巡逻，安全系数高，是文山别墅中安防系数最好的别墅。

产品 建筑风格 详见图片 外立面 车位数量 楼层数 淡黄色 1：1 三层+跃层 户型类型 独栋、联排、双拼、花园洋房 入住情况 入住率较高，无法统计具体基数

车库 入户花园 联排

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小路 入户花园 小区道路 3、产品分析：

在户型设计上没有什么特点，从外立面看相对普通，靠近中心花园的别墅都有私家花园，有一部分楼体之间楼间距较小，其他别墅之间距离相对较好。

小区三面临街，设有二个入口。小区外围采用围合设计，中间是别墅，外围全部是底商加多层。因为片区商业成熟，紧邻七花广场，周边居住人口多，过往人流量大，小区底商商业氛围好。

（十二）金色水车 1、项目概况：

文山官房房地产开发有限公司开发的项目，该公司实力雄厚，在云南其他市开发过许多出色的楼盘。本项目位于城南路，文山盘龙体育场旁，紧邻金龙商贸城和潇湘商贸城，靠近城南客运站，周边其他楼盘有尚都紫荆、巴厘岛，周边商业配套设施较全。

项目基本数据 项目名称 开发商 设计单位 施工单位

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金色水车 文山官房房地产开发有限公司 云南官房建筑设计有限公司 售楼部位置 开发商开发过的项目 物管公司 已销售完毕 昆明“金色年华”、丽江“滇西明珠”、昆明“金实小区”等等 文山宏源物业管理有限公司 云南官方建筑集团股份有限公司文山项目部 古德公司 文山别墅市场调查

经济指标 占地面积 容积率 建筑密度

主干道及路旁绿化 支干道及路旁绿化 照明

入口设计 路旁绿化

配套 内部景观类型 简单景观 景观排布 简单、单一 342亩 0.87 36.3% 绿化率 住宅总户数 总建筑面积 38.5% 718户 164494平方米

小区入口设计 如图所示 路网及路宽 主干道6—7米 支干道4—5米 照明系统 街道路灯 周边配套 盘龙体育场、金龙商贸城、潇湘商贸城、城南客运站 38

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3、项目分析：

本项目是纯住宅社区，区内绿化情况较差，景观比较单一且体量少。内部无配套设施，对住户带来一定的不便，周边商业配套设施较全，对周边楼盘带来利好影响，这也是周围三个楼盘销售情况良好的原因。

金色小区入口采用了现代欧式建筑，从小区外向内看，能够感觉到该楼盘具有一定的品质感。其次内部别墅设计也比较规范。整体路网排布合理且道路宽敞。

产品 黄色外墙，配以橘红色涂建筑风格 户型类型数量 入住情况

叠加正面 叠加背面

联排正面 联排背面

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现代简约欧式风格 联排376户，叠层272户，多层70户 多数住户已入住 外立面 料 2：1 三层+跃层 车位配比 楼层数 古德公司 文山别墅市场调查

4、产品分析：

（1）整个区内楼盘体量很大，楼层较低，楼与楼之间楼间距较宽，保证了私密性及提供了舒适性。空旷的空间有利于采光，拓展视野。联排别墅设有私家花园，对整个小区绿化带来一定影响与改变。在绿化方面，金色水车的绿化较差，没有任何景观排布，仅在道路周边做绿化带，品种比较单一。

（2）小区内安全措施较差，小区范围较大，却只在区内入口设置保安室，只在四个点安装监控装备，没有对区内其他地方安装监控装备，这样对区内安全留下隐患。

（3）别墅户型外形设计较差，没有合理分布空间。但其叠加做的比较正规，并且在入住率上，叠加也是入驻率高的别墅户型，可以说叠加这一户型在文山能被市场所接收和认可，其信息对水岸二期有借鉴作用。

（十三）华宇印象

华宇印象位于卧龙片区，属文山华宇地产开发有限责任公司开发，小区由一栋15层综合楼、四层底商联排别墅、三层双拼别墅以及七层底商错层住宅组成。其中综合楼将作为国土局的办公楼使用，别墅有70多套，属于定向开发，内部团购，已经全被州国土局团购完。剩下的商铺和多层住宅大概将在2011年3月份开盘，预计住宅均价是在2000元/平方米，商铺价钱在7000—10000元/平方米。

注：由于售楼部没有摆放别墅模型，并且没有对外销售，所以对别墅的各项详细信息不太了解。

三、 总结

通过对文山别墅市场的走访了解，发现文山别墅都有许多缺点，并且成为别墅市场的共性。如果严格按照别墅要求对文山别墅市场进行定义，那文山大部份别墅均没有一个别墅完全按照高舒服性的要求进行设计。其缺陷主要表现在以下几个方面：

1、从整体设计上看，文山别墅没有一个统一按照某种类型风格进行设计的，都是把各种

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别墅类型揉合在一起，从而产生怪异的产品，导致很难判断其风格派系。造成客户对真正的别墅没有一个参考性。

2、在建筑上，开发商为追求价值最大化，所以建筑密度相对较高，导致楼间距小，别墅应有的私密性差，导致别墅应有居住的舒适感大大降低。使住别墅和住普通小区没有太大区别。且在户型配比上，大多数都是以双拼和联排为主，独栋配比较少。

3、在整体布局上比较凌乱，大多数别墅都是哪里有空地就往那里建，没有对整体地块进行一个全面的功能分配和布局。

4、通过对所有别墅的观察，别墅必须具备的高绿化率均没有实现，大多绿化景观太少，并且只有简单的植被配以少量的水景和石景，有的甚至水景和石景都不具备。使别墅应该是住在大自然中的感觉没有得到全面体现。

5、在别墅的户型设计上，只讲究一个简单的居住产所，没有一个较好的空间利用。并且大多数别墅没有配备私家花园、超大露台、阳光通透房等。

6、别墅原本就属于地大人少的居住情况。在安防方面，大部分别墅均没有一个高安全系数的安防系统，监控设备不到位，保安巡逻不严格，似乎保安仅只是一个门卫设置而已。每户别墅在安防上做的也不到位，大多都只是普通门锁功能，没有视频监控。

以上几点均是文山别墅的通病，所以为把水岸二期产品做好，做出品牌和市场口碑，就必须严格按照别墅的设计要求，把每个细节做到位。从而成为文山市场首个名副其实的品牌别墅，城市别墅市场的标杆，引领别墅市场走向成熟。其次本项目在周边配套上拥有一期成熟的商业，在环境上依山傍水，并且形成一个半岛形状，这是其他项目都不具备的自然和人为优势，水岸二期完全可利用这一优势提升产品价值。

从整个文山的别墅消费市场来看，文山的别墅市场到目前为止还存在一定的市场需求量，通过对客源的分析，在文山购买别墅的客群除文山城以外，还有富宁、马关、麻栗坡等周边县上有消费能力的消费者进行购买，只要水岸二期严格把别墅产品做到位，即使价格在合理范围内偏高，对于销售也不会有太多的销售难度。所以品质决定价格，品质决定一切。

2010-12-31

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/c4y3.html